Obergericht
Zivilkammer
Urteil vom 19. November 2025
Es wirken mit:
Oberrichter Hagmann
a.o. Ersatzrichterin Hunkeler
Gerichtsschreiberin Zimmermann
In Sachen
A.___, vertreten durch Advokat Joël Burgunder,
Berufungskläger
gegen
1. B.___,
2. C.___,
beide vertreten durch Advokatin Sarah Brutschin,
Berufungsbeklagte
betreffend Anfechtung Kündigung / Erstreckung Mietverhältnis
zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:
I.
1. A.___ (nachfolgend Vermieter) vermietet B.___ und C.___ (nachfolgend Mieter) eine 4 ½-Zimmerwohnung und einen Autoabstellplatz [...] in […]. Als Mietbeginn wurde der 1. September 2019 vereinbart.
2.1 Am 17. November 2022 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis.
2.2 Die Mieter fochten die Kündigung an.
2.3 Mit Urteil vom 3. Juli 2023 stellte die Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein die Missbräuchlichkeit der Kündigung fest. Das Urteil erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
3.1 Am 14. August 2024 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis (erneut). Zur Begründung führte er «dringender Eigenbedarf für nahe Verwandte», konkret für seine Tochter (nachfolgend Tochter), an.
3.2 Die Mieter fochten auch diese Kündigung an.
3.3 Mit im Dispositiv eröffneten Urteil vom 4. April 2025 stellte die Amtsgerichtsstatthalterin von Dorneck-Thierstein die Missbräuchlichkeit dieser Kündigung fest.
4.1 Gegen den begründeten Entscheid erhob der Vermieter (nachfolgend auch Berufungskläger) am 26. Juni 2025 frist- und formgerecht Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn. Er stellte die folgenden Rechtsbegehren:
1. Es sei das Urteil vom 4. April 2025 vollumfänglich aufzuheben, die Berufung gutzuheissen und die Klage vollumfänglich abzuweisen.
2. Eventualiter sei […] das Urteil vom 4. April 2025 vollumfänglich aufzuheben und zur richtigen Feststellung des Sachverhalts und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Unter o/e-Kostenfolge (zzgl. MwSt.) für das vorinstanzliche und das vorliegende (Berufungs-)Verfahren zulasten der Berufungsbeklagten.
4.2 Mit Berufungsantwort vom 4. September 2025 schlossen die Mieter (nachfolgend auch Berufungsbeklagte) auf vollumfängliche Abweisung der Berufung, u.K.u.E.F.
4.3 Die Kostennoten der Parteivertreter gingen beim Gericht am 22. bzw. 23. September 2025 ein.
4.4 Mit Eingabe vom 24. September 2025 nahmen die Berufungsbeklagten Stellung zur Honorarnote des Gegenanwalts.
5. Die Streitsache ist spruchreif. Gestützt auf Art. 316 Abs. 1 Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann darüber ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorderrichterin wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, wird im Folgenden darauf Bezug genommen.
II.
1. Die Vorderrichterin sah den dringenden Eigenbedarf für die Tochter des Vermieters (wegen beruflicher Pläne und/oder wegen Unterstützungsbedarfs auf dem […] Betrieb ihrer Mutter) als nicht gegeben.
Betreffend die beruflichen Pläne der Tochter erwog die Vorderrichterin, die Tochter hätte ein Praktikum in der […] absolvieren wollen. Sie habe bereits im April 2024 – also bereits vor Aussprache der Kündigung vom 14. August 2024 – eine Praktikumsstelle für Oktober oder November 2025 gesucht. Die Kündigungsfrist wäre somit knapp ein Jahr vor dem Antritt der Praktikumsstelle abgelaufen, was keinen unmittelbaren, konkreten und aktuellen Eigenbedarf darstelle. Im Übrigen hätte das Praktikum lediglich vier Wochen gedauert. Die beruflichen Pläne der Tochter vermöchten keinen dringenden Eigenbedarf zu begründen.
