Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 14. Oktober 2025

Es wirken mit:

Präsidentin Kofmel

a.o. Ersatzrichterin Hunkeler

Oberrichter Hagmann

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

A.___,

Beschwerdeführerin

gegen

B.___ AG,

Beschwerdegegnerin

betreffend Ausweisung und Vollstreckung und Gesuch um aufschiebende Wirkung

zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:

1. Die C.___ AG, vertreten durch die D.___ AG, stellte am 5. Juni 2025 beim Richteramt Bucheggberg-Wasseramt ein Gesuch um Ausweisung von A.___ (nachfolgend: Gesuchsgegnerin) und Vollstreckung des Urteils, u.K.u.E.F. Letztere sei zu verurteilen, das Grundstück Grundbuch [...] Nr. [...] an der [...]strasse [...] und [...] unverzüglich zu räumen und der C.___ AG ordnungsgemäss zu übergeben.

2. Mit Schreiben vom 8. Juli 2025 informierte die B.___ AG, dass sie neue Eigentümerin der Parzelle Grundbuch [...] Nr. [...], [...]strasse [...] und [...], sei und beantragte sinngemäss einen Parteiwechsel.

3. Die Gesuchsgegnerin nahm mit Schreiben vom 7. Juli 2025 (Postaufgabe) zum Gesuch vom 5. Juni 2025 Stellung und schloss auf Abweisung des Ausweisungsgesuchs, unter Kostenfolge zu Lasten der Gesuchstellerin.

4. Der a.o. Amtsgerichtsstatthalter von Bucheggberg-Wasseramt verfügte am 18. Juli 2025 die Entlassung der C.___ AG aus dem Verfahren und setzte die B.___ AG (nachfolgend: Gesuchstellerin) als neue Gesuchstellerin ein.

5. Der Amtsgerichtspräsident von Bucheggberg-Wasseramt erkannte im Urteil vom 18. September 2025 folgendes:

1. Die Gesuchsgegnerin hat die Liegenschaft an der [...]strasse [...] und [...] in [...] bis spätestens Freitag, 31. Oktober 2025, 12:00 Uhr, zu verlassen und der Gesuchstellerin in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zu übergeben.

2. Die Gesuchstellerin hat bis spätestens Freitag, 7. November 2025, dem Oberamt Region Solothurn mitzuteilen, ob das Mietobjekt geräumt und verlassen wurde.

3.-5. […]

6. Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von pauschal CHF 100.00 zu bezahlen.

7. Die Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl. Vollstreckungskosten) werden der Gesuchsgegnerin auferlegt. Muss das Urteil nicht durch das Oberamt vollstreckt werden, so reduzieren sich die Gerichtskosten auf CHF 750.00.

Die Zentrale Gerichtskasse des Kantons Solothurn wird angewiesen, der Gesuchstellerin den Kostenvorschuss von CHF 650.00 zurückzuerstatten.

8. […]

6. Dagegen reichte die Gesuchsgegnerin (nachfolgend auch: Beschwerdeführerin) am 2. Oktober 2025 Beschwerde beim Obergericht des Kantons Solothurn mit folgenden Rechtsbegehren ein:

1. Das Urteil des Regionalgerichts (recte: Amtsgerichtspräsidenten von) Bucheggberg-Wasseramt vom 18. September [2025] sei aufzuheben.

2. Das Exmissionsgesuch der Beschwerdegegnerin sei abzuweisen, da es sich nicht um einen klaren Fall im Sinne von Art. 257 ZPO handelt.

3. Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an das Regionalgericht (recte: Richteramt) zurückzuweisen.

4. Die Gerichtskosten seien angemessen zu reduzieren, da sie in einem krassen Missverhältnis zum Streitwert (CHF 360.00 Jahresmiete) und zur Parteientschädigung von CHF 100.00 stehen.

5. Falls das Gericht von einem Streitwert von über CHF 10'000.00 ausgehen sollte, wird beantragt, die vorliegende Beschwerde als Berufung entgegenzunehmen, da die vergleichsweise geringe Mietzinsforderung auf den erheblichen Arbeits- und Unterhaltsleistungen der Mieterin für die Räumung und den Unterhalt der Liegenschaft beruht.

