Verwaltungsgericht

Urteil vom 3. April 2023

Es wirken mit:

Vizepräsident Müller

Oberrichter Frey

Oberrichter Thomann

Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann

In Sachen

Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Adrian Keller,

Beschwerdeführerin

gegen

Solothurnische Gebäudeversicherung,

Beschwerdegegnerin

betreffend Versicherungswert

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. Die Solothurnische Gebäudeversicherung (SGV) erliess am 31. März 2022 eine Verfügung, wonach der Versicherungswert des Zweifamilienhauses auf GB [...] Nr. [...] nach dem Umbau neu auf CHF 1'501'020.00 festgesetzt werde.

2. Am 19. April 2022 erhob B.___ dagegen Beschwerde an die Verwaltungskommission der SGV und beantragte die Erhöhung der Versicherungssumme.

3. Nach erneutem Augenschein erliess die Direktion der SGV am 18. Mai 2022 eine neue Verfügung und hob den Versicherungswert dabei auf CHF 1'607'350.00 an.

4. Dagegen erhob die Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___, bestehend aus B.___, C.___, D.___ und E.___, vertreten durch Rechtsanwalt Adrian Keller, am 30. Mai 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Die Beschwerde wurde am 14. Juli 2022 ergänzend begründet. Beantragt wurde, den Versicherungswert neu auf mindestens CHF 1'619'778.00, bzw. auf einen nach erfolgter gutachterlicher Schätzung noch zu beziffernden Betrag festzusetzen, eventualiter die Sache zur Neuberechnung des Versicherungswerts an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

Zur Begründung wurde ausgeführt, die Beschwerdeführerin habe namhafte und umfangreiche Investitionen in die Liegenschaft getätigt. So sei ein zusätzliches Stockwerk erstellt worden. Gemäss Grobschätzung der Baukosten sollten sich die Investitionen auf rund CHF 680'000.00 belaufen. Bereits vor dieser Aufstockung seien verschiedene Investitionen in die Liegenschaft getätigt worden. Nebst den beiden Wohneinheiten von je über 200 m² verfüge diese über mehrere derzeit als Geschäftsräume genutzte Einheiten im Parterre sowie mehrere Garagen. Es werde ein gerichtlicher Augenschein und eine Neueinschätzung durch einen neutralen Gutachter beantragt.

Mit Rechnungen könnten Investitionen von rund CHF 630'000.00 belegt werden. Die Beschwerdeführer hätten aber auch Eigenleistungen erbracht und bei verschiedenen Handwerkern aufgrund persönlicher Beziehungen Rabatte erhalten. Der Bau weise vier Wohneinheiten mit zusätzlichem Ausbaupotential aus, was weitaus kostspieliger sei als der mit Verfügung vom 18. Mai 2022 veranschlagte Versicherungswert.

Zur Berechnung des Versicherungswertes habe die Vorinstanz die Kubikmeter des umbauten Wohnraumes ermittelt und sei von einer Länge von 16.05 m, einer Breite von 12.7 m und einer Höhe von 9.7 m des Wohnhauses ausgegangen. Dabei habe sie die Dachlukarnen von 15.37 m³ vergessen. Für die Garage Nordost sei die Breite zu kurz bemessen worden, wodurch die Kubatur auch dort um 3 m³ zu erhöhen sei. Der Wert des Wohnhauses sei entsprechend um CHF 11'528.00 und jener der Garage um CHF 900.00 zu erhöhen, womit sich ein Versicherungswert von CHF 1'619'778.00 ergebe.

Die Vorinstanz habe für das Wohnhaus einen Ansatz von CHF 750.00 pro Kubikmeter genommen. Woher sie diesen Ansatz nehme, erschliesse sich nicht. Der Baupreisindex sei im Jahr 2022 rapide angestiegen. Weiter würden die Baukosten für die Holzbauweise überproportional ansteigen. Weiter werde die Frage aufgeworfen, inwiefern die Vorinstanz die unterschiedlichen Bauweisen des Wohnraumes berücksichtigt habe. Die Aufstockung sei nämlich in der Holzbauweise erfolgt, was in einem unterschiedlichen Kubikmeterpreis zu Buche schlagen müsse. Der durch die Vorinstanz pauschalisiert angewendete Kostensatz von CHF 750.00 pro m³ werde den unterschiedlichen Kosten je nach Bauweise nicht gerecht. Die Berechnung des Neuwerts der Liegenschaft sei daher durch einen unabhängigen Sachverständigen zu Handen des Gerichts vorzunehmen.