Gleiches gelte für den Unterstützungsbedarf durch die Tochter auf dem […] Betrieb ihrer Mutter aufgrund der Verschlechterung von deren Gesundheitszustand. Die Diagnose […] sei seit August 2022 bekannt. Es gebe keine Nachweise für eine Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes im Sommer 2024, die belegen könnten, dass die Kündigung in einem direkten Zusammenhang mit dem Gesundheitszustand der Ehefrau/Mutter stehen könnte. Der Vermieter habe lediglich allgemein ausgeführt, dass sich der Zustand seiner Ehefrau verschlechtert habe. Es sei auch nicht dargelegt, dass die Verschlechterung des Gesundheitszustandes und dadurch die Notwendigkeit der Unterstützung auf dem […] Betrieb durch die Tochter im August 2024 bereits konkret absehbar gewesen sei.
2.1 Der Berufungskläger sieht sein Recht auf Beweis und rechtliches Gehör als verletzt. Er bringt vor, die Vorderrichterin begründe nicht, wieso sie seine Tochter bezüglich ihrer Pläne, ihres Studiums sowie der Unterstützung ihrer Mutter nicht befragt habe. Es sei einzig begründet worden, weshalb bezüglich der beruflichen Pläne der Tochter in antizipierter Beweiswürdigung auf die Befragung verzichtet worden sei. Ferner sei nicht ersichtlich, wieso die Vorderrichterin seine Ehefrau bezüglich bisheriger Unterstützungspflichten und der Pläne betreffend die Unterstützung durch die Tochter nicht befragt habe.
2.2.1 Das Recht, angehört zu werden, ist formeller Natur. Dessen Verletzung führt ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung des Rechtsmittels und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides (vgl. BGE 144 IV 302 E. 3.1; 142 II 218 E. 2.8.1; je mit Hinweisen). Die Rüge der Gehörsverletzung ist deshalb vorweg zu behandeln.
2.2.2 Gemäss Art. 29 Abs. 2 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV, SR 101) haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Wesentlicher Bestandteil des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist die Begründungspflicht. Die Begründung soll verhindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und dem Betroffenen ermöglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Dies bedeutet indessen nicht, dass sie sich ausdrücklich mit jeder tatbestandlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 129 I 232 E. 3.2; 126 I 97 E. 2b mit Hinweisen).
2.2.3 Die Vorderrichterin wies die Anträge auf Befragung der Tochter und der Ehefrau des Vermieters ab. Sie erwog, die beruflichen Pläne der Tochter vermöchten keinen dringenden Eigenbedarf zu begründen. Der Beweisantrag des Vermieters, seine Tochter sei zu befragen, hätte keinen anderen Nachweis erbringen können, da sich in den Verfahrensakten Urkunden befinden würden, welche diese Schlussfolgerung klar und eindeutig stützten. Auch ein Unterstützungsbedarf vermöge keinen dringenden Eigenbedarf zu begründen. Daraus folge, dass auch eine Befragung der Ehefrau des Vermieters keine weiteren diesbezüglichen Erkenntnisse hätte bringen können.
2.2.4 Die vorinstanzliche Begründung genügt den verfassungsrechtlichen Begründungsanforderungen. Die wesentlichen Überlegungen der Vorderrichterin lassen sich daraus entnehmen. Der Berufungskläger war denn auch in der Lage, den Entscheid in allen Teilen umfassend und sachgerecht anzufechten. Dies zeigen seine Rügen bzw. Ausführungen vor Obergericht. Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs durch eine ungenügende Begründung des angefochtenen Entscheids ist somit unbegründet. Ohnehin würde eine allfällige Gehörsverletzung mit vorliegendem Urteil geheilt. Die Berufungsinstanz prüft sowohl den Sachverhalt als auch die Rechtslage frei (Art. 310 ZPO).
2.3.1 Auch eine Verletzung des Rechts auf Beweis ist nicht auszumachen.
2.3.2 Der Anspruch, für rechtserhebliche bestrittene Vorbringen zum Beweis zugelassen zu werden, schliesst eine vorweggenommene (antizipierte) Würdigung von Beweisen nicht aus. Von einer solchen kann allerdings nur dort die Rede sein, wo der Richter zum Schluss kommt, ein form- und fristgerecht beantragter und an sich tauglicher Beweis vermöge seine aufgrund der bereits abgenommenen Beweise gewonnene Überzeugung von der Wahrheit oder Unwahrheit einer behaupteten und bestrittenen Tatsache nicht zu erschüttern. Keine vorweggenommene Beweiswürdigung, sondern eine Verletzung des Rechts auf Beweis liegt demgegenüber vor, wenn der Richter objektiv taugliche und formgültig beantragte Beweise zu rechtserheblichen Tatsachen nicht abnimmt, obwohl er die Sachvorbringen dazu weder als erstellt noch als widerlegt erachtet (vgl. zum Ganzen BGE 143 III 297 E. 9.3.2).
