Urteil vom 9. März 2026
Es wirken mit:
Präsidentin Obrecht Steiner
Oberrichter Hagmann
Gerichtsschreiberin Kurt
In Sachen
A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Müller,
Beschwerdeführerin
gegen
1. Bau- und Justizdepartement,
2. Baukommission der Einwohnergemeinde […], vertreten durch Rechtsanwalt Christian Rudolf von Rohr,
Beschwerdegegner
betreffend Baubewilligung
/ Erschliessung und Überbauung B.___
zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
I.
1. A.___ reichte am 27. Januar 2020 ein Baugesuch betreffend Überbauung «B.___» (nachfolgend C.___) mit drei Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück [...] ein (Baugesuchnummer: […]. Zudem ersuchte sie am 29. April 2020 um Bewilligung der Erschliessung C.___ Grundstück [...] (Baugesuchnummer: […]. Die Baukommission der Einwohnergemeinde […] (nachfolgend Baukommission) wies die beiden Baugesuche mit zwei separaten Verfügungen vom 23. März 2021 ab.
2. Die von der A.___ beim Bau- und Justizdepartement (BJD oder nachfolgend auch Vorinstanz) dagegen erhobene Beschwerde vom 6. April 2021 wurde gutgeheissen. Die Verfügungen der Baukommission vom 23. März 2021 betreffend Überbauung und Erschliessung C.___ wurden aufgehoben und die Baukommission angewiesen, das Baugesuch betreffend Erschliessung zu publizieren und sodann beide Baugesuche zu vereinen und gemeinsam in einer einzigen Verfügung zu behandeln sowie allen Parteien zu eröffnen.
3. Mit Verfügung vom 30. August 2023 hiess die Baukommission den Antrag von E.___ auf Abweisung des Baugesuchs der A.___ gut und wies das Baugesuch ab (Ziffern 4 und 5), wobei sie die beiden Verfahren (Überbauung und Erschliessung) unter dem wesentlichen Verfahren der Überbauung vereinte und gleichsam abhandelte.
4. Eine von der A.___ (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 18. September 2023 dagegen erhobene Beschwerde wies das BJD am 27. Juni 2024 ab.
5. Am 11. Juli 2024 reichte die Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Müller, beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen die Verfügung des BJD vom 27. Juni 2024 ein. Sie beantragte, diese Verfügung sowie die Ziffern 4, 5 und 8 (Gebühren) der Verfügung der Baukommission vom 30. August 2023 seien aufzuheben und es sei das Baugesuch betreffend Erschliessung und Überbauung der A.___ zu bewilligen sowie der Antrag der Einsprache von E.___ abzuweisen; eventualiter sei die Verfügung des BJD vom 27. Juni 2024 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; subenventualiter sei die Verfügung des BJD vom 27. Juni 2024 sowie die Verfügung der Baukommission vom 30. August 2023 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Baukommission zurückzuweisen. Die Verfahrenskosten und Parteientschädigungen (Ziffer 2 und 3 der Verfügung vom 27. Juni 2024) seien gemäss Ausgang des Beschwerdeverfahrens neu festzusetzen und aufzuerlegen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin.
6. Sowohl die Vorinstanz als auch die Baukommission, letztere anwaltlich vertreten durch Rechtsanwalt Christian Rudolf von Rohr, beantragten in ihren Vernehmlassungen vom 13. bzw. 30. August 2024 im verwaltungsgerichtlichen Verfahren die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin.
II.
1. Die Beschwerde ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 Kantonale Bauverordnung, KBV, BGS 711.61 sowie § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Sie ist frist- und formgerecht erfolgt (§ 67 Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11). Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert (§ 12 VRG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2. Die Baukommission begründete den Bauabschlag zusammengefasst damit, dass die geplante Erschliessung der Mehrfamilienhäuser infolge Verletzung des Waldabstandes nicht bewilligungsfähig sei. Als Folge davon könnten auch die geplanten Mehrfamilienhäuser nicht bewilligt werden. Die Beschwerdeführerin stellte sich im verwaltungsinternen Beschwerdeverfahren auf den Standpunkt, die geplante Erschliessungsanlage sei aus Vertrauensschutz nochmals zu bewilligen. Diese Auffassung teilte die Vorinstanz nicht. Es wird im Folgenden, soweit erforderlich, auf die einzelnen Argumente eingegangen werden.
