Verwaltungsgericht

Urteil vom 15. Juni 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Obrecht Steiner

Oberrichter Hagmann

Oberrichter Thomann

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

1. A.___

2. B.___

beide vertreten durch Rechtsanwältin Simone Wiegers

Beschwerdeführer

gegen

Bau- und Justizdepartement,

Beschwerdegegner

betreffend Bauen ausserhalb der Bauzone / Sanierung, Erneuerung, Erweiterung

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. A.___ und B.___ (nachfolgend: Beschwerdeführer) sind Eigentümer des Grundstücks Grundbuch [...] Nr. [...], auf welchem sich die Baute «X.___2» befindet. Das Bauvorhaben liegt in der Landwirtschaftszone, überlagert mit der Juraschutzzone und dem kantonalen Vorranggebiet Natur und Landschaft. Es befindet sich ausserdem innerhalb der Quellwasserschutzzone S III sowie innerhalb eines Objekts aus dem Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler. Die Beschwerdeführer sind auch Eigentümer des Grundstücks Grundbuch […] Nr. [...] mit der Baute «X.___1».

2. Am 21. Mai 2021 stellten die Beschwerdeführer ein Baugesuch für einen Umbau, Erneuerung und Ausbau des Objekts X.___2.

3. Dem Baugesuch gingen die Voranfragen «Abbruch und Wiederaufbau Wochenendhaus / Ferienhaus X.___2» und «Umbau und Ausbau bestehendes Wochenend- / Ferienhaus (X.___2)» vor. Beide wurden ablehnend beantwortet, weil die Rechtmässigkeit der bestehenden und zu erweiternden Baute fraglich sei und dem Bauvorhaben überwiegende Interessen entgegenstünden.

4. Nachdem das Baugesuch öffentlich ausgeschrieben und keine Einsprachen erfolgt waren, wurde dieses zur Prüfung einer Bewilligung für das Bauen ausserhalb der Bauzone an das Bau- und Justizdepartement (BJD) (nachfolgend: Vorinstanz) weitergeleitet. Mit Verfügung vom 7. Februar 2024 erteilte die Vorinstanz für das Bauvorhaben «Sanierung, Erneuerung und Erweiterung (Abriss und Wiederaufbau der Baute X.___2 inkl. Neuanschluss Trinkwasser Abwasser und Stromnetz)» die (Ausnahme-) Bewilligung nicht. Das Bauvorhaben sei weder zonenkonform noch seien die Voraussetzungen von Art. 24 ff. des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) erfüllt. Aus denselben Gründen werde auch für die auf dem Grundstück bereits bestehenden Bauten und Anlagen keine nachträgliche (Ausnahme‑) Bewilligung erteilt. Sämtliche unter Ziffer 2 der Verfügung der Vorinstanz vom 7. Februar 2024 erwähnten realisierten Bauten und Anlagen auf dem Grundstück Grundbuch [...] Nr. [...] seien rückzubauen respektive zu beseitigen. Der rechtmässige Zustand (unbebautes Wiesland im Übergang zu Waldrand) sei wiederherzustellen. Für den Rückbau / die Entfernung und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wurde den Beschwerdeführern eine Frist bis zum 30. November 2024 gesetzt.

5. Zusammen mit der Verfügung der Baukommission der Gemeinde [...] vom 29. Februar 2024 wurde den Beschwerdeführern die Verfügung der Vorinstanz eröffnet.

6. Mit Beschwerde vom 14. März 2024 gelangten die Beschwerdeführer, vertreten durch Advokatin Vera Portmann und Advokatin Simone Wiegers, an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung der Verfügung der Vorinstanz vom 7. Februar 2024. Ferner sei von der Anordnung zum Rückbau abzusehen, eine nachträgliche Bewilligung zu erteilen sowie die anbegehrte Baubewilligung für die Sanierung und Erneuerung von X.___2 zu erteilen. Eventualiter sei die Verfügung der Vorinstanz vom 7. Februar 2024 aufzuheben und die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Unter o/e-Kostenfolge. Im Rahmen der Verfahrensanträge wurde unter anderem um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ersucht.

7. Am 8. Mai 2024 reichten die Beschwerdeführer die ergänzende Beschwerdebegründung ein.

8. Die Vorinstanz beantragte am 29. Mai 2024 die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer und verwies zur Begründung vollumfänglich auf den angefochtenen Entscheid vom 7. Februar 2024.

9. Mit Verfügung vom 3. Juni 2024 erteilte der Präsident des Verwaltungsgerichts der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.

10. Die Beschwerdeführer reichten am 24. Juni 2024 weitere Bemerkungen ein.

11. Mit Verfügung vom 23. Oktober 2024 wurden bei der Amtschreiberei Dorneck von Amtes wegen weitere Erkundigungen eingeholt.

