Nebensteuern, Handänderungssteuer

In casu zwei Einfamilienhäuser, Umzug in ein Haus, anderes fremdvermietet; dauerhafte Selbstnutzung zu bejahen, aber keine ausschliessliche Selbstnutzung; im Grundbuch keine Parzellierung eingetragen; keine teilweise Befreiung von der Handänderungssteuer.

StG § 207 Abs. 1 lit. g

Urteil SGNEB.2025.1 vom 8. September 2025

Aus den Erwägungen:

2. Der Handänderungssteuer unterliegen Handänderungen an Grundstücken (§ 205 Abs. 1 StG), wobei unter einer Handänderung jedes Rechtsgeschäft verstanden wird, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsmacht über ein Grundstück übergeht (§ 206 Abs. 1 StG). Indem das Steuergesetz vom 1. Dezember 1985 für die Handänderungssteuer auf die wirtschaftliche Handänderung abstellt, übernimmt es die Praxis der früheren kantonalen Rekurskommission (KRK) begründet im Entscheid KRKE 1979 Nr. 24. Damals entschied die KRK, nur die wirtschaftliche Handänderung gebe Anlass zur Erhebung der Handänderungsgebühr. Unter «wirtschaftlicher Handänderung» verstand es den «Wechsel in der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück, ohne dass das Rechtssubjekt, welches rechtsgeschäftlich die Verfügungsmacht und damit die Beherrschung des Grundstücks erworben hat, zivilrechtlich als Eigentümer in Erscheinung träte; der Drittperson wird ermöglicht, über eine Liegenschaft zu verfügen, obwohl sie rein zivilrechtlich gesehen nicht Eigentümer geworden ist (KRKE 1979 Nr. 24 E. 3). Diese Rechtsprechung ist sowohl in der Lehre (vgl. MONTEIL, Zum Objekt der solothurnischen Handänderungssteuer, in: 500 Jahre Solothurn im Bund, Solothurn 1981, S. 321; MÜLLER, Das Steuerobjekt der Handänderungssteuer im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen Steuergerichts, in: Festgabe Walter Straumann, 2013, S. 441; SEILER, in: Zweifel/Besuch/Oesterhelt [Hrsg.], Immobiliensteuern, 2021, § 4 N 13) als auch in der späteren, publizierten Rechtsprechung des Kantonalen Steuergerichts (KSGE 1997 Nr. 12 E. 2; 1998 Nr. 14 E. 2; 2002 Nr. 8 E. 2; 2003 Nr. 1 E. 2; 2005 Nr. 9 E. 1; 2006 Nr. 12 E. 2; 2007 Nr. 11 E. 3; 2014 Nr. 18 E. 2; 2014 Nr. 20 E. 2.1; 2015 Nr. 14 E. 2.1; 2017 Nr. 15 E. 2; 2017 Nr. 16 E. 2.1; 2022 Nr. 8 E. 2; 2022 Nr. 9 E. 2) übernommen worden.

3.1. Gemäss § 206 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuerpflicht durch jedes Rechtsgeschäft begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht. Steuerfrei ist eine Handänderung nach § 207 Abs. 1 lit. g StG allerdings dann, wenn ein Grundstück als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum erworben wird (MÜLLER, a.a.O., S. 452 ff.; DORASAMY/SPÖRRI, in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt [Hrsg.], Immobiliensteuern, 2021, § 8 N 229). Die Bestimmung von § 207 Abs. 1 lit. g StG, die den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum im Unterschied zu anderen Handänderungen privilegieren will, wurde durch die kantonale Volksabstimmung vom 29. November 2009 eingefügt, wobei das Inkrafttreten der Bestimmung auf den 1. Januar 2011 festgelegt wurde. Der Wortlaut der eingefügten Gesetzesbestimmung entstammt der ausformulierten Volksinitiative «Willkommen im Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien Handänderung von selbst bewohntem Wohneigentum».

3.2. Vorliegend sind die Tatbestandselemente «dauernd selbst genutzt» und «ausschliesslich selbst genutzt» von § 207 Abs. 1 lit. g StG umstritten, weil die Rekurrenten auf ihrem Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001 ein zweites Einfamilienhaus am Gweg errichten liessen und in dieses zweite Einfamilienhaus umgezogen sind, während sie ihr ursprüngliches Einfamilienhaus am Fweg fremdvermietet haben. Im Jahr 2025 wurde das Grundstück parzelliert.