3. Der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, BV, SR 101) statuiert ein Verbot widersprüchlichen Verhaltens und verleiht einer Person unter gewissen Umständen Anspruch auf Schutz ihres Vertrauens auf die Richtigkeit behördlichen Handelns. Dieser Anspruch hindert die Behörden, von ihrem früheren Handeln abzuweichen, auch wenn sie dieses zu einem späteren Zeitpunkt als unrichtig erkennen. Potenzielle Vertrauensgrundlage sind dabei alleine jene behördlichen Handlungen, die sich auf eine konkrete, den Rechtsuchenden berührende Angelegenheit beziehen und von einer Behörde ausgehen, die für die betreffende Handlung zuständig ist oder die der Rechtsuchende aus zureichenden Gründen für zuständig hält. Individuelle Auskünfte und Zusicherungen sind demnach typische Beispiele für Verwaltungsakte, die beim Bürger Vertrauen wecken können. Das Vertrauen ist allerdings nur schutzwürdig, wenn der Rechtsuchende die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres erkennen konnte und er im Vertrauen auf die Auskunft Dispositionen getroffen hat, die er nicht ohne Nachteil rückgängig machen kann. Der Anspruch auf Vertrauensschutz entfällt, wenn die gesetzliche Ordnung zwischen dem Zeitpunkt der Auskunft und der Verwirklichung des Sachverhalts geändert hat (vgl. BGE 148 II 233 E. 5.5.1 sowie Urteil 1C_703/2020 vom 13. Oktober 2022 E. 6.2 und 1C_187/2022 vom 28. Februar 2023 E. 6.4).
Zudem muss das Interesse am Vertrauensschutz das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts überwiegen (vgl. BGE 143 V 95 E. 3.6.2). Die Rechtsfolge des begründeten Anspruchs auf Vertrauensschutz besteht primär in der Bindung der Behörde an die von ihr geschaffene Vertrauensgrundlage. Falls das öffentliche Interesse an der richtigen Rechtsanwendung vorzugehen hat, fällt nur eine Entschädigung in Betracht (vgl. Urteil 2C_960/2013, 2C_968/2013, 2C_973/2013 vom 28. Oktober 2014 E. 3.5.1).
4.1 Dem vorliegenden Verfahren liegt folgende Vorgeschichte zugrunde: Durch die vorherige Eigentümerin des Grundstücks [...] wurden am 27. Juni 2017 bzw. 5. Juli 2017 bereits zwei separate Baugesuche Überbauung C.___ mit drei Mehrfamilienhäusern bzw. Erschliessung C.___ eingereicht. Diese wurden mit je separater Verfügung der Baukommission vom 20. März 2018 unter Auflagen rechtskräftig bewilligt. Dabei wurde festgehalten, dass die beiden Bauvorhaben als Ganzes realisiert werden müssten bzw. die geplante Erschliessung nur ausgeführt werden könne, wenn die drei Mehrfamilienhäuser realisiert würden. Der Waldabstand war bereits im früheren Baubewilligungsverfahren betreffend Überbauung ein Einsprachepunkt. Die Baukommission hielt damals fest, der Waldabstand betrage 6 m (vgl. Beilage 4 und 5 zur Beschwerde an die Vorinstanz). Beide Baubewilligungen wurden in der Folge bis am 2. April 2020 verlängert.
4.2 Am 9. Oktober 2019 erwarb die Beschwerdeführerin das Eigentum am Grundstück [...]. Da an der bereits bewilligten Überbauung noch Veränderungen vorgenommen werden sollten (54 anstatt 33 Wohnungen), reichte die Beschwerdeführerin am 27. Januar 2020 diesbezüglich ein neues Baugesuch ein. Im Weiteren ersuchte sie mit E-Mail vom 6. Februar 2020 beim damaligen Bauverwalter bezüglich Strassenprojekt (Erschliessung) formell um die Baufreigabe, welche ihr mit E-Mail vom 1. April 2020 schliesslich verweigert wurde. Die Beschwerdeführerin reichte am 29. April 2020 aufgrund der erloschenen Geltungsdauer der Baubewilligung aus dem Jahr 2018 auch eine Baubewilligung für die Erschliessung ein.
