A.___A.___A.___

Urteil vom 14. April 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Weber-Probst

Oberrichter Flückiger

Oberrichterin Kofmel

Gerichtsschreiberin Wittwer

In Sachen

A.___ vertreten durch B.___, hier vertreten durch Rechtsanwältin Alina Arul

Beschwerdeführer

gegen

Ausgleichskasse des Kantons Solothurn, Allmendweg 6, 4528 Zuchwil,

Beschwerdegegnerin

betreffend Ergänzungsleistungen AHV (Einspracheentscheid vom 25. März 2025)

zieht das Versicherungsgericht in Erwägung:

1.1 Der 1951 geborene A.___ (A.___ nachfolgend: Beschwerdeführer) meldete sich am 10. Juni 2021 bei der Ausgleichskasse des Kantons Solothurn (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) zum Bezug von Ergänzungsleistungen (EL) zur AHV-Rente an (Akten der Ausgleichskasse Nrn. [AK-Nrn.] 1247 ff.). Mit Verfügung vom 26. November 2021 lehnte die Beschwerdegegnerin das Gesuch ab (AK-Nrn. 1194 f.). Zur Begründung wurde erklärt, das Reinvermögen liege über der Schwelle von CHF 100'000.00. Massgebend war die Anrechnung eines Vermögensverzichts im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Liegenschaft im Jahr 2012. Diese Verfügung wurde mit Einspracheentscheid vom 6. Dezember 2022 bestätigt (AK-Nrn. 1054 ff.).

1.2 Der Beschwerdeführer liess gegen den Einspracheentscheid vom 6. Dezember 2022 beim Versicherungsgericht des Kantons Solothurn Beschwerde führen (AK-Nrn. 1011 ff.). Dieses hiess die Beschwerde in dem Sinne gut, dass es den Einspracheentscheid aufhob und die Angelegenheit an die Beschwerdegegnerin zurückwies, damit diese eine neue Schätzung der Liegenschaft veranlasse und anschliessend über den Anspruch des Beschwerdeführers auf Ergänzungsleistungen neu entscheide (Urteil VSBES.2023.17 vom 5. März 2024).

2. Am 30. August 2023 meldete sich der Beschwerdeführer erneut zum Bezug von Ergänzungsleistungen an. Die Beschwerdegegnerin sprach ihm mit Verfügung vom 11. Januar 2024 für die Zeit ab 1. August 2023 eine jährliche Ergänzungsleistung zu. Diese belief sich auf CHF 594.00 pro Monat von August bis November 2023 und CHF 652.00 für Dezember 2023 (jeweils inkl. Prämienvergütung für die Krankenkasse von CHF 464.00; AK-Nr. 723). Mit Verfügung vom 9. Dezember 2024 wurde die Leistung für die Zeit ab Januar 2024 neu auf CHF 778.00 pro Monat (inkl. Prämienvergütung an die Krankenkasse von CHF 504.00) festgelegt (AK-Nrn. 202 ff.). Ab Januar 2025 belief sie sich gemäss Verfügung vom 30. Dezember 2024 auf CHF 836.00 (inkl. Prämienvergütung von CHF 502.00; AK-Nrn. 182 ff.).

