Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 21. April 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Kofmel

Oberrichter Schibli

Oberrichter Hagmann

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

A.___ AG,

Beschwerdeführerin

gegen

1. B.___,

2. C.___,

Beschwerdegegner

betreffend Ausweisung und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:

1. Am 20. November 2025 (Postaufgabe) stellte die A.___ AG (nachfolgend: Gesuchstellerin) beim Richteramt Olten-Gösgen ein Gesuch um Ausweisung und Vollstreckung gegen B.___ und C.___ (nachfolgend: Gesuchsgegner).

2. Die Gesuchsgegner liessen sich innert Frist nicht zum Gesuch vernehmen.

3. Am 14. Januar 2026 fällte der Amtsgerichtspräsident folgenden Entscheid:

1. Auf das Gesuch um Ausweisung und Vollstreckung vom 19. November 2025 wird nicht eingetreten.

2. Die Gerichtskosten von CHF 650.00 werden der Gesuchstellerin auferlegt und mit dem von dieser geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

4. Dagegen erhob die Gesuchstellerin (nachfolgend auch: Beschwerdeführerin) am 20. März 2026 frist- und formgerecht Beschwerde beim Obergericht des Kantons Solothurn und stellte folgende Rechtsbegehren:

1. Der Entscheid des Richteramts Olten-Gösgen vom 14. Januar 2026 (Verfahren OGZPR.[...]) sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Die Beschwerdegegner seien zu verurteilen, die Wohnung Nr. [...] (3,5-Zimmerwohnung, 3. Etage) an der [...]strasse [...], [...], unverzüglich zu räumen und der Beschwerdeführerin ordnungsgemäss zu übergeben.

3. Das Stadtammannamt sei anzuweisen, das Urteil auf Verlangen der Beschwerdeführerin zu vollstrecken.

4. Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sowie des Beschwerdeverfahrens seien den Beschwerdegegnern aufzuerlegen.

5. Die Gesuchsgegner (nachfolgend auch: Beschwerdegegner) liessen sich innert Frist nicht vernehmen.

6. Gestützt auf Art. 327 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die Beschwerde ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

II.

1.1 Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen (BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 25 f.). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Soweit die Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrags im Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen ist, beziehen sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Sind sie nicht erfüllt, ist kein Rechtsschutz in klaren Fällen zu gewähren; auf das Gesuch ist diesfalls nach Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht einzutreten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_609/2020 E. 4, mit Verweis auf BGE 141 III 262 E. 3.2 S. 265).

1.2 Der Vorderrichter erwog, das von der Gesuchstellerin am 20. November 2025 eingereichte Gesuch entspreche nicht den Voraussetzungen an eine Klageschrift, da darin keinerlei Behauptungen vorgebracht würden. Die Gesuchstellerin begehre sinngemäss die Ausweisung und Vollstreckung der Gesuchsgegner und reiche dazu vier Belege ins Recht. Zusammen mit den Beilagen könnte das Gesuch gerade noch sinngemäss als Ausweisungs- und Vollstreckungsgesuch entgegengenommen werden.

Der von der Gesuchstellerin eingereichte Beleg Nr. 1 sei ein Formular, welches nur teilweise ausgefüllt worden sei. Auch das Rechtsbegehren sei nicht angepasst, sondern aus dem ursprünglich eingereichten Gesuch vom 25. April 2025 (Verfahren OGZPR.[...]) übernommen worden. So werde auf dessen Seite 2 als Begründung «der Mietzinsausstand von CHF 15'325.00 per 28. Oktober 2025» angegeben und bei den Beilagen auf Seite 2 werde Bezug genommen auf Art. 275d des Obligationenrechts (OR, SR 220).

Die von der Gesuchstellerin eingereichten Belege Nrn. 3 und 4 würden die Kündigung der Mieter betreffen. Auf diesen werde als Begründung die Einstellung der Mietzinszahlungen aufgeführt. Ob es sich dabei um eine ordentliche oder eine ausserordentliche Kündigung handle, könne nicht gesagt werden, da dazu keine Behauptungen aufgestellt würden. Zusammen mit Beleg 1 sei jedoch von einer ausserordentlichen Kündigung auszugehen (siehe Verweis auf Art. 257d OR), sodass auch eine schriftliche Fristansetzung nötig gewesen wäre.

Unabhängig davon, ob man nun von einer ordentlichen oder ausserordentlichen Kündigung ausgehe, der relevanteste Mangel des Gesuches sei, dass die eingereichten Kündigungen nicht unterschrieben seien und deren Zustellung noch nicht einmal behauptet worden sei. Eine Rücksendung des Gesuches zur Verbesserung hätte entsprechend nicht nötig erschienen, da keine liquiden Verhältnisse vorliegen würden und daher ohnehin auf das Gesuch – selbst bei einem Gesuch, das den Voraussetzungen an eine gerichtliche Eingabe genügen würde – nicht eingetreten werden könne.

Komme das Gericht zum Schluss, dass der Sachverhalt nicht liquide und/oder die Rechtslage nicht klar seien, weise es das Gesuch nicht materiell ab sondern trete nicht darauf ein und fälle einen Prozessentscheid (vgl. BGE 140 III 315 E. 5).