5.1 Es ist damit festzuhalten, dass die ursprünglichen Baubewilligungen aus dem Jahr 2018 erloschen sind, weshalb die Baukommission neu über die Baugesuche befinden musste. In Übereinstimmung mit den Ausführungen der Vorinstanz bilden die Baubewilligungen aus dem Jahr 2018 keine Vertrauensgrundlage im Hinblick auf die Erteilung einer neuen Bewilligung. Nach Ablauf ihrer Geltungsdauer sind Baubewilligungen nicht mehr mit einer vorbehaltslosen Auskunft oder Zusicherung gleichzusetzen, zumal das Erlöschen der Geltungsdauer es gerade ermöglichen soll, früher bewilligte, aber noch nicht realisierte Bauvorhaben in einem neuen Baubewilligungsverfahren auf ihre Vereinbarkeit mit dem geltenden Recht zu überprüfen und sie gegebenenfalls an neue Vorschriften anzupassen. Andernfalls macht die ausdrückliche Befristung der Geltungsdauer der Baubewilligung in § 10 Abs. 1 KBV keinen Sinn.
5.2 Der Umstand, dass vorliegend im Zeitpunkt der Einreichung der neuen Baugesuche im Jahr 2020 keine neuen Vorschriften einzuhalten waren, ändert daran nichts. Eine abgelaufene Baubewilligung gibt grundsätzlich keinen Anspruch auf nochmalige Bewilligung, unabhängig davon, wie sich die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der neuen Baugesuche präsentiert. Vielmehr darf bzw. muss es der zuständigen Behörde möglich sein, auch anders zu entscheiden, dies gilt umso mehr als sich im Rahmen des neuen Baubewilligungsverfahrens Hinweise ergeben, dass die Sach- oder Rechtslage früher falsch beurteilt wurde (vgl. E. II. 9.1 in diesem Urteil). Zudem ist vorliegend zu berücksichtigen, dass das Baugesuch betreffend Überbauung in geänderter Form eingereicht wurde, insbesondere auch deutlich mehr Wohneinheiten geplant wurden. Mit Blick auf den Inhalt der ursprünglichen Baubewilligungen aus dem Jahr 2018 musste der Beschwerdeführerin bewusst sein, dass die Erschliessung von der Bewilligung dieses geänderten Bauvorhabens abhängig ist und sie damit automatisch das Risiko eingeht, dass sich je nach Ausgang des Verfahrens betreffend Überbauung auch die Erschliessung nicht mehr realisieren lässt.
6.1 Die Beschwerdeführerin stützt sich in ihrer Argumentation aber nicht einzig auf die erloschenen Baubewilligungen aus dem Jahr 2018, sondern macht geltend, die gesamte Situation, also auch das Verhalten der Behörden, insb. im Vorfeld der auslaufenden Bewilligung sei zur Beurteilung des Vorliegens einer Vertrauensgrundlage heranzuziehen. Dabei verweist die Beschwerdeführerin auf die eingereichte E-Mail-Korrespondenz zwischen ihr und der Baubehörde sowie auf die Ausführungen in einem Protokoll (Besprechung auf dem Bauamt) betreffend Wohnüberbauung C.___ vom 28. März 2018, aus welchem hervorgeht, dass der Plan mit einem Waldabstand von 6 m verbindlich sei und als Grundlage für ein neues Baueingabeprojekt übernommen werden könne (vgl. u.a. Beilage 6 zur Beschwerde vom 18. September 2023). Aus der eingereichten Korrespondenz geht hervor, dass die Beschwerdeführerin seit Juli 2019 in schriftlichem und mündlichem Austausch mit dem Bauamt bzw. dem Bauverwalter betreffend das Bauvorhaben stand. Dabei war auch der Waldabstand unter Bezugnahme des vorerwähnten Protokolls ein Thema.
