Verwaltungsgericht

Urteil vom 28. September 2026

Es wirken mit:

Vizepräsident Thomann

Oberrichter Hagmann

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiberin Nadarajah

In Sachen

A.___ vertreten durch Rechtsanwalt Ralph Kaiser,

Beschwerdeführerin

gegen

Einwohnergemeinde B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Harald Rüfenacht,

Beschwerdegegnerin

betreffend Anschlussgebühren

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. Die A.___ GmbH (nachfolgend Beschwerdeführerin) ist die Eigentümerin der Liegenschaft GB [...]. Mit Rechnung vom 27. Oktober 2023 stellte ihr die Finanzverwaltung der Einwohnergemeinde B.___ für den Anschluss der Liegenschaft bzw. des darauf erstellten Neubaus [...] Anschlussgebühren in der Höhe von insgesamt CHF 280'533.05 in Rechnung. Davon entfielen CHF 94'971.15 inkl. 7,7 % MwSt. auf die Meteorwassergebühr, CHF 94'971.15 inkl. 7,7 % MwSt. auf die Abwasserbeseitigungsgebühr, CHF 90'385.75 inkl. 2,5 % MwSt. auf die Gebühr für die Wasserversorgung sowie CHF 205.00 inkl. 2,5 % MwSt. auf die Pauschale für Bauwasser.

2. Gegen diese Rechnung vom 27. Oktober 2023 erhob die Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Ralph Kaiser, bei der Einwohnergemeinde B.___ Einsprache mit Eingabe vom 7. November 2023 und reichte am 12. Februar 2024 die Einsprachebegründung ein.

3. Mit Einspracheentscheid vom 21. Juni 2024 wies die Einwohnergemeinde B.___ die Einsprache ab.

4. Mit Beschwerde vom 4. Juli 2024 gelangte die Beschwerdeführerin gegen den Einspracheentscheid vom 21. Juni 2024 an die Kantonale Schätzungskommission und beantragte die angefochtene Verfügung vollumfänglich aufzuheben, genauso die Rechnung der Finanzabteilung vom 27. Oktober 2023. Der Ausnützungsfaktor sei angemessen herabzusetzen auf 0.5. Eventualiter sei die Anschlussgebühr für das Schmutzwasser, das unbelastete Regenwasser und Wasserversorgung auf CHF 19.00 herabzusetzen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Weiter wurde eine Fristerstreckung für die einlässliche Beschwerdebegründung beantragt.

5. Mit Urteil vom 19. März 2025 wies die kantonale Schätzungskommission die Beschwerde ab und auferlegte die Verfahrenskosten von CHF 2'800.00 an die Beschwerdeführerin.

6. Gegen dieses Urteil erhob die Beschwerdeführerin am 28. April 2025 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den folgenden Rechtsbegehren:

1. «Das Urteil der Schätzungskommission vom 19. März 2025 (SKGEB.2024.7) sei aufzuheben.

2. Die Gemeinde B.___ sei anzuweisen, die gerügte Anschlussgebühr angemessen zu reduzieren.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Einwohnergemeinde B.___.»

Weiter wurden folgende Verfahrensanträge gestellt:

1. «Dem Unterzeichneten sei die Frist zur einlässlichen Begründung um 30 Tage, mindestens bis 30. Mai 2025 zu erstrecken.

2. Die Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.»

Begründet wurde die Beschwerde im Wesentlichen damit, die Beschwerdeführerin sei in der Lage die verlangte Gebühr zu zahlen. Ihr gehe es aber darum, dass die für die Bemessung der geschuldeten Gebühren anzuwendenden Prinzipien vorliegend gar nicht angewendet worden seien, was eine Rechtsverletzung darstelle. Weiter wurde eine Fristerstreckung für die einlässliche Beschwerdebegründung beantragt.

7. Mit Eingabe vom 3. Juli 2025 reichte die Beschwerdeführerin die einlässliche Beschwerdebegründung ein.

8. Mit Eingabe vom 5. September 2025 reichte die Einwohnergemeinde B.___ (nachfolgend Beschwerdegegnerin), vertreten durch Rechtsanwalt Harald Rüfenacht, die Vernehmlassung ein und beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

8. Die Beschwerdeführerin reichte mit Schreiben vom 21. November 2025 ihre Replik ein.

9. Mit Eingabe vom 15. Dezember 2025 reichte die Beschwerdeführerin die Kostennote und Honorarvereinbarung ein.

10. Die Beschwerdegegnerin reichte am 15. Dezember 2025 die Duplik sowie die Honorarnote ein.

11. Für die Standpunkte der Parteien und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend in den Erwägungen darauf einzugehen.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist als belastete Verfügungsadressatin vom vorinstanzlichen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Abänderung; sie ist daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre Beschwerde ist einzutreten.

2.1 Die kantonale Schätzungskommission begründet ihren Entscheid in Bezug auf das Äquivalenzprinzip im Wesentlichen und zusammengefasst damit, dass es sich im vorliegenden Fall um einen Gewerbeneubau in der Industriezone von B.___ handle. Der Gewerbebau habe gemäss Bauakten im Erdgeschoss sowie im Obergeschoss total [...] Gewerbeboxen. Jede Box habe sanitäre Anlagen. Im zweiten Obergeschoss befinde sich eine 4.5-Zimmer-Wohnung mit Küche und sanitären Anlagen sowie Büroräume mit sanitären Anlagen. Das Grundstück von 4'953 m² sei unbestrittenermassen im Umfang von 1'309 m² überbaut; rund dreiviertel des Grundstücks sei daher unbebaut. Vorliegend gelte gemäss dem Reglement über Grundeigentümerbeiträge und –gebühren vom 24. Mai 2004 (Stand 1. Juli 2022) das System der zonengewichteten Fläche (nachfolgend ZGF) und nicht das System nach Gebäudeversicherungssumme, mithin seien Art und Grösse der Überbauung des Grundstücks nicht massgebend. Wenn die Gemeinde daher für die Gebührenrechnung die ZGF berücksichtige, sei dies nicht zu beanstanden. Eine Reduktion der Anschlussgebühren auf den Faktor 0.5, eventuell auf CHF 19.00 erscheine nicht als angezeigt. Wie die Gemeinde im Einzelfall eine unverhältnismässig hohe Gebühr zu ermässigen habe, sei in § 31 der kantonalen Verordnung über Grundeigentümerbeiträge und – gebühren (GBV; BGS 711.41) nicht näher geregelt worden. Hier sei das Verhältnismässigkeitsprinzip bzw. das Äquivalenzprinzip nicht verletzt worden. Es sei nicht ersichtlich, dass die Gemeinde das ihr zustehende Ermessen nicht korrekt ausgeübt hätte. Eine Reduktion sei daher nicht angezeigt.