12. Die Beschwerdeführer nahmen am 17. Januar 2025 dazu Stellung.

13. Mit Schreiben vom 23. März 2026 überwies das Bau- und Justizdepartement dem Verwaltungsgericht zuständigkeitshalber die Beschwerdeakten gegen die kommunale Verfügung vom 29. Februar 2024. Den Parteien wurde mit Verfügung vom
24. März 2026 mitgeteilt, dass die beiden Beschwerden koordiniert vom Verwaltungsgericht beurteilt werden. Es wurde Frist bis 20. April 2026 zur Einreichung weiterer Bemerkungen gesetzt.

14. Weitere Stellungnahmen gingen in der Folge beim Verwaltungsgericht nicht mehr ein.

II.

1. Die Beschwerden sind frist- und formgerecht erhoben worden. Sie sind zulässiges Rechtsmittel gegen den Entscheid des BJD vom 7. Februar 2024 und der kommunalen Verfügung vom 29. Februar 2024 und das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 des Gesetzes über die Gerichtsorganisation [GO, BGS 125.12], Urteil des Bundesgerichts 1C_241/2024 vom 12. Februar 2025). A.___ und B.___ sind durch die angefochtenen Verfügungen beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerden ist einzutreten.

2. Die Beschwerdeführer beantragen die Durchführung eines Augenscheins sowie die Beiladung zum Verfahren und Befragung als Zeugin von D.___. Das Verwaltungsgericht ist jedoch nicht an die Beweisanträge der Beschwerdeführer gebunden. Die Vorinstanz hat am 8. Februar 2022 einen Augenschein durchgeführt. Die Beschwerdeführer konnten sich dort, aber auch bei der Vorinstanz und nun vor Verwaltungsgericht eingehend äussern. Ein nochmaliger Augenschein kann nichts zusätzlich Massgebliches zur Klärung des Sachverhalts, der sich aus den Akten und insbesondere den vorhandenen Fotografien genügend klar ergibt, beitragen. Dasselbe gilt für eine Beiladung/Befragung von D.___. Potenzielle zivilrechtliche Fragen sind für das vorliegende Verfahren nicht von Relevanz. Es ist von der Durchführung eines Augenscheins abzusehen und aufgrund der Akten zu entscheiden.

3.1 Das Grundstück liegt ausserhalb der Bauzone in der Landwirtschaftszone, weshalb im Baubewilligungsverfahren die Zustimmung des Departements nötig ist (§ 38^bis Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG, BGS 711.1]).

3.2 Da es sich bei X.___2 nicht um ein landwirtschaftliches Gebäude handelt, ist es nicht zonenkonform. Dass die geplante Sanierung, Erneuerung und Erweiterung bewilligungspflichtig ist, ist nicht bestritten. Zu prüfen ist, ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG erteilt werden kann.

3.3 Gemäss Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Abs. 2). Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Abs. 4). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 5). Art. 24c RPG ist auf Bauten und Anlagen anwendbar, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten und Anlagen) (Art. 41 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung [RPV, SR 700.1]).

3.4 Vorerst ist demnach die Frage zu beantworten, ob die vom Bauvorhaben betroffene Baute X.___2 sowie die umliegenden Kleinst-Nebenbauten und -anlagen rechtmässig erstellt wurden. Lässt sich dies nicht nachweisen, so haben die Beschwerdeführer die Folgen des mangelnden Beweises zu tragen und Art. 24c RPG gelangt nicht zur Anwendung (vgl. Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 24c RPG N 20). Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, wäre es stossend, wenn zuerst ohne Baubewilligung gebaut werden könnte, um dann unter Berufung auf die fehlende Baubewilligung auf die Rechtmässigkeit zu schliessen (vgl. VWBES.2011.435). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung gestaltet sich die Abklärung der Rechtmässigkeit der Erstellung in Fällen, welche Bauten und Anlagen betreffen, die vor dem 1. Juli 1972 erstellt wurden, schwieriger. Kann der Erstellungszeitpunkt wegen des Zeitablaufs nicht mit Sicherheit bestimmt werden, können Beweiserleichterungen gewährt und insbesondere das Beweismass auf eine überwiegende Wahrscheinlichkeit herabgesetzt werden (BGE 147 II 309 E. 5.2 S. 315).

3.5 Gemäss § 6 Ziff. 1 des kantonalen Gesetzes betreffend das Bauwesen vom
10. Juni 1906 sind die Gemeinden, welche das Bauplanverfahren einführen, gehalten, in ihren Baureglementen Bestimmungen zur Anzeigepflicht für die Ausführung von Bauten und das Einholen der Baubewilligung zu treffen. Am 23. November 1926 wurde das Bau-Reglement für Gemeinden, welche das Bauplanverfahren nach § 1 des Gesetzes betreffend das Bauwesen vom 10. Juni 1906 nicht eingeführt haben, das «Normalbaureglement», verabschiedet. Nach dessen § 6 lit. a ist bei Neubauten vor Inangriffnahme der Arbeiten dem Gemeinderat Anzeige zu machen und dessen Bewilligung einzuholen. Demzufolge bestand in der Gemeinde [...] spätestens seit 1926 eine Baubewilligungspflicht (VWBES.2001.140 E. 4; Bulletin Rechtsdienst BJD 1/2021 vom Oktober 2021, S. 2 [abrufbar unter https://so.ch/fileadmin/internet/bjd/bjd-dsbjd/Bulletin_Rechtsdienst_BJD_1_2021_inkl_Anh.pdf, zuletzt abgerufen am 8. Mai 2026]). Dies ist unter den Verfahrensbeteiligten denn auch unbestritten.