3. Im Anschluss an das Urteil des Versicherungsgerichts vom 5. März 2024 beauftragte die Beschwerdegegnerin C.___, Immobilienbewerter CAS/DAS und Mitglied der Bewertungsexperten-Kammer SVIT, mit einer Verkehrswertschatzung für die Liegenschaft [...] per Stichtag 21. Mai 2012. Die Schätzung wurde am 30. Juni 2024 erstellt (AK-Nrn. 419 ff.). Rückfragen der Beschwerdegegnerin vom 19. September 2024 (AK-Nrn. 301 f.) beantwortete der Experte am 15. Oktober 2024 (AK-Nrn. 293 ff.). Daraufhin verneinte die Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 11. Februar 2025 einen Anspruch des Beschwerdeführers für die Zeit ab 1. Juni 2021, stellte die laufenden Ergänzungsleistungen rückwirkend per 1. August 2023 ein und forderte die für die Zeit vom 1. August 2023 bis 28. Februar 2025 ausgerichteten Ergänzungsleistungen im Betrag von CHF 4'664.00 (ohne die an die Krankenversicherung vergüteten Direktzahlungen von CHF 9'372.00) zurück (AK-Nrn.113 ff.). In einer separaten Verfügung gleichen Datums wurden ausserdem Krankheitskosten von CHF 3'793.15 zurückgefordert (AK-Nrn. 108 ff.). Die dagegen erhobene Einsprache vom 12. März 2025 (AK-Nrn. 93 ff.) wies die Beschwerdegegnerin mit Einspracheentscheid vom 25. März 2025 ab (AK-Nrn. 67 ff.; Aktenseiten [A.S.] 1 ff.).

4.1 Mit Zuschrift vom 2. Mai 2025 lässt der Beschwerdeführer beim Versicherungsgericht Beschwerde gegen den Einspracheentscheid vom 25. März 2025 erheben und folgende Rechtsbegehren stellen (A.S. 8 ff.):

1. Der Einspracheentscheid der Ausgleichskasse des Kantons Solothurn vom 25. März 2025 sowie die diesem zugrundeliegende Verfügung vom 11. Februar 2025 der Ausgleichskasse Solothurn seien vollumfänglich aufzuheben.

2. Die Beschwerdegegnerin sei zu verpflichten, dem Beschwerdeführer Ergänzungsleistungen in noch festzusetzender Höhe auszurichten.

3. Dem Beschwerdeführer sei für das Beschwerdeverfahren die vollumfängliche unentgeltliche Rechtspflege unter Beiordnung der unterzeichnenden Rechtsanwältin als unentgeltliche Rechtsbeiständin zu gewähren. […]

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

4.2 Die Beschwerdegegnerin schliesst in ihrer Beschwerdeantwort vom 28. Mai 2025 auf Abweisung der Beschwerde und verweist zur Begründung auf den Einspracheentscheid (A.S. 29 f.).

4.3 Mit Instruktionsverfügung vom 10. Juni 2025 wird dem Beschwerdeführer ab Prozessbeginn die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt und Rechtsanwältin Alina Arul als unentgeltliche Rechtsbeiständin bestellt (A.S. 31 f.). Sie reicht am 24. Juni 2025 ihre Honorarnote ein (A.S. 33).

4.4 Auf die Ausführungen in den Rechtsschriften der Parteien wird im Folgenden, soweit erforderlich, eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

II.

1. Die Sachurteilsvoraussetzungen (Einhaltung von Frist und Form, örtliche und sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts) sind erfüllt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Streitig ist der Anspruch des Beschwerdeführers auf Ergänzungsleistungen für die Zeit vom 1. Juni 2021 bis 28. Februar 2025 und damit verbunden die Rückforderung der für den Zeitraum vom 1. August 2023 bis 28. Februar 2025 ausgerichteten Leistungen. In diesem Zusammenhang ist umstritten, ob die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer zu Recht einen Vermögensverzicht angerechnet hat. Einen solchen leitet sie daraus ab, dass der Beschwerdeführer die Liegenschaft [...] am 21. Mai 2012 zu einem Kaufpreis von CHF 105'041.90 veräusserte, während sich der damalige Verkehrswert gemäss der Schätzung des Experten C.___ vom 30. Juni 2024 auf CHF 420'000.00 belaufen habe.

Der Beschwerdeführer lässt einwenden, der Verkehrswert sei, wie das Versicherungsgericht schon in seinem früheren Urteil festgehalten habe, sehr viel niedriger anzusetzen, der Verkaufspreis von CHF 105'041.90 sei marktgerecht gewesen und die Verkehrswertschätzung vom 30. Juni 2024 sei aus dem Recht zu weisen. Eine anderweitige Fehlerhaftigkeit des angefochtenen Einspracheentscheids wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Die richterliche Beurteilung beschränkt sich deshalb praxisgemäss auf diese Fragen (BGE 131 V 329 E. 4 S. 330).

3.1 Personen mit Wohnsitz und gewöhnlichem Aufenthalt in der Schweiz, die eine Altersrente der Alters- und Hinterlassenenversicherung (AHV) beziehen und bestimmte Voraussetzungen erfüllen, haben Anspruch auf Ergänzungsleistungen (Art. 4 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung [ELG; SR 831.30]).

3.2 Der Anspruch auf Ergänzungsleistungen setzt voraus, dass das Reinvermögen unterhalb der Vermögensschwelle von CHF 100'000.00 (für eine alleinstehende Person) liegt (Art. 9a Abs. 1 lit. a ELG). Zum Reinvermögen gehört auch Vermögen, auf welches nach Art. 11a Abs. 2 – 4 ELG verzichtet wurde (Art. 9a Abs. 3 ELG). Einnahmen und Vermögenswerte, auf die eine Person ohne Rechtspflicht und ohne gleichwertige Gegenleistung verzichtet hat, werden als Einnahmen angerechnet, als wäre nie darauf verzichtet worden (vgl. Art. 11a Abs. 2 ELG). Bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes ist der Verkehrswert für die Prüfung, ob ein Vermögensverzicht im Sinne von Art. 11a Abs. 2 ELG vorliegt, massgebend (Art. 17a Abs. 5 der Verordnung über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung [ELV; SR 831.301]).

3.3 Ein Vermögensverzicht liegt vor, wenn eine Person Vermögenswerte veräussert, ohne dazu rechtlich verpflichtet zu sein, und die Gegenleistung weniger als 90 Prozent des Wertes der Leistung entspricht (Art. 17b lit. a ELV). Die Höhe des Verzichts bei Veräusserung entspricht der Differenz zwischen dem Wert der Leistung und dem Wert der Gegenleistung (Art. 17c ELV). Der anzurechnende Betrag des Vermögens, auf das gemäss Art. 11a Abs. 2 und 3 ELG verzichtet wurde, wird für die Berechnung der Ergänzungsleistungen jährlich um CHF 10'000.00 vermindert. Der Betrag des Vermögens im Zeitpunkt des Verzichts ist unverändert auf den 1. Januar des Jahres, der auf den Verzicht folgt, zu übertragen und dann jeweils nach einem Jahr zu vermindern. Für die Berechnung der jährlichen Ergänzungsleistung ist der verminderte Betrag am 1. Januar des Bezugsjahres massgebend (Art. 17e Abs. 1-3 ELV). Meldet sich eine Person für eine jährliche Ergänzungsleistung an, ist für den Anspruch das Vermögen massgebend, das am ersten Tag des Monats vorhanden ist, ab dem die Ergänzungsleistung beansprucht wird (Art. 2 Abs. 2 ELV).

4.1 Die Beschwerdegegnerin lehnte den Anspruch des Beschwerdeführers auf Ergänzungsleistungen ab, weil die Vermögensschwelle von CHF 100'000.00 gemäss Art. 9a ELG überschritten werde. Dies gelte aufgrund des anzurechnenden Vermögensverzichts auch dann, wenn man davon ausgehe, das tatsächlich vorhandene Vermögen sei nicht höher als die Schulden. Der Beschwerdeführer habe die ihm gehörende Liegenschaft [...] am 21. Mai 2012 zu einem Kaufpreis von CHF 105'041.90 veräussert. Verglichen mit dem durch das Schätzungsgutachten vom 30. Juni 2024 festgestellten Verkehrswert von CHF 420'000.00 entspreche dies einem Vermögensverzicht von CHF 314'958.10. Unter Berücksichtigung der erstmals auf Anfang 2014 vorzunehmenden jährlichen Reduktion um CHF 10'000.00 verbleibe per 1. Januar 2021 ein Vermögensverzicht von CHF 234'958.10. Auch in den Folgejahren werde die Schwelle von CHF 100'000.00 weiterhin deutlich überschritten.