6.2 So wird im E-Mail des Architekten der Beschwerdeführerin vom 9. Juli 2019 an das Bauamt betreffend Vorabklärungen Baugesuch und Machbarkeit C.___ die Frage aufgeworfen, ob sie davon ausgehen dürften, dass die Waldabstandslinie gemäss der Bestätigung der Baukommission im Protokoll vom 28. März 2018 und gemäss den eingereichten Anhängen weiterhin gelte. Eine unmittelbare Antwort auf diese Frage findet sich im beigelegten E-Mail-Verkehr nicht. Dem Bauamt wurde mit E-Mail vom gleichen Tag aber Vollmacht erteilt, dem Architekten gegenüber Auskunft zu erteilen und offenbar fand am 10. Juli 2019 ein Telefonat zwischen dem Architekten und F.___ vom Bauamt statt. Das geht aus dem E-Mail des Architekten der Beschwerdeführerin vom 10. Juli 2019 hervor. Diesem E-Mail an das Bauamt betreffend Vorbereitung Baugesuch C.___ wurde ein Plan angehängt, auf dem die exakten Abstände und Masse eingetragen waren. Die Beschwerdeführerin fragte an, ob sie für das Baugesuch u.a. davon ausgehen könnten, dass die Abstände wie im Plan aus der Grobschätzung des Bauamtes plus/minus ok seien. Das Bauamt bestätigte mit Antwort auf diese E-Mail am 11. Juli 2019, dass 3-geschossig (Richtung Freihaltezone 2-geschossig) mit der ausgewiesenen Gebäudelänge die Abstände eingehalten seien. Gebäudehöhe, Geschossigkeit etc. sei nicht kontrollierbar. Es ist mit Blick auf den Gesamtkontext nicht klar, ob sich diese Auskunft auch auf den Waldabstand bezog, was aber mit Blick auf nachfolgende Ausführungen offengelassen werden kann.
6.3. So oder anders betraf diese Antwort des Bauamtes eine Voranfrage im Hinblick auf die Vorbereitung eines Baugesuchs, womit es grundsätzlich an der Verbindlichkeit der Auskunft fehlt (vgl. hierzu auch § 6 Abs. 2 des Baureglements […], Stand 1. Januar 2025 [abrufbar unter: www.[...].ch/Verwaltung/Reglemente] sowie auch bereits Baureglement, genehmigt 20. August 2019 [https://planregister-data.so.ch/public/[…]/107-BR-2019.pdf] und Baureglement, genehmigt 26. Mai 1982 [https://planregister-data.so.ch/public/[…]/107-BR-1982.pdf]). Zudem enthalten die Angaben des Bauamtes keinerlei Auskünfte oder Zusicherungen mit Blick auf die Bewilligungsfähigkeit oder allgemein den Ausgang des Bewilligungsverfahrens. Solches wird von der Beschwerdeführerin denn auch nicht behauptet. Zudem ist festzuhalten, dass dem Bauamt gemäss § 2 Abs. 3 Baureglement [...] zwar die Prüfung der Baugesuche obliegt, es aber nur Bewilligungen von Bauvorhaben erteilt, gegen die keine Einsprache vorliegen (§ 2 Abs. 4 Baureglement [...]). Das musste auch der Beschwerdeführerin als erfahrene und professionelle Bauherrschaft bewusst sein. Insofern konnte sie ohnehin nicht davon ausgehen, dass es sich um eine verbindliche Auskunft der sachlich zuständigen Behörde handelt. Abgesehen davon ist nicht einzig die Frage des Waldabstandes betreffend generelle Bewilligungsfähigkeit der Bauvorhaben relevant, weshalb die Beschwerdeführerin ohnehin zu keinem Zeitpunkt davon ausgehen durfte, einer Bewilligung stehe nichts entgegen.
6.4 Die weitere, von der Beschwerdeführerin eingereichte Korrespondenz bestätigt das. So teilte der Bauverwalter der Beschwerdeführerin am 2. September 2019 seine Grundsatzhaltung mit, wonach Voranfragen oder auch Vorentscheide in der Regel ineffizient und gemäss PBG auch nicht vorgesehen seien. Abschliessend entscheide die Baukommission und nicht die Bauverwaltung. Er schlage vor, das Baugesuch einzureichen. Auch im E-Mail vom 18. September 2019 teilte der Bauverwalter mit, seine Stellungnahme erfolge unter dem ausdrücklichen Vorbehalt einer eingehenderen Überprüfung im Baugesuchsverfahren. Es ist daher nicht ersichtlich, weshalb die Beschwerdeführerin behauptet, man habe sie glauben lassen, der Bewilligungserteilung stehe -ausser ein paar formellen Hürden- nichts im Weg. Hierbei handelt es sich vielmehr um eine Schlussfolgerung der Beschwerdeführerin, welche aber keine Grundlage in einer Auskunft oder Zusicherung der zuständigen Behörde findet.
