Steuergericht

Urteil vom 19. Februar 2018

Es wirken mit:

Präsident:      Müller 

Richter:          Acemoglu, Roberti

Sekretär:        Hatzinger

In Sachen  SGSTA.2016.84; BST.2016.78

A + B  Y

v.d.

 

 

gegen

 

 

Veranlagungsbehörde Dorneck - Thierstein

 

betreffend Staats- und Bundessteuer 2014

 

 

 

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1.1   Die Steuerpflichtigen A + B Y wurden am 16. November 2015 für die Staats- und Bundessteuern 2014 veranlagt. Die Veranlagung stützte sich auf die vom 29. Mai 2015 datierte Steuererklärung, wobei die Veranlagungsbehörde Dorneck-Tierstein den Steuerpflichtigen die geltend gemachten Liegenschaftskosten von CHF 45'971.00 um CHF 42'750.50 kürzte. Diese Kürzung wurde damit begründet, dass aufgrund der kurzen Lebensdauer noch kein Anlass bestehe, die Fassade zu renovieren. Die Kosten für den Ersatz der Fenster würden zu 2/3 gewährt. Kürzungen sind zudem für Gartenauslagen und Geräte/ Werkzeuganschaffungen erfolgt. Das steuerbare Einkommen wurde für die Staatssteuer auf CHF 136'644.00 und für die direkte Bundessteuer auf CHF 124'300.00 festgelegt.

 

1.2   Gegen diese Steuerveranlagung liessen die Steuerpflichtigen am 14. Dezember 2015 Einsprache einreichen, worin die Herabsetzung des steuerbaren Einkommens für die Staatssteuer auf CHF 103'358.00 und für die Bundessteuer auf CHF 91'100.00 beantragt wurde. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass sich nach Ablauf der Garantiefrist im Jahr 2013 Mängel an der 2007 bezogenen Liegenschaft der Steuerpflichtigen gezeigt hätten. Die Fassade sei feucht geworden und breche ab. Ein beigezogener Fachexperte habe bestätigt, dass die Dachkänel und Dachverkleidungen mangelhaft seien und aufgrund dessen Wasser in die Fassade eindringe. Die Instandstellungsarbeiten seien dringend notwendig gewesen, um weitere Schäden zu vermeiden. Der beteiligte Architekt habe die Kosten für die Reparaturen an Dachkänel und Dachverkleidung übernommen, während die Steuerpflichtigen die Fassadenrenovation selbst übernommen hätten. Deshalb seien die Kosten der Firma X im Betrag von CHF 33'447.00 als abzugsfähige Liegenschaftsunterhaltskosten zu bewerten. Insgesamt seien CHF 36'507.00 Abzüge für Liegenschaftsunterhalt anzurechnen.

 

1.3   Mit Einspracheentscheid vom 3. August 2016 wurde die Einsprache abgewiesen. Zur Begründung führte die Veranlagungsbehörde im Wesentlichen zusammengefasst aus, dass Sanierungen von Baumängeln nicht der blossen Erhaltung vorhandener Werte dienen, sondern einen neuen Wert schaffen. Das Grundstück und das Gebäude würden in einen Zustand versetzt, in dem sie sich vorher nicht befunden hätten. Die von den Steuerpflichtigen geltend gemachten Reparaturarbeiten hätten zwar der Beseitigung von Schäden gedient, jedoch handle es sich um die Beseitigung von Baumängeln, und somit nicht um abzugsfähige Unterhaltskosten. 

 

 

2.1   Gegen diesen Einspracheentscheid erhoben die Steuerpflichtigen (nachfolgend: Rekurrenten) am 2. September 2016 (Postaufgabe) Rekurs und Beschwerde mit dem Antrag, die Verfügung der Veranlagungsbehörde vom 3. August 2016 sei aufzuheben und die Einsprache vom 14. Dezember 2015 sei gutzuheissen. Allfällige Kosten sollen zu Lasten des Staates gehen und die zu viel bezahlten Steuern seien zurückzubezahlen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen auf die Einsprache vom 14. Dezember 2015 verwiesen. Darüber hinaus wurde auf § 39 Rz. 69 des Aargauer Kommentars zum Steuergesetz hingewiesen, wonach Schäden infolge konstruktiver Mängel den Wert der Liegenschaft nicht erhöhen und deshalb als Unterhalt zu qualifizieren seien. Infolge der Beseitigung des konstruktiven Mangels sei kein Mehrwert geschaffen worden.

