Verwaltungsgericht

Urteil vom 22. Februar 2024

Es wirken mit:

Präsident Thomann,

Oberrichterin Obrecht Steiner

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Alexander Rey,

Beschwerdeführerin

gegen

1. Bau- und Justizdepartement,

2. Baukommission der Einwohnergemeinde B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Christian Rudolf von Rohr,

3. C.___

4. D.___

5. E.___

6. F.___

7. G.___

8. H.___

Ziffer 3 bis 8 hier vertreten durch Rechtsanwältin Nina Menzi,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung / Neubau von acht Terrassenhäusern sowie Heizungsanlage Wärmepumpe mit Erdwärmesonde

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. Die Baukommission der Einwohnergemeinde B.___ genehmigte auf GB Nrn. […] und […] zwei Baugesuche, nämlich die Errichtung von acht Terrassenhäusern sowie einer Heizungsanlage mit Wärmepumpe und Erdwärmesonde. Das Bau- und Justizdepartement hiess die Beschwerden teilweise gut, was die Flachdachbegrünung und die Geländer der begehbaren Terrassen anbelangt. Die Verfügung der Baukommission wurde aufgehoben. Im Übrigen wies es die Beschwerden am 14. Juni 2024 kostenfällig ab ohne Parteientschädigungen zuzusprechen.

2. Dagegen erhob die A.___ AG Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Die Departementalverfügung sei, abgesehen von Ziffer 2, aufzuheben und die kommunale Baubewilligung sei (inkl. deren Berichtigung) zu bestätigen. Sie sei als Baugesuchstellerin zur Beschwerde legitimiert (nach Handelsregister bezweckt die Gesellschaft den Ankauf, die Überbauung und Verwaltung von Grundstücken).

3. Die privaten Beschwerdegegner beantragten, die Beschwerde sei abzuweisen; dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Sie verlangten Einsicht in einen nicht existenten Raumplanungsbericht und in die mit der Gemeinde geschlossene Erschliessungsvereinbarung. Die Vereinbarung haben sie erhalten.

4. Auf die einzelnen Rügen ist im Folgenden, soweit erforderlich, einzugehen.

II.

1. Formelles

1.1 Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Die von den Beschwerdegegnern bereits bei der Vorinstanz erhobene Rüge, die Baubehörde (und nicht die Bauverwaltung) hätte die Publikation des Vorhabens beschliessen müssen, ist offensichtlich zu spät erhoben worden und im Übrigen völlig praxisfremd und damit unbegründet. Die Publikation eines eingegangenen Gesuchs ist der Normalfall. Dies erledigt das Bausekretariat. Indem die Kanzlei ein Inserat aufgibt, entscheidet sie nichts. Nur die Weigerung, ein Gesuch zu veröffentlichen, weil es offensichtlich den materiellen Bauvorschriften widerspreche, bedürfte eines Beschlusses der Kommission, kommt dies doch einem Bauabschlag gleich (vgl. § 8 KBV).

1.3 Die Bezeichnung der Bauherrschaft durfte formlos berichtigt werden. Die Baubewilligung ist eine negative Feststellung. Wer Bauherr ist, ist im Grunde ziemlich egal. Bauherren können ausgewechselt werden. Die Baubehörde ist auch nicht gezwungen, einen Finanzierungsnachweis zu verlangen. Die Etappierung des Vorhabens hat wegen der Beschwerdeverfahren wohl kaum zum Vornherein festgelegt werden können.

1.4 Die Rüge, die Baukommission sei nicht ordnungsgemäss zusammengesetzt gewesen, wird nicht näher begründet.

1.5 Das Einspracheverfahren vor der Baukommission ist kostenlos (§ 37 VRG, Verwaltungsrechtspflegegesetz, BGS 124.11). Es werden in diesem Verfahren auch keine Parteientschädigungen gesprochen.