7.1 Eine Vertrauensgrundlage lässt sich im Weiteren auch nicht aus dem E-Mail des Bauverwalters vom 13. Februar 2020 ableiten. Darin teilte er der Beschwerdeführerin auf deren Gesuch um formelle Baufreigabe betreffend Erschliessung zwar mit, die Baukommission habe am Mittwoch, 12. Februar 2020 die Realisation der drei Mehrfamilienhäuser im Fall der Beschwerdeführerin als sicher beurteilt. Die Baufreigabe wurde ihr dabei aber unter der Bedingung des Einreichens eines Kapitalnachweis oder einer Finanzierungsbestätigung für beide Vorhaben und damit nicht vorbehaltslos erteilt. Am 1. April 2020 teilte die Beschwerdeführerin dem Bauverwalter zwar mit, die Bank habe ihr betreffend Finanzierungsbestätigung mitgeteilt, dass dies grundsätzlich möglich sei (E-Mail vom 31. März 2020). Eine Finanzierungsbestätigung lag aber nicht vor, womit die Bedingung vor Ablauf der ursprünglichen Baubewilligung nicht erfüllt war.
7.2 Dabei erscheint es weder gesetzeswidrig noch fadenscheinig, dass die Baubehörde die formelle Baufreigabe für die Erschliessung an die Bedingung eines Kapitalnachweises oder einer Finanzierungsbestätigung für beide Vorhaben (Strasse und drei Mehrfamilienhäuser) knüpfte. Vor dem erwähnten Hintergrund, dass die beiden Bauvorhaben bereits gemäss der Baubewilligungen 2018 als Ganzes realisiert werden mussten und die geplante Erschliessung nach wie vor nur ausgeführt werden konnte, wenn auch die drei Mehrfamilienhäuser realisiert würden, erscheint es vielmehr angezeigt, dass die Gemeinde eine solche Bestätigung für beide Vorhaben einforderte und die Baufreigabe für die Erschliessung davon abhängig machte. Zudem scheint es auch nachvollziehbar, dass die Baufreigabe einen Tag vor Ablauf der Baubewilligung schliesslich nicht mehr erteilt wurde, zumal die blosse Ausführung von Grabarbeiten nicht als Baubeginn gilt (§ 10 Abs. 1 KBV).
7.3 Abgesehen davon, ist ohnehin nicht ersichtlich und wird auch nicht begründet, inwiefern dieses E-Mail vom 13. Februar 2020, überhaupt zu den von der Beschwerdeführerin behaupteten Investitionen geführt haben soll (vgl. Beilage 18 zur Beschwerde an BJD). Vielmehr scheint es sich hierbei um Aufwendungen zu handeln, die im Zusammenhang mit dem Grundstückkauf sowie der Vorbereitung des geänderten Baugesuchs stehen und bereits zu einem früheren Zeitpunkt getätigt worden sein mussten. Ein Kausalzusammenhang lässt sich damit jedenfalls nicht erstellen.
8.1 Es wird nicht in Abrede gestellt, dass die vorhandenen Akten darauf hinweisen, die Baukommission sei grundsätzlich immer noch von der Bewilligungsfähigkeit eines Waldabstandes von 6 m ausgegangen. Diese positive Grundhaltung sowie die damit verbundenen Bestrebungen der Gemeinde, die Beschwerdeführerin betreffend Waldabstand zu unterstützen, dürfen aber nicht mit einer verbindlichen Auskunft oder Zusicherung gleichgesetzt werden, was auch der Beschwerdeführerin als professionelle Bauherrschaft bewusst sein musste. Mit E-Mail vom 14. Mai 2020 informierte der Bauverwalter die Beschwerdeführerin zwar darüber, dass das Bauamt und der Gemeinderat der Meinung seien, im Sinne einer guten Bebaubarkeit der C.___ sei ein Waldabstand von 6 m gerechtfertigt. Entsprechend seien die Waldbaulinien so in ihren Nutzungsplänen der in Revision stehenden Ortsplanung festgehalten (Vorprüfung beim Kanton). Diese Auskunft der Gemeinde zeigt aber insbesondere auch, dass der Waldabstand Teil einer laufenden Planung darstellt und deshalb noch nichts verbindlich oder definitiv ist. So wies der Bauverwalter im selben E-Mail auch explizit darauf hin, die Legalität zur Erteilung einer Baubewilligung sei damit noch nicht gegeben. Insofern ist dieses E-Mail vom 14. Mai 2020 als Information betreffend das weitere Vorgehen zu verstehen und erfüllt die Voraussetzungen für eine Vertrauensgrundlage nicht.
8.2 Unter dieser Prämisse ist auch der nachfolgende E-Mail-Verkehr vom 19. und 20. Mai 2020 zwischen G.___ (Verantwortlicher Teil-Erschliessungsplan) und H.___ (Leiter Nutzungsplanung ARP), wonach der Waldabstand von 6 m als plausibel erscheine, einzuordnen. Es handelt sich um unverbindliche, informelle Einschätzungen im Rahmen der angekündigten, laufenden Planung. Der Umstand, dass die Gemeinde in der Folge im Rahmen einer Teiländerung des Erschliessungsplans C.___ für den Abstand zum Wald im Nordosten der Parzelle [...] 6 m Waldbaulinien definierte (vgl. S. 10 Raumplanungsbericht zum Teilerschliessungsplan C.___ vom 10. Juni 2020, vom Gemeinderat zuhanden der kantonalen Vorprüfung und der Mitwirkung verabschiedet, Beilage 14 zur Beschwerde an die Vorinstanz), war ebenfalls ein weiterer Schritt im vorangekündigten Prozess, der aber einen Waldabstand von 6 m weder zusichert noch eine verbindliche Auskunft darstellt.
8.3 Mit Blick auf diese Ausgangslage fehlt es daher an einer Vertrauensgrundlage seitens der zuständigen Baubehörde. Die Beschwerdeführerin durfte jedenfalls auch im Verlauf des weiteren Baubewilligungsverfahrens nicht darauf vertrauen, dass die Erteilung der Baubewilligung quasi nur eine Formsache sei. Solches wurde ihr von der Baukommission auch nie mitgeteilt oder suggeriert, zumal die Beschwerdeführerin auch am 14. Mai 2020 nochmals explizit darauf hingewiesen wurde, die Legalität zur Erteilung einer Baubewilligung sei noch nicht gegeben. Der Beschwerdeführerin musste daher klar sein, gerade auch aufgrund der nötig gewordenen zusätzlichen Planung sowie der ausstehenden Vorprüfung durch den Kanton, dass zahlreiche Unsicherheitsfaktoren bestanden. Sämtliche (auch im Verlauf des Baubewilligungsverfahrens) getätigten Investitionen erfolgen daher auf ihr eigenes Risiko. Im Ergebnis hat sich das unternehmerische Risiko, welches die Beschwerdeführerin bereits durch die Erweiterung des Bauvorhabens eingegangen ist, nicht ausbezahlt.