2.2 Mit Vernehmlassung vom 29. September 2016 beantragte die Veranlagungsbehörde die kostenfällige Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Zur Begründung wurde in erster Linie auf die Ausführungen im Einspracheentscheid vom 3. August 2016 verwiesen. Darüber hinaus führte die Veranlagungsbehörde im Wesentlichen ergänzend aus, dass Kosten für die Behebung eines Baumangels nach Lehre und Praxis mit der Gebäudeerstellung im Zusammenhang stünden und dazu dienen, der Liegenschaft denjenigen Wert zu geben, den sie im Zeitpunkt des Kaufes hätte haben sollen, aber wegen des (verdeckten) Baumangels nicht hatte. Nach konstanter Rechtsprechung des Steuergerichts des Kantons Solothurn würden Kosten für die Behebung von Baumängeln nicht als abzugsfähige Aufwendungen zum Abzug zugelassen. Sie stellten aufgrund des objektiven Nutzungswertprinzips Wertvermehrungen dar und seien für den Käufer Kapitalverluste (KSG vom 18.3.2013, SGSTA.2011.97, BST.2011.86). Diesem Entscheid sei der Sachverhalt zugrunde gelegen, dass ein neu erbautes Haus bereits 3 Jahre nach Erstellung im Keller Feuchtigkeitsschäden (Schimmel) aufwies. Da die Ursache in einem Baumangel gelegen sei, seien die Kosten für die Schadensbehebung nicht zugelassen worden. Der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt sei mit jenem vergleichbar. Es handle sich nicht um Schäden von ausserordentlicher Abnützung. Der effektive Wert der Liegenschaft sei aufgrund des verdeckten Mangels schon im Zeitpunkt des Erwerbs reduziert gewesen. Folglich würden die Aufwendungen dazu dienen, der Liegenschaft den Wert zu geben, den sie nach korrekter Erstellung hätte haben sollen, aber wegen des versteckten Mangels nie hatte. Die Aufwendungen würden einen neuen Wert schaffen und demnach nicht abzugsfähige Anlagekosten darstellen.

 

2.3   Mit Verfügung vom 6. Oktober 2016 wurde den Rekurrenten Gelegenheit zur Einreichung einer Replik gegeben. Am 31. Oktober 2016 (Postaufgabe 28.10.2016) ging eine kurze Replik ein. Darin lassen die Rekurrenten v.a. ausführen, die in der Vernehmlassung zitierten Gerichtsentscheide des Steuergerichts seien mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar.

 

2.4   Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.

 

 

 

Das Steuergericht zieht in Erwägung:

1.    Rekurs und Beschwerde wurden frist- und formgerecht eingereicht. Das Kantonale Steuergericht ist gemäss § 160 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (StG, BGS 614.11) sowie Art. 104 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) in Verbindung mit § 4 der Vollzugsverordnung zum DBG (BGS 613.31) sachlich zuständig. Auf die Rechtsmittel ist einzutreten.

 

 

2.    In Bezug auf den Streitgegenstand (Abzug der Unterhaltskosten bei Liegenschaften im Privatvermögen) sind die Regelungen des kantonalen Steuergesetzes (§ 39 Abs. 3 StG) und jene des Gesetzes über die direkte Bundessteuer (Art. 32 Abs. 2 DBG) nahezu identisch, so dass es sich rechtfertigt, Rekurs und Beschwerde gemeinsam zu behandeln. Differenzierungen werden soweit nötig vorgenommen.