2. Rügen der Beschwerdeführerin

2.1 Die Beschwerdeführerin rügte die extensive Begrünung der Flachdächer. Dächer und Terrassenbereiche seien jeweils niveaubezogen. Wenn kein Volumen erstellt werde, sei auch nichts zu begrünen. Es existiere auch keine Vorschrift zur Begrünung, wenn die einzelnen Stufen im Volumen redimensioniert seien. Wenn das Niveau nicht erreicht werde, existiere keine Vorschrift zur Begrünung. Das Bauprojekt schöpfe das nach dem Plan mögliche Volumen nicht aus. Auf einem tieferen Niveau enthalte der Plan keine Vorschrift über die Gestaltung der Oberfläche. Die Flachdachbegrünungsvorschriften seien niveaubezogen. Das gelte für alle Baubereiche.

Wohl enthält der Gestaltungsplan für die Überbauung Höhenkoten. Das ist bei grösseren Projekten und vor allem an Hanglagen normal, gängig. Die Koten begrenzen aber Gebäude- bzw. Fassadenhöhe; sie regeln die Geschossigkeit und sagen nichts zur Flachdachbegrünung aus. § 8 der Sonderbauvorschriften (SOV) zum Gestaltungsplan «Terrassensiedlung [...]» ist klar. Er sagt zur Gestaltung von Dächern und Terrassen Folgendes:

«Dächer sind als begrünte Flachdächer oder als begehbare Terrassen auszubilden. Der Einbau von einzelnen Dachoblichtern ist gestattet.»

Es sind folglich alle Dächer zu begrünen, die nicht als Terrassen gebraucht werden. Dass Dächer von nicht realisierten Geschossen auch nicht zu begrünen sind, liegt auf der Hand. Eine extensive Begrünung ist nicht sehr kostspielig, aber von grossem Nutzen. Der Nutzen liegt wohl eher bedingt in der ökologischen Wirkung, sondern vielmehr in der Retention des Regenwassers. Es kann durchaus sein, dass die Gemeinde kein Retentionsbecken zu erstellen braucht, wenn die Dächer der acht Terrassenhäuser konsequent begrünt werden.

2.2 Die Beschwerdeführer meinen, die Begrünung der zwischen den auf gleichem Niveau liegenden Wohnungen sei nicht begehbar. Talseitig handle es sich nicht um Abschlüsse mit Geländern. Vielmehr reiche der Gebäudekörper mit dem Substrat für die Begrünung bis zum talseitigen Abschluss.

Auch hier ist § 8 SBV klar:

«Geländer von begehbaren Terrassen sind talseitig um mind. 0.5 m von der Deckenkante zurückzuversetzen. Terrassen sind gegen Einblick durch Bepflanzungen zu schützen.»

Im Übrigen ist die SIA Norm Nr. 358 über Geländer und Brüstungen beachtlich. Es gilt, Unfälle zu vermeiden. Die Beratungsstelle für Unfallverhütung hat dazu eine erläuternde Broschüre herausgegeben; die BFU-Fachbroschüre für Geländer und Brüstungen. Die wichtigsten Regeln sind:

- Für Erwachsene braucht es ab einer Absturzhöhe von 1 m (immer) ein mindestens 1 m hohes Geländer.

- Für Kinder dürfen Geländer bis zu einer Höhe von 75 cm keine Öffnungen enthalten, durch die eine Kugel mit 12 cm Durchmesser passt.

2.3 Weiter wird geltend gemacht, die Parteien seien sich einig, dass die Böschungsneigung beim Haus D1 zu steil sei und angepasst werden müsse. Die Bauherrschaft meint dazu, die Behörde könne so etwas durchaus mit Auflagen oder Bedingungen regeln. Die Beschwerdeführerin habe bereits im Einspracheverfahren erklärt, die Auflage erfüllen zu wollen. Für heilbare Projektmängel bestehe ein Bewilligungsanspruch.

3. Rügen der Beschwerdegegner

3.1 Die Rüge, kommunale Entscheidträger hätten in den Ausstand treten müssen, hätte man ganz konkret und sofort erheben müssen; nicht erst in der Rechtsmittelinstanz. Die Bauherrschaft liess dazu wissen, niemand habe Einfluss auf die Beurteilung des Projekts genommen. Der Bauverwalter sei nicht Mitglied der Baubehörde. Das Ausstandsgesuch sei verspätet.

Es geht um ein grosses Bauprojekt. Dass sich die kommunale Behörde vor dem Entscheid damit einlässlich auseinandersetzt, ist zu erwarten und normal. Allenfalls äussert sie sogar einen Rat, statt ein Gesuch kurzerhand abzulehnen. Dass der Bauverwalter und nicht die Baukommission die Publikation veranlasst, ist, wie gesagt, gängige Praxis. Einen Beschluss der Kommission bräuchte es allenfalls dann, wenn man die Ausschreibung verweigern wollte.

3.2 Die Beschwerdegegner meinen, die Gesuchsunterlagen seien unvollständig gewesen.

Die Bauherrschaft wandte dazu ein, die Baugrubensicherung werde auf der Basis eines geologischen Gutachtens vorgenommen. Es sei nicht verhältnismässig, im Baubewilligungsverfahren bereits ein vollständiges Konzept zur Baugrubensicherung vorzulegen.

Ob Unterlagen zur Sicherung der Baugrube vonnöten sind, weiss die ortskundige kommunale Behörde am besten. Die zusätzlichen Angaben nach § 5 Abs. 2 KBV sind fakultativ, wie sich schon aus dem Wortlaut des Gesetzes ergibt (Die Baubehörde kann zusätzliche Unterlagen verlangen).

3.3 Offenbar wurde das Projekt zuerst ohne Heizung publiziert. Die Bauherrschaft wandte ein, ein unvollständiges Baugesuch könne ergänzt werden. Man habe das Baugesuch ohne die Heizung aufgelegt, weil die Unterlagen für die Erdwärmesonde noch nicht vollständig gewesen seien. Eine Erdwärmesonde sei für die Nachbarn die immissionsärmste Heizung. Dass das Amt für Umwelt die Erdwärmesonde im Nachgang bewilligt habe, ändere nichts an der Gültigkeit der kommunalen Bewilligung.

Darin liegt kein Fehler. Wohl mögen «Teilbaubewilligungen» etwas verpönt sein. Bei Grossprojekten ist es aber unmöglich, gleich zu Beginn alle Pläne (möglichst im Massstab 1:50) und Beschriebe säuberlich in Kisten verpackt auf den Tisch des Bauamts zu stellen. Dass die Art der Heizung noch nicht feststeht, tut der Bewilligungsfähigkeit eines Hauses keinen Abbruch. Nachträgliche Bewilligungen sind gängig, namentlich für Fassaden- und Terraingestaltungen, Kinderspielplätze und dergleichen. Ebenso ist es gängige Praxis, zu entscheiden, obschon Nebenbewilligungen noch ausstehen. Schliesslich tagt eine kommunale Baukommission nicht wöchentlich. Vorbehalten im Sinne einer Suspensivbedingung bleiben oft die Zustimmung der Gebäudeversicherung (Brandschutz) oder halt des Amts für Umwelt für Belange des Grundwassers. Dass Baubewilligungen bloss vom Präsidenten der Kommission und vom Aktuar, Bauinspektor oder Bauverwalter unterzeichnet werden, ist ebenfalls gängige Praxis. Dass sowohl Baukommissionsmitglieder als auch Bauverwalter vom Gemeinderat gewählt werden, ist kaum zu ändern.

3.4 Weshalb ein Kanzleiversehen, sei dies nun bei der Bezeichnung der Bauherrschaft oder des Grundeigentümers, nicht formlos sollte berichtigt werden dürfen, ist nicht ersichtlich. Es würde keinen Nutzen bringen, dasselbe Vorhaben mit neuer Parteibezeichnung kurzerhand noch einmal auszuschreiben.

3.5 Der Einwand, das Bauland sei strassenmässig nicht genügend erschlossen, ist nicht stichhaltig.

Die Bauherrschaft führte dazu aus, die Beschwerdegegner hätten darauf verzichtet, den Beschluss des Gemeinderats anzufechten, mit dem auf eine Planungszone verzichtet worden sei. Das Verwaltungsgericht habe im Entscheid VWBES.2007.40 bestätigt, dass die Erschliessungsvoraussetzungen erfüllt seien. Die Feststellung im Rahmen einer Planbeschwerde habe doch eine gewisse Verbindlichkeit im Baubewilligungsverfahren. Daran ändere nichts, dass die X.___strasse West noch nicht realisiert sei. Zu deren Bau habe man eine Erschliessungsvereinbarung geschlossen; die im Erschliessungsplan vorgesehenen Masse würden eingehalten. Auf die Errichtung bestehe ein Rechtsanspruch. Die Z.___strasse sei in den Jahren 2020/21 saniert und ausgebaut worden. Es handle sich um eine Zufahrtsstrasse, die nach VSS-Normen nicht zwingend zwei Fahrstreifen aufweisen müsse.

Nach Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) ist bloss erforderlich, dass eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Dies ist der Fall, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste (Sanität und Feuerwehr) gewährleistet ist. Was als hinreichende Zufahrt gilt, hängt von der Nutzung des Grundstücks und von den Umständen des Einzelfalls ab. Bei der Beurteilung, ob eine Zufahrt ein Grundstück hinreichend erschliesse, steht den kantonalen und kommunalen Behörden ein erhebliches Ermessen zu (Urteil des Bundesgerichts 1C_226/2019 vom 24. April 2020 E. 5.1). Gestaltungspläne können auch die Erstellung und Benützung privater Erschliessungsanlagen und anderer Anlagen von gemeinsamen Interessen regeln (§ 44 Abs. 3 PBG).

Die öffentliche Erschliessung der Häuser erfolgt hier durch die auszubauende X.___strasse, die Z.___strasse und die Y.___strasse. Eine Strassenbreite von 4 m genügt für die Feuerwehr und die Sanität ohne weiteres. Die interne Erschliessung ist mit einer privaten Zufahrtsstrasse und Erschliessungsflächen zwischen den Häusern zu bewerkstelligen. Die private Erschliessung der Parzellen des Baugebiets wurde durch den Gestaltungsplan geregelt (vgl. § 44 Abs. 3 PBG). Das RPG verlangt übrigens keine Zufahrten direkt zu den Häusern. Bundesrechtlich genügt vollständig, dass eine Erschliessungsstrasse bis nahe zum Grundstück führt. Eine Zufahrt bis zur Haustüre ist nicht gefordert.

Für den Zugang genügt auch ein Fussweg, resp. eine private Zufahrtsstrasse. Die Erschliessungs-Vereinbarung ist für die Baubewilligung nicht weiter von Belang, geht es doch darin im Wesentlichen bloss um eine Vorfinanzierung. Der Bau der X.___strasse West ist zwar sicher nützlich, aber nicht zwingend geboten, wird doch das Gestaltungsplangebiet auch intern erschlossen; dies ab der Z.___strasse. Damit ist auch nicht weiter von Belang, dass für den Bau der X.___strasse West angeblich kein Enteignungstitel vorliegt. Das Verwaltungsgericht hat die verkehrsmässige Erschliessung schon in seinem Entscheid vom 7. August 2007 (VWBES.2007.40) in Erwägung 7e als genügend eingestuft.

3.6 Für die geforderte Erschliessung mit öffentlichem Verkehr führt die Bauherrschaft aus, es sei festzuhalten, dass es hier um kein Planverfahren, sondern um eine Baubewilligung gehe. Es gehe um kein Vorhaben kantonaler oder regionaler Bedeutung, das eine Erschliessung der Güteklasse C fordere. Die Baustelleninstallation bilde nicht Teil der Bewilligung. Im Übrigen ergäben sich die Anforderungen an eine Erschliessungsstrasse nicht aus dem Baustellenverkehr.

Es wäre lebensfremd, für Quartiere, die in einem Dorf am Hang liegen, eine gute Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr zu fordern. B.___ selber ist mit Bus und Bahn erschlossen; das muss genügen.

3.7 Dass Unterlagen zur Umsetzung nachgefordert werden, ist ebenfalls gängige Praxis. Dies zum Beispiel für den Kanalisationsanschluss, die Abfallentsorgung aber auch für den Strassenanschluss und den Baustellenverkehr.