2.3.3 Die Vorderrichterin würdigte die Stellungnahme des Vermieters vom 24. Oktober 2024 im Schlichtungsverfahren, die Parteivorträge, die Parteibefragungen und die Plädoyers und prüfte das Vorliegen des geltend gemachten Kündigungsgrundes. Der Vermieter selbst führte aus, die Pläne seiner Tochter seien genau so fortbestehend, wie geschildert. Die von der Vorderrichterin getätigte antizipierte Beweiswürdigung ist deshalb nicht zu beanstanden. Gleiches gilt auch für den Umstand, dass die Vorderrichterin weder die Tochter noch deren Mutter zum Unterstützungsbedarf befragte. Dass dieses Motiv für die Kündigung nicht alleine ausschlaggebend war, wird selbst vom Berufungskläger nicht geltend gemacht.
3.1 Der Berufungskläger bringt vor, entgegen den Ausführungen der Vorderrichterin habe er nie behauptet, es habe einen direkten Zusammenhang zwischen Kündigung des Mietvertrags und der Verschlechterung des Gesundheitszustands seiner Ehefrau gegeben. Er habe vielmehr festgehalten, dass die Ehefrau auf ihrem […] Betrieb bereits seit der Diagnose im Sommer 2022 auf Unterstützung durch die Familie und Freunde angewiesen sei. Deshalb sei auch die Tochter an den Wochenenden nach […] zurückgekehrt und habe ihre Mutter nach Kräften unterstützt. Die Kündigung des Mietvertrags sei in direktem Zusammenhang mit dem Abschluss des (bis November 2024 ortsgebundenen) Studiums seiner Tochter gestanden. Seine Tochter habe seit Beginn ihres Studiums den Plan gehabt, nach dessen Abschluss wieder nach […] zurückzukehren, weshalb sie ihren Wohnsitz nie nach […] verlegt, sondern nur als Wochenaufenthalterin dort gelebt habe. Ein gewichtiger Grund, weshalb seine Tochter nach […] zurückkehren wolle, sei der gesundheitsbedingte Unterstützungsbedarf seiner Ehefrau auf dem […] Betrieb, welcher bereits seit Sommer 2022 bestehe. Im Juli 2024 habe seine Tochter das erste Masterstudienjahr abgeschlossen und habe gewusst, dass sie nur noch bis November 2024 studienbedingt in […] wohnen müsse und dann wie beabsichtigt, nach […] zurückkehren könne und wolle, insbesondere, um ihrer Mutter auch unter der Woche behilflich zu sein. Der dringende Eigenbedarf habe sich folglich im Sommer 2024 aktualisiert, als seine Tochter gewusst habe, dass sie nur noch bis November 2024 studienbedingt in […] wohnen müsse.
3.2 Die Berufungsbeklagten bestreiten das Vorliegen eines dringenden Eigenbedarfs. Im Zeitpunkt der Kündigung sei bekannt gewesen, dass die Tochter […] Rotationen am […] absolvieren müsse. Eine Praktikumsstelle in der Region sei deshalb erst ab Herbst 2025 gesucht worden.
4.1 Die vorliegend zu beurteilende Kündigung wurde während der Sperrfrist ausgesprochen (Art. 271a Abs. 1 lit. e Schweizerisches Obligationenrecht [OR, SR 220]).
4.2 Gemäss Art. 271a Abs. 3 lit. a OR steht die Sperrfrist der Kündigung des Vermieters dann nicht entgegen, wenn diese wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters selbst oder naher Verwandter oder Verschwägerter erfolgt.
4.3 Dringlichkeit des Eigenbedarfs hat eine zeitliche und eine sachliche Bedeutung. Gemäss Bundesgericht liegt sie vor, wenn der Eigenbedarf unmittelbar, konkret und aktuell ist und ein weiteres Zuwarten für den Vermieter als unzumutbar erscheint. Der Eigenbedarf ist zwar ein klassisches Kündigungsmotiv des Vermieters. Gerade weil er aber in der Rechtsmythologie von Laien stark verankert und schwer auf seine Ernsthaftigkeit überprüfbar ist, wird er häufig bei Querelen als Instrument eingesetzt. Mit «dringend» oder «dringlich» ist laut Duden aber keineswegs nur gemeint, etwas «unmittelbar, konkret und aktuell» zu benötigen, sondern «unbedingt und rasch» (siehe zum Ganzen: Roger Weber in: Corinne Widmer Lüchinger et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht, Art. 1 – 529 OR, Basel 2020, Art. 271/271a N 28 mit weiteren Hinweisen).