 

3.1   Unterhaltskosten sind nach herrschender Lehre (statt vieler: Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, Art. 32 N 37) und ständiger Praxis des kantonalen Steuergerichts (vgl. KSGE 2016 Nr. 5 E. 3.1 ff. und 2015 Nr. 6 E. 2.1 ff.) Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist, und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen, Renovationen). Unterhaltskosten umfassen daher sowohl die Kosten der Instandhaltung (regelmässige Aufwendungen, um die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes sicherzustellen) als auch diejenigen der Instandstellung (unregelmässige, grössere Aufwendungen, welche die Ertragsfähigkeit eines Grundstückes sicherstellen). Der Abzug der Unterhaltskosten ist im kantonalen Steuergesetz in § 39 Abs. 3 StG (vgl. aber auch Art. 32 Abs. 2 DBG für die Bundessteuer) geregelt. Die kantonale Steuerverordnung Nr. 16 (StVO Nr. 16; BGS 614.159.16/Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen) definiert in § 2 Abs. 1 die Unterhaltskosten als Kosten, die der Werterhaltung dienen. Hierzu werden insbesondere die Auslagen für die Behebung von Schäden (lit. a), die Auslagen für die jährlich oder periodisch wiederkehrenden Erneuerungsarbeiten (lit. b), die Auslagen für den Ersatz bereits vorhandener Auslagen - soweit sie keinen Mehrwert bewirken (lit. c), der Gartenunterhalt (lit. d), die Kosten für die Reinigung von Heizung und Kamin (lit. e) sowie Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften (lit. f) aufgeführt. Ausdrücklich nicht zum Abzug zugelassen werden wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen (wie Erschliessung, Neubauten) und Verbesserungen (wie Umbauten) von Liegenschaften (§ 2 Abs. 2 lit. a StVO Nr. 16 bzw. Art. 34 lit. d DBG).

 

3.2   Allgemein betrachtet hört die Abzugsfähigkeit folglich dort auf, wo die vorgenommenen Arbeiten die Liegenschaft über den Zustand im Zeitpunkt des Antritts hinaus verbessern und damit im Anlagewert erhöhen. Umfasst eine Aufwendung sowohl einen werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil - was häufig bei Umbauten an bestehenden Gebäuden der Fall ist - ist die Aufwendung im Umfang des werterhaltenden Anteils zum Abzug zuzulassen, während der wertvermehrende Anteil nicht abzugsberechtigt ist. Die jeweiligen Anteile sind allenfalls zu schätzen (vgl. Richner et al., a.a.O., Art. 32 N 45).

 

3.3   Nach konstanter Rechtsprechung des Steuergerichtes werden die Kosten für die Behebung von Baumängeln nicht als abzugsfähige Aufwendungen zum Abzug zugelassen (KSGE 1989 Nr. 12; KSG vom 18.3.2013, SGSTA.2011.97; BST.2011.86). Sie stellen aufgrund des objektiven Nutzungswertprinzips Wertvermehrungen dar und sind für den Käufer Kapitalverluste (Bernhard Zwahlen/Alberto Lissi, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer [DBG], 3. Aufl. 2017, Art. 32 N 17).

 

3.4   Von den Kosten zur Behebung der Baumängel zu unterscheiden sind jedoch die Kosten, welche zur Behebung von Folgeschäden an ursprünglich nicht mangelhaften Teilen der Liegenschaft dienen. Die Rückversetzung dieser Teile der Liegenschaft in den ursprünglichen Zustand hat für diese Teile der Liegenschaft einen bloss werterhaltenden Charakter und ist insoweit zum Abzug zuzulassen, als der Wert der Liegenschaft dadurch nicht erhöht wird (Dieter Egloff in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl. 2015, N 69 zu § 39). Werden im Zuge der Behebung von Mangelfolgeschäden allerdings höherwertige Stoffe eingesetzt, oder Teile der Liegenschaft mitsaniert, welche nicht in Mitleidenschaft gezogen worden waren, so haben die Arbeiten in Bezug auf diese Teilelemente einen werterhöhenden Charakter.

 

3.5   Nach der allgemeinen Beweislastregel hat die Veranlagungsbehörde im Rechtsmittelverfahren die steuerbegründenden oder erhöhenden Tatsachen nachzuweisen, die steuerpflichtige Person dagegen jene Tatsachen, welche die Steuerschuld mindern oder aufheben (vgl. Richner et al., a.a.O., Art. 123 N 77).