3.8 Schliesslich wird verlangt, die Nutzungspläne akzessorisch zu überprüfen. Die zugrundeliegenden Planungen seien alt, die Bevölkerungsentwicklung stagniere. Es sei fraglich, ob das Projekt mit 43 Wohneinheiten noch den rechtlichen und planerischen Anforderungen genüge. Man habe vor der Vorinstanz kein Begehren um Auszonung gestellt.

Die Bauherrschaft führte aus, die Revision der Zonenplanung laufe. Der Gemeinderat habe festgehalten, dass das Bauvorhaben der laufenden Nutzungsplanung nicht widerspreche.

Nutzungspläne werden prozessual wie Verfügungen behandelt. Sie müssen bei ihrem Erlass angefochten werden, ansonsten sie grundsätzlich bestandskräftig werden und im Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfrageweise überprüft werden können. Ausnahmsweise ist die vorfrageweise Überprüfung eines Nutzungsplans zulässig, so wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnte, er im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen (BGE 123 II 337 E. 3a S. 342 mit Hinweisen; Urteile 1C_283/2016 vom 11. Januar 2017 E. 4.3 sowie 1C_507/2015 vom BGE 148 II 417 S. 421vom 18. Mai 2016 E. 3.2), oder wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig geworden sein könnte, und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit (vgl. Art. 21 Abs. 2 RPG) überwiegt (BGE 148 II 420). Die akzessorische Planüberprüfung ist also die Ausnahme. Die Rechtssicherheit gebietet, dass Bauherrschaften sich auf die Zonenpläne sollen verlassen können.

Die hier in Frage stehenden Pläne sind zwar etwas «angejahrt». Gestaltungspläne haben aber kein Verfalldatum. Auch alte Pläne können nötig und nützlich sein. Ortsplanung ist Sache der Einwohnergemeinde und nicht des Verwaltungsgerichts. Zurzeit läuft eine Totalrevision der Ortsplanung. Im Teil II des Raumplanungsberichts vom 14. September 2022 (zur Vorprüfung durch den Gemeinderat freigegeben, S. 62) wurde der Gestaltungsplan der Terrassensiedlung «[...]» (GP Nr. 25) als aktuell und weiterhin rechtsgültig eingestuft. So bleibt kein Raum für eine andere Interpretation durch die Baubehörde und durch das Gericht. Es ist nicht Sache der Baubehörde, die aktuelle Arbeit der Planungsbehörde vorfrageweise zu überprüfen.

4. Weiter wird eingewandt, der [...]hang sei eine Vernetzungsachse zum BLN (Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler)–Gebiet Nr. 1017. Man hätte ein Gutachten der Eidgenössische Natur- und Heimtschutzkommission (ENHK) einholen müssen. Die Bauherrschaft liess wissen, das Bauvorhaben liege ausserhalb des BLN-Projekts 1017. Es liege weder eine Bundesaufgabe noch ein wichtiger Fall vor.

Im kommunalen Zonenplan findet sich auf dem Baugrundstück nichts von Ortsbild-Natur- oder Landschaftsschutz. Im Richtplan ist es nicht anders. Nördlich ans Siedlungsgebiet grenzt einzig die Juraschutzzone. Das angesprochene BLN-Gebiet heisst «Aargauer und östlicher Solothurner Faltenjura» ist also grossräumiger Natur und hat mit einer einzelnen Bauparzelle in den Dörfern Erlinsbach SO, Kienberg, Lostorf, Rohr, Stüsslingen, Trimbach und Wisen wenig zu tun. Es geht um den Schutz der ersten Jurakette. In [...] wird kein Siedlungsgebiet erfasst.