3.3. Der Regierungsrat hat von seiner Kompetenz, die erforderlichen Vollzugsbestimmungen zum Steuergesetz zu erlassen (§ 264 Abs. 2 StG), in § 63bis VV StG (Vollzugsverordnung zum Steuergesetz, BGS 614.12) Gebrauch gemacht. Ein Grundstück gilt gemäss § 63bis VV StG als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines überbauten Grundstücks innert einem Jahr seit Vertragsschluss dort Wohnsitz nimmt (§ 63bis Abs. 1 VV StG), bzw. innert zwei Jahren bei nicht bebauten Grundstücken (§ 63bis Abs. 2 VV StG). Eine Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr, selbst bewohnt (§ 63bis Abs. 3 VV StG), was das Bundesgericht im Entscheid vom 1. Dezember 2017 (2C_469/2017) bestätigt hat. Ausnahmen von der Jahresfrist sind beispielsweise denkbar, wenn unvorhersehbare Ereignisse beruflicher oder privater Natur einen vorzeitigen Umzug notwendig machen (Steuerpraxis 2010 Nr. 2, Ziff. 2.3; KSGE 2019 Nr. 11).

4.1. Die Rekurrenten haben am … 2022 das Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001 mit einer Fläche von … m2 gekauft. Am gleichen Tag haben die Rekurrenten das Gesuch um steuerfreie Handänderung dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum eingereicht. Am 1. September 2022 sind sie in das bestehende Einfamilienhaus am Fweg eingezogen. Somit kann festgehalten werden, dass das Erfordernis von § 63bis VV StG (Einzug innert Jahresfrist) eingehalten ist.

4.2. Die Rekurrenten wohnen nach wie vor auf dem Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001. Somit ist auch die minimale Wohndauer von einem Jahr gemäss § 63bis Abs. 3 VV StG, welche das bloss vorübergehende Bewohnen eines Grundstücks von der Privilegierung ausschliessen will, formell eingehalten.

4.3. Festzuhalten ist aber, dass sich aus den Akten ergibt, dass die H AG bereits am 10. Dezember 2021 ein Baugesuch eingereicht hat, um auf dem Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001 ein zweites Einfamilienhaus am Gweg bauen zu können. Dieses Gesuch wurde am 4. Februar 2022 bewilligt. Somit muss schon beim Kauf des Grundstücks bekannt gewesen sein, dass auf dem Grundstück der Bau eines zweiten Einfamilienhauses realisiert werden soll. Die Rekurrenten haben danach offenbar die Baupläne angepasst. Am 30. September 2022 haben sie ein überarbeitetes Baugesuch (Projektänderung) der H AG als Grundeigentümer unterzeichnet. Somit zeigt sich, dass die Rekurrenten von Anfang an den Bau eines neuen Einfamilienhauses und den Einzug in dieses Haus geplant hatten. Das Bewohnen der Liegenschaft am Fweg sollte somit nur eine vorübergehende Phase sein. Vorliegend ist allerdings zu betonen, dass auch das zweite Einfamilienhaus auf dem gleichen Grundstück (Grundbuch D / Nr. 0001) liegt. Ein Wegzug vom erworbenen Grundstück wurde nicht in Erwägung gezogen. Daher ist das Tatbestandsmerkmal der «dauerhaften Selbstnutzung» des Grundstücks Grundbuch D / Nr. 0001 erfüllt.

5.1. Das Tatbestandsmerkmal der «ausschliesslichen Selbstnutzung» hat das Kantonale Steuergericht schon verschiedentlich beschäftigt. Im Urteil SGNEB.2012.2 vom 5. November 2012 (veröffentlicht in: KSGE 2012 Nr. 13) entschied das KSG, dass die Ausschliesslichkeit von selbst genutztem Wohneigentum u.U. auch (noch) bejaht werden kann, wenn in einer Liegenschaft ein Mehrgenerationenhaushalt geführt wird. Andererseits hat das KSG in einem anderen Fall vom 4. März 2013 (SGNEB.2012.8) entschieden, dass «Ausschliesslichkeit» im Sinne der gesetzlichen Vorgabe zu verneinen ist, wenn diverse Miteigentümer eine Liegenschaft über mehrere Geschosse bewohnen, die separate Haushaltführungen möglich machen und als wahrscheinlich erscheinen lassen. Im Entscheid SGNEB.2015.4 vom 25. April 2016 hat das KSG festgehalten, dass keine ausschliessliche Selbstnutzung vorliegen würde, wenn die Käufer eines Einfamilienhauses ihr Haus mit einer zusätzlichen separaten Wohnung, die rund 15 Monate nach dem Kauf fremdvermietet wird, aufstocken. Im Entscheid SGNEB.2016.9 vom 6. März 2017 (veröffentlich in: KSGE 2017 Nr. 15) wurde festgehalten, dass eine Befreiung von der Handänderungssteuer nicht möglich sei, wenn ein erheblicher Teil des Gebäudes geschäftlich genutzt oder regelmässig vermietet sei. Im Entscheid SGNEB.2019.3 vom 16. März 2020 (veröffentlicht in: KSGE 2020 Nr. 12) wurde schliesslich die Steuerbefreiung gewährt, wenn die Nutzungs- und Verwaltungsordnung nachträglich (drei Monate nach dem Kauf) im Grundbuch angemerkt worden sei. Im Entscheid SGNEB.2022.1 vom 21. November 2022 (veröffentlicht in: KSGE 2022 Nr. 9) hat das Steuergericht festgehalten, dass keine ausschliessliche Selbstnutzung vorliegt, wenn bei einem Haus mit zwei Wohnungen eine fremdvermietet wird.

