Steuergericht
Urteil vom 7. Juni 2022
Es wirken mit:
Präsident: Müller
Richter: Acemoglu, Flury
Sekretär: Hatzinger
In Sachen SGSTA.2021.42; BST.2021.36
1. A. Z.
2. B. Y.
gegen
betreffend Staats- und Bundessteuer 2019
hat das Steuergericht den Akten entnommen:
1. Mit Datum vom 3. August 2020 reichten die Steuerpflichtigen A. Z. und B. Y. die Steuererklärung 2019 ein. Dabei wiesen sie (nach Abzug der wertvermehrenden Kosten) tatsächliche Liegenschaftskosten von insgesamt CHF 354'348.00 aus.
2. Mit definitiver Veranlagung vom 11. März 2021 wurden die geltend gemachten Liegenschaftskosten nicht zum Abzug zugelassen mit der Begründung, es handle sich um einen wirtschaftlichen Neubau. Es wurde lediglich der Pauschalabzug von CHF 1'818.00 (Staat) bzw. CHF 2’272.00 (Bund) gewährt.
3. Die dagegen erhobene Einsprache vom 1. April 2021 wies die Veranlagungsbehörde mit Verfügung vom 26. Oktober 2021 ab, nachdem am 5. Oktober 2021 eine Einspracheverhandlung durchgeführt worden war.
4. Gegen diesen Einspracheentscheid erhoben die Steuerpflichtigen (nachfolgend: Rekurrenten) mit Eingaben vom 19. November 2021 Rekurs in Sachen Staatssteuer 2019 sowie Beschwerde in Sachen direkte Bundessteuer 2019. Während ausdrückliche Rechtsbegehren fehlen, ist aufgrund der Argumentation in den Rechtsschriften implizit davon auszugehen, dass beantragt wird, den Einspracheentscheid aufzuheben und den Abzug der Liegenschaftskosten von CHF 354'348.00 zuzulassen. Zur Begründung machen die Rekurrenten im Wesentlichen zusammengefasst geltend, die Liegenschaft an der W.-Strasse 01 in X. im Frühling 2016 erworben zu haben. Ab Frühling 2019 seien die Renovationsarbeiten ausgeführt worden. Dabei sei das Flachdach undicht gewesen, die Küche und die beiden Badezimmer seien fast 40 Jahre alt gewesen, die Badezimmer seien zudem teilweise undicht und asbestbelastet. Die Wasserleitungen aus den 20-er Jahren seien zum Teil ebenfalls undicht gewesen. Während des Umbaus habe sich herausgestellt, dass Wasser in die Aussenmauer getropft war. Für die Elektroanlagen nach dem alten TN-C System sei ihnen von der Leistungserbringerin eine Frist zur Erneuerung gesetzt worden. Dennoch sei die Liegenschaft beim Bezug komplett bewohnbar gewesen. Der vorige Eigentümer habe immer wieder eigenständig Erneuerungsarbeiten vorgenommen. Anlässlich der Renovationsarbeiten im Jahr 2019 seien sämtliche Installationen ersetzt worden (Küche, Badezimmer, Elektroleitungen, Abwasserleitungen, Treppe, Fensterläden), das Flachdach saniert und isoliert, die Aussenwände isoliert und die Fenster erneuert worden. Von den Holzböden sei der vom Voreigentümer angebrachte Überzug wieder entfernt worden. Zudem seien Holzelemente aufgefrischt und wo nötig ersetzt und neu ein Ausgang ab EG erstellt worden. Die wertvermehrenden Kosten seien dabei ausgesondert worden und nicht im geltend gemachten Betrag enthalten.
In rechtlicher Hinsicht sehe das Gesetz eine Einzelbetrachtung vor. Bei neu erworbenen Liegenschaften seien auch die Instandstellungskosten abzugsfähig. Ebenso würden Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen den Unterhaltskosten gleichgestellt, und zwar unabhängig davon, ob es sich um wertvermehrende oder werterhaltende Massnahmen handle. Vorliegend handle es sich grösstenteils um Instandstellungs- und Instandhaltungsarbeiten. Die Anwendung der Praxis zum wirtschaftlichen Neubau negiere die gesetzlich vorgesehene Unterteilung in werterhaltende und wertvermehrende Massnahmen. Zudem seien die konkreten Voraussetzungen für die Annahme eines wirtschaftlichen Neubaus nicht gegeben. Wohl sei eine umfassende Renovation erfolgt, jedoch weder eine Gebäudeauskernung noch ein Abbruch oder eine Erweiterung des Wohnraums. Die Liegenschaft wurde durch die Arbeiten nicht im Sinne der Praxis zum wirtschaftlichen Neubau verbessert, sondern in einen Zustand gebracht, der mit der normalen Nutzung übereinstimmt und auch eine ordentliche zukünftige Nutzung zulässt. Im konkreten Fall seien die Renovationsarbeiten umfangreich gewesen, da man sich dafür entschieden habe, die notwendigen Arbeiten nicht etappenweise vorzunehmen. Trotz der Erhöhung des Gebäudeversicherungs- und Katasterwertes liege keine nachhaltige «Verbesserung» der Liegenschaft vor.