5.1 In der (freiwilligen) Stellungnahme des Vermieters vom 24. Oktober 2024 zum Schlichtungsgesuch (Beilage der Mieter Nr. 7) führte dieser Folgendes aus: «Frau F.___ studiert […] an der Universität […]. Im Juli 2024 hat sie das 1. Studienjahr Master abgeschlossen. Das Masterstudium der […] an der Universität […] ist aufgeteilt in einen theoretischen Teil, welcher 2 Semester dauert, und einen praktischen Teil, welcher 3 Semester dauert. Ausserdem muss während dieser Zeit eine Masterarbeit geschrieben werden. Frau F.___ hat am 22. August 2024 mit der Masterarbeit begonnen und muss diese am 31. März 2025 einreichen. Nach anfänglichen […]arbeiten, welche bis Ende November 2024 abgeschlossen sein werden, kann sie die Masterarbeit ortsungebunden fertigstellen. Einen Teil der praktischen Ausbildung wird Frau F.___ in der […] […] absolvieren. Das Praktikum entspricht einem 100 %-Pensum und ist unbezahlt. […]. […] F.___ hat ihren Wohnsitz während des Studiums nicht nach […] verlegt, sondern als Wochenaufenthalterin dort gelebt, d.h. sie ist jedes freie Wochenende an ihren Wohnsitz in der Gemeinde […] zurückgekehrt. An den Wochenenden bewohnt Frau F.___ ein Zimmer in der 4.5 Zimmerwohnung […]. Mieter dieser Wohnung sind der Bruder von Frau F.___ und dessen Lebensgefährtin (der Bruder und dessen Lebensgefährtin seien im August 2024 Eltern geworden und benötigen deshalb das Zimmer selbst). […] Aufgrund des Praktikums in der […] sowie ihrer persönlichen und familiären Umstände möchte Frau F.___ definitiv nach […] zurückkehren und in das Mietobjekt einziehen. Von der Wohnung in […] zur […] benötigt Frau F.___ 5 Stunden pro Tag […]. Frau F.___ ist während ihres Studiums an den freien Wochenenden nach […] zurückgekehrt […] um ihre kranke Mutter zu unterstützen. Damit Frau F.___ ihre Mutter weiterhin unterstützen kann, hat sie sich im Hinblick auf die praktische Ausbildung bemüht, eine Arbeitsstelle in der Nähe des Betriebs ihrer Mutter zu finden. So ist es Frau F.___ möglich, ihre Mutter auch unter der Woche zu unterstützen. Das erfordert allerdings eine Wohnung, welche nicht nur in der Nähe des Arbeitsorts, sondern auch in der Nähe des […] Betriebs der Mutter liegt. Das Mietobjekt ist lediglich 900 Meter vom Betrieb entfernt […]. Mit Verweis auf die vorstehenden Ausführungen ist somit erstellt, dass Frau F.___ auch aus familiären Gründen dringend darauf angewiesen ist, das Mietobjekt zu beziehen».
5.2 Anlässlich der Verhandlung vor Vorinstanz bestätigte der Vermieter diese Ausführungen und ergänzte, was folgt: «Es ist so […], dass die Tochter […] bis November an der Uni […] ortsgebunden an der Masterarbeit gewesen ist. Danach wollte sie zurück nach […] ziehen, insbesondere um ihre Mutter zu unterstützen, weil sie krank ist […]. Sie wäre dringend auf die Unterstützung ihrer Tochter angewiesen […]. Die Tochter war schon vorher immer Wochenaufenthalterin. Sie kam jedes Wochenende zurück, um ihre Mutter […] zu unterstützen. Als sie nicht mehr ortsgebunden in […] studiert hat, wollte sie zurück, um ihrer Mutter auch unter der Woche unter die Arme greifen zu können».