5. Mit Vernehmlassung vom 2. August 2022 beantragte die SGV die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge. Sie führte aus, mit den Beschwerdeführern sei versucht worden, eine aussergerichtliche Lösung zu finden. Die SGV sei denn auch davon ausgegangen, mit der neuen Schätzung vom 18. Mai 2022 eine den Bedürfnissen der Beschwerdeführer und ihrerseits noch vertretbare Lösung gefunden zu haben. Von den angegebenen Investitionskosten von CHF 630'000.00 würde vermutlich noch ein Teil auf den Rückbau des bestehenden Daches entfallen, womit in diesem Ausmass kein Mehrwert am Gebäude generiert werde.

Ein Gerichtsgutachten werde nicht als notwendig erachtet. Bei der Amteischätzungskommission, welche sich aus dem Schätzungspräsidenten [...], Architekt ETH, SGV sowie den beiden Amteischätzern [...], Architekt FH und [...], Maurer / Hochbauzeichner / Bauleiter IBZ zusammensetze, handle es sich um sehr versierte Baufachleute, welche auf eine langjährige Praxis zurückblicken könnten. Es dürfe davon ausgegangen werden, dass sie über das ausreichende Sachverständnis in der beschwerten Angelegenheit verfügten.

Die Versicherungssumme habe vor der Aufstockung CHF 862'846.00 betragen. Die Aufstockung / der Ausbau sei entsprechend von der Amteischätzungskommission mit CHF 744'504.00 veranschlagt worden und damit über CHF 100'000.00 höher, als dies die Beschwerdeführer geltend machen würden. Selbst wenn also seit der letzten Einschätzung des Gebäudes aus dem Jahr 2007 bereits vor der Aufstockung verschiedene bauliche Investitionen getätigt worden wären, wären diese ausreichend berücksichtigt.

Es werde nun verlangt, den Versicherungswert auf mindestens CHF 1'619'778.00 festzulegen. Die neue Schätzung der SGV trage dem jedoch vollumfänglich Rechnung und die geringe Abweichung von 0,76 % falle in die Schätzungstoleranz. Üblich und praxisgemäss tolerierbar seien Abweichungen von bis zu 5 %.

Dachlukarnen würden üblicherweise nicht separat berücksichtigt. Vorliegend seien aber ca. 15 m³ mit der grosszügigen Anrechnung der Bodenplatten sowie der aufgerundeten Gebäudehöhe kompensiert worden. Die unterschiedlichen Masse resultierten daraus, dass die Masse in den Gebäudeplänen nicht mit der Situation vor Ort übereinstimmen würden und deshalb nachgemessen worden sei. Die durch die SGV ermittelten Masse sollten daher korrekt sein. Andernfalls würden die Abweichungen in die Schätzungstoleranz fallen.

Es sei bei der Schätzung auf die ortsüblichen Preise pro Kubikmeter umbauten Raumes abgestellt worden, wie dies § 14 GVV vorsehe. Für die Region Olten-Gösgen und ein Gebäude dieser Grösse und Nutzung falle der durchschnittliche Kubikmeterpreis von CHF 750.00 eher hoch aus und impliziere einen überdurchschnittlichen Ausbaustandard. Insbesondere seien auch die Nebenräume (Garagen, Technik- und Abstellräume etc.) sowie das ganze Volumen des im Rohbau erstellten Dachstocks mit diesem Kubikmeterpreis multipliziert worden. Auch werde das Gebäude nicht als reines Wohngebäude genutzt. Betriebliche Einrichtungen seien nicht bei der SGV versichert. Bei der Festlegung des Kubikmeterpreises durch die SGV werde nicht zwischen Holzbauweise und anderen Bauweisen unterschieden, sondern diese ergebe sich durch die langjährige Erfahrung der Baufachleute. Kurzfristige Anstiege der Baupreise würden sich jeweils bereits in den Bauabrechnungen niederschlagen, welche die Basis für die Schätzung bildeten. Die längerfristigen Entwicklungen der Baupreise würden über die Anbindung der Versicherungssumme an den Baukostenindex abgedeckt. Entsprechend erübrige sich der Beizug eines unabhängigen Sachverständigen.