 

 

4.1   In tatsächlicher Hinsicht ist vorliegend unbestritten, dass die Dachkänel und Dachverkleidungen der 2007 durch die Rekurrenten bezogenen Neubauliegenschaft unter einem Baumangel litten, wodurch Wasser in die Gebäudehülle eintreten konnte und Feuchtigkeitsschäden unter anderem an der Fassade verursacht wurden.

 

4.2   Ebenso kann festgehalten werden, dass die Rekurrenten nach dem vorliegenden Beweisergebnis nicht die Kosten für die Reparatur der Dachkänel und Dachverkleidungen, also der eigentlichen Baumängel, zum Abzug geltend machen. Sie bringen vielmehr vor, dass diese Reparatur durch den Architekten übernommen worden sei (Einsprache vom 14.12.2015, Ziff. III). Bei den geltend gemachten Kosten für die Fassadensanierung etc. handelt es sich vielmehr zumindest teilweise um die Behebung von Mangelfolgeschäden im oben erwähnten Sinne (E. 3.4), welche als Unterhalt zum Abzug zuzulassen sind. Es leuchtet ein, dass, wenn Dachkänel und Dachverkleidungen mangelhaft sind, ein Eindringen von Wasser die Fassade und allenfalls darin eingebaute Installationen, welche nicht ursprünglich an einem Baumangel litten, beschädigen kann. Da diese Teile der Liegenschaft nicht von Beginn an mangelhaft waren, ist deren gleichwertiger Ersatz keine Behebung eines verdeckten Baumangels, sondern eine werterhaltende Massnahme und zum Abzug als Liegenschaftenunterhalt zuzulassen. Es ist allerdings beim vorliegenden Beweisergebnis unklar geblieben, welche Teile der Liegenschaft durch das eindringende Wasser in Mitleidenschaft gezogen worden sind, und ob allenfalls auch Teile der Fassade oder Installationen renoviert worden sind, welche nicht unter dem Wasserschaden litten.

 

4.3   Nach dem Ausgeführten ist der Einspracheentscheid vom 3. August 2016 aufzuheben und die Veranlagungsbehörde hat entsprechend den obigen Ausführungen diejenigen Kosten, welche zur angemessenen Behebung von Mangelfolgeschäden dienten, als Liegenschaftsunterhalt zum Abzug zuzulassen. Dafür hat die Veranlagungsbehörde ein Beweisverfahren durchzuführen. Die Rekurrenten werden dabei mitzuwirken haben, den Anteil der Kosten festzustellen, welcher nach den obigen Kriterien als Liegenschaftenunterhalt zum Abzug zugelassen werden kann. Nötigenfalls hat eine Schätzung durch die Veranlagungsbehörde zu erfolgen (vgl. oben E. 3.2).

 

 

5.    Somit erweisen sich Rekurs und Beschwerde als begründet und sind gutzuheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten durch den Staat zu tragen; den Rekurrenten ist eine Parteikostenentschädigung von CHF 1'000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zuzusprechen.

 

 

Demnach wird erkannt:

1.      In Gutheissung von Rekurs und Beschwerde wird der Einspracheentscheid der Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein vom 3. August 2016 und deren Veranlagungsverfügung vom 16. November 2015 aufgehoben. Die Sache wird an die Vorinstanz zurückgewiesen zur Neuveranlagung im Sinne der Erwägungen.

2.      Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

3.      Den Rekurrenten/Beschwerdeführern wird zu Lasten des Staates eine Parteientschädigung von CHF 1‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zugesprochen.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident:                          Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller                      W. Hatzinger

 

 

 

 

 

 

Rechtsmittel:   Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

 

 

 

 

 

 

 

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

- Vertreter der Rekurrenten/ Beschwerdeführer (eingeschrieben)

- VB Dorneck-Thierstein (mit Steuerakten)

- KStA, Recht und Gesetzgebung

- Finanzdepartement

- Gemeindesteuerregisterführer von Z

- EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern

 

 

 

 

Expediert am: