Obergericht
Zivilkammer
Urteil vom 17. November 2025
Es wirken mit:
a.o. Ersatzrichterin Hunkeler
Oberrichter Hagmann
Gerichtsschreiberin Zimmermann
In Sachen
A.___,
Beschwerdeführer
gegen
1. B.___
Beschwerdegegner
betreffend Ausweisung und Vollstreckung
zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:
I.
1. B.___ und C.___ (nachfolgend: Gesuchsteller) stellten am 26. August 2025 (Postaufgabe) beim Richteramt Thal-Gäu ein Gesuch um Ausweisung von A.___ und D.___ (nachfolgend: Gesuchsgegner) aus der 4.5-Zimmerwohnung und dem Einstellplatz Nr. [...] an der [...] in [...] und Vollstreckung des Urteils, u.K.u.E.F.
2. Die Gesuchsgegner nahmen mit Schreiben vom 1. September 2025 zum Gesuch vom 26. August 2025 Stellung und schlossen sinngemäss auf Abweisung des Ausweisungsgesuchs.
3. Der Amtsgerichtspräsident von Thal-Gäu erkannte im Urteil vom 27. Oktober 2025 Folgendes:
1. Die Gesuchsgegner haben die 4.5-Zimmerwohnung im EG und den Einstellplatz Nr. [...] an der [...] in [...] bis spätestens Freitag, 28. November 2025, 12:00 Uhr, zu verlassen und den Gesuchstellern in ordnungsgemässem, geräumten Zustand zu übergeben.
2. Die Gesuchsteller haben bis spätestens Montag, 1. Dezember 2025, dem Oberamt Thal-Gäu mitzuteilen, ob das Mietobjekt geräumt und verlassen wurde.
3.-5. […]
6. Die Gesuchsgegner haben den Gesuchstellern eine Parteientschädigung von CHF 100.00 zu bezahlen.
7. Die Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl. Vollstreckungskosten) werden den Gesuchsgegnern auferlegt. Muss das Urteil nicht durch das Oberamt vollstreckt werden, so reduzieren sich die Gerichtskosten auf CHF 750.00.
Die Zentrale Gerichtskasse des Kantons Solothurn wird angewiesen, den Gesuchstellern den Kostenvorschuss von CHF 650.00 zurückzuerstatten.
8. […]
4. Dagegen reichte der Gesuchsgegner (nachfolgend auch: Beschwerdeführer) am 3. November 2025 (Postaufgabe) Beschwerde beim Obergericht des Kantons Solothurn ein und beantragte die Aufhebung des Entscheids des Amtsgerichtspräsidenten vom 27. Oktober 2025.
5. Wie nachfolgend aufgezeigt wird, ist die Beschwerde im Sinne von Art. 322 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) offensichtlich unbegründet. Sie kann deshalb sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei abgewiesen werden.
6. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.
II.
1. Die Vorinstanz eröffnete ihren Entscheid vom 27. Oktober 2025 mit dem Rechtsmittel der Beschwerde. In der Folge erhob der Beschwerdeführer am 3. November 2025 Beschwerde. Gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt. Nicht berufungsfähige erstinstanzliche Entscheide sind mit Beschwerde anfechtbar (Art. 319 lit. a ZPO). Beim Ausweisungsverfahren handelt es sich um eine vermögensrechtliche Streitigkeit (Eva Bachofner: Die Mieterausweisung, Zürich 2019, N 386). Für den Fall, dass es im Verfahren nur um die Frage der Ausweisung aus dem Mietobjekt geht, hat das Bundesgericht in BGE 144 III 346 entschieden, dass das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert bestehe, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selbst entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_346/2022 E. 2.2, m.w.H.). Die Rechtmässigkeit der Kündigung war nicht Streitgegenstand vor der Vorinstanz. Die Rechtsprechung zur Streitwertberechnung für den Fall, dass auch die Kündigung des Mietvertrags streitig wäre, kommt somit nicht zur Anwendung und es ist auf die vorgenannte Rechtsprechung, welche auf die mutmassliche Verfahrensdauer von sechs Monaten abstellt, abzustellen. Bei einem monatlichen Mietzins von CHF 2'110.00 (inkl. Nebenkosten) gemäss Mietvertrag beträgt der Streitwert nach der bundesgerichtlichen Praxis CHF 12'660.00 (sechs Monatsmietzinse). Damit wäre eigentlich die Berufung das zulässige Rechtsmittel. Der Beschwerdeführer hat jedoch gestützt auf die Rechtsmittelbelehrung der Vorinstanz eine Beschwerde eingereicht. Da er dadurch keinen Nachteil erleidet und das Ergebnis sogar bei einer allfälligen Konversion in eine Berufung dasselbe wäre, kann das eingereichte Rechtsmittel ohne weitere Erörterung der Eintretensfrage als Beschwerde entgegengenommen und behandelt werden.
2. Der Vorderrichter erwog zusammengefasst und im Wesentlichen, die ausserordentlichen Kündigungen nach Art. 257d des Obligationenrechts (OR, SR 220) seien gültig erfolgt und eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272a Abs. 1 lit. a OR ausgeschlossen. Der Beschwerdeführer und die Gesuchsgegnerin hätten entsprechend seit dem 1. August 2025 kein Recht zum Verbleib in der 4.5-Zimmerwohnung im Erdgeschoss an der [...] in [...]. Die Voraussetzungen für die Ausweisung seien damit erfüllt und der Beschwerdeführer und die Gesuchsgegnerin seien anzuweisen, die besagte Wohnung sowie den Einstellplatz Nr. [...] bis spätestens Freitag, 28. November 2025, 12:00 Uhr, zu räumen, zu verlassen und den Gesuchstellern (nachfolgend auch: Beschwerdegegnern) in ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln zu übergeben.
3. Der Beschwerdeführer beantragt die Aufhebung des Urteils vom 27. Oktober 2025. Er wisse, dass er und die Gesuchsgegnerin bei den Beschwerdegegnern Mietschulden hätten und sie sich Mühe geben würden, die Schulden und die Miete begleichen zu können. Eine andere Wohnung zu finden sei jedoch nicht einfach, da die Gesuchsgegnerin an [...] leide und auch der Beschwerdeführer habe im Moment keine Arbeit. Die Miete könne er mit dem Geld von der Arbeitslosenkasse begleichen. Der Beschwerdeführer bittet ferner um eine Abmachung mit der Beschwerdegegnerin für die Mietschulden, da es ihm und der Gesuchsgegnerin am Herzen liege, in der Wohnung bleiben zu können. Wenn sie nicht in der Wohnung bleiben könnten, würden sie auf der Strasse stehen. Die Beschwerdegegner hätten gesagt, dass wenn sie zahlen könnten, sie in der Wohnung bleiben könnten. Der Beschwerdeführer habe am 30. Oktober 2025 den Beschwerdegegnern CHF 4'000.00 überwiesen und hoffe, in der Wohnung bleiben zu können. Die Tochter des Beschwerdeführers leide an [...] und der Beschwerdeführer selbst habe am 28. Februar 2024 versucht sich das Leben zu nehmen und sei anschliessend in Behandlung gewesen.
4.1 Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen (BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 25 f.). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres eindeutig ergibt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- und Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 26; BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126 mit Hinweisen).
4.2 Vorliegend ist unbestritten, dass dem Beschwerdeführer rechtsgültig gekündigt wurde. Ausserdem bestreitet der Beschwerdeführer auch im Beschwerdeverfahren nicht, dass die Mietzinsen nicht bezahlt wurden. Im Übrigen setzt sich der Beschwerdeführer nicht mit dem angefochtenen Entscheid auseinander und es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz den Sachverhalt offensichtlich falsch festgestellt oder das Recht unrichtig angewendet haben soll. Die persönliche und finanzielle Lage des Beschwerdeführers mag schwer wiegen, sie hat jedoch keinen Einfluss auf das gekündigte Mietverhältnis und die gestützt darauf zu Recht verfügte Ausweisung.
5. Die Rügen des Beschwerdeführers gehen nach dem Gesagten ins Leere. Die Beschwerde erweist sich folglich als offensichtlich unbegründet und ist abzuweisen.
6. Dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens entsprechend sind die Prozesskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden für das Beschwerdeverfahren auf CHF 500.00 festgesetzt. Ein allfälliges Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wäre zufolge Aussichtslosigkeit abzuweisen gewesen.
Demnach wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. A.___ hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 500.00 zu bezahlen.
Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt weniger als CHF 15'000.00.
Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts
Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin
Kofmel Zimmermann