9.1 Im Weiteren fehlen, entgegen der Vorbringen der Beschwerdeführerin, Hinweise auf ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der zuständigen Baubehörde. Aus der Stellungnahme des ARP vom 21. Januar 2021 im Rahmen der kantonalen Vorprüfung des Erschliessungsplanes C.___ geht die Planungsgeschichte des Areals C.___ hervor (vgl. Beilage 15 zur Beschwerde an die Vorinstanz). Offenbar stützte sich der Waldabstand von 6 m noch auf einen Gestaltungsplan aus dem Jahr 2001, welcher am 1. Juli 2008 vom Regierungsrat aber aufgehoben wurde, wobei diese Aufhebung gemäss dem zugrundeliegenden Beschluss des Gemeinderates vom 30. Januar 2007 bewirke, dass für das Grundstück die normalen Bestimmungen des Zonenplans W3 inkl. Waldabstand gelte. Damit fehlte bereits 2018 eine Grundlage für den Waldabstand von 6 m. Die Gemeinde ging aber damals (fälschlicherweise) noch immer von der Gültigkeit der Pläne mit einem Waldabstand von 6 m aus (vgl. auch Protokoll vom 28. März 2018, Beilage 6 zur Beschwerde bei der Vorinstanz). Im Sinne der Gleichbehandlung und der Gutgläubigkeit an vorhergehende Beschlüsse folgte die Baubehörde auch mit Blick auf das neue Baugesuch betreffend Überbauung zunächst den Erwägungen dieser vorhergehenden Baubewilligung (vgl. Stellungnahme des ARP vom 21. Januar 2021). Das ändert aber, wie bereits ausgeführt, nichts daran, dass die Baubehörde betreffend Waldabstand oder genereller Bewilligungsfähigkeit keine verbindlichen Auskünfte oder Zusicherungen machte.
9.2 In der Folge führte das ARP in der vorerwähnten Stellungnahme aber aus, bestehende Bauabsichten hätten sich an den planerischen Rahmenbedingungen (gesetzliche Vorgaben, rechtskräftige Nutzungspläne) zu orientieren und nicht umgekehrt. Die vorübergehend geringer als 20 m festgesetzte Waldbaulinie (und im konkreten Fall auch nicht die fehlerhafte Baubewilligung aus dem Jahr 2018 mit Waldabständen von 6 m) seien ein Grund, bei einer neuen Festlegung von Waldbaulinien vom gesetzlich vorgegebenen Wert von 20 m abzuweichen. Dies habe der Gemeinderat in seinem Entscheid zur Aufhebung des Gestaltungsplans 2001 deutlich gemacht. Aufgrund der Topografie sei allenfalls eine geringe Unterschreitung des Waldabstandes denkbar, aber sicher nicht ein solcher von 6 m.
9.2 Es scheint daher nachvollziehbar und den Ausführungen des ARP geschuldet, dass die Gemeinde in der Folge wegen des Waldabstandes doch nicht von der Bewilligungsfähigkeit der Bauvorhabens ausging. Der Umstand, dass dies unerwartet kam, begründet aber noch keinen Rechtsmissbrauch. Jedenfalls ist auch mit Blick auf den Ablauf des Baubewilligungsverfahrens kein rechtsmissbräuchliches Vorgehen der zuständigen Baubehörde erkennbar.
9.3 So ergeben sich keine Hinweise, dass das Bauamt oder die Baukommission das Verfahren betreffend das neu eingereichte Baugesuch (Überbauung) vom 27. Januar 2020 absichtlich verschleppten oder die Beschwerdeführerin hinhielten mit dem Ziel, die früher erteilten Baubewilligungen, insbesondere die Baubewilligung betreffend Erschliessung erlöschen zu lassen. Mit Blick auf die soeben gemachten Ausführungen muss vielmehr davon ausgegangen werden, dass die Gemeinde dem Bauvorhaben grundsätzlich wohlwollend gegenübergestanden hat. Zudem ist aus den Vorgaben in § 5 Abs. 1 KBV ersichtlich, dass die vom Bauamt im Zusammenhang mit der Überbauung nachgeforderten Unterlagen bei einer Publikation vorliegen müssen und es sich nicht um «Schikane» oder ein Hinauszögern handelt. Dabei ist auch der Umstand, dass das Einreichen einer Visualisierung gemäss § 5 Abs. 2 KBV verlangt wurde, nicht zu beanstanden. Wie bereits ausgeführt ist es auch nicht fadenscheinig, dass der Bauverwalter die formelle Baufreigabe für die Erschliessung an die Bedingung eines Kapitalnachweises oder einer Finanzierungsbestätigung für beide Vorhaben (Strasse und drei Mehrfamilienhäuser) knüpfte.
