Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 24. Januar 2023

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Müller

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiberin Hasler

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Fabian Meier,

Berufungskläger

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Daniel von Arx,

Berufungsbeklagte

betreffend Ausweisung und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:

1. Mit Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 29. August 2022 gelangte B.___ (im Folgenden: Gesuchstellerin) gegen A.___ (im Folgenden: Gesuchsgegner) ans Richteramt Thal-Gäu mit dem Hauptbegehren, der Gesuchsgegner sei zu verpflichten, das Mietobjekt [...] in [...] der Gesuchstellerin bis spätestens 10. September 2022, eventuell bis zu einem richterlich zu bestimmenden Termin, geräumt von den in seinem Eigentum stehenden Sachen mit allen Schlüsseln an die Gesuchstellerin zu übergeben.

2. Nach erfolgtem Rechtsschriftenwechsel erliess der Amtsgerichtspräsident am 16. November 2022 das Urteil und verpflichtete den Gesuchsgegner, die Liegenschaft zu verlassen und der Gesuchstellerin in ordnungsgemässem, geräumten Zustand zu übergeben.

3. Mit Berufung vom 28. November 2022 gelangte der Gesuchsgegner (im Folgenden: Berufungskläger) an die Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Solothurn und stellte das Rechtsbegehren, das Urteil des Amtsgerichtspräsidenten vom 16. November 2022 sei aufzuheben. Eventualiter sei dem Berufungskläger eine Frist für die Räumung der Liegenschaft bis am 31. Januar 2023 anzusetzen.

4. Auf die Ausführungen der Parteien und der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

II.

1. Die Vorinstanz begründete ihr Urteil vom 16. November 2022 im Wesentlichen und zusammengefasst damit, unbestritten sei, dass die Gesuchstellerin den Mietvertrag mit dem Gesuchsgegner am 26. November 2021 frist- und formgerecht auf den 31. März 2022 gekündigt habe und diese Kündigung unangefochten geblieben sei. Klar sei somit, dass der Gesuchsgegner gestützt auf den Mietvertrag kein Aufenthaltsrecht mehr in der Liegenschaft habe. Weiter prüfte die Vorinstanz aufgrund der durch den Gesuchsgegner vorgebrachten Argumentation, ob ihm ein Aufenthaltsrecht gestützt auf das allfällige Bestehen einer einfachen Gesellschaft zustünde. Auch das verneinte die Vorinstanz, prüfte aber nicht, ob eine einfache Gesellschaft überhaupt besteht. Der für die Frage der Ausweisung massgebende Sachverhalt sei liquide, die Voraussetzungen für eine Ausweisung seien gegeben und der Gesuchsgegner habe die Liegenschaft zu räumen und zu verlassen.

2. Der Berufungskläger führte in seiner Berufung im Wesentlichen und zusammengefasst aus, es handle sich vorliegend nicht um ein Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen, da weder ein liquider Sachverhalt vorliege noch sei die Rechtslage klar. Klares Recht liege insbesondere deshalb nicht vor, zumal das richterliche Ermessen eine wesentliche Rolle gespielt habe. Weder gestützt auf das Mietverhältnis noch gestützt auf das Vorliegen einer einfachen Gesellschaft sei der Sachverhalt unbestritten respektive sofort beweisbar. Die Vorinstanz hätte auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht eintreten dürfen.

3.1. Den Berufungskläger trifft eine Begründungslast. Es ist in der Berufungsschrift substantiiert vorzutragen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig sei und warum und wie er geändert werden müsse. Die Berufungsschrift hat sich vornehmlich mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander zu setzen und soll nicht einfach die Ausführungen vor der ersten Instanz wiederholen (BSK ZPO-Spühler, Art. 311 N 15).

3.2. Der Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) sieht als Voraussetzungen vor, dass der Sachverhalt liquid, d. h. die anspruchsbegründenden Tatsachen müssen unbestritten oder sofort beweisbar sein, und – kumulativ – die Rechtslage klar sein muss.

3.3. Entgegen der Ansicht des Berufungsklägers fehlt es der Sachverhaltsdarstellung nicht bereits deshalb an Liquidität, weil er diese vollumfänglich bestreitet und im Übrigen auch nicht bereits deshalb, weil er einen simulierten Mietvertrag behauptet. Aufgrund der Aktenlage gelangte die Vorinstanz zurecht zur Überzeugung, dass eine eingehende Abklärung der Einwände der beklagten Partei an der Ausgewiesenheit des Anspruchs der klagenden Partei nichts ändern könne und damit ein klarer Fall vorliege. Offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen reichen nicht aus, um einen an sich bewiesenen Sachverhalt als illiquid erscheinen zu lassen. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz von einem liquiden Sachverhalt und einer klaren Rechtslage ausgegangen ist. Aus den Urkunden ergibt sich klar, dass die Berufungsbeklagte Eigentümerin der besagten Liegenschaft ist, die Parteien gemeinsam einen Mietvertrag geschlossen haben und die Berufungsbeklagte diesen per 31. März 2022 gekündigt hat, ohne dass sich der Berufungskläger dagegen gewehrt hat. Diesen klar erstellten Sachverhalt vermögen die Ausführungen und eingereichten Urkunden des Berufungsklägers nicht in Zweifel zu ziehen. Entgegen der Ansicht des Berufungsklägers hat die Vorinstanz bei ihren Ausführungen weder Vertragsklauseln interpretiert noch Ermessen angewandt. Dazu bestand kein Anlass. Entgegen den Ausführungen des Berufungsklägers ergibt sich aus den Urkunden nicht, dass der Berufungskläger CHF 3'500.00 Mietzins überwies, sondern ein solcher von CHF 1'800.00 vereinbart und bezahlt wurde. Es besteht kein Anlass, sich vertieft mit den Ausführungen des Berufungsklägers auseinanderzusetzen, da sich die Sach- und Rechtslage klar präsentiert, zumal der Berufungskläger die Kündigung – wie erwähnt – gar nicht angefochten hat. Die Vorinstanz verletzte entgegen der Ansicht des Berufungsklägers das rechtliche Gehör nicht. Der Berufungskläger hat gestützt auf das Mietverhältnis kein Aufenthaltsrecht mehr in der Liegenschaft.