2.2 Die Erhebung der Anschlussgebühren nach dem System der ZGF verursache einmalige Anschlussgebühren, welche dazu dienen würden, die Kosten der Infrastrukturanlagen zu decken, an welche die Liegenschaft angeschlossen werde. Die Anschlussgebühr sei das Entgelt für die mit dem Anschluss eröffnete Möglichkeit, das fragliche Leistungsnetz zu benutzen; demgegenüber seien die periodisch zu entrichtenden Benutzungsgebühren vor allem dazu bestimmt, die laufend anfallenden Betriebs- und Unterhaltungskosten zu decken. Bei einer späteren Umnutzung des vorliegenden Gewerbeneubaus im hier geltenden System der ZGF können keine Anschlussgebühr mehr erhoben werden. Die Gemeinde habe im vorliegenden Fall den Faktor 0.8 gemäss Reglement angewendet. Die Gebühr erscheine in Bezug auf das Äquivalenzprinzip gerechtfertigt. Es handle sich um einen Gewerbebau, der auch einen gewissen Sauberwasserbedarf habe, zumindest für die körperliche Hygiene der Mitarbeitenden und die Pausenverpflegung; es seien auch sanitäre Anlagen vorhanden. Die Anschlussgebühren seien im massgeblichen System der ZGF nicht nach der effektiven Nutzung zu bemessen. Art und Grösse der Überbauung seien nicht massgebend.

3.1 Die Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen und zusammengefasst geltend, die Berechnung nach der ZGF sei nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zwar grundsätzlich eine zulässige Bemessungsgrundlage und mit dem Äquivalenzprinzip vereinbar. Daraus folge jedoch nicht, dass ihre Anwendung im Einzelfall stets rechtmässig sei. Die Schätzungskommission habe sich auf die abstrakte Zulässigkeit der ZGF beschränkt, ohne zu prüfen, ob die konkret erhobene Gebühr dem Äquivalenzprinzip entspreche. Dieses verlange, dass die Gebühr in einem angemessenen Verhältnis zur tatsächlichen Inanspruchnahme der öffentlichen Einrichtung und zu den verursachten Kosten stehe. Vorliegend bestehe eine erhebliche Diskrepanz zwischen der der ZGF zugrunde liegenden Annahme einer vollständigen Ausnutzung der Parzelle und deren tatsächlicher Nutzung. Die schematische Anwendung der ZGF führe deshalb zu einer sachlich nicht gerechtfertigten Belastung. Zudem könne bei einer späteren Erneuerung oder Erweiterung einer bereits maximal ausgenutzten Liegenschaft erneut eine Anschlussgebühr erhoben werden. Sofern dies auch vorliegend zutreffe, werde die Beschwerdeführerin unzulässigerweise doppelt belastet.

3.2 Die Liegenschaft werde überwiegend für betriebliche Zwecke genutzt und diene hauptsächlich Lagerzwecken. Die Präsenz von Personal sei gering. Die vorhandenen sanitären Anlagen beschränkten sich auf die für einen Gewerbebetrieb notwendige Grundausstattung. Mit Ausnahme einer Wohnung würden Duschen, Küchen oder andere wasserintensive Einrichtungen fehlen. Die tatsächliche Beanspruchung der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung bleibe deshalb deutlich hinter jener zurück, welche der theoretischen Maximalnutzung nach der ZGF entspreche.

3.3 Die Bemessung der Anschlussgebühr allein aufgrund der theoretischen Maximalnutzung verletze daher das Äquivalenzprinzip und führe zu einem unverhältnismässigen Ergebnis. Der Gemeinderat hätte deshalb gestützt auf § 31 GBV eine Herabsetzung der Gebühr prüfen müssen. Diese Bestimmung sehe eine Gebührenermässigung vor, wenn die Abgabe in einem Missverhältnis zur tatsächlichen Leistungserbringung der Gemeinde stehe. Das Bundesgericht habe wiederholt festgehalten, dass von einer schematischen Bemessung abzuweichen sei, wenn andernfalls sachlich nicht gerechtfertigte Ergebnisse entstünden. Die Anschlussgebühr sei daher aufzuheben und die Ausnützungsziffer auf 0,5 festzusetzen.

4.1 Die Beschwerdegegnerin bringt demgegenüber im Wesentlichen vor, dass die Anschlussgebühr im System der ZGF einmalig erhoben werde. Eine erneute Belastung bei späteren Aus- oder Umbauten sehe das Gebührenreglement nicht vor, soweit bereits eine Anschlussgebühr nach ZGF entrichtet worden sei. Die von der Beschwerdeführerin behauptete Gefahr einer Doppelbelastung bestehe daher nicht.

4.2 Soweit die Beschwerdeführerin geltend mache, die Liegenschaft werde überwiegend für Lagerzwecke genutzt, sei zu berücksichtigen, dass reine Lagerbetriebe in der Industriezone nicht zulässig seien. Entsprechend spreche sie selbst lediglich von «lagerähnlichen» Funktionen. Auch die behauptete geringe Personalpräsenz sei zu relativieren, handle es sich doch um einen Gewerbepark. Die tatsächliche Nutzung der sanitären Anlagen sei für die Bemessung der Anschlussgebühr ebenso wenig massgebend wie der Überbauungsgrad der Parzelle. Zudem treffe die Annahme nicht zu, Gewerbebauten verursachten generell einen geringeren Wasserverbrauch als Wohnnutzungen.

4.3 Die Anschlussgebühr sei eine einmalige Kausalabgabe, welche an die potenzielle Nutzung eines Grundstücks anknüpfe. Die Gemeinde habe ihre Ver- und Entsorgungsanlagen nach der zulässigen baulichen Nutzung zu dimensionieren und nicht nach der jeweils aktuellen Nutzung, welche sich insbesondere bei vermieteten Gewerbeflächen jederzeit ändern könne. Dieser Bereitstellungscharakter der Anschlussgebühr im System der ZGF sei bundesgerichtlich anerkannt.

4.4 Eine Herabsetzung der reglementarisch festgelegten Anschlussgebühr komme nach § 31 GBV nur in Betracht, wenn diese offensichtlich zu einem Missverhältnis führe. Davon könne vorliegend keine Rede sein. Im Übrigen erachte die Beschwerdeführerin selbst rund 85 % der verfügten Gebühr als angemessen. Unter diesen Umständen könne die erhobene Anschlussgebühr nicht als offensichtlich unverhältnismässig bezeichnet werden.

5.1 Nach Art. 60a des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer vom 24. Januar 1991 (GSchG, SR 814.20) sorgen die Kantone dafür, dass die Kosten für Bau, Betrieb, Unterhalt, Sanierung und Ersatz der öffentlichen Abwasseranlagen mit Gebühren oder anderen Abgaben den Verursachern überbunden werden. Im solothurnischen kantonalen Recht ist die Finanzierung der Wasserversorgung zunächst im Gesetz über Wasser, Boden und Abfall (GWBA, BGS 712.15) geregelt. § 117 GWBA schreibt vor, dass die Siedlungswasserwirtschaft finanziert wird durch Grundeigentümerbeiträge, einmalige Anschluss- und wiederkehrende Benützungsgebühren (Grund- sowie Verbrauchsgebühren) sowie Beiträge des Bundes, des Kantons und Dritter. Anwendbar sind gemäss § 118 GWBA die Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) sowie der Kantonalen Verordnung über Grundeigentümerbeiträge und –gebühren (GBV).