5. Mit Vernehmlassung vom 14. Dezember 2021 beantragte die Veranlagungsbehörde die kostenfällige Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen zusammengefasst aus, die Steuerpflichtigen hätten ein über hundertjähriges Einfamilienhaus mit Jahrgang 1909 erworben. Der Kaufpreis habe CHF 780'000.00 betragen, inkl. Landwert von ca. CHF 270'000.00). Der Steuerwert der Liegenschaft habe CHF 166'400.00 betragen, der versicherte Neuwert beim Kauf CHF 456'000.00. Anschliessend sei das Einfamilienhaus einer grossen Total- bzw. Gesamtsanierung unterzogen worden. Im Erd- und Untergeschoss sei ein Teil der Wände abgerissen und die Innenraumaufteilung neu gestaltet worden. Das Dachgeschoss sei vollkommen ausgehöhlt und die Liegenschaft schlussendlich auf den Rohbauzustand zurückgebaut worden, um sie anschliessend sehr aufwändig zu sanieren, was aus den Fotos ersichtlich sei. Solche umfangreichen Sanierungsarbeiten mit teilweise räumlichen Änderungen und Aushöhlung des Dachgeschosses und grossen Modernisierungen würden eindeutig auf einen wirtschaftlichen Neubau hinauslaufen. Weitere Indizien seien die Steigerung des Eigenmietwertes von CHF 17'688.00 auf CHF 24'404.00, des Gebäudeversicherungswerts von CHF 456'000.00 auf CHF 850'400.00, des Katasterwertes von CHF 166'400.00 auf CHF 257'800.00 sowie die totalen Investitionskosten von CHF 971'400.00. Es handle sich somit um eine umfassende Instandstellung, welche den Standard eines Gebäudes gegenüber dem Zustand beim Erwerb erhöhe und zu einer Wertvermehrung führe. Somit habe eine Gesamtbetrachtung der Aufwendungen zu erfolgen, unabhängig von ihrem individuellen wertvermehrenden oder werterhaltenden Charakter, und es sei keine Abziehbarkeit gegeben.
6. Mit Verfügung vom 22. Dezember 2021 wurde den Rekurrenten Gelegenheit zur Einreichung einer Stellungnahme gegeben. Mit ihrer Stellungnahme vom 20. Januar 2022 hielten die Rekurrenten an der Argumentation und den impliziten Rechtsbegehren in Rekurs und Beschwerde fest und nahmen zur Vernehmlassung des Steueramtes in verschiedenen Punkten Stellung. Auf die Ausführungen im Einzelnen ist im Folgenden soweit erforderlich näher einzugehen. Die Replik wurde mit Verfügung vom 25. Januar 2022 der Veranlagungsbehörde Thal-Gäu zur Kenntnis zugestellt.
7. Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Das Steuergericht zieht in Erwägung:
1. Rekurs (betreffend Staatssteuer) und Beschwerde (betreffend direkte Bundessteuer) sind form- und fristgerecht erfolgt. Das Kantonale Steuergericht ist gemäss § 160 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern vom 1. Dezember 1985 (StG; BGS 614.11) sowie Art. 140 ff. des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11) in Verbindung mit § 4 der kantonalen Vollzugsverordnung zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer vom 18. Oktober 1994 (VV DBG; BGS 613.31) zur Beurteilung zuständig. Die Steuerpflichtigen sind durch den angefochtenen Entscheid beschwert. Auf Rekurs und Beschwerde ist einzutreten.
2. In Bezug auf den Streitgegenstand stimmen die Regelungen des kantonalen Steuergesetzes und jene des Gesetzes über die direkte Bundessteuer überein, so dass es sich rechtfertigt, Rekurs und Beschwerde gemeinsam zu behandeln.
3. Gemäss § 39 Abs. 3 StG und Art. 32 Abs. 2 DBG können bei Liegenschaften des Privatvermögens die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die notwendigen Kosten der Verwaltung abgezogen werden, ferner Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen an bestehenden Bauten gemäss Regelung durch des Eidgenössischen Finanzdepartements.
3.1. Dabei sind Unterhaltskosten nach herrschender Lehre (vgl. dazu statt vieler: Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. A., Art. 32 N 37) Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist, und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind, wie beispielsweise Reparaturen und Renovationen. Unterhaltskosten umfassen daher sowohl die Kosten der Instandhaltung (regelmässige Aufwendungen) als auch diejenigen der Instandstellung (unregelmässige, grössere Aufwendungen, welche die Ertragsfähigkeit eines Grundstückes sicherstellen). Nach § 2 Abs. 1 der kantonalen Steuerverordnung Nr. 16 betreffend Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen (StVO Nr. 16; BGS 614.159.16) sind Unterhaltskosten Kosten, die der Werterhaltung dienen. Hierzu werden insbesondere die Auslagen für die Behebung von Schäden (lit. a), die Auslagen für jährliche oder periodisch wiederkehrende Erneuerungsarbeiten (lit. b), die Auslagen für den Ersatz bereits vorhandener Anlagen, soweit sie keinen Mehrwert bewirken (lit. c), der Gartenunterhalt (lit. d), die Kosten für die Reinigung von Heizung und Kamin (lit. e) sowie Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften (lit. f) aufgeführt.
Ausdrücklich nicht zum Abzug zugelassen werden hingegen wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen (wie Erschliessung, Neubauten) und Verbesserung (wie Umbauten) von Liegenschaften (§ 2 Abs. 2 lit. a StVO Nr. 16 und Art. 34 lit. d DBG), also grundsätzlich diejenigen Aufwendungen, welche zur Wertvermehrung eines Grundstückes führen.
3.2. Abziehbar sind insbesondere Instandstellungsarbeiten neu erworbener Liegenschaften gemäss Art. 32 Abs. 2 DBG und § 39 Abs. 3 lit. a StG. In der Lehre wird dazu überzeugend argumentiert, dass es sich bei Instandstellungskosten um Kosten handle, welche den Wert der Liegenschaft im Vergleich zum Zeitpunkt des Erwerbs durchaus vermehren (Zwahlen/Lissi in: Zweifel/Beusch (Hrsg.), Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 3. A., N 15a zu Art. 32 DBG). Anstelle der früher geltenden wirtschaftlichen Betrachtungsweise geht es neu um eine objektiv-technische Betrachtung der Instandstellungsarbeiten: Diese dürfen lediglich dazu dienen, einem Gebäude den zeitgemässen Komfort wiederzugeben, den es ursprünglich besessen, durch die Abnutzung, den technischen Fortschritt und die Veränderungen der Lebensgewohnheiten jedoch verloren hatte (vgl. Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2017 Nr. 7 E. 4.3). Nicht erfasst sind Kosten, welche einen Mehrwert gegenüber dem ursprünglichen Zustand entstehen lassen.
3.3. In diesem Sinne hat das Bundesgericht festgehalten, dass eine Totalsanierung, die praktisch einem Neubau gleichkommt, aus steuerlicher Sicht eine Herstellung darstellt, weshalb die damit verbundenen Kosten einkommenssteuerlich nicht absetzbar sind (Urteile 2C_153/2014 vom 4. September 2014, E. 2.2.; 2C_286/2014 und 2C_287/2014 vom 23. Februar 2015, E. 3.4. f.; 2C_666/2012 vom 18. Dezember 2012, E. 2.1. sowie 2C_63/2010 vom 6. Juli 2010 E. 2.1., in: StR 65/2010 S. 864; je mit Hinweisen). Ob eine Totalsanierung vorliegt oder nicht, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Zu den relevanten Indizien gehören neben dem Umfang der Arbeiten und der objektiven Wertvermehrung unter anderem Nutzungsänderungen, eine allfällige Vernachlässigung der Liegenschaft, die Höhe der Investitionskosten, das Einreissen von Fassaden sowie das Aushöhlen der Baute.