3.6 Die Beschwerdeführer bringen vor, dass dem Auszug aus dem Eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) unmissverständlich zu entnehmen sei, dass die Baute X.___2 spätestens im Jahr 1919 erstellt und ca. 1960 ausgebaut worden sei. Dass die Baute mit überwiegender Wahrscheinlichkeit im Jahr 1919 errichtet worden sei, werde durch die Zeugenaussagen von E.___ und F.___ untermauert. Ihren Angaben zufolge habe die Baute bereits in ihrer Kindheit bestanden (Jahrgänge 1942 und 1938), womit ein Erstellungszeitpunkt zwischen 1946-1960 ausgeschlossen werden könne. Ein vor 1926 liegender Erstellungszeitpunkt der Baute X.___2 ergebe sich ferner auch aus dem ÖREB-Katasterplan Nr. 13 von [...] von 1899 (recte: 1889), wonach diese sogar bereits zu diesem Zeitpunkt an derselben Position bestanden habe. Ferner sei X.___2 seit jeher als Gebäude zu Wohnzwecken verwendet worden und sei entsprechend im Grundbuch eingetragen. Dies würden auch die verschiedenen belegbaren Mietverhältnisse bestätigen. Des Weiteren bewirke auch eine rechtmässige Änderung einer Baute Bestandesschutz. Im Jahr 1961 sei ein Ofen bewilligt worden, welchem eine entsprechende Baubewilligung zu Grunde liege. Durch die Bewilligung des Ofens sei das Gebäude rechtmässig geändert worden. Schliesslich rufen die Beschwerdeführer eine in der Gemeinde [...] bestehende Praxis an, wonach bei anderen älteren Bauten, bei denen nicht mit derselben Klarheit wie vorliegend ein Entstehungszeitpunkt vor Bestehen einer Bewilligungspflicht habe belegt werden können, das Erfordernis der überwiegenden Wahrscheinlichkeit offenbar als erfüllt betrachtet worden und die Rechtmässigkeit der Baute bejaht respektive eine Baubewilligung erteilt worden sei. Um dem Grundsatz der Rechtsgleichheit nachzukommen, müsse diese rechtmässige Praxis vorliegend, wo der Nachweis des viel früheren Bestehens der Gebäude gelinge, zu einer Gleichbehandlung führen. Auch ein Ausblick auf die anstehende Revision des RPG lasse den Schluss, dass vorliegend das Beweismass der überwiegenden Wahrscheinlichkeit als erfüllt zu gelten habe, deutlich werden. Auch die bestehenden Kleinst- und Nebenbauten müssten zwangsläufig zur gleichen Zeit wie das Hauptgebäude erstellt worden sein.

3.7 Dem Auszug aus dem eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) zu X.___2 ist zu entnehmen, dass es sich um ein bestehendes Gebäude handelt, für welches als Baujahr 1960 und als Bauperiode 1946-1960 angegeben wurde (Beilage 1 zur Stellungnahme vom 25. September 2023). Als Kommentar zur Nutzungsart wurde vermerkt: «Baujahr des Gebäudes ca. 1919, Ausbau und Umnutzung in Wohnung ca. 1960, laut SGV und Kataster 1970». Als Informationsquelle für die Nutzungsart der Wohnung wurde Eigentümer/in oder Verwaltung angegeben. Entgegen den Angaben der Vorinstanz ist im Auszug aus dem eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister zu X.___2 keine Informationsquelle zur Rubrik «Status und Daten» angegeben, in welcher die Bauperiode von 1946-1960 und als Baujahr 1960 vermerkt wurde. Es stehen sich also die Angabe betreffend das Baujahr 1960 ohne Angabe zur Informationsquelle und die Angabe betreffend das Baujahr ca. 1919 mit der Informationsquelle Eigentümer/in oder Verwaltung entgegen. Art. 9 Abs. 2 der Verordnung über das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister (VGWR, SR 431.841) listet verschiedene Datenquellen für die Nachführung der im GWR geführten Informationen auf. Darunter auch Meldungen von Eigentümerinnen und Eigentümern (Art. 9 Abs. 2 lit. g VGWR). Richtigerweise führen die Beschwerdeführer dazu aus, dass in Art. 9 Abs. 2 VGWR keine Hierarchie betreffend die Datenquellen vorgenommen wurde. Nach § 58 Abs. 1 des Gesetzes über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen (VRG, BGS 124.11) finden, soweit nichts anderes bestimmt ist, auf das Verfahren vor den Verwaltungsgerichtsbehörden die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung sinngemäss Anwendung. Gemäss Art. 157 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) bildet sich das Gericht seine Überzeugung nach freier Würdigung der Beweise. Die sich widersprechenden Angaben im eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister lassen keinen eindeutigen Schluss auf das Baujahr von X.___2 zu.

3.8 Den Angaben von E.___, geb. [...] 1943, und F.___, geb. [...] 1938, zufolge habe ein Wanderweg an X.___2 in [...] vorbeigeführt (Beilagen 4a und 5a zum Baugesuch vom 11. Mai 2021). Die Erinnerungen stammten aus ihrer Kindheit. Soweit sie sich erinnern könnten, habe das Häuschen X.___2 immer bestanden und sei auch immer bewohnt gewesen. Gestützt auf diese Angaben kann ein Bauzeitpunkt nicht genau ermittelt werden, jedoch ist den Beschwerdeführern insofern zuzustimmen, dass ein Erstellungszeitpunkt zwischen 1946-1960 damit eher unwahrscheinlich erscheint. Jedoch kann der Schlussfolgerung der Beschwerdeführer, dass, gestützt auf diese Angaben, die Baute X.___2 mit überwiegender Wahrscheinlichkeit im Jahr 1919 errichten worden sei, nicht gefolgt werden. Genauso wäre ein Erstellungszeitpunkt nach 1926 und vor 1938 (Geburtsjahr von F.___) denkbar. Auch gestützt auf die Angaben von E.___ und F.___ ist kein Erstellungszeitpunkt von X.___2 zu bestimmen.

3.9 Gemäss E-Mail von G.___ an die Beschwerdeführerin vom 21. August 2023, mit welcher eine Kopie ab dem originalen Katasterplan Nr. 13 von 1889 in [...] geschickt wurde, sei die Lage des Gebäudes Nr. [...] dieselbe wie zum jetzigen Zeitpunkt (Beilagen 3 und 4 zur Stellungnahme vom 25. September 2023). Tatsächlich ist dem der E-Mail angehängten Plan zu entnehmen, dass an derselben Lage, wo heute X.___2 liegt, ein Gebäude eingezeichnet ist. Dies würde grundsätzlich für eine Erstellung von X.___2 vor 1926 sprechen. Jedoch ist der Vorinstanz insofern zuzustimmen, dass aus dem Auszug aus dem Katasterplan nicht hervorgeht, ob es sich um einen Stall, einen Unterstand oder eine Wohnbaute handelt.

3.10 Den Aussagen von D.___ zufolge habe eine Verschiebung von X.___1 stattgefunden. Während dieser Zeit sei X.___2 dazu eingesetzt worden um weiterhin auf dem Grundstück übernachten zu können und Tiere zu betreuen. Bezüglich der Betreuung von Tieren ist darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde im gleichen Absatz ausführten, dass es sich bei der Baute nicht um einen Stall oder Unterstand gehandelt haben könne, da sich auf dem Grundstück keine Wassererschliessung befinde und eine Tierhaltung ohne direkten Wasserzugang gar nicht umsetzbar wäre. Die Beschwerdeführer widersprechen sich also selbst. Bis ins Jahr 1925 ist auf den Screenshots von map.geo.admin.ch keine Baute am heutigen Standort von X.___2 erkennbar (Beilage 2 zur Stellungnahme vom 25. September 2023).

3.11 Gemäss Baubewilligungsgesuch vom 13. Juni 1984 ersuchte H.___ die Gemeinde [...] um Erteilung einer Baubewilligung für einen Kamin im Wochenendhaus Grundbuch [...] Nr. [...]. Mit Schreiben vom 26. Juli 1984 bat das Amt für Raumplanung des Kantons Solothurn die Gesuchstellerin um Einreichung der Baubewilligung für das Wochenendhaus sowie der Pläne des bestehenden Gebäudes. Daraufhin reichte die Gesuchstellerin eine Rechnung betreffend Erteilen einer Baubewilligung durch die Baukommission vom 16. Dezember 1961 sowie eine Quittung für eine bezahlte Baubewilligungsgebühr ein. Gemäss Schreiben der Gesuchstellerin vom 8. August 1984 seien keine Pläne in ihrem Besitz. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, ist auf der Rechnung wie auch auf der Quittung lediglich der Baubewilligungsempfänger, I.___, und kein bestimmtes Bauvorhaben erwähnt. Dem Mitberichtsverfahren zum Bauvorhaben ist ausserdem zu entnehmen, dass dem Forstdepartement keine Bewilligung bekannt gewesen sei und J.___ vom Rechtsdienst des Baudepartementes notierte, dass die Gesuchstellerin eine Baubewilligung beibringen solle und das Kreuz bei «Ablehnung» setzte. Mit Schreiben vom 27. September 1984 informierte das Forstdepartement des Kantons Solothurn die Baukommission der Einwohnergemeinde [...], dass das Gesuch nach verwaltungsinterner Prüfung zur Ablehnung empfohlen werde. Die Baukommission wurde gebeten die Gesuchstellerin über die Möglichkeit der Erlangung eines formellen, beschwerdefähigen Entscheides des Forstdepartements zu informieren. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer ist demnach eine rechtmässige Änderung der Baute im Jahr 1961 nicht nachgewiesen. Weder auf der Rechnung aus dem Jahr 1961 noch aus der zugehörigen Quittung ist ein Bauvorhaben erwähnt. Somit kann entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer nicht auf eine rechtmässige Änderung der Baute im Jahr 1961 abgestellt werden. Vielmehr geht aus dem vorstehenden Sachverhalt hervor, dass bereits im Jahr 1984 weder eine Baubewilligung noch Pläne beigebracht werden konnten.

3.12 Gemäss der Liste des Aktuars K.___, Amt für Raumplanung Solothurn, betreffend bewilligte Wohnbauten und Ferienhäuser ausserhalb der Zone seit 1955 (ausg. best. Landwirtschaftsbauten und ältere Wohnbauten) wurde am 10. Oktober 1961 eine Bewilligung für X.___2 erteilt (Beilage 3 zur Beschwerde). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer bewirkt eine rechtmässige Änderung einer Baute nicht sogleich deren Legalisierung. Denn Bauten, die gar nicht rechtmässig bestehen, weil sie ohne Bewilligung erstellt oder geändert worden sind, fallen nicht unter Art. 24c RPG (vgl. Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, Art. 24c RPG N 15). Zwar ist nebst der in Erwägung II. / 3.11 erwähnten Rechnung und Quittung aus dem Jahr 1961 die vorerwähnte Liste des Amtes für Raumplanung Solothurn ein gewichtiges Indiz dafür, dass im Jahr 1961 eine Bewilligung irgendeines Bauvorhabens für X.___2 erteilt wurde, dies reicht jedoch nicht aus, um eine ursprünglich unrechtmässig erstellte Baute zu legalisieren, da ungewiss ist, um was für ein Bauvorhaben es sich konkret handelte.

3.13 Dass in der Gemeinde [...] eine Praxis bestehen soll, wonach bei anderen älteren Bauten, bei denen nicht mit derselben Klarheit wie (angeblich) vorliegend ein Entstehungszeitpunkt vor Bestehen einer Bewilligungspflicht habe belegt werden können, das Erfordernis der überwiegenden Wahrscheinlichkeit als erfüllt betrachtet und die Rechtmässigkeit der Baute bejaht worden sei, ist weder durch die Beschwerdeführer belegt worden, noch hätte dies Einfluss auf das vorliegende Verfahren. Vorliegend geht es um die Anwendung von Bundesrecht, auf die eine (angeblich) in einer Gemeinde bestehende Praxis keinen Einfluss hat.

3.14 Auch aus den von Amtes wegen beigezogenen Auszügen der Amtschreiberei Dorneck ergibt sich nichts zu Gunsten der Beschwerdeführer. Wie diese in der Stellungnahme vom 17. Januar 2025 selbst ausführen lassen, bleibt unklar, auf welches Objekt (X.___1 oder X.___2) sich die Informationen beziehen, da erst später für die jeweiligen Grundstücke separate Grundbuchblätter geführt wurden. Entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführer kann damit nicht erstellt sein, dass sich die Einträge, welche bis ins Jahr 1904 reichen, auf die hier interessierende Baute X.___2 beziehen. Dies bleibt auch nach Würdigung dieser Belege offen. Es kann nicht mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nachgewiesen werden, dass sich die Einträge im Grundbuch ab dem Jahr 1904 auf X.___2 beziehen. Es ist somit nicht überwiegend wahrscheinlich, dass X.___2 vor 1926 erbaut wurde.

3.15 Für die Beurteilung der Rechtmässigkeit der Kleinst-Nebenbauten und -anlagen kann auf die zutreffende Begründung der Vorinstanz verwiesen werden (vgl. E. 13.17). Insbesondere sind die Kleinst-Nebenbauten und -anlagen nicht dokumentiert. Dass diese zur gleichen Zeit wie das Hauptgebäude erstellt worden sein sollen, mag zwar zutreffen, führt jedoch nicht zu einer Rechtmässigkeit der Kleinst-Nebenbauten und -anlagen.

3.16 Nach dem Gesagten lassen weder der Auszug aus dem eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister noch die Angaben von E.___ und F.___ einen Schluss bzgl. des Erstellungszeitpunkts von X.___2 zu. Auf dem Katasterplan Nr. 13 von 1889 ist zwar ein Gebäude ungefähr am heutigen Standort von X.___2 eingezeichnet, ob es sich dabei jedoch um einen Stall, einen Unterstand oder eine Wohnbaute handelt, ist nicht erkennbar. Gegen eine Erstellung von X.___2 vor 1926 spricht, dass auf den eingereichten Screenshots von map.geo.admin keine Baute am heutigen Standort von X.___2 erkennbar ist. Ausserdem waren anscheinend bereits im Jahr 1984 weder Pläne noch eine Baubewilligung betreffend X.___2 vorhanden. Obschon aufgrund der Rechnung / Quittung aus dem Jahr 1961 und der Liste des Amts für Raumplanung Solothurn davon ausgegangen werden kann, dass 1961 eine Bewilligung für ein Bauvorhaben erteilt und somit rechtmässig eine Änderung am Gebäude vorgenommen wurde, bedeutet dies nicht sogleich die Rechtmässigkeit des Gebäudes X.___2 an und für sich. Zusammengefasst ist nicht davon auszugehen, dass X.___2 sowie die Kleinst-Nebenbauten und -anlagen mit überwiegender Wahrscheinlichkeit rechtmässig erstellt worden sind. Somit ist eine Bewilligung nach Art. 24c RPG i.V.m. Art. 41 RPV ausgeschlossen.

4.1 Nebst der Prüfung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG ist zu prüfen, ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG erteilt werden kann. Gemäss dieser Bestimmung können abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG Bewilligungen zur Errichtung oder Zweckänderung von Bauten und Anlagen erteilt werden, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert (lit. a) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b).

4.2 Die Standortgebundenheit im Sinne von Art. 24 lit. a RPG ist zu bejahen, wenn eine Anlage aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist (positive Standortgebundenheit) oder wenn ein Werk aus bestimmten Gründen in einer Bauzone ausgeschlossen ist (negative Standortgebundenheit). Dabei ist nicht erforderlich, dass überhaupt kein anderer Standort in Betracht fällt; es müssen jedoch besonders wichtige und objektive Gründe vorliegen, die den vorgesehenen Standort gegenüber anderen Standorten innerhalb der Bauzone als viel vorteilhafter erscheinen lassen (vgl. BGE 136 II 214 E. 2.1 S. 218).

4.3 Die Baute X.___2 diene aktuell und solle auch künftig der Wohnnutzung dienen. Die Wohnnutzung erfordert gerade keinen Standort ausserhalb der Bauzone, was von den Beschwerdeführern auch nicht geltend gemacht wird. Ausserdem stehen überwiegende Interessen – die Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet – einer nachträglichen Bewilligung von X.___2 entgegen. Es kann keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG erteilt werden.

5.1 Es ist zu prüfen, ob die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu Recht erfolgt ist. Nach Art. 36 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV, SR 101) bedürfen Einschränkungen von Grundrechten einer gesetzlichen Grundlage, wobei schwerwiegende Einschränkungen im Gesetz selbst vorgesehen sein müssen. Ausgenommen sind Fälle ernster, unmittelbarer und nicht anders abwendbarer Gefahr (Abs. 1). Einschränkungen von Grundrechten müssen durch ein öffentliches Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfertigt sein (Abs. 2). Einschränkungen von Grundrechten müssen verhältnismässig sein (Abs. 3). Nach der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bei illegalen Bauten ausserhalb der Bauzone nicht nach 30 Jahren (BGE 147 II 309). Per 1. Januar 2026 wurde jedoch Art. 25 Abs. 5 RPG in Kraft gesetzt. Dieser besagt, dass der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach 30 Jahren verjährt. Die Frist ist gewahrt, wenn die zuständige Behörde vor Ablauf der Frist erstmals einschreitet. Keine Verjährung tritt ein, wenn Polizeigüter, insbesondere öffentliche Ordnung, Ruhe, Sicherheit oder Gesundheit, gefährdet sind. Auf eine Übergangsregelung zur Art. 25 Abs. 5 RPG ist verzichtet worden, weshalb die allgemeinen intertemporalen Grundsätze zur Anwendung kommen. Das neue Recht, während dem verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren erweist sich für die Beschwerdeführer als günstiger, weshalb es zur Anwendung gelangt (Urteil Bundesgericht 1C_438/2025 vom 31. März 2026 E. 7.3).

5.2 In der vorliegenden Angelegenheit ist die zuständige Behörde, namentlich das zuständige Amt für Raumplanung, mit der angefochtenen Verfügung vom 7. Februar 2024 erstmals eingeschritten. Aus den obigen Ausführungen ergibt sich ohne Weiteres, dass sowohl im Jahr 1984 als auch im Jahr 1961 der Kanton (Amt für Raumplanung) in ein Verfahren involviert war, mithin ein möglicherweise rechtswidriger Zustand über 60 Jahre akzeptiert wurde und somit auch der Bestand der Baute seit dieser Zeit als erstellt gilt. In Anbetracht dessen und der Tatsache, dass X.___2 und die umliegenden Kleinst-Nebenbauten und -anlagen seit mehr als 30 Jahren bestehen, ist ein Rückbau resp. eine Beseitigung der Bauten und Anlagen auf dem Grundstück Grundbuch [...] Nr.[...] und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands aufgrund der per 1. Januar 2026 in Kraft getretenen Gesetzesrevision nicht möglich. Es wird weder geltend gemacht, noch ist ersichtlich, dass Polizeigüter betroffen sind, welche einen Rückbau rechtfertigen würden. Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkte teilweise gutzuheissen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass X.___2 unter die erweiterte Besitzstandsgarantie nach § 34^ter PBG fällt, bezieht sich diese Gesetzesbestimmung doch nur auf Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzone. Das beantragte Bauvorhaben, insbesondere durch die Erweiterungen, kann nicht genehmigt werden.

6.1 Selbst wenn von der Rechtmässigkeit von X.___2 und der umliegenden Kleinst-Nebenbauten und -anlagen ausgegangen würde, wäre das Bauvorhaben der Beschwerdeführer nicht bewilligungsfähig. Gemäss Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG können bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Das Bundesgericht sieht die Identität gewahrt, wenn die Wesensgleichheit der Baute oder Anlage hinsichtlich des Umfangs, der äusseren Erscheinung sowie der Zweckbestimmung erhalten bleibt und keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt entstehen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_193/2021, 1C_194/2021 E. 5.1).

6.2 Die Beschwerdeführer gehen von einer Wahrung der Identität von X.___2 durch die geplante Nutzung aus. 1972 habe sich die Baute als Ferienhaus absolut geeignet. X.___2 könne zufolge fehlendem Anschluss an die Kanalisation die Wohnqualität nicht abgesprochen werden. In [...] seien einige Liegenschaften nicht an die Kanalisation angeschlossen. X.___2 sei stets vermietet gewesen und als Ferienbleibe genutzt worden.

6.3 Der älteste, bei den Akten liegende Mietvertrag stammt aus dem Jahr 1999 mitL.___. Es liegt jedoch auch eine Bestätigung von L.___ vor, dass der Mietbeginn im Jahr 1993 gewesen sein soll. Gemäss diesem Bestätigungsschreiben seien sie praktisch täglich im Ferienhaus gewesen und hätten früher auch dort übernachtet.

6.4 Eine Nutzung als Ferienhaus ab 1993 erscheint aufgrund des Bestätigungsschreibens von L.___ als wahrscheinlich. Massgeblicher Vergleichszeitpunkt ist jedoch das Jahr 1972. Die Nutzung zu dieser Zeit ist nicht durch Belege untermauert. Die anlässlich des Augenscheins vom 8. Februar 2022 erstellten Fotos lassen jedoch keineswegs auf eine Nutzung als Ferienhaus schliessen. Womöglich ein Ferienhaus, welches als Hobbyraum oder Gartenhäuschen verwendet wird, wo jedoch nicht über mehrere Tage und Nächte Zeit verbracht wird, was die Beschwerdeführer mit ihrem Baugesuch jedoch anstreben.

6.5 Vorliegend ist zudem umstritten, ob die Kleinst- Nebenbauten und -anlagen an die Bestandesfläche anzurechnen sind oder nicht. Es gilt die Vermutung, dass bestehende Nebenräume, die mit der zonenfremd genutzten Wohnung baulich und funktional in enger Verbindung stehen (in ursprünglich landwirtschaftlichen Gebäuden z.B. Keller- und von der Wohnung her erschlossene Estrichräume; Garagen; Heizungs- und Brennstoffräume), ebenfalls zonenfremd genutzt wurden und damit den bestehenden Nebenflächen zuzurechnen sind (vgl. Willi Metzler et al.: Bewilligungen nach Artikel 24c RPG: Änderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen, N 3.3.2). Unabhängig davon, dass es sich bei X.___2 und den umliegenden Kleinst-Nebenbauten und -anlagen unbestrittenermassen nicht um ursprünglich landwirtschaftliche Gebäude handelt, stellen die Kleinst-Nebenbauten und -anlagen nicht von X.___2 her erschlossene Nebenräume dar, da sie für sich alleine stehen. Es sind demnach keine Kleinst- Nebenbauten und -anlagen an die Bestandesfläche anzurechnen. Damit würde die Identität der Baute mit dem Bauvorhaben auch in Bezug auf die Fläche nicht gewahrt.