10. Mit Blick auf diese Ausgangslage sind die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes nicht erfüllt. Der Umstand, dass die Bewilligung letztlich mit der Begründung des fehlenden Waldabstandes verweigert wurde, ändert daran nichts. So oder anders, auch unter Berücksichtigung sämtlicher von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Umstände, sind keine Vertrauensgrundlagen oder ein Rechtsmissbrauch ersichtlich, weshalb die Vorinstanz die Beschwerde im Ergebnis zu Recht abgewiesen hat. Es kann daher auch offenbleiben, ob eine Bindung an die Vertrauensgrundlage zu bejahen wäre oder aufgrund des überwiegenden öffentlichen Interesses an der Einhaltung des Trennungsprinzips lediglich ein Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens wegen falscher Auskunft anzuerkennen wäre. Eine Abwägung zwischen den Interessen am Vertrauensschutz und denjenigen an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts erübrigt sich bei Verneinung des Vertrauensschutzes, weshalb auf die diesbezüglichen Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht einzugehen ist und auch die Vorinstanz sich nicht näher damit zu befassen hatte.
11. Im Weiteren kann der Vorinstanz zugestimmt werden, dass die Durchsetzung des behaupteten Anspruchs auf Erschliessung des Grundstückes ohnehin nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet, sondern gemäss § 101 Abs. 5 PBG mit verwaltungsgerichtlicher Klage geltend zu machen wäre.
12. Gemäss § 52 Abs. 1 VRG sind die Verwaltungsgerichtsbehörden nicht an die Beweisanträge der Parteien gebunden. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Befragung der involvierten Personen (Vertreter der Beschwerdeführerin, Bauverwaltung und Verantwortlicher des ARP) am Ausgang des Verfahrens etwas ändern könnten, zumal sich der E-Mail-Verkehr aus den Akten ergibt. Für die Feststellung des Sachverhaltes erscheinen die Aussagen der involvierten Personen nicht zielführend, zumal es sich weder beim Bauverwalter noch des Verantwortlichen des ARP um die zuständige Baubehörde handelt und infolge Zeitablaufs nicht davon auszugehen ist, die Beteiligten vermögten sich an konkrete Auskünfte zu erinnern. Auch der Beizug der früheren Baugesuchsunterlagen ist nicht erforderlich, zumal der Vertrauensschutz vorliegend nicht davon abhängt, ob die Baugesuche betreffend Erschliessung identisch waren. Entsprechend sind diese beiden Beweisanträge der Beschwerdeführerin abzuweisen.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.
14. Die Prozesskosten (Gerichtskosten und Parteientschädigung) werden gemäss § 77 VRG in Verbindung mit Art. 106 - 109 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) nach dem Ausgang des Verfahrens auferlegt. Die Beschwerdeführerin unterliegt. Somit hat sie die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 3’000.00 festzusetzen sind, zu bezahlen. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Entsprechend ist der Beschwerdeführerin auch keine Parteientschädigung auszurichten (§ 77 VRG).
15. Die sich stellenden Rechtsfragen sowie die Bedeutung des Ausgangs des Verfahrens haben sich gegenüber dem Entscheid der Vorinstanz nicht verändert, weshalb der Gemeinde auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren aufgrund der hohen Komplexität und dem Umstand, dass insbesondere Rechtsfragen zu beurteilen waren, eine Entschädigung zuzusprechen ist.
Aufgrund des Ausgangs des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin der durch Rechtsanwalt Christian von Rohr vertretenen Einwohnergemeinde für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Mit Kostennote vom 7. Oktober 2024 wird ein Honoraraufwand von CHF 3'300.00 (11 Stunden à CHF 300.00) und Auslagen von CHF 80.00 geltend gemacht, was unter Berücksichtigung der Mehrwertsteuer eine Entschädigung von CHF 3'653.80 ergibt. Es liegt eine Honorarvereinbarung mit dem verrechneten Stundenansatz vor. Der Aufwand ist nicht zu beanstanden, womit die Beschwerdeführerin die Einwohnergemeinde mit CHF 3'653.80 zu entschädigen hat.
Demnach wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht, ausmachend CHF 3’000.00 zu bezahlen. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
3. Die A.___ wird verpflichtet, der Baukommission der Einwohnergemeinde [...] für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine Entschädigung von CHF 3'653.80 (inkl. Auslagen und MWST) auszurichten.
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Die Präsidentin Die
Gerichtsschreiberin
Obrecht Steiner Kurt