6. Am 26. September 2022 reichte Rechtsanwalt Adrian Keller seine Kostennote ein und verzichtete auf weitere Ausführungen.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 10 Abs. 1 und 2 lit. a i.V.m. § 29 Gebäudeversicherungsgesetz [GVG, BGS 618.111] i.V.m. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS 125.12]). Die Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Gemäss § 21 Abs. 1 GVG sind Gegenstand der Schätzung und Versicherung alle Gebäudebestandteile und alle dem Gebäudeeigentümer gehörenden, in der Vollzugsverordnung näher zu umschreibenden Gegenstände und Einrichtungen, die, ohne einen notwendigen Bestandteil des Gebäudes zu bilden, doch zu seinem Ausbau gehören und ohne grösseren Wertverlust oder bauliche Beschädigung nicht entfernt werden können. Nach § 24 GVG sind im Schätzungsverfahren der Neuwert und der Zeitwert des Gebäudes festzustellen. Nach der Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetz (§ 14 Abs. 1 GVV, BGS 618.112) sind in der Regel die ortsüblichen Preise pro Kubikmeter umbauten Raumes massgebend. Der Neuwert dient in erster Linie als Ersatzwert. Er hat im Schadenfall die Wiederherstellung der Bausubstanz zu gewährleisten. Für die Festlegung des Neuwerts sind deshalb die Kosten im Zeitpunkt der Schätzung bedeutend. Für die Wertermittlung ist zu Vergleichszwecken die Bauabrechnung beizuziehen. Soweit diese schlüssig ist, können die ausgewiesenen Kosten übernommen werden (vgl. Urs Glaus / Heinrich Honsell [Hrsg.]: Gebäudeversicherung, Systematischer Kommentar, Basel 2009, S. 156 und 172).

3. Die Beschwerdeführerin will aufgrund nachgemessener Kubaturen den ermittelten Versicherungswert um CHF 12'428.00 erhöht haben. Dies entspricht einer Abweichung um gerade einmal 0,77 %, was innerhalb der Schätzungstoleranz liegt, keine Nachmessung rechtfertigt und zu keiner Änderung des geschätzten Versicherungswerts führen kann.

Soweit die Beschwerdeführerin moniert, die Baukosten seien rapide angestiegen, wird dies dadurch ausgeglichen, dass die Versicherungssumme an den Baukostenindex gekoppelt ist. Im Zeitpunkt der Schätzung im Jahr 2022 lag dieser bei 139,8 %, im Jahr 2023 beträgt dieser 149,2 % (vgl. https://www.sgvso.ch/wp/wp-content/uploads/2023/01/Baukostenindex2023.pdf, zuletzt abgerufen am 30. März 2023). Der Anstieg der Baukosten ist somit berücksichtigt.

Weiter führt die Beschwerdeführerin aus, es müsse eine neue und unabhängige Schätzung vorgenommen werden, da weit höhere Investitionen in die Liegenschaft getätigt worden seien, als durch den ermittelten Versicherungswert nun ausgewiesen würden. Vor dem Umbau lag der Versicherungswert des fraglichen Gebäudes bei CHF 862'846.00. Die Amteischätzungskommission hat nun nach dem Umbau aufgrund der Kubatur des Gebäudes einen Versicherungswert von CHF 1'607'350.00 ermittelt. Dieser liegt um CHF 744'504.00 höher als vor dem Umbau. Die Beschwerdeführerin hat eine Grobschätzung der Baukosten eingereicht, welche CHF 681'300.00 ausweist. Mit Rechnungen weist sie solche von CHF 630'812.20 nach. In ihrer Beschwerde führt sie aus, sie habe auch viele Rabatte von Handwerkern erhalten und Eigenleistungen erbracht. Weiter seien auch vor der Aufstockung bereits diverse Investitionen in die Liegenschaft getätigt worden. Diesbezüglich bleibt sie jedoch jeglichen Beweis schuldig. Wären tatsächlich namhafte Investitionen bereits vorher getätigt worden, wäre es der Beschwerdeführerin aufgrund ihrer Mitwirkungspflicht bereits damals oblegen, einen Versicherungs- und Schätzungsantrag einzureichen oder die getätigten Investitionen nun im vorliegenden Verfahren nachzuweisen, was sie nicht getan hat. Sie kann deshalb aus diesen Behauptungen nichts für sich ableiten (vgl. Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB, SR 210]; Glaus/Honsell, a.a.O., S. 405). Wie die Vorinstanz richtig ausgeführt hat, werden auch für den Abbruch des alten Dachs Kosten entstanden sein, welche keine Wertvermehrung bewirkt haben. Der Beizug der Baukostenabrechnung als Vergleich zur Schätzung ergibt somit einen weit tieferen Wert (mehr als CHF 100'000.00), als durch die Schätzung ausgewiesen. Die Beschwerdeführerin vermag damit nicht annähernd aufzuzeigen, inwiefern das Ergebnis der Schätzungsexperten in Zweifel zu ziehen wäre bzw. aufgrund der Bauweise anzuheben wäre. Es besteht damit keine Veranlassung für einen Augenschein oder eine neue unabhängige Schätzung (vgl. § 52 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG, BGS 124.11]), weshalb die entsprechenden Beweisanträge abzuweisen sind und das Schätzungsergebnis zu bestätigen ist.

4. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'000.00 festzusetzen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen sind.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident Die Gerichtsschreiberin

Müller Blut-Kaufmann