Auf das Gesuch sei daher nicht einzutreten.

1.3 Die Beschwerdeführerin bringt dagegen vor, dass sie mit offiziellem Kündigungsformular den Mietvertrag ordentlich per 30. September 2025 gekündigt habe, aufgrund der Einstellung der Mietzinszahlungen. Die Kündigung sei den Beschwerdegegnern separat mit Einschreiben zugestellt, jedoch innert Frist nicht abgeholt worden.

Entgegen der Auffassung des Vorderrichters habe die Beschwerdeführerin weder Art. 257d OR als Grundlage für die Kündigung bezeichnet noch eine ausserordentliche Kündigung behauptet. Die ordentliche Kündigung würde durch die objektiven Eckdaten, wie bspw. die 3-monatige Kündigungsfrist, belegt. Dass die Kündigung ordentlich erfolgt sei, habe die Beschwerdeführerin der Vorinstanz mit Schreiben vom 22. Januar 2026 und damit noch vor Erlass der schriftlichen Begründung mitgeteilt. Der Vorderrichter hätte somit die Möglichkeit gehabt, diesen Irrtum zu korrigieren.

Soweit die Vorinstanz formale Mängel des Gesuchs als Grund für das Nichteintreten heranziehe – namentlich fehlende Unterschriften auf den eingereichten Kopien der Kündigungsformulare sowie fehlende ausdrückliche Behauptung der Zustellung – verletze sie Art. 132 ZPO. Es hätte eine Rückweisung zur Verbesserung nach Art. 132 ZPO erfolgen müssen.

2. Gemäss Art. 266l Abs. 1 OR müssen Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Zur Schriftform gehört immer auch die eigenhändige Unterschrift des Kündigenden oder eine qualifizierte elektronische Signatur (vgl. Roger Weber in: Corinne Widmer Lüchinger / David Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht, Basel 2026, Art. 266l N 2). Werden die Formvorschriften verletzt, so ist die Kündigung gemäss Art. 266o OR nichtig. Die Beweislast für die Verwendung des Formulars und dessen Zustellung trägt nach Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210) der Vermieter (Roger Weber, a.a.O., N 7).

Mängel wie fehlende Unterschrift und fehlende Vollmacht sind innert einer gerichtlichen Nachfrist zu verbessern. Andernfalls gilt die Eingabe als nicht erfolgt (Art. 132 Abs. 1 ZPO). Diese Bestimmung betrifft Eingaben an das Gericht. Es ginge nicht an, die Beweislastverteilung nach Art. 8 ZGB über Art. 132 Abs. 1 ZPO auszuhebeln und dem Vermieter bei unterlassenem Nachweis der korrekten Verwendung des Formulars, wie insbesondere fehlender Unterschrift, eine Nachfrist i.S.v. Art. 132 Abs. 1 ZPO zur Nachreichung eines unterzeichneten Kündigungsformulars zu setzen. Demzufolge war der Amtsgerichtspräsident nicht verpflichtet der Beschwerdeführerin eine Nachfrist zur Einreichung unterzeichneter Kündigungsformulare anzusetzen. Auf die Frage, ob die Bestätigung der Post betreffend die Aufgabe von Einschreiben an die Beschwerdegegner als Behauptung der Zustellung der Kündigungen genügt, braucht daher nicht eingegangen zu werden.

3. Im Beschwerdeverfahren sind neue Beweismittel ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Demzufolge kann auf die im Rahmen des Beschwerdeverfahrens neu eingereichten Urkunden nicht abgestellt werden.

4. Mit der Eröffnung wird der Entscheid definitiv. Bis zur Eröffnung entfaltet er keine Rechtswirkungen und der Spruchkörper darf auf seinen Entscheid zurückkommen. Nach der Eröffnung kann das Gericht seinen Endentscheid oder Zwischenentscheid grundsätzlich nicht mehr abändern oder in Wiedererwägung ziehen (Martin Schmid / Norbert Brunner in: Karl Spühler / Luca Tenchio / Dominik Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2024, Art. 239 N 7a f.).

Demzufolge hatte der Vorderrichter die mit Eingabe vom 22. Januar 2026 erfolgte Mitteilung, dass der Mietvertrag ordentlich und nicht ausserordentlich gekündigt worden sei, nicht zu beachten.

5. Zusammengefasst trat der Amtsgerichtspräsident zufolge fehlender liquider Verhältnisse auf das Gesuch der Beschwerdeführerin zu Recht nicht ein. Auf die Frage, ob es sich um eine ordentliche oder ausserordentliche Kündigung handelte, braucht daher nicht eingegangen zu werden. Die Beschwerde erweist sich folglich als unbegründet und ist abzuweisen.

6. Dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens entsprechend sind die Prozesskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtkosten werden für das Beschwerdeverfahren auf CHF 750.00 festgesetzt. Sie werden mit dem von der Beschwerdeführerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die A.___ AG hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 750.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 15'000.00.

Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts

Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin

Kofmel Zimmermann