5. Der kommunale Entscheid ist ein umfangreiches Werk. Es sind 24 Seiten mit über 20 Auflagen. Diese Arbeit ist nicht leichthin aufzuheben. Statt einen Bauabschlag zu verfügen, können auch zusätzliche Auflagen formuliert werden. Wenn ein Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht, kann der Mangel zwar in der Regel nicht mit Bedingungen und Auflagen geheilt werden. Es bedarf meist einer Projektänderung. Eine Bewilligung mit einer Auflage zu erteilen, ist nur möglich, wenn es um geringfügige, eindeutig bestimmbare Änderungen oder Ergänzungen geht. Das ist vorliegend der Fall. Nur Projektänderungen, die ihrerseits baubewilligungspflichtig sind, weil sie die Nachbarn beschweren könnten, dürfen nicht in einer Auflage oder Bedingung angeordnet werden. Sie erheischen eine vorgängige Kontrolle der Öffentlichkeit, der Nachbarn, und damit eine neue Publikation (Aldo Zaugg / Peter Ludwig: Baugesetz des Kantons Bern, Kommentar, Bd I, Bern 2020, S. 539; § 3 der Kantonalen Bauverordnung, KBV, BGS 711.61). Mit zwei Auflagen und einer Suspensivbedingung kann im vorliegenden Fall indessen die Bewilligung erteilt werden.

6. Die Beschwerde erweist sich somit als begründet und ist gutzuheissen. Die Departementalverfügung ist aufzuheben. Dies mit der Folge, dass die kommunale Bewilligung wieder auflebt. Zur Prüfung der von der Vorinstanz unbehandelt gebliebenen Rügen und zur Kostenliquidation ist die Sache an die Vorinstanz zurückzuschicken. Für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht sind die Kosten auf CHF 6'000.00 festzusetzen und den Beschwerdegegnern 3 bis 8 zu überbinden. Die Beschwerdeführerin hat eine Parteientschädigung zu gut, aber darauf verzichtet, eine Kostennote einzureichen. Deshalb ist die Entschädigung nach Ermessen auf CHF 12'000.00 inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer festzusetzen. Sie ist von den Beschwerdegegnern 3 bis 8 zu bezahlen. Sie haften dafür solidarisch.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, und die Verfügung des Bau- und Justizdepartements vom 14. Juni 2023 wird aufgehoben.

2. Die Sache wird zur Prüfung der unbehandelt gebliebenen Rügen und zur Kostenliquidation im Verwaltungsbeschwerdeverfahren an die Vorinstanz zurückgewiesen.

3. Die Kommunale Baubewilligung wird mit folgenden Auflagen (als Ziff. 5.23 f.) ergänzt:

a) Alle erstellten Dachflächen, die nicht als Terrasse genutzt werden, sind extensiv zu begrünen.

b) Die SIA Norm Nr. 358 über Geländer und Brüstungen und die BFU-Fachbroschüre für Geländer und Brüstungen sind zu beachten. Namentlich gilt Folgendes:

- Für Erwachsene braucht es ab einer Absturzhöhe von 1 m ein mindestens 1 m hohes Geländer.

- Für Kinder dürfen Geländer bis zu einer Höhe von 75 cm keine Öffnungen enthalten, durch die eine Kugel mit 12 cm Durchmesser passt.

4. Die kommunale Baubewilligung wird mit folgender Suspensivbedingung (Ziff. 5.25) ergänzt: Die Bewilligung für den Baubereich D1 wird erst gültig, wenn die Bauherrschaft einen neuen Umgebungsgestaltungsplan eingereicht und die Baukommission diesen Plan genehmigt hat.

5. Die Beschwerdegegner

a) C.___,

b) D.___,

c) E.___,

d) F.___,

e) F.___,

f) H.___,

haben die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von insgesamt CHF 6'000.00 zu bezahlen. Sie haften dafür solidarisch.

6. Die Beschwerdegegner

a) C.___,

b) D.___,

c) E.___,

d) F.___,

e) G.___,

f) H.___,

haben der A.___ AG eine Parteientschädigung von je CHF 2'000.00, insgesamt CHF 12'000.00, zu bezahlen. Sie haften dafür solidarisch.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Der Gerichtsschreiber

Thomann Schaad

Auf eine egen das vorliegende Urteil erhobene Beschwerde trat das Bunesgericht mit Urteil 1C_202/2024 vom 12. September 2024 nicht ein.