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

7. Gleichentags reichte die Beschwerdeführerin ein Gesuch um aufschiebende Wirkung ein.

8. Wie nachfolgend aufgezeigt wird, ist die Beschwerde im Sinne von Art. 322 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) offensichtlich unbegründet. Sie kann deshalb sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei abgewiesen werden.

9. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1.1 Die Beschwerdeführerin betitelt ihr Rechtsmittel als Berufung/Beschwerde. Einleitend hält sie fest, dass sie innert Frist Beschwerde erhebe und eventualiter die Eingabe als Berufung zu behandeln sei, falls das Obergericht den Streitwert auf über CHF 10'000.00 festsetze. Dies entspricht dem Rechtsbegehren Nr. 5, in welchem der Eventualantrag damit begründet wird, dass die vergleichsweise geringe Mietzinsforderung auf den erheblichen Arbeits- und Unterhaltsleistungen der Beschwerdeführerin für die Räumung und den Unterhalt der Liegenschaft beruhte. Im Widerspruch dazu führt die Beschwerdeführerin im Rahmen ihrer rechtlichen Begründung aus, die Vorinstanz sei von einem geringen Streitwert ausgegangen, da sich dieser an der vereinbarten Jahresmiete von CHF 360.00 orientierte. Diese Betrachtungsweise greife jedoch zu kurz. Die Beschwerdeführerin habe erhebliche Eigenleistungen erbracht, die in die Wertbestimmung einzubeziehen seien. Sie habe die Liegenschaft nach der Übernahme von Bauschutt und Abfällen befreit, die Räumlichkeiten gereinigt und nutzbar gemacht sowie Stallungen und ein Büro eingerichtet. Darüber hinaus habe sie fortlaufend dafür gesorgt, dass die Liegenschaft bewohnt und belebt wirke, um weiteren Vandalismus fernzuhalten, und sie habe die notwendigen Arbeiten für Unterhalt und Betreuung übernommen. Diese Leistungen seien ausschlaggebend dafür gewesen, dass der vereinbarte Mietzins vergleichsweise tief ausgefallen sei. Der tatsächliche Streitwert bemesse sich deshalb nicht bloss nach der vereinbarten Miete, sondern es müssten die von der Beschwerdeführerin erbrachten Arbeits- und Sachleistungen berücksichtigt werden. Damit sei ein Streitwert von über CHF 10'000.00 sachgerecht, weshalb die vorliegende Eingabe als Berufung zu behandeln sei.

1.2 Gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt. Beim Ausweisungsverfahren handelt es sich um eine vermögensrechtliche Streitigkeit (Eva Bachofner: Die Mieterausweisung, Zürich 2019, N 386). Bei einem monatlichen Mietzins von CHF 30.00 gemäss Vereinbarung vom 27. resp. 29. März 2024 liegt der Streitwert weit unter dieser Grenze. Damit ist die Beschwerde das zulässige Rechtsmittel. Für die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Gründe, weshalb der Streitwert im vorliegenden Fall höher sein soll, trägt sie die Beweislast (Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB, SR 210]). Den Anforderungen an die Beweislast kommt die Beschwerdeführerin mit ihren Behauptungen ohne Beweise nicht nach.

2. Der Vorderrichter erwog zusammengefasst und im Wesentlichen, die Parteien hätten bezüglich der streitgegenständlichen Liegenschaft zwei Vereinbarungen abgeschlossen. Beide seien am 27. März 2024 von der Beschwerdegegnerin und am 29. März 2024 von der Beschwerdeführerin unterzeichnet worden. In einer Vereinbarung seien die Konditionen für das seit zwei Jahren bestehende Mietverhältnis vereinbart worden. In der zweiten Vereinbarung hätten sich die Parteien im Hinblick auf eine gütliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt. Gemäss dieser sei das Mietverhältnis unkündbar und ende ohne Kündigung am 31. März 2025. Die Parteien hätten mit diesen beiden Vereinbarungen einen bis am 31. März 2025 befristeten Mietvertrag abgeschlossen. Die Parteien hätten in der Vereinbarung betreffend die Beendigung des Mietverhältnisses in Art. 1 klar vereinbart, dass das Mietverhältnis ohne Kündigung am 31. März 2025 ende. Weiter hätten die Parteien in Art. 2 eine Erstreckung des Mietverhältnisses über den 31. März 2025 hinaus, ausdrücklich ausgeschlossen. Die Parteien hätten damit eine bestimmte Dauer ausdrücklich vereinbart. Sei eine bestimmte Dauer ausdrücklich vereinbart worden, ende das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer (Art. 266 des Obligationenrechts [OR, SR 220]). Das Mietverhältnis habe folglich am 31. März 2025 geendet. Ab diesem Zeitpunkt habe die Beschwerdeführerin die Liegenschaft geräumt und verlassen haben müssen. Die Voraussetzungen von Art. 257 ZPO seien erfüllt, der Sachverhalt mit Urkunden belegt und die Rechtslage klar. Das Ausweisungsbegehren sei gutzuheissen.