5.2. Vorliegend haben die Rekurrenten mit Kaufvertrag vom… 2022 das Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001 erworben. Bereits am … 2022 und damit nur rund sechs Monate später haben sie ein Baugesuch zur Errichtung eines zweiten Einfamilienhauses auf ihrem Grund-stück unterzeichnet. Nach Errichtung dieser Liegenschaft sind die Rekurrenten in den Neu-bau umgezogen und haben das ursprüngliche Einfamilienhaus am Fweg per 1. Mai 2024 fremdvermietet. Damit haben die Rekurrenten ab diesem Zeitpunkt nur noch einen Teil des Grundstücks selbst bewohnt. Das KSG hat am 25. April 2016 in einem vergleichbaren Fall festgehalten, dass nicht mehr von einer ausschliesslichen Selbstnutzung ausgegangen wer-den kann, wenn die Erwerber ihre Liegenschaft mit einer zweiten Wohnung aufstocken und diese Wohnung fremdvermieten (SGNEB.2015.4, oben, E. 5.1.). Auch hier bewohnten die Erwerber des Grundstücks nach der Fremdvermietung der zweiten Wohnung nur noch einen Teil des Grundstücks selbst. Von einer ausschliesslichen Selbstnutzung kann ich solchen Verhältnissen nicht mehr gesprochen werden. Nicht massgebend kann es sein, ob die Er-werber die ursprüngliche Liegenschaft oder die neuerbaute Einlegerwohnung bewohnen.

5.3. Zu prüfen sind vorliegend aber auch die zeitlichen Verhältnisse. Die Rekurrenten sind am 1. September 2022 in die gekaufte Liegenschaft eingezogen und haben diese per 1. Mai 2024 fremdvermietet. Damit haben sie ihr Grundstück im Prinzip mehr als ein Jahr ausschliesslich selbst genutzt. § 63bis Abs. 3 VV StG kann nun entnommen werden, dass die Steuerbefreiung nicht greifen soll, wenn ein Grundstück nur vorübergehend selbst bewohnt wird. Der Aspekt der vorübergehenden ausschliesslichen Selbstnutzung hat aber eine objektive und eine subjektive Seite, die zu unterscheiden sind. In objektiver Hinsicht muss die ausschliessliche Selbstnutzung in der Regel mindestens ein Jahr dauern. Erfüllt sein muss aber auch das subjektive Erfordernis, dass innert der Jahresfrist keine Absicht bestehen darf, auszuziehen oder das Grundstück teilweise fremd zu vermieten. Vorliegend war für die Rekurrenten von Anfang an klar, dass der Bau eines zweiten Einfamilienhauses beabsichtigt ist und sie danach nur noch einen Teil des Grundstücks ausschliesslich selbst bewohnen werden. Dass die bestehende Liegenschaft erst per 1. Mai 2024 fremdvermietet werden konnte, lag in erster Linie an der Bauzeit der zweiten Liegenschaft. Die Bauzeit kann aber für die Frage der Steuerbefreiung nicht massgebend sein. Privilegiert werden soll nur, wer ein Grundstück dauerhaft und nicht nur vorübergehend ausschliesslich selbst nutzen will. Dies mag vorliegend im Ergebnis als relativ streng erscheinen, ist aber angezeigt, da es hier, wie gesagt, um die Frage der Steuerbefreiung geht, welche zurückhaltend zu beurteilen ist.