5.2 § 109 PBG bestimmt, dass für die Benützung der öffentlichen Versorgungs- und Gewässerschutzanlagen von den Gemeinden Gebühren zu erheben sind. Die Anschluss- und Benützungsgebühren sind so zu bemessen, dass sich die Versorgungs- und Gewässerschutzanlagen selbst erhalten. In der Regel ist auf das Mass der Benützung abzustellen (§ 110 Abs. 3 PBG). § 118 PBG ermächtigt die Gemeinden, in einem Reglement ergänzende Bestimmungen zu erlassen, soweit das PBG und die GBV ein Gebiet nicht abschliessend regeln, und abweichende Bestimmungen zu erlassen, soweit die GBV es gestattet.

5.3 Die Anschlussgebühren dienen nach § 28 GBV zur Finanzierung von Betrieb und Unterhalt der Erschliessungsanlagen sowie der Finanzierung der nicht durch Beiträge gedeckten Erstellungskosten, da Beiträge nach solothurnischem Recht nur bei erstmaliger Neuerschliessung eines Gebiets erhoben werden dürfen (§ 108 Abs. 2 PBG, § 5 Abs. 3 GBV). Nach § 29 Abs. 1 GBV erhebt die Gemeinde für den Anschluss an die öffentliche Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen einmalige Anschlussgebühren, die auf der Gesamtversicherungssumme der Solothurnischen Gebäudeversicherung (Gebäudeversicherungssumme) der angeschlossenen Gebäude berechnet wird. Die GBV ermächtigt in § 2 jedoch die Gemeinden, abweichende Bestimmungen über die Berechnungsgrundlage zur Bemessung der Gebühren zu erlassen, wobei die von § 47 Abs. 1 und § 51 vorgesehene Aufteilung der Benützungsgebühr in eine Grund- und Verbrauchsgebühr zwingend ist (Abs. 1 lit. d). § 32 GBV bestimmt, dass die Gemeinde zur Deckung der Betriebs- und Unterhaltskosten wiederkehrende Benützungsgebühren erhebt, deren Höhe in einem Reglement festzusetzen ist. Weitere Bestimmungen zur Bemessungsgrundlage oder zur Höhe der Wasserbenützungsgebühren enthält das kantonale Recht nicht.

5.4 Das kommunale Reglement über Grundeigentümerbeiträge und -gebühren der Einwohnergemeinde B.___ (nachfolgend: Reglement) wurde von der Beschwerdegegnerin gestützt auf das PBG und die GBV am 24. Mai 2004 erlassen (aktueller Stand: 1. Juli 2022) und mit Regierungsratsbeschluss vom [...] genehmigt. Mit Beschluss vom 12. Mai 2016 nahm der Gemeinderat gestützt auf § 1 Abs. 3 der Gebührenordnung, Anhang zum Reglement, eine Teuerungsanpassung vor. Mit Regierungsratsbeschluss vom [...] genehmigte der Regierungsrat zudem weitere Ergänzungen des Reglements. § 10 Abs. 1 des Reglements bestimmt zunächst, dass zur Deckung der für die Abwasseranlagen getätigten Investitionen für jeden Anschluss an die öffentliche Kanalisation eine Anschlussgebühr zu entrichten ist. Gemäss § 10 Abs. 2 werden die Anschlussgebühren für Schmutzwasser aufgrund der ZGF erhoben. Für Grundstücke in der Industriezone, zu welcher das Grundstück der Beschwerdeführerin unbestrittenermassen gehört, beträgt der Gewichtungsfaktor 0.8. Für nicht verschmutztes Regenwasser, das in die Kanalisation eingeleitet wird, ist zusätzlich eine Anschlussgebühr pro m² ZGF zu entrichten (vgl. § 1 Abs. 2 der Gebührenordnung, Anhang zum Reglement). Diese beträgt gemäss § 1 Abs. 2 der Gebührenordnung CHF 22.25 pro m² ZGF (vgl. auch Beschluss des Gemeinderats vom 12. Mai 2016 betreffend die Anpassung der Anschlussgebühren). Die Anschlussgebühr für Schmutzwasser beträgt für jede angeschlossene Baute und Anlage ebenfalls CHF 22.25 pro m² (§ 1 Abs. 1 der Gebührenordnung sowie Beschluss des Gemeinderats vom 12. Mai 2016 betreffend die Anpassung der Anschlussgebühren). Die einmaligen Anschlussgebühren für die Wasserversorgungsanlagen sind in § 15 des Reglements geregelt und entsprechen hinsichtlich ihrer Ausgestaltung denjenigen für die Abwasserbeseitigungsanlagen. Auch bei der Wasserversorgung beträgt der Gewichtungsfaktor demnach für Grundstücke in der Industriezone 0.8.

6.1 Das Grundstück der Beschwerdeführerin umfasst 4'953 m² und liegt in der Industriezone. Davon ist im Umfang von 1'309 m² überbaut worden. Damit ergibt sich, dass lediglich rund 26.5 Prozent der Grundstücksfläche überbaut worden ist. Die Beschwerdeführerin bestreitet grundsätzlich die Berechnungsmethode nach der ZGF nicht und stellt auch nicht in Frage, dass die kommunale Regelung auf einer genügenden Gesetzesgrundlage beruht. Sie bezweifelt jedoch in vielerlei Hinsicht die Verfassungsmässigkeit konkret im vorliegenden Anwendungsfall. Insbesondere betont sie nebst dem Verstoss gegen das Äquivalenzprinzips aufgrund des geringen Überbauungsgrades und der geringen Nutzung der Anlagen (aufgrund der konkreten betrieblichen Gegebenheiten) auch die Möglichkeit der Ermässigung nach § 31 GBV.

6.2 Das Äquivalenzprinzip konkretisiert das Verhältnismässigkeitsprinzip und das Willkürverbot für den Bereich der Kausalabgaben. Es bestimmt, dass eine Gebühr nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert der Leistung stehen darf und sich in vernünftigen Grenzen bewegen muss (BGE 132 II 371 E. 2.1). Der Wert der Leistung bestimmt sich nach dem wirtschaftlichen Nutzen, den sie dem Pflichtigen bringt, oder nach dem Kostenaufwand der konkreten Inanspruchnahme im Verhältnis zum gesamten Aufwand des betreffenden Verwaltungszweigs, wobei schematische, auf Wahrscheinlichkeit und Durchschnittserfahrungen beruhende Massstäbe angelegt werden dürfen. Eine Gebühr muss nicht in jedem Fall genau dem Verwaltungsaufwand bzw. dem individuellen Nutzen entsprechen, den die staatliche Leistung dem Pflichtigen bringt. Demzufolge kann eine entsprechende Abgabenorm im Anwendungsfall nicht ohne weiteres unter Berufung auf das Äquivalenzprinzip beiseitegeschoben werden. So sind zum Beispiel gesetzeskonform berechnete Abwasser- oder Kanalisationsgebühren auch dann zulässig, wenn sie im Einzelfall ungewöhnlich hoch sind. Immerhin ist eine gesetzeskonforme Gebühr aus Gründen der Verhältnismässigkeit bzw. Äquivalenz dann zu reduzieren, wenn die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu einer nicht mehr vertretbaren Abgabenhöhe führt (vgl. Urteil 1P.645/2004 vom 1. Juni 2005, E. 3.5).