4.2 Der Beschwerdeführer wendet sich gegen die Annahme eines Verkehrswerts von CHF 420'000.00. Er macht geltend, er habe sich im Jahr 2012 in einer existenziellen finanziellen Notlage befunden. Die von ihm bewohnte Liegenschaft sei zum damaligen Zeitpunkt in einem ausserordentlich schlechten Zustand gewesen und es sei bereits ein Zwangsverwertungsverfahren durch das Betreibungsamt in die Wege geleitet worden. In dieser Situation sei er gezwungen gewesen, die Liegenschaft freihändig zu veräussern, um eine noch ungünstigere Zwangsversteigerung zu vermeiden. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis von CHF 105'041.90 sei unter diesen Umständen marktgerecht und stelle keine Schenkung oder Vermögensverschiebung dar. Auch das Steueramt habe dies bekräftigt, in dem es keine Schenkungssteuer erhoben habe. Das Versicherungsgericht habe in seinem Urteil vom 5. März 2024 ausdrücklich festgehalten, dass die damals vorliegende Verkehrswertschätzung der Kantonalen Katasterschätzung (welche den Verkehrswert auf CHF 290'000.00 beziffert hatte) nicht ausreiche, um den tatsächlichen Wert der Liegenschaft korrekt zu bestimmen. In E. 6.3 des Urteils habe das Gericht festgehalten, dass der geschätzte Wert von CHF 290'000.00 als zu hoch erscheine, insbesondere weil keine Besichtigung durchgeführt und der erhebliche Sanierungsbedarf nicht berücksichtigt worden sei. Die Sache sei deshalb an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen worden mit der klaren Anordnung, den Verkehrswert per 21. Mai 2012 unter Beachtung sämtlicher relevanten Umstände, insbesondere des schlechten baulichen Zustands und der Vermietbarkeit, neu zu bestimmen. Die durch die Beschwerdegegnerin eingeholte Schätzung von C.___ vom 30. Juni 2024 entspreche diesen Vorgaben in keiner Weise. So basiere sie nicht auf dem Stichtag 21. Mai 2012, sondern auf einer retrospektiven Bewertung aus dem Jahr 2024, wobei sich die Einschätzung inhaltlich am Ist-Zustand der Liegenschaft im Zeitpunkt der Begehung orientiere. Die massiven, belegten Mängel zum damaligen Verkaufszeitpunkt, wie z.B. Schimmelbildung, Wasserschäden, defekte Installationen und Abbruchwürdigkeit, seien nicht berücksichtigt worden. Obwohl der Käufer eine Sanierung im Umfang von rund CHF 200'000.00 belegt habe, seien diese Fakten in der Schätzung negiert oder bagatellisiert worden. Auch dem Auftrag, die Diskrepanz zwischen dem Verkehrswert und dem Verkaufspreis von CHF 105'041.90 sachlich zu begründen, sei der Schätzer nicht nachgekommen. Stattdessen werde pauschal behauptet, der Kaufpreis sei unerklärlich tief, ohne belastbare Beweise auf ein marktunübliches Verhalten oder eine verdeckte Schenkung zu liefern. Hinzu komme, dass die Ertragswertberechnung auf einem pauschalen Mietwert von CHF 22'400.00 basiere, der ohne nähere Begründung als Annahme für das Jahr 2012 übernommen worden sei. Die gerichtliche Feststellung, dass die damalige Vermietbarkeit wegen unpraktischer Raumeinteilung stark eingeschränkt gewesen sei, werde ignoriert. Zudem fehlten jegliche Vergleichsmieten aus dem Jahr 2012. Noch gravierender sei, dass die neue Schätzung mit einem Verkehrswert von CHF 426'151.00 sogar deutlich über der vom Gericht als überhöht gerügten Schätzung der Abteilung Katasterschätzung von CHF 290'000.00 liege. Auch der Neuwertansatz von CHF 577'120.00 sei zu hoch, habe doch das Gericht in seinem Urteil in E. 6.2 einen Neuwert von CHF 464'881.00 genannt. Die Entwertung sei sodann erneut (wie schon in der Wertbestimmung durch die Abteilung Katasterschätzung) pauschal mit 60 % angesetzt worden, was nicht dem gerichtlichen Auftrag entspreche. Die gesamten Berechnungen (Substanzwert, Ertragswert, Kapitalisierung) basierten auf Annahmen, die weder im Liegenschaftszustand noch im historischen Marktumfeld verankert seien. Es sei keine Vergleichsanalyse mit Objekten aus derselben Zeit vorgenommen worden, es fehlten historische Marktdaten aus dem Jahr 2012 ebenso wie der Rückgriff auf die dokumentierten Sanierungskosten von über CHF 200'000.00, welche die Käuferin aufgebracht habe. Eine neue Bewertung durch eine qualifizierte Fachperson, welche den Zustand im Jahr 2012 fachgerecht rekonstruiere und die gerichtlichen Vorgaben beachte, sei zwingend erforderlich.