Ein Begehren um Ausweisung eines Mieters im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO sei grundsätzlich auch dann zulässig, wenn der Mieter die vorangehende Kündigung gerichtlich angefochten habe und dieses Verfahren hängig sei (BGE 141 III 262). Die eingereichte Einsprache der Beschwerdeführerin bei der Schlichtungsbehörde bzw. die Einreichung der Klage am hiesigen Gericht verhindere folglich eine Ausweisung nicht, weil ein klarer Fall vorliege.

3. Die Beschwerdeführerin beantragt die Aufhebung des Urteils vom 18. September 2025. Es handle sich nicht um einen klaren Fall, weshalb die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO nicht erfüllt seien. Die D.___ AG habe der Beschwerdeführerin im März 2024 zwei unterschiedliche Vereinbarungen vorgelegt. Nach mündlicher und schriftlicher Bestätigung habe sie auf die E-Mail von E.___ vertrauen dürfen, wonach die längere Version lediglich Dokumentationscharakter habe. Damit sei die kurze Vereinbarung (unbefristet) massgebend. Die Übergabe von Schlüsseln, die Betreuung im Auftrag von C.___ und die Vereinbarung aus dem Jahr 2024 zeigten, dass die Nutzung erwünscht gewesen sei. Eine abrupte Beendigung ohne sachliche Gründe widerspreche dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 2 ZGB).

4.1 Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen (BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 25 f.). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres eindeutig ergibt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- und Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 26; BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126 mit Hinweisen).

4.2 Vorliegend ist unbestritten, dass die C.___ AG einerseits und die Beschwerdeführerin andererseits am 27. resp. 29. März 2024 zwei Vereinbarungen unterzeichneten. Die eine Vereinbarung diente der Vereinbarung von Konditionen für das Mietverhältnis. Die andere hält in der Präambel fest, dass die C.___ AG das Mietverhältnis per 31. Mai 2024 gekündigt hatte, woraufhin die Beschwerdeführerin an die zuständige Schlichtungsbehörde gelangt sei. Im Hinblick auf eine gütliche Beendigung das Mietverhältnisses hätten die Parteien diese Vereinbarung abgeschlossen, in welcher u.a. Folgendes festgehalten wurde: Die Parteien vereinbaren, das Mietverhältnis zu den bisherigen Konditionen weiterzuführen. Das Mietverhältnis ist unkündbar und endigt ohne Kündigung am 31. März 2025 (Art. 1). Im Hinblick auf die laufenden Verkaufsverhandlungen der betreffenden Parzelle, wird eine Erstreckung des Mietverhältnisses über den 31. März 2025 hinaus ausgeschlossen (Art. 2). Die Schlichtungsverhandlung vom Mittwoch, 20. März 2024, ist mit dieser Vereinbarung hinfällig (Art. 4).