6.3 Bei der Anschlussgebühr handelt es sich um eine einmalige Abgabe, die der Grundeigentümer dafür entrichtet, dass ihm die Möglichkeit zur Nutzung der Wasserversorgungsanlagen bzw. der Kanalisation zur Abführung des Abwassers eingeräumt wird. Die Gebührenpflicht entsteht grundsätzlich mit dem erfolgten Anschluss an die Kanalisation bzw. Wasserversorgungsanlagen und der damit verbundenen Möglichkeit, diese zu nutzen. Eine tatsächliche Inanspruchnahme der Anschlussmöglichkeit durch den Grundeigentümer ist dabei nicht erforderlich (BGE 106 Ia 341 E. 3b). Massgebend für die Entstehung der Gebührenpflicht ist somit in erster Linie das Bestehen eines tatsächlichen Kanalisationsanschlusses bzw. Anschlusses an die Wasserversorgungsanlagen. Welche Reichweite das mit dem Anschluss verbundene Nutzungsrecht hat bzw. ob es sich lediglich auf ein bestimmtes Gebäude oder, wie im vorliegenden Fall, auf das gesamte Grundstück erstreckt, bestimmt sich nach den Vorgaben des jeweils anwendbaren Gebührenreglements. (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich VB.2007.00052 vom 31. Mai 2007, E.4.1.2).

6.4 Die Wahl der konkreten Bemessungsgrundlage liegt grundsätzlich im kommunalen Autonomiebereich (§ 29 Abs. 1 GBV, vgl. Ausführungen in E. 5.4), soweit die übergeordneten Grundsätze, insbesondere das Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip sowie das Gebot einer verursachergerechten Ausgestaltung, eingehalten werden. Gesetzlich wird auch nicht verlangt, dass die Anschlussgebühr von der tatsächlichen Nutzung des erfolgten Anschlusses abhängen müsse (vgl. hierzu auch SOG 2019 Nr. 4). Es ist daher zulässig, dass sich eine Gebührenordnung wie im vorliegenden Fall am gesamten Abwasserpotenzial eines Grundstückes und nicht nur am Potential eines einzelnen angeschlossenen Gebäudes orientiert. Der Botschaft und Entwurf des Regierungsrates an den Kantonsrat vom 3. Juli 2012 (RRB Nr. 2012/1519) ist diesbezüglich auf Seite 7 Folgendes zu entnehmen:

«Viele solothurnische Gemeinden haben in den letzten Jahren betreffend die Berechnung der Anschlussgebühren einen Systemwechsel vollzogen. In den Gebührenreglementen wurde als neue Bemessungsgrundlage für die Anschlussgebühr die zonengewichteten Parzellenfläche (ZGF) anstelle der bisherigen Gebäudeversicherungssumme (GVS) eingeführt. Ohne vorliegend nun das Prinzip der Berechnungsgrundlage nach ZGF zur Ermittlung der Höhe der Anschlussgebühren im Einzelnen auszuführen, sei dazu Folgendes festgehalten: Die ZGF wird durch die Multiplikation der Grundstücksfläche mit einem festzulegenden Zonengewichtungsfaktor ermittelt. Ferner wird pro m2 ZGF eine Gebühr festgelegt. Gestützt darauf wird dann die Anschlussgebühr berechnet. Hinter dieser Methode steckt der Grundgedanke, für ein bestimmtes Grundstück eine Anschlussgebühr für die gesetzlich maximal zulässige Ausnützung des Grundstücks zu bezahlen. Die entsprechenden Wasser- bzw. Abwasseranlagen werden für die maximale Ausnützung der Liegenschaften berechnet und realisiert. Ob die Liegenschaft zum Zeitpunkt der erstmaligen Überbauung tatsächlich bereits „maximal“ überbaut wird, ist deshalb nicht relevant. Der Bauherr bezahlt in jedem Fall für die nach Zonenplan und - reglement (theoretisch) grösstmögliche Ausnützung der Liegenschaft. Aus diesem Grund sind bei dieser Berechnungsmethode (ZGF) im Falle nachträglicher Erweiterungen, Anbauten oder neuer angeschlossener Gebäude auf dem gleichen Grundstück nach erstmaliger Bezahlung einer Anschlussgebühr nach ZGF nie mehr Nachzahlungen zu leisten.»

Der Gesetzgeber hat also im Wissen, dass dieses System, anders als etwa die Bemessung nach der Gebäudeversicherungssumme, die maximal mögliche Ausnützung eines Grundstücks bei der Berechnung berücksichtigt, als zulässiges Berechnungsmodell anerkannt. Mit dem Abstellen auf die ZGF bezieht sich das Reglement der Einwohnergemeinde B.___ im Übrigen auf eine in der Praxis bereits lange anerkannte und teils gar empfohlene Berechnungsmethode (vgl. hierzu auch Peter Karlen, Die Erhebung von Abwasserabgaben aus rechtlicher Sicht, in: URP 1999 S. 557 ff.). Vor diesem Hintergrund ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Beschwerdeführerin aus dem Bericht «Faire Anschlussgebühren bei Wasser und Abwasser» von Martin Blapp vom 6. Juli 2019 etwas zu ihren Gunsten ableiten kann. Der Bericht zielt vielmehr darauf ab, die Vor- und Nachteile der geltenden Systeme aufzuzeigen und alternative bzw. sachgerechtere Berechnungsmodelle vorzustellen.

6.5 Zwar bringt die Beschwerdeführerin vor, die grundsätzliche Zulässigkeit des von der Beschwerdegegnerin gewählten Systems der ZGF nicht in Frage zu stellen. Gleichzeitig zielen ihre Einwände indirekt doch eben gegen das System, indem geltend gemacht wird, die darauf berechnete Gebühr sei zu hoch. Vor diesem Hintergrund ist im Weiteren die Anwendbarkeit von § 31 GBV zu prüfen. Diese Bestimmung hält fest, dass der Gemeinderat die Gebühr zu ermässigen hat, sofern die Bemessung der Gebühren im Einzelfall zu offensichtlich unangemessenen Beiträgen führt und deshalb die Höhe der geforderten Gebühr zu weit von der tatsächlichen Leistung der Gemeinde abweicht.

6.6 Das Verwaltungsgericht hat sich mit dieser Bestimmung bereits ausführlich auseinandergesetzt. So hielt es bereits in SOG 1990 Nr. 43, E. 2b in diesem Zusammenhang im Wesentlichen fest, dass die schematische Berechnung von Anschlussgebühren im Einzelfall zu einer im Verhältnis zur erbrachten öffentlichen Leistung unverhältnismässig hohen Gebühr führen kann. Dem soll das in § 31 KER verankerte Äquivalenzprinzip Rechnung tragen. § 31 KER wurde 1992 inhaltlich unverändert als § 31 GBV übernommen. § 31 GBV begründet somit keinen eigenständigen Ermässigungsanspruch, sondern verankert lediglich das bei der Gebührenerhebung ohnehin zu beachtende Äquivalenzprinzip. Ist dieses gewahrt, besteht gestützt auf § 31 GBV kein Anspruch auf eine zusätzliche Gebührenermässigung.

7.1 Zu prüfen ist somit, ob die Anwendung der zonengewichteten Fläche im konkreten Fall zu einem offensichtlich unangemessenen Ergebnis führt, sodass gegen das in § 31 GBV statuierte Äquivalenzprinzip verstossen wurde. Im Urteil 2C_533/2022 vom 12. Dezember 2022 setzte sich das Bundesgericht mit einer Anschlussgebühr auseinander, welche auf der ZGF als Berechnungsgrundlage beruhte. Das betroffene Grundstück wies wie vorliegend eine sehr grosse Fläche auf; wovon jedoch nur ein sehr geringer Teil überbaut wurde. Der dortige Beschwerdeführer machte daher geltend, nur ein geringer Teil der Grundstücksfläche sei abwasserrelevant, weshalb auf das Abwasserpotential des Gebäudes abgestellt werden müsse. Das Bundesgericht hielt aber diesbezüglich fest, dass es einer schematischen Bemessung, wie es auch beim ZGF-Modell zum Zuge komme, inhärent sei, dass einzelne Faktoren, welche sich im konkreten Fall nur gering oder gar nicht auf den Abwasseranfall auswirkten, unberücksichtigt blieben. Ein Abweichen von einer zulässigen Schematisierung sei deshalb nur angezeigt, wenn die Kriterien zu unhaltbaren Ergebnissen oder zu Unterschieden führten, die sich nicht mehr sachlich begründen liessen. Ein solches offensichtliches Missverhältnis sah das Bundesgericht im konkreten Fall trotz der nur beschränkten baulichen Ausnutzung nicht als gegeben an. Zum Hinweis des betroffenen Grundeigentümers auf das Abwasserpotential bzw. dass auch bei Schematisierungen die Ausgestaltung einer Kanalisationsanschlussgebühr einen genügenden Bezug zur effektiv produzierten Abwassermenge aufweisen müssten, brachte das Bundesgericht vor, dass ein entsprechender Bezug nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch bereits dann vorliegt, wenn auf den Gebäudeversicherungswert oder die Bruttogeschossfläche abgestellt wird. Von einer "krass systemwidrige[n]" Konstellation, bei der die schematischen Kriterien zu unhaltbaren Ergebnissen oder zu Unterschieden führen, die sich nicht mehr sachlich begründen lassen, könne entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers nicht gesprochen werden (Urteil 2C_533/2022 vom 12. Dezember 2022, E. 4.3 ff.).

7.2 Auch aus den von der Beschwerdeführerin zitierten Urteilen des Bundesgerichts 2P.205/2005 vom 15. März 2006, 2C_101/2007 vom 22. August 2007 sowie 2P.262/2005 vom 9. Februar 2005 lässt sich nichts anderes ableiten. Die Entscheide betreffen die Bemessung von Kanalisationsanschlussgebühren und insbesondere die Zulässigkeit, bei deren Festsetzung auf sachbezogene Kriterien wie den Gebäudeversicherungswert oder das Gebäudevolumen abzustellen. Sie bestätigen vielmehr, dass bei einmaligen Anschlussgebühren ebenso die daraus abzuleitenden Vorteile des Grundeigentümers berücksichtigt werden dürfen.

7.3 Dieser Umstand wird ebenso durch das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2007.00052 vom 31. Mai 2007 verdeutlicht. Das betroffene Einfamilienhaus schöpfte die auf dem Grundstück mögliche Ausnützung lediglich zu rund 27 % aus. Das Verwaltungsgericht erachtete die Bemessung der Anschlussgebühr nach der ZGF-Methode dennoch als zulässig und hielt ausdrücklich fest, dass aus dem Äquivalenzprinzip nicht abgeleitet werden könne, dass sich Anschlussgebühren nicht an der möglichen Grundstücksausnutzung orientieren dürften. Der Nachweis der tatsächlichen Benutzung des Anschlusses durch den Grundeigentümer sei nicht erforderlich. Als Anknüpfungspunkt für die Gebührenpflicht habe demnach der tatsächliche Anschluss an die Kanalisation zu gelten. Es stehe dem Grundeigentümer zwar frei, seinen Grundstücksanschluss nicht diesem tatsächlichen Wert entsprechend zu beanspruchen, jedoch müsse er als Preis für diese Unternutzung auch die geringere Rendite auf dem betreffenden Infrastrukturkostenanteil hinnehmen. Die von der streitbetroffenen Gemeinde gewählte ZGF-Methode soll die Grundeigentümer letztlich dazu anregen, bestehende Ausnützungsreserven innerhalb der Bauzonen auch tatsächlich baulich zu nutzen und damit die notwendige Investition der Allgemeinheit amortisieren zu helfen. Dass damit gleichzeitig auch der Überbauungsdruck an den Siedlungsrändern und demzufolge der Einzonungsdruck abgeschwächt werde, liege gemäss Art. 1 Abs. 1 RPG im Interesse eines haushälterischen Umgangs mit dem Boden (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2007.00052 vom 31. Mai 2007, E. 4.1.2 f.).

7.4 Die vorstehend dargestellte Rechtsprechung spricht im vorliegenden Fall gegen eine Reduktion der geschuldeten Anschlussgebühr allein aufgrund des Umstands, dass von der Grundstücksfläche von 4'953 m² lediglich 1'309 m² überbaut sind. Mit einem Überbauungsgrad von rund 26,5 % liegt zwar eine erhebliche Differenz zwischen der gesamten Grundstücksfläche und der tatsächlich überbauten Fläche vor. Daraus folgt jedoch lange noch nicht, dass die nach der ZGF berechnete Gebühr offensichtlich unangemessen ist. Die ZGF knüpft gerade nicht an die aktuell überbaute Fläche oder an die tatsächlich anfallende Abwassermenge an, sondern bildet das auf dem Grundstück vorhandene Abwasserpotenzial ab. Dass die konkrete Nutzung hinter einer theoretisch möglichen Nutzung zurückbleibt, ist einer solchen Bemessungsmethode grundsätzlich immanent. Gleichzeitig ist jedoch zu betonen, dass eine weitere Überbauung des Grundstücks durch die Beschwerdeführerin, anders als etwa bei einer Berechnung anhand der Gebäudeversicherungssumme, keine zusätzlichen Anschlussgebühren auslösen darf. Dies wird im Gebührenreglement der Einwohnergemeinde B.___ in § 10 Abs. 3 und 15 Abs. 3 auch explizit so festgehalten. Es steht der Beschwerdeführerin damit jederzeit frei, das Grundstück entsprechend der zulässigen Ausnützung zusätzlich zu überbauen. Umgekehrt kann es nicht Sache der Beschwerdegegnerin sein, die finanziellen Folgen dafür zu tragen, dass die Beschwerdeführerin das auf dem Grundstück bestehende bauliche Nutzungspotenzial nicht vollständig ausschöpft.

7.5 Die Beschwerdeführerin macht nebst dem geringen Überbauungsgrad geltend, dass nur eine geringe Personalpräsenz bestehe und mit Ausnahme der Wohnung keine Duschen, Küchen oder sonstigen wasserintensiven Einrichtungen vorhanden seien. Die tatsächliche Beanspruchung der Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen sei deshalb wesentlich geringer als bei einer intensiveren gewerblichen oder wohnbaulichen Nutzung. Hier ist der Beschwerdeführerin zu widersprechen. Vorliegend handelt es sich nicht um eine reine Lagerfläche. Die Gewerbebau besteht gemäss Bauakten aus [...] Gewerbeboxen, wovon [...] Boxen über sanitäre Einrichtungen verfügen. Hinzu kommt eine 4.5 Zimmer-Wohnung. Die Liegenschaft weist damit Nutzungsmöglichkeiten auf, die sehr wohl mit einer nicht unerheblichen Inanspruchnahme der öffentlichen Wasser- und Abwasserinfrastruktur verbunden sind. Hinzu kommt, dass die Beschwerdeführerin nicht nur Bauherrin des Grundstücks ist, sondern seit August 2024 ihr eigenes Geschäft auf dieses Grundstück verlegt hat.

7.6 Entscheidend ist auch nicht, ob die Beschwerdeführerin tatsächlich weniger Wasser verbraucht oder weniger Abwasser produziert als ein nach der ZGF vergleichbar belastetes Grundstück, sondern ob die Abweichung ein Ausmass erreicht, bei welchem die Anwendung des schematischen Kriteriums zu einem sachlich nicht mehr vertretbaren Ergebnis führt, wie sie insbesondere bei Industriebauten auftreten können (vgl. hierzu Urteil 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.3 und Urteil 2C_411/2019 vom 01.Oktober 2019, E. 3.3 f.). Zwar liegt das Grundstück der Beschwerdeführerin in der Industriezone. Angesichts der vorhandenen Räumlichkeiten erscheint die Nutzung der Liegenschaft aber nicht derart atypisch, dass von einer krass systemwidrigen Konstellation gesprochen werden könnte. Anders würde es bspw. aussehen, wenn das Gebäude als reine Lagerhalle gar nicht am Leitungsnetz angeschlossen worden wäre (vgl. SOG 2020 Nr.1). Die Vorbringen der Beschwerdeführerin vermögen daher keine Ausnahme von der reglementarisch vorgesehenen Bemessungsmethode zu rechtfertigen. Die Anwendung der ZGF führt im konkreten Fall nicht zu einem offensichtlich unangemessenen Ergebnis. Die erhobenen Gebühren halten damit dem Äquivalenzprinzip stand; eine Reduktion gestützt auf § 31 GBV ist nicht angezeigt. Die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.

8.1 Die Beschwerdeführerin hält weiter zusammenfassend fest, dass ein Teil des angeschlossenen Wassers gar nicht vom Grundstück selber stamme. So gelange auch das Meteorwasser der höher gelegenen [...]sstrasse auf das Grundstück der Beschwerdeführerin. Auf Anraten der Bauleitung und um einer Überwässerung des Vorplatzes vorzubeugen, werde das anfallende Wasser über eine speziell dafür verlegte Sickerleitung gefasst und in das gemeindliche Kanalisationsnetz eingeleitet. Dass die Gemeinde dieses fremdverursachte Wasser über das Grundstück ableite und dessen Abführung sodann der Grundeigentümerin als gebührenpflichtig auferlege, verletze das Verursacherprinzip grundlegend. Weiter versickere etwa 45 % des Meteorwassers sowieso auf dem Grundstück und belaste das Abwassersystem nicht.

8.2 Die Beschwerdegegnerin bringt diesbezüglich vor, die [...]strasse (Gemeindestrasse) sei erst vor kurzem bis zur Bauzonengrenze ausgebaut worden. Da bereits im Zeitpunkt des Ausbaus klar gewesen sei, dass die Beschwerdeführerin ihr Grundstück erschliessen werde, habe auf einen weitergehenden Ausbau verzichtet werden können. Damit sei jedoch die Beschwerdeführerin nur entlastet worden, sei doch der Strassenbau grundsätzlich auch grundeigentümerbeitragspflichtig. Über die Strassenentwässerung verfüge die [...]strasse daher nur im ausgebauten Bereich. Der nicht ausgebaute Strassenteil entlang der Parzelle der Beschwerdeführerin weise eine Breite von 3.6 m auf. Zur Hälfte entwässere sich die Strasse in der Tat auf die anstossenden Grundstücke, wie auch im Bereich ausserhalb der Bauzone. Im Bereich des Grundstücks der Beschwerdeführerin betreffe dies allerdings nur eine verhältnismässig kleine Strassenfläche von rund 100 m². Das dort anfallende Meteorwasser könne inzwischen aber problemlos im angrenzenden Grünbereich der Beschwerdeführerin versickern, soweit es nicht ohnehin vom angrenzenden Grünstreifen zurückgewiesen werde, wie aktuelle Beobachtungen am Starkregentag vom 28. August 2025 belegen würden. Die von der Beschwerdeführerin eingereichten Fotos würden aus der Bauzeit stammen. Damals sei die Böschung noch nicht bepflanzt gewesen. Dass die Sickerungsleitung auf dem Vorplatz zur Entwässerung des anfallenden Strassenwassers gebaut worden sei, entspreche nicht den Tatsachen. Diese diene offensichtlich der Entwässerung der mit einem Quergefälle ausgestatteten Erschliessungsfläche der Beschwerdeführerin selbst. Selbst wenn, wäre nicht einzusehen, inwiefern dies etwas an der reglementskonformen Bemessung der Anschlussgebühr ändern sollte.

Auch der Umstand, dass rund 45 Prozent des auf der Grundstücksfläche anfallenden Meteorwassers möglicherweise versickern könne, mache den vorliegenden Fall nicht zum Spezialfall, der eine Reduktion der Gebühren rechtfertige. Der Versickerungsgrad sei bspw. in Wohngebieten deutlich höher, allein schon, weil dort deutlich mehr Grünfläche angelegt werde. Die Parzelle der Beschwerdeführerin weise nur einen Grünflächenanteil von rund 20 Prozent auf, was in der Wohnzone unzulässig wäre. Dass Meteorwasser wenn immer möglich versickert werden müsse, entspreche der grundsätzlichen Prioritätenordnung und sei per se nichts Spezielles (Art. 7 Abs. 2 GSchG).

8.3 Soweit die Beschwerdeführerin aus der Herkunft des Meteorwassers eine Verletzung des Verursacherprinzips ableitet, ist zunächst zwischen Anschlussgebühr und periodischen Benutzungsgebühren zu unterscheiden. Die Anschlussgebühr wird einmalig für den Anschluss an die öffentliche Abwasseranlage bzw. die dadurch eröffnete Möglichkeit ihrer Inanspruchnahme erhoben. Die künftige tatsächliche Abwassermenge steht im Zeitpunkt der Gebührenerhebung naturgemäss noch nicht fest. Das Bundesgericht hat deshalb wiederholt festgehalten, dass das Verursacherprinzip seine Wirkung bei den periodischen Benutzungsgebühren entfaltet, während bei der einmaligen Anschlussgebühr grundsätzlich auf eine typisierte potentielle Beanspruchung der öffentlichen Anlage abgestellt werden darf (Urteil des Bundesgerichts 2C_1054/2013, E. 5.2; vgl. auch Urteil 2C_101/2007, E. 4.2). Daraus folgt, dass weder die tatsächliche Herkunft einzelner Wassermengen noch deren konkrete spätere Nutzung ohne Weiteres gegen das Verursacherprinzip verstossen bzw. zu einer Reduktion der Anschlussgebühr führen. Entscheidend bleibt vielmehr, ob die gewählte Bemessungsgrundlage die potentielle Beanspruchung der öffentlichen Abwasseranlage noch sachgerecht abbildet. Eine Korrektur wäre erst dann angezeigt, wenn die tatsächlichen Verhältnisse derart atypisch wären, dass die Bemessung nach der ZGF die potentielle Beanspruchung der Anlage offensichtlich und krass überschätzen würde und damit kein hinreichender sachlicher Zusammenhang zwischen Bemessungsgrundlage und Gebührenhöhe mehr bestünde. Eine solche Ausnahmesituation liegt hier klar nicht vor. Dies gilt sowohl für das auf dem Grundstück selbst anfallende Meteorwasser als auch für die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte zusätzliche Wassermenge von der [...]strasse.