5.3 Auf die Frage, aus welchen Gründen er dingenden Eigenbedarf geltend mache, erklärte der Vermieter anlässlich seiner Befragung vor Vorinstanz, die Gründe seien die weitere Ausbildung der […] Grundausbildung, welche die Tochter mache, und gleichzeitig auch die Unterstützung seiner Ehefrau (Befragung N. 20 ff.).
5.4 Der Berufungskläger führt für die Kündigung demnach berufliche Gründe (Ortsungebundenheit/Praktikum in der Umgebung) sowie familiäre Gründe (Unterstützung der Mutter auf deren […] Betrieb) an.
5.5 Die Tochter des Berufungsklägers studierte im Herbstsemester 2024 an der Universität […] ([…]-Fakultät) […] im Masterstudium (Beilage Nr. 2 des Vermieters). Die Masterarbeit führte sie im Zeitraum vom 22. August 2024 bis 31. März 2025 durch (Beilage Nr. 3 des Vermieters). Gemäss E-Mail-Verkehr zwischen F.___ und der […] AG vom 17. April 2024 wurde für sie für die Zeit vom 3. November 2025 bis 28. November 2025 ein (externer) Praktikumsplatz reserviert (Beilage Nr. 18 des Vermieters). F.___ erklärte in ihrer E-Mail vom 17. April 2024, dass sie im Sommer mit der Masterarbeit und den […] Rotationen beginne (Beilage Nr. 18 des Vermieters).
5.6 Im 5. Studienjahr (Semester 9-10) absolvieren die Studierenden der […]-Fakultät […] Rotationen am […], die ihnen praktische Erfahrungen in verschiedenen […] Disziplinen bieten. Diese Rotationen bereiten die angehenden […] auf ihren beruflichen Alltag vor (vgl. https://www.[...].ch/de/studium/studiengang/Masterstudiengang/jk5.html, zuletzt besucht am 10.11.2025).
5.7 Die beruflichen Pläne der Tochter vermögen keinen dringenden Eigenbedarf zu begründen. Die «Ortsungebundenheit» ab November 2024 ist nicht dargetan. Die von der Tochter (ab Sommer 2024) unbestritten durchzuführenden Rotationen finden am […] statt (vgl. https://www.[...].ch/de/studium/studiengang/Masterstudiengang/jk5.html, zuletzt besucht am 10.11.2025). Die […] betreibt ihre […] in […] und […]. Entsprechend suchte die Tochter (erst) für November 2025 einen Praktikumsplatz im […]. Ein im November 2025 beabsichtigtes Praktikum rechtfertigt eine im August 2024 (während der Sperrfrist) ausgesprochene Kündigung nicht. Die Kündigungsfrist wäre ein Jahr vor Beginn des Praktikums abgelaufen, was keinen unmittelbaren, konkreten und aktuellen Bedarf der Tochter des Berufungsklägers darstellt. Auch hätte die Dauer des Praktikums (vier Wochen) keinen dringenden Eigenbedarf zu begründen vermocht. Darauf hat bereits die Vorderrichterin völlig zu Recht hingewiesen. Ein dringender Unterstützungsbedarf der Ehefrau/Mutter, welcher durch die Tochter zu erbringen ist, ist ebensowenig dargetan. Der Berufungskläger erklärt, der Unterstützungsbedarf bestehe (bereits) seit Sommer 2022, macht dazu aber keine weiteren Ausführungen. Ein blosser Wunsch der Tochter, ihre Mutter zu unterstützen ist kein ausreichendes Kündigungsmotiv.
6. Aufgrund des Gesagten ist kein dringender Eigenbedarf des Vermieters im massgeblichen Zeitpunkt dargetan. Der ausgesprochenen Kündigung steht die Sperrfrist entgegen. Die Berufung erweist sich als unbegründet, sie ist abzuweisen.
7.1 Beim vorliegenden Verfahrensausgang sind die Prozesskosten dem Berufungskläger aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
7.2 Die Gerichtskosten werden auf CHF 2'500.00 festgesetzt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.
7.3 Die Parteientschädigung der Berufungsbeklagten wird antragsgemäss auf CHF 2'756.65 festgelegt.
Demnach wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 2'500.00 werden A.___ auferlegt. Sie werden mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.
3. A.___ hat B.___ und C.___ für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'756.65 zu bezahlen.
Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr als CHF 15'000.00.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts
Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin
Kofmel Zimmermann