5. Die Frage, ob die Vermögensschwelle per 1. Juni 2021 wegen eines Vermögensverzichts beim Liegenschaftsverkauf im Jahr 2012 überschritten wurde, bildete bereits Gegenstand des Rückweisungsurteils vom 5. März 2024. Damals hatte die Beschwerdegegnerin, gestützt auf eine Schätzung der Abteilung Katasterschätzung des Kantonalen Steueramts vom 19. Oktober 2021, den Verkehrswert auf CHF 290'000.00 beziffert und im Vergleich zum erzielten Kaufpreis von CHF 105'041.90 einen Vermögensverzicht von CHF 184'958.10 im Jahr 2012 angenommen. Das Versicherungsgericht erachtete die Schätzung als nicht beweiskräftig und wies die Sache an die Beschwerdegegnerin zurück. In E. II. 6.3 hielt es Folgendes fest:

6.3 […] Fachliche Fehler sind nicht erkennbar. Dies schliesst jedoch nicht aus, dass eine Schätzung unrealistisch ausfällt, weil einzelne Faktoren eindeutig zu hoch oder zu niedrig angesetzt werden. Vom Bestehen solcher Umstände, die einem abschliessenden Abstellen auf die Bewertung durch die Kantonale Katasterschätzung entgegenstehen, ist hier auszugehen: Die Differenz zwischen dem geschätzten Wert und dem Verkaufspreis ist ausserordentlich hoch. Der geschätzte Verkehrswert von CHF 290'000.00 liegt 176 % über dem Verkaufspreis von CHF 105'041.90, weshalb von einem Grund auszugehen ist, der den Beschwerdeführer veranlasste, die Liegenschaft zu einem derart unter dem Marktwert liegenden Preis zu veräussern. Der Beschwerdeführer lässt geltend machen, er habe sich im Frühjahr 2012 in einer finanziellen Notlage befunden und seine notwendigen Auslagen nicht mehr decken können. Eine Zwangsversteigerung durch das Betreibungsamt sei bereits vorgesehen gewesen. […] Im Weiteren lässt er vorbringen, der damalige ausserordentlich schlechte, marode Zustand der Liegenschaft sei offensichtlich nicht berücksichtigt worden […]. Hinweise für diese geltend gemachten wertvermindernden Umstände gehen aus den vorliegend ins Recht gelegten Akten hervor. So kann der vom Beschwerdeführer eingereichten Aktennotiz über das Telefongespräch seiner Beiständin mit der damaligen Käuferin der Liegenschaft […] vom 13. Dezember 2021 entnommen werden, dass der Zustand der Liegenschaft miserabel gewesen sei. Das Dach sei undicht und die Wohnung voller Schimmel gewesen und aus den Toiletten und den Wänden seien Pilze gewachsen. Da Wasser an den Wänden heruntergeflossen sei, habe das ganze Haus während eines Monats ausgetrocknet werden müssen. Das Unterdach habe herausgenommen und repariert werden müssen. Die ganze Isolation, alle Böden, grösstenteils die Heizung und die sanitären Anlagen sowie viele elektrische Leitungen hätten ersetzt werden müssen […]. Da gemäss den Angaben des Käufers nach dem Kauf der Liegenschaft erhebliche Instandstellungsarbeiten in der Liegenschaft durchgeführt werden mussten (der Käufer beziffert den gesamten Aufwand für die Instandstellung auf ca. CHF 200'000.00 […]), kann nicht davon ausgegangen werden, dass mit der in der Verkehrswertberechnung berücksichtigten «normalen» Altersentwertung gemäss Wertminderungstabelle von 60 % dem baulich ausserordentlich schlechten Zustand des im Jahr 1952 erstellten Mehrfamilienhauses genügend Rechnung getragen wurde. Auch angesichts des Umstands, dass die darin enthaltenen beiden kleinen Wohnungen mit unpraktischer Raumeinteilung auf dem damaligen Wohnungsmarkt unattraktiv waren und daher nur schlecht vermietet werden konnten […], erscheint der ohne Besichtigung geschätzte Verkehrswert der Liegenschaft per Stichtag «21. Mai 2012» […] von CHF 290'000.00 als zu hoch. Auch das Alter des Mehrfamilienhauses (Baujahr 1952) bildet Anlass für eine möglichst konkrete Beurteilung. […] Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich nicht, abschliessend auf die Bewertung durch die Kantonale Katasterschätzung abzustellen. Um den Verkehrswert im Zeitpunkt des Verkaufs vom 21. Mai 2012 mit hinreichender Zuverlässigkeit bestimmen zu können, ist eine nochmalige Schätzung erforderlich. Diese wird eine Besichtigung der Liegenschaft umfassen müssen und die zwischenzeitlich erfolgten umfassenden Instandstellungsarbeiten zu berücksichtigen haben. Falls wiederum eine erhebliche Differenz zum Kaufpreis resultiert, hat der Schätzer auch darzulegen, wie sich diese nach seiner Beurteilung erklären könnte. Mit dem Schätzungsauftrag ist eine qualifizierte Person zu betrauen. Infrage kommen könnten beispielsweise Bewertungsexperten der Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT oder des Schweizer Immobilienschätzer-Verbands (SIV). […] Die Sache ist an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, damit sie im vorstehend umschriebenen Sinn verfahre.

6. In der Folge holte die Beschwerdegegnerin das Verkehrswertgutachten von C.___ vom 30. Juni 2024 (AK-Nrn. 419 ff.) ein. Umstritten ist dessen Beweiskraft.

6.1 Der eingesetzte Schätzer ist als zertifizierter und bei mehreren Banken akkreditierter Bewertungsexperte mit mehreren Zusatzdiplomen und langjähriger Erfahrung ohne jeden Zweifel fachlich bestens qualifiziert, um eine beweiskräftige Verkehrswertbestimmung vorzunehmen. Es sind auch keine Umstände erkennbar, welche gegen ihn als Person sprechen würden. Der Beschwerdeführer liess denn auch am 22. März 2024 erklären, es bestünden keine Einwände gegen C.___ (AK-Nr. 604). Dieser stützte sich in seinem Schätzungsgutachten insbesondere auf die folgenden Grundlagen (vgl. Bewertungsbericht, S. 3 [AK-Nr. 421]): Bauordnung/Zonenplan, Katasterplan, Police/Nachweis der Gebäudeversicherung, Grundbuchauszug, (selbst erstellte) Nutzflächenberechnung, Altlastenkataster, zwei Besichtigungen vor Ort (die erste beschränkte sich auf die allgemeinen Räume, weil die Eigentümerschaft vergessen hatte, die Mieter vorher zu informieren; die zweite umfasste auch die beiden Wohnungen), weitere Auskünfte der Eigentümerschaft (insbesondere betreffend im Jahr 2020 vorgenommene Veränderungen, welche im Rahmen der Schätzung unberücksichtigt blieben) sowie eine von dieser erstellte Auflistung der Investitionen. Weiter berücksichtigte der Experte – mit Blick darauf, dass eine Bewertung per 21. Mai 2012 vorzunehmen war – den Gebäudeversicherungswert von 2008 respektive 2010, den schweizerischen Baupreisindex, die Landpreisentwicklung (gemäss Statistikdaten) sowie die Mietpreisentwicklung. Das Schätzungsgutachten basiert somit auf den vollständigen, in diesem Zusammenhang üblichen Unterlagen. Über einen Mieterspiegel aus dem Jahr 2012 verfügte der Experte nicht, weil ein solcher offenbar nicht existiert.

6.2

6.2.1 Inhaltlich lässt sich dem Bewertungsbericht vom 30. Juni 2024 (AK-Nrn. 419 ff.) entnehmen, dass das Grundstück eine Fläche von 284 m2 aufweist, auf der ein einseitig angebautes Zweifamilienhaus (Baujahr 1952) steht. Die Gebäudegrundfläche beträgt 72 m2. Die Nettonutzfläche von 112 m2 ist aufgeteilt in zwei Drei-Zimmer-Wohnungen à je 56 m2, von denen sich die eine im Erdgeschoss und die andere im Obergeschoss befindet. Der Experte ermittelte einen Real- oder Reproduktionswert von CHF 426'057.00 (Neuwert CHF 577'120.00 minus Entwertung CHF 151'063.00) und einen Ertragswert von CHF 420'151.00 (Ertragswert im erneuerten Zustand CHF 571'214.00 minus Entwertung CHF 151'063.00). Als massgebend erachtete er den Ertragswert, so dass ein Verkehrswert von CHF 420'000.00 resultierte. Inhaltlich enthält der Bewertungsbericht zunächst eine Aufstellung der einzelnen Gebäudekomponenten unter Angabe ihrer Materialisierung sowie einer Bewertung von Zustand und Standard (S. 5). Es folgen Angaben zu Standort (S. 6), Geodaten und Landwert (S. 7 f.). Auf dieser Basis wurden der Real- bzw. Reproduktionswert und der – für die Wertbestimmung letztlich herangezogene – Ertragswert ermittelt.

6.2.2 Im Rahmen der zu Vergleichszwecken vorgenommenen Realwertbestimmung ermittelte der Schätzer zunächst den relativen Landwert nach der Lageklassenmethode. Die Lageklasse legte er unter Berücksichtigung der massgebenden Faktoren auf 3.4 fest, was multipliziert mit dem (feststehenden) Faktor 6.25 einen Wert von 21.25 % ergab. Der Wert des Wohnhauses wurde (ausgehend vom Gebäudeversicherungswert 2010 von CHF 411'750.00 [AK-Nr. 615]) mit CHF 414'520.00 beziffert, die Umgebungskosten mit CHF 18'320.00 und die Baunebenkosten [5 % der beiden anderen Positionen] mit CHF 21'642.00. Damit resultierten Bau- respektive Reproduktionskosten von gesamthaft CHF 454'482.00. Die Summe dieses Betrags, gewichtet zu 78.75 %, und des Landwerts, gewichtet zu 21.25 %, führte zu einem gesamthaften Neuwert bzw. Reproduktionswert von CHF 577'120.00. Nach Abzug der Altersentwertung von CHF 179'381.00 inkl. Rohbau respektive CHF 151'063.00 ohne Rohbau (detailliert hergeleitet im Bewertungsbericht, S. 12) verblieb ein Real- bzw. Reproduktionswert von CHF 397'739.00 (vgl. Bewertungsbericht, S. 9) respektive – mit der geringeren Entwertung – CHF 426'057.00 (Bewertungsbericht, S. 3).

6.2.3 Zur Bestimmung des Ertragswerts wurde der Mietwert von CHF 22'400.00 mit einem Kapitalisierungszinssatz von 3.92 % multipliziert, was einen Wert von