4.1. Die Rekurrenten räumen ein, die im Jahr 2016 erworbene Liegenschaft ab dem Jahr 2019 umfangreich renoviert zu haben. Aus den der Steuererklärung beigelegten Plänen zum Baugesuch geht hervor, dass in allen Geschossen Wände abgebrochen worden und neu erstellt worden sind. Ein Teil der Estrichdecke wurde ebenfalls abgebrochen und der Ofenkamin verschoben. Das Dach wurde komplett erneuert, wie auch sämtliche Installationen und Leitungen. Zudem wurden umfangreiche Arbeiten an den Boden- und Wandbelägen vorgenommen und die Fenster und Aussentüren erneuert. Das ganze Gebäude wurde neu gedämmt. Es kann zusammenfassend festgestellt werden, dass an sämtlichen Elementen der Liegenschaft, einschliesslich der Umgebung, Arbeiten und Erneuerungen im Umfang (gemäss Bauabrechnung) von total CHF 1’010'779.10 vorgenommen worden sind (vor Abzug der Fördergelder).
4.2. Dabei muss unzweifelhaft von einer Totalsanierung ausgegangen werden. So überstieg die Investition in den Umbau den Kaufpreis von CHF 780'000.00 (welcher wie von der Vorinstanz zu Recht geltend gemacht auch den Landpreis der mitten in der Stadt Olten gelegenen Liegenschaft enthält) deutlich. Sämtliche Teile der Liegenschaft wurden umfassend erneuert bzw. renoviert. Dabei wurden auch die Innenraumaufteilung der Liegenschaft sowie der Dachstock verändert. Der Gebäudeversicherungswert hat sich um 86 % von CHF 456'000.00 auf CHF 850'400.00 erhöht. Schliesslich ist festzuhalten, dass die Rekurrenten zwar betonen, die Liegenschaft sei vor der Renovation bewohnbar gewesen, jedoch gleichzeitig umfassend aufzählen, welche erheblichen Mängel bestanden (Undichtigkeit des Badezimmers, Rinnen des Dachs, undichte Leitungen, nicht mehr den heutigen Normen entsprechende Elektroinstallationen). Dies weist zumindest auf einen teilweise vernachlässigten Zustand der Liegenschaft hin bzw. auf eine eingeschränkte Bewohnbarkeit. Aus all diesen Indizien zusammengenommen ist vorliegend zweifellos auf das Vorliegen eines wirtschaftlichen Neubaus zu schliessen. Die dafür investierten Kosten stellen entsprechend gesamthaft steuersystematisch Anlagekosten (bzw. wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen) dar, welche nicht zum Abzug zuzulassen sind aufgrund der durchaus bestreitbaren, aber nach wie vor massgeblichen Bundesgerichtspraxis (vgl. oben, E. 3.3., Urteil 2C_286/2014 und 2C_287/2014 vom 23. Februar 2015).
4.3. Dies betrifft auch die getroffenen Energiesparmassnahmen. Gemäss § 39 Abs. 3 lit. d StG können Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen an bestehenden Bauten unabhängig von deren wertvermehrender Funktion abgezogen werden (dieselbe Regelung gilt im Bereich der direkten Bundessteuer, vgl. Urteil 2C_153/2014 vom 4. September 2014, E. 3.3.). Bei Neubauten berechtigen die erwähnten Auslagen jedoch nicht zum Abzug, was entsprechend auch für Umbauten gilt, welche wie vorliegend steuersystematisch einem Neubau gleichzusetzen sind (Urteil 2C_63/2010 vom 6. Juli 2019, E. 2.1.).
5. Nach dem Ausgeführten erweisen sich Rekurs und Beschwerde als unbegründet und sind abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Verfahrenskosten zu tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs vom 8. März 2016 (BGS 615.11) auf CHF 5'350.00 festzusetzen (Grundgebühr: CHF 1'500.00, Zuschlag: CHF 3'850.00). Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen.
****************
Demnach wird erkannt:
1. Rekurs und Beschwerde werden abgewiesen.
2. Den Rekurrenten/Beschwerdeführern werden die Verfahrenskosten von CHF 5'350.00 unter solidarischer Haftung zur Bezahlung auferlegt.
Der Präsident: Der Sekretär:
Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.
Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:
- Rekurrenten/ Beschwerdeführer (eingeschrieben)
- VB Thal-Gäu (mit Akten)
- KStA, Rechtsdienst
- EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern
- Finanzdepartement, Kanzlei
- Steuerregisterführer der EG X.
Expediert am: