Obergericht
Zivilkammer
Urteil vom 3. Juli 2026
Es wirken mit:
Oberrichter Schibli
Oberrichter Hagmann
Gerichtsschreiberin Zimmermann
In Sachen
A.___,
vertreten durch B.___ AG,
Beschwerdeführer
gegen
C.___,
vertreten durch Rechtsanwalt Markus Jordi,
Beschwerdegegner
betreffend Ausweisung und Vollstreckung
hat die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung, dass:
- A.___ (nachfolgend: Gesuchsteller), vertreten durch die B.___ AG, am 1. Oktober 2025 ein Begehren um Ausweisung und Vollstreckung (betreffend die Geschäftslokalität im EG [Ladenlokal/Kiosk], inkl. Keller Nr. [...] und ein Aussenparkplatz an der [...]strasse [...] in [...]) beim Richteramt Solothurn-Lebern gegen C.___ (nachfolgend: Gesuchsgegner) stellte,
- der Gesuchsgegner, vertreten durch Rechtsanwalt Markus Jordi, mit Stellungnahme vom 21. Oktober 2025 beantragte, auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO sei nicht einzutreten,
- die Amtsgerichtspräsidentin am 10. Juni 2026 folgende begründete Verfügung erliess:
1. Auf das Ausweisungsgesuch vom 1. Oktober 2025 wird nicht eingetreten.
2. Der Gesuchsteller hat dem Gesuchsgegner eine Parteientschädigung von CHF 2'783.55 zu bezahlen.
3. Die Gerichtskosten von CHF 650.00 werden dem Gesuchsteller auferlegt und mit dem von diesem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
- der Gesuchsteller (nachfolgend auch: Beschwerdeführer) dagegen am 22. Juni 2026 Beschwerde beim Obergericht des Kantons Solothurn erhob und die Aufhebung der Verfügung vom 10. Juni 2026 sowie die Ausweisung des Gesuchsgegners (nachfolgend auch: Beschwerdegegner) beantragte, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners,
- im Beschwerdeverfahren nur die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts und / oder eine unrichtige Rechtsanwendung durch die Vorinstanz gerügt werden kann (Art. 320 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]),
- im Beschwerdeverfahren das Rügeprinzip gilt, d.h. die Beschwerde führende Partei im Einzelnen darzulegen hat, an welchen Mängeln (unrichtige Rechtsanwendung, offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts) der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet (vgl. Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2025, Art. 321 N 15),
- die Amtsgerichtspräsidentin feststellte, dass ein gültiger schriftlicher Mietvertrag mit D.___ vorliege und ein Beleg über eine allfällige Kündigung oder Überschreibung dieses Vertrags auf den Beschwerdegegner fehle,
- eine Wertung des Verhaltens von Parteien auf einen Ermessensentscheid hinauslaufe, wofür im Verfahren «Rechtsschutz in klaren Fällen» kein Platz sei,
- Fakt sei, dass der Beschwerdeführer dem Beschwerdegegner und nicht D.___ gekündigt habe und der Beschwerdegegner daraufhin die Kündigung angefochten habe,
- aus der Tatsache, dass sowohl die Schlichtungsbehörde als auch das Obergericht den Beschwerdegegner als Mieter bezeichnet hätten, nicht zweifelsfrei abgeleitet werden könne, dass der Beschwerdegegner auch wirklich Mieter des Mietobjekts gewesen sei, da weder die Schlichtungsbehörde noch das Obergericht diese Frage zu beurteilen gehabt hätten,
- zusammenfassend der Sachverhalt weder unbestritten noch hinreichend bewiesen sei und die Rechtslage zu unklar für einen Entscheid im Rechtsschutz in klaren Fällen sei,
- der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde vorbringt, es liege ein liquider und klarer Fall vor,
- der Beschwerdeführer die Vorbringen des Beschwerdegegners, wonach er nicht der rechtliche Mieter sei, sondern eine Drittperson, als im Ausweisungsverfahren nachgeschobene Schutzbehauptungen bezeichnet,
- der Beschwerdeführer argumentiert, der Beschwerdegegner habe durch die Mietzinszahlungen sowie das Kündigungsanfechtungsverfahren das Bestehen des Mietverhältnisses mit dem Beschwerdeführer anerkannt,
- der Beschwerdeführer vorbringt, die Schlichtungsbehörde und das Obergericht hätten ihn in den Vorverfahren bereits rechtskräftig als Mieter behandelt,
- die Vorbringen des Beschwerdeführers gegen das erstinstanzliche Urteil rein appellatorisch sind und sich nicht mit der Begründung der Amtsgerichtspräsidentin auseinandersetzen,
- die Beschwerde somit den Anforderungen an die Begründung des Rechtsmittels nicht genügt,
- die Beschwerde demnach im Sinne von Art. 322 ZPO offensichtlich unbegründet ist und deshalb sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei abgewiesen werden kann, soweit darauf eingetreten werden kann,
- der Beschwerdeführer nach dem Ausgang des vorliegenden Verfahrens dessen Kosten von CHF 450.00 zu bezahlen hat,
erkannt:
1. Eine Kopie der Beschwerde von A.___ vom 22. Juni 2026 geht inkl. Beilagen an C.___.
2. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
3. A.___ hat die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens von CHF 450.00 zu bezahlen.
Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 15'000.00.
Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts
Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin
Kofmel Zimmermann