6.1. Vorliegend verlangen die Rekurrenten lediglich eine teilweise Befreiung von der Handänderungssteuer. Eine teilweise Steuerbefreiung ist möglich, wenn beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses nur eine Wohnung ausschliesslich selbst genutzt wird und von Anfang an die Absicht bestand, die Liegenschaft in Stockwerkeigentum aufzuteilen. Das Stockwerkeigentum muss dann spätestens beim Einzug begründet werden. Analog ist vorzugehen, wenn mehrere Miteigentümer, ein Mehrfamilienhaus unter sich aufteilen und die Wohnungen von unterschiedlichen Miteigentümern genutzt wird. Hier muss die Nutzungs- und Verwaltungsordnung ebenfalls umgehend im Grundbuch eingetragen werden (MÜLLER, a.a.O., S. 455; vgl. auch KSGE 2020 Nr. 12).

6.2. Wird auf einem Grundstück eine zweite Liegenschaft gebaut, die fremdvermietet wird, müsste es in Analogie zum Stockwerkeigentum und zum Miteigentum auch möglich sein, dass das Grundstück parzelliert wird. Wird somit mit dem Kauf des Grundstücks eine Parzellierung vorgenommen, kann für die ausschliesslich selbst genutzte Parzelle eine Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden.

6.3. Vorliegend haben die Rekurrenten am … 2022 das Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001 gekauft und gleichentags das Gesuch um steuerfreie Handänderung eingereicht. Weder dem Kaufvertrag noch dem Gesuch konnte entnommen werden, dass eine Parzellierung des Grundstücks und der Bau eines zweiten Einfamilienhauses auf der zweiten Parzelle beabsichtigt ist. Letzteres stellte das Kantonale Steueramt erst nach einer zweiten Kontrolle fest. Den Akten kann weiter entnommen werden, dass den Rekurrenten am 28. März 2025 ein Parzellierungsvorschlag zugestellt worden ist. Somit kann festgehalten werden, dass auch drei Jahre nach dem Kauf des Grundstücks keine Parzellierung im Grundbuch eingetragen ist. Im Entscheid SGNEB.2021.1 vom 4. Juli 2022 (KSGE 2022 Nr. 8) hat das Steuergericht in E. 4.3 festgehalten, dass beim Erwerb eines Grundstücks in Miteigentum die Nutzung- und Verwaltungsordnung spätestens ein Jahr nach Vertragsschluss im Grundbuch angemerkt sein muss. Übertragen auf den vorliegenden Fall kann daher festgehalten werden, dass die Parzellierung eines Grundstücks ebenfalls innert Jahresfrist im Grundbuch eingetragen sein muss, wenn die Steuerbefreiung für eine Parzelle geltend gemacht werden will. Vorliegend sind auch keine Gründe ersichtlich, weshalb ausnahmsweise eine längere Frist als diese Jahresfrist zur Anwendung kommen sollte.

6.4. Nicht beantwortet werden muss die Frage, ob bei einer fristgerecht vorgenommenen Parzellierung und einem Umzug (rund 26 Monate nach dem Kauf des Grundstücks) von der einen auf die andere Parzelle nach wie vor von einer ausschliesslichen Selbstnutzung einer Parzelle hätte ausgegangen werden können.

7. Ob vorliegend die Rekurrenten von der Amtschreiberei korrekt über die Handände-rungssteuer informiert worden sind, kann offengelassen werden, zumal auch unklar ist, in welchem Umfang die Rekurrenten die Amtschreiberei über ihre bestehenden Absichten informiert haben. In Ziff. 5.6 des Kaufvertrags vom … 2022 haben die Rekurrenten bestätigt, dass sie das Merkblatt «Steuerliche Hinweise zu Grundstückgeschäften» erhalten haben. In diesem Merkblatt ist festgehalten, dass die Handänderungssteuer vom Steueramt des Kantons Solothurn, Abteilung Nebensteuern, veranlagt wird. Die Amtschreiberei bereitet die Veranlagung nur vor (§ 213 Abs. 1 StG). Weiter ist im Merkblatt festgehalten, dass man sich für weitere Informationen an die zuständige Steuerbehörde wenden kann. Die entsprechenden Adressen und Telefonnummern werden erwähnt. Auch das KSG hat mehrfach festgehalten, dass die Amtschreiberei im Bereich der Nebensteuern (Handänderungssteuer, Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer) nicht zuständig sei, verbindliche Steuerauskünfte zu erteilen (zur Handänderungssteuer: Entscheid SGNEB.2007.2 vom 10. Dezember 2007; zur Schenkungssteuer: Entscheid SGNEB.2007.5 vom 16. November 2009, publiziert in KSGE 2009 Nr. 15). Allfällige Auskünfte der Amtschreiberei geniessen daher keinen Vertrauensschutz.