7. Mit Verfügung vom 24. März 2026 wurde den Beschwerdebeteiligten mitgeteilt, dass das Verwaltungsgericht aufgrund des Koordinationsgebotes die Beschwerdeverfahren gegen den kommunalen Bauentscheid vom 29. Februar 2024 zusammen mit dem Beschwerdeverfahren gegen den kantonalen Entscheid vom 7. Februar 2024 beurteilt. Den Parteien wurde die Möglichkeit geboten, allfällige Beschwerdeergänzungen anzubringen. Diese haben auf Weiterungen verzichtet. Die Beschwerde vom 14. März 2024 gegen den kommunalen Bauentscheid beinhaltete im Wesentlichen dieselbe Argumentation wie die Beschwerde gegen den kantonalen Entscheid. Weiterungen sind nicht angebracht worden, so dass auf die obigen Ausführungen verwiesen werden kann. Jedoch ist aufgrund der teilweisen Gutheissung der Beschwerde das Dispositiv des kommunalen Bauentscheids zu korrigieren. Die Anordnungen des Rückbaus sind aufzuheben.

8.1 Die Beschwerden erweisen sich als teilweise begründet. Eine (Ausnahme-)Bewilligung wird weder für das Bauvorhaben «Sanierung, Erneuerung und Erweiterung (Abriss und Wiederaufbau der Baute X.___2 inkl. Neuanschluss Trinkwasser Abwasser und Stromnetz)» noch für die bereits bestehenden Bauten und Anlagen auf dem Grundstück Grundbuch [...] Nr. [...] erteilt. Jedoch ist vom Rückbau der Bauten und Anlagen abzusehen.

8.2 Eine Neuverlegung der Kosten des Verfahrens vor den Vorinstanzen sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung ist nicht angezeigt. Die RPG Revision erfolgte erst im Zeitpunkt des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens. Eine Vorwirkung einer Gesetzesrevision, die noch nicht in Kraft getreten ist, kann nur unter Umständen berücksichtigt werden, wenn das geltende System nicht grundsätzlich geändert werden soll und nur eine Konkretisierung des bestehenden Rechtszustands angestrebt wird oder Lücken des geltenden Rechts ausgefüllt werden soll, was vorliegend nicht der Fall war und sich somit auch nicht auf die Kostenverteilung (vor den Vorinstanzen) auswirken kann.

8.3 Die Beschwerdeführer haben aufgrund des teilweisen Obsiegens die Hälfte der Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von insgesamt CHF 2'000.00, also CHF 1'000.00 zu bezahlen (§ 77 VRG i.V.m. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die andere Hälfte der Verfahrenskosten hat der Kanton Solothurn zu tragen. Der von den Beschwerdeführern geleistete Kostenvorschuss von CHF 2'000.00 wird mit dem von ihnen zu tragenden Kostenanteil von CHF 1'000.00 verrechnet und der zu viel bezahlte Kostenvorschuss zurückerstattet.

8.4 Gemäss § 160 des Gebührentarifs (GT, BGS 615.11), der im Verwaltungsgerichtsverfahren sinngemäss Anwendung findet (§ 161 GT), setzt das Gericht die Kosten der berufsmässigen Vertretung und die Entschädigung der unentgeltlichen Rechtsbeistände nach dem Aufwand fest, welcher für eine sorgfältige und pflichtgemässe Vertretung erforderlich ist. Die Beschwerdeführer haben Anspruch auf eine reduzierte Parteientschädigung im Umfang ihres Obsiegens.

8.5 Rechtsanwältin Simone Wiegers macht mit ihrer Honorarnote ein Honorar (inkl. Auslagen und MwSt.) von total CHF 8'051.85 geltend. Mit ergänzender Kostennote vom 4. Februar 2025 wurden nochmals CHF 1'733.60 geltend gemacht (6.7 Stunden). Der Aufwand erscheint insbesondere für die Bemühungen ab 24. Oktober 2024 zu hoch. Einerseits betrifft ein Grossteil der Aufwendungen Kanzleiarbeit, welche im Honorar eines Rechtsanwalts inbegriffen sind (Weiterleitungen von Verfügungen, Fristerstreckungsgesuche), andererseits umfasste die Eingabe vom 17. Januar 2025 zwei Seiten. Die ergänzende Kostennote ist ermessensweise um 3 Stunden zu kürzen, zuzusprechen somit CHF 1'106.60 (inkl. Auslagen und MwSt.). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend ist den Beschwerdeführern die Hälfte davon, ausmachend CHF 4'579.20 (inkl. Auslagen und MwSt.) zahlbar durch den Kanton Solothurn, als (reduzierte) Parteientschädigung zuzusprechen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerden werden teilweise gutgeheissen. Die Ziffern 2.1, 2.2, 3 und 4 des Dispositivs der Verfügung des Bau- und Justizdepartements vom 7. Februar 2024 und Dispositiv Ziff. 1 al. 2 und al. 3 des kommunalen Bauentscheids vom 29. Februar 2024 werden aufgehoben.

2. Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen.

3. Die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 gehen je zur Hälfte, d.h. CHF 1'000.00, zulasten von A.___ und B.___ sowie des Staates Solothurn.

4. Der Kanton Solothurn hat A.___ und B.___ eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 4’579.20 (inkl. Auslagen und MwSt.) auszurichten.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin

Obrecht Steiner Zimmermann