4.3 Gemäss Art. 255 Abs. 2 OR ist ein Mietverhältnis befristet, wenn es ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll. Um ein solches Mietverhältnis handelt es sich bei der Vereinbarung vom 27. resp. 29. März 2024, mit welcher das Mietverhältnis bis 31. März 2025 befristet wurde. Am eindeutigen Wortlaut der von der Beschwerdeführerin und der C.___ AG unterzeichneten Vereinbarung ändert die E-Mail von E.___ vom 26. März 2024, wonach diese Vereinbarung ausschliesslich zur Dokumentation diene, dass die Schlichtungsverhandlung vom 20. März [2024] nicht stattgefunden habe, nichts. Zur Rüge der Beschwerdeführerin, dass die Vorinstanz zu Unrecht festgestellt habe, dass ihre Stellungnahme vom 7. Juli 2025 (Postaufgabe) zu spät eingereicht worden sei, ist anzumerken, dass die Stellungnahme zwar tatsächlich rechtzeitig eingereicht wurde, jedoch zum einen die Vorinstanz die Stellungnahme trotzdem berücksichtigte, und zum andern diese Stellungnahme nichts an der klaren Sach- und Rechtslage, welche durch die Vereinbarung vom 27. resp. 29. März 2024 geschaffen wurde, zu ändern vermag. Eine Kündigung war aufgrund der Befristung des Mietverhältnisses gar nicht notwendig und allfällige Formmängel einer solchen, sofern denn überhaupt eine Kündigung nach Abschluss der Vereinbarung vom 27. resp. 29. März 2024 ausgesprochen wurde, irrelevant. Die Rüge der angeblich fehlenden Anspruchsberechtigung der Gesuchstellerin (nachfolgend auch: Beschwerdegegnerin) wird von der Beschwerdeführerin nicht hinreichend begründet. Ohnehin liegt bei den Akten ein Schreiben der Amtschreiberei Region Solothurn vom 9. Juli 2025, wonach die B.___ AG als neue Eigentümerin des Grundstücks Grundbuch [...] Nr. [...] im Grundbuch eingetragen worden sei, womit die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführerin widerlegt ist. Soweit die Beschwerdeführerin ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der C.___ AG geltend macht, geht ein solches aus den Akten nicht hervor. Der Präambel der Vereinbarung vom 27. resp. 29. März 2024 ist zu entnehmen, dass die C.___ AG das Mietverhältnis per 31. Mai 2024 gekündigt hatte, woraufhin die Beschwerdeführerin an die zuständige Schlichtungsbehörde gelangt sei. In der Folge vereinbarten sie ein befristetes Mietverhältnis bis 31. März 2025. Von einer abrupten Beendigung ohne sachliche Gründe kann keine Rede sein, zumal die Beschwerdeführerin dem Vorgehen explizit, d.h. schriftlich, zugestimmt hatte.

5.1 Die Beschwerdeführerin beantragt ausserdem eine angemessene Reduktion der Gerichtskosten, da sie in einem krassen Missverhältnis zum Streitwert (CHF 360.00 Jahresmiete) und zur Parteientschädigung stünden.

5.2 Gemäss § 145 Abs. 1 lit. a des Gebührentarifs (GT, BGS 615.11) beträgt die Entscheidgebühr bei einem Streitwert von bis CHF 30'000.00 zwischen CHF 200.00 und CHF 4'000.00. Innerhalb des Gebührenrahmens sind die Gebühren nach dem Zeit- und Arbeitsaufwand, nach der Bedeutung des Geschäftes, nach dem Interesse an der Verrichtung sowie nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Gebührenpflichtigen zu bemessen (vgl. § 3 Abs. 1 GT). Dem Gericht kommt bei der Bemessung der Entscheidgebühr ein Ermessen zu, das von der Beschwerdeinstanz nur mit Zurückhaltung überprüft wird (vgl. BGE 139 III 334 E. 3.2.5 S. 339). Die von der Vorinstanz festgelegten Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl. Vollstreckungskosten), welche sich bei nicht notwendiger Vollstreckung auf CHF 750.00 reduzieren, entsprechen der ständigen Praxis und sind nicht willkürlich.

6. Die Rügen der Beschwerdeführerin gehen nach dem Gesagten ins Leere. Die Beschwerde erweist sich folglich als offensichtlich unbegründet und ist abzuweisen.

7. Mit dem vorliegenden Entscheid wird das Gesuch um aufschiebende Wirkung gegenstandslos.

8. Dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens entsprechend sind die Prozesskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtkosten werden für das Beschwerdeverfahren auf CHF 800.00 festgesetzt.

9. Ein allfälliges Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wäre zufolge Aussichtslosigkeit abzuweisen gewesen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 800.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 15'000.00.

Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts

Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin

Kofmel Zimmermann