8.4 Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, rund 45 % der Grundstücksfläche seien nicht versiegelt. Das darauf anfallende Meteorwasser versickere unmittelbar auf dem Grundstück und belaste die öffentliche Kanalisation deshalb nicht. Eine Fläche, deren Meteorwasser vollständig auf dem Grundstück versickert, verursacht insoweit tatsächlich keine entsprechende Beanspruchung der öffentlichen Meteorwasserentsorgung. Auch dieser Umstand vermag jedoch keine Reduktion der Anschlussgebühr zu begründen. Bei einer schematischen Bemessung ist nicht jede einzelne Teilfläche danach zu beurteilen, ob und in welchem Umfang das darauf anfallende Meteorwasser tatsächlich in die öffentliche Anlage gelangt. Meteorwasser ist hinsichtlich seiner Entsorgung insofern besonders, als nicht verschmutztes Abwasser grundsätzlich möglichst nicht in die Kanalisation einzuleiten, sondern sowieso auf dem Grundstück versickern zu lassen ist (Art. 7 Abs. 2 GSchG i.V.m. Art. 3 Abs. 3 GSchV). Soweit die Beschwerdeführerin Meteorwasser auf ihrem Grundstück versickern lässt, kommt sie damit grundsätzlich der gesetzlichen Prioritätenordnung nach. Im Übrigen wird die Versickerung von nicht verschmutztem Abwasser in den Erläuterungen zu § 29 Abs. 4 GBV ausdrücklich thematisiert. Dort wird klargestellt, dass die gesetzlich vorgesehene Versickerung für sich allein keinen Grund für eine Ermässigung der Anschlussgebühr darstellt. Eine gebührenrechtliche Privilegierung kommt vielmehr erst in Betracht, wenn die Versickerung über das gesetzlich Geforderte hinausgeht (vgl. Erwägungen 9.3 f.).

8.5 Betreffend das von der Nachbarparzelle abfliessende Meteorwasser ist zunächst festzuhalten, dass die Beurteilung allfälliger privatrechtlicher Ansprüche aus dem Wasserabfluss nicht Gegenstand des vorliegenden verwaltungsrechtlichen Verfahrens bildet. Namentlich ist die Frage, ob die konkrete Ableitung bzw. Versickerung des Meteorwassers eine unzulässige Beeinträchtigung des Grundeigentums der Beschwerdeführerin darstellt und ob ihr daraus zivilrechtliche Abwehr-, Beseitigungs- oder gegebenenfalls Schadenersatzansprüche zustehen, auf dem Zivilweg zu klären. Auf diesen Beschwerdepunkt ist im vorliegenden Verfahren daher nicht einzutreten.

9.1 Die Beschwerdeführerin rügt weiter, dass die Beschwerdegegnerin ihr pflichtgemässes Ermessen falsch ausgeübt habe. Gemäss § 29 Abs. 4 GBV bestehe eine zwingende Vorschrift, wonach für besondere bauliche Massnahmen im energetischen oder umwelttechnischen Bereich für den entsprechenden Anteil des Berechnungswertes keine Anschlussgebühren erhoben werden dürfen. Im vorliegenden Fall seien die Voraussetzungen für eine gebührenmindernde Berücksichtigung erfüllt: Die Beheizung mittels einer Wärmepumpe mit Erdwärmesonde sei mit einer dokumentierten Investition von rund CHF 30'000.00 nachgewiesen. Es sei zweifelhaft, weshalb die Berücksichtigung der umwelttechnischen Massnahmen bei der Gebührenbemessung auf Basis der ZGF ausgeschlossen sein solle, da dies einer gerechteren und am Verursacherprinzip orientierten Abrechnung entsprechen würde. Dies habe auch das Bundesgericht festgehalten. Folglich sei die Nichtberücksichtigung der energetischen und umwelttechnischen Massnahmen stossend.

9.2 Die Beschwerdegegnerin bringt dagegen im Wesentlichen vor, dass § 29 Abs. 4 GBV im System der Gebührenbemessung nach ZGF keine Rolle spiele. Gebäudekosten bzw. Gebäudeversicherungswerte seien in diesem System irrelevant. Komme hinzu, dass die Beschwerdeführerin für den Anteil des massgebenden Berechnungswertes beweispflichtig wäre. Was die Beschwerdeführerin mit dem Kostenvoranschlag von CHF 8 Mio. (+/- 10 Prozent) beweisen wolle, sei nicht ersichtlich. Selbst wenn der von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Mehraufwand von CHF 30'000.00 stimmen sollte, würde dies auf die angefochtene Gebühr bezogen lediglich rund CHF 1'000.00 ergeben. Letztlich sei auch nicht einzusehen, inwiefern der Bau einer Erdwärmesonde die tatsächliche Nutzung der öffentlichen Werkleitungen der Gemeinde reduzieren sollte. Privilegiert werden sollten gemäss § 29 Abs. 4 GBV lediglich energetische und umwelttechnische Massnahmen, die über den gesetzlich vorgeschrieben Standard hinausgehen. Dies sei hier nicht der Fall.

9.3 Art. 29 Abs. 4 GBV bestimmt, dass Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, die besondere bauliche Massnahmen im energetischen oder umwelttechnischen Bereich realisieren, für den darauf entfallenden Anteil des massgebenden Berechnungswertes keine Anschlussgebühren zu entrichten haben. Den Nachweis dieses Anteils hat die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer zu erbringen.

Die Bestimmung wurde im Rahmen der Revision der GBV im Jahr 2012 eingeführt. Aus der Botschaft und dem Entwurf des Regierungsrates an den Kantonsrat vom 3. Juli 2012 (RRB Nr. 2012/1519) ergibt sich, dass mit § 29 Abs. 4 GBV Neubauten und Sanierungen bestehender Bauten hinsichtlich einer teilweisen Befreiung von Anschlussgebühren gleichgestellt werden sollten, sofern die hierfür erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Voraussetzung ist mithin das Vorliegen einer besonderen baulichen Massnahme. Darunter fallen namentlich eine über das gesetzliche Minimum hinausgehende Energieeffizienz bei Neubauten, eine besondere Verbesserung der Energieeffizienz bei bestehenden Bauten sowie Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien. Die Erläuterungen stellen ausdrücklich klar, dass die blosse Einhaltung gesetzlicher Energie- und Umweltvorschriften keinen Anspruch auf eine Reduktion der Anschlussgebühren begründet. Andernfalls würde bereits das gesetzeskonforme Bauen mit einem gebührenrechtlichen Bonus privilegiert. Im Entscheid VWBES.2024.70 vom 5. Juni 2025 hielt das Verwaltungsgericht fest, dass der Einbau einer Sole/Wasser-Wärmepumpe durchaus unter die Privilegierung besonderer baulicher Massnahmen gemäss § 29 Abs. 4 GBV fallen kann.

9.4 Es ist überaus fraglich, inwieweit bei der Berechnungsgrundlage nach ZGF die Einrechnung von Umweltmassnahmen überhaupt möglich ist. Die ZGF wird durch die Multiplikation der Grundstücksfläche mit einem festzulegenden Zonengewichtungsfaktor ermittelt. Ferner wird pro m²ZGF eine Gebühr festgelegt. Gestützt darauf wird die Anschlussgebühr berechnet. Damit basiert das ZGF-System, anders als beispielsweise die Berechnung anhand der Gebäudeversicherungssumme, auf einer standardisierten Berechnungsgrundlage, in welcher Umweltmassnahmen, die im Einzelfall auf den Gebäudeteilen nachträglich getroffen werden, gar nicht sachgerecht integriert werden könnten. Zwar schliessen die Ausführungen zu § 29 Abs. 4 GBV in der Botschaft und im Entwurf des Regierungsrates gemäss RRB Nr. 2012/1519 die Anwendung des ZGF-Systems nicht ausdrücklich aus. Nach dem Wortlaut und dem Zusammenhang dieser Ausführungen muss wohl davon ausgegangen werden, dass eine entsprechende Berücksichtigung allenfalls für Fälle von Bedeutung ist, in denen ein Systemwechsel von der Gebäudeversicherungssumme zum ZGF-System erfolgt ist.

9.5 Selbst wenn die Wärmepumpe mit Erdsonde als besondere energetische Massnahme im Sinne von § 29 Abs. 4 GBV berücksichtigt werden könnte, vermag die Beschwerdeführerin den hierfür gebührenrechtlich relevanten Anteil nicht hinreichend nachzuweisen. Sie macht einen Mehraufwand von rund CHF 30'000.00 geltend. Der mit der Beschwerdebegründung eingereichte Beleg Nr. 7 lässt jedoch weder erkennen, wie sich dieser Betrag konkret zusammensetzt, noch welcher Anteil davon auf eine gegenüber einer üblichen Ausführung tatsächlich zusätzliche bzw. besondere energetische Massnahme entfällt. Insbesondere fehlt eine nachvollziehbare Gegenüberstellung mit den Kosten einer Referenzausführung bzw. eines alternativen Heizsystems. Damit bleibt offen, in welchem Umfang es sich bei dem geltend gemachten Betrag tatsächlich um Mehrkosten handelt, die gerade auf die besondere energetische Massnahme zurückzuführen sind. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt unbegründet und daher abzuweisen.

10.1 Im Rahmen ihres Eventualantrages bringt die Beschwerdeführerin vor, dass die Gemeinde als kommunale Behörde verpflichtet sei, ihr Ermessen pflichtgemäss auszuüben und dabei die verfassungsrechtlichen Grundsätze wie das Willkürverbot, das Rechtsgleichheitsgebot und das Verhältnismässigkeitsprinzip zu beachten. Im vorliegenden Fall sei der Ausnutzungsfaktor auf Grundlage einer maximalen Ausnutzung festgelegt worden. Die Beschwerdeführerin nutze jedoch nur etwa 25 Prozent des Grundstücks und rund 45 Prozent versickern auf den Grünflächen vor Ort. Eine pauschale Bemessung verstosse daher gegen die genannten Grundsätze. Die Herabsetzung des Ausnützungsfaktors auf 0.5 würde die natürliche Nutzung der Liegenschaft besser widerspiegeln und eine gerechtere Gebührenfestsetzung ermöglichen. Sofern diesem Antrag jedoch nicht stattgegeben werden solle, beantrage die Beschwerdeführerin die Herabsetzung der Anschlussgebühr auf CHF 19.00, was eine angemessenere Belastung darstelle und den verfassungsrechtlichen Anforderungen entspreche.

10.2 Die Beschwerdegegnerin hält im Wesentlichen fest, dass der diesbezügliche Vorwurf unberechtigt sei. Die Gemeinde habe sich im Einspracheentscheid vom 21. Juni 2024 sehr detailliert mit den einzelnen Argumenten auseinandergesetzt. Dass nur 25 Prozent des Grundstücks überbaut worden sei, greife zu kurz, sei doch bspw. das Grundstück zu rund 80 Prozent versiegelt. Der Überbauungsgrad spiele im System der Bemessung nach ZGF keine Rolle. So könne ein Grundeigentümer in der Wohnzone, der sich einen grossen Garten leiste, auch nicht einwenden, dass der Gartenanteil bei der Bemessung der zonengewichteten Fläche in Abzug zu bringen sei. Die Baute der Beschwerdeführerin sei nicht mit einer grossen Lagerhalle mit nur einer vereinzelten Sanitärzelle für das wenige Personal vergleichbar. Es liege kein Ausnahmefall vor, der eine Reduktion der reglementarischen Gebühr rechtfertigen würde.

10.3 Die Beschwerdeführerin vermag auch mit ihren Eventualanträgen nicht durchzudringen. Für die Bemessung der Anschlussgebühr ist die Berechnungsmethode nach ZGF massgebend. Wäre im vorliegenden Fall eine wie von der Beschwerdeführerin beantragte Reduktion gerechtfertigt, würde dies einer Verletzung des Äquivalenzprinzips entsprechen. Dies ist wie in den obigen Erwägungen schon ausführlich aufgezeigt nicht der Fall. Dass die Beschwerdeführerin die zulässige Ausnutzung des Grundstücks tatsächlich nicht vollständig ausschöpft, rechtfertigt keine Anpassung des reglementarisch vorgesehenen Ausnutzungsfaktors. Andernfalls würde die Gebührenbemessung von der individuell gewählten Ausnutzung des Grundstücks abhängen, was dem gewählten Bemessungssystem widerspräche und zu Ungleichheiten führen würde. Die beantragte Herabsetzung des Ausnutzungsfaktors auf 0.5 wird sodann nicht näher begründet. Insbesondere lässt sich dem Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht entnehmen, weshalb gerade dieser Faktor den konkreten Verhältnissen entsprechen soll. Dasselbe gilt für den Eventualantrag auf Festsetzung der Anschlussgebühr auf CHF 19.00. Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, nach welchen Kriterien sich dieser Betrag ergeben soll. Letztlich beruhen die Bemessungskriterien auf einem vom Regierungsrat genehmigten kommunalen Reglement. Die Eventualanträge sind daher abzuweisen.

11.1 Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'500.00 festzusetzen sind. Den am verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren beteiligten Behörden (bzw. Gemeinden) werden in der Regel keine Verfahrenskosten auferlegt und keine Parteientschädigungen zugesprochen (§ 77 VRG). Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein Anlass, zumal die Gemeinde eigene finanzielle Interessen vertritt.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die A.___ GmbH hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'500.00 zu bezahlen.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident Die Gerichtsschreiberin

Thomann Nadarajah