3.4. Was die Ausführungen betreffend das Bestehen der einfachen Gesellschaft anbelangt, ist festzuhalten, dass die Vorinstanz nicht geprüft hat, ob eine einfache Gesellschaft besteht. Sie führte lediglich aus, dass, sogar wenn eine bestünde, der Berufungskläger kein Aufenthaltsrecht mehr in der Liegenschaft gestützt auf die einfache Gesellschaft hätte. Die Vorinstanz ging somit nicht von einer einfachen Gesellschaft aus bzw. prüfte das Bestehen einer solchen erst gar nicht. Mit ihren Ausführungen unterstrich die Vorinstanz lediglich die Klarheit des Falles. Es reicht nicht, dass der Berufungskläger Ausführungen macht, die seines Erachtens die Klarheit des Sachverhalts und der Rechtslage in Frage stellen sollten. Solche haltlosen und unbegründeten Schutzbehauptungen werden auch nicht durch seine eingereichten Urkunden untermauert. Es ist gar rechtsmissbräuchlich, wenn sich der Berufungskläger nun auf das Vorliegen einer einfachen Gesellschaft stützen möchte, liegt doch ein umfassender, von ihm unterzeichneter Mietvertrag über die besagte Liegenschaft vor. Daran ändert auch das vom Berufungskläger eingereichte Schlichtungsgesuch vom 25. November 2022 nichts. Würde bereits das Einreichen eines Schlichtungsgesuchs ausreichen, den Sachverhalt als illiquide und die Rechtslage als unklar anzusehen, wäre jedem aus taktischen Gründen ein solches Vorgehen zu raten. Ein solches Vorgehen kann selbstverständlich nicht geschützt werden. Im Übrigen ist festzustellen, dass der Berufungskläger seine bereits vor der ersten Instanz vorgebrachten Rügen lediglich wiederholt. Dabei verkennt der Berufungskläger, dass das obergerichtliche Verfahren lediglich die Überprüfung des erstinstanzlichen Verfahrens bzw. Urteils bezweckt und kein eigenständiges Verfahren darstellt. Eine unrichtige Rechtsanwendung oder unrichtige Feststellung des Sachverhalts ist nicht ersichtlich.

3.5. Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der Berufungskläger kein Aufenthaltsrecht mehr in der besagten Liegenschaft hat. Die Voraussetzungen für die Ausweisung sind erfüllt.

3.6. Was die Frist zur Räumung und zum Verlassen der Liegenschaft anbelangt, hat der Berufungskläger diese bis spätestens Dienstag, 28. Februar 2023, 12:00 Uhr, zu räumen und zu verlassen. Die Frist erscheint allemal verhältnismässig. Der Berufungskläger muss bereits seit geraumer Zeit mit einer Ausweisung rechnen und verlangte in seinem Eventualantrag selbst, die Liegenschaft frühestens auf den 31. Januar 2023 räumen und verlassen zu müssen. Er hat mehr als genug Zeit, die Liegenschaft ordnungsgemäss zu übergeben.

3.7. Der Berufungskläger ist somit anzuweisen, die Liegenschaft [...], bis spätestens Dienstag, 28. Februar 2023, 12:00 Uhr, zu räumen, zu verlassen sowie der Berufungsbeklagten in ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln zu übergeben.

4.1. Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und Parteientschädigung, werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 ZPO). Demzufolge hat der Berufungskläger die Verfahrenskosten des obergerichtlichen Verfahrens zu bezahlen. Diese werden auf CHF 1'500.00 festgesetzt und mit dem vom Berufungskläger geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

4.2. Der Berufungskläger hat der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung in der Höhe der eingereichten Kostennote von CHF 1'321.20 (inkl. MwSt. und Auslagen) zu bezahlen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Der Berufungskläger hat der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung in Höhe von CHF 1'321.20 (inkl. MwSt. und Auslagen) zu bezahlen.

3. Der Berufungskläger hat die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 30'000.00.

Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts

Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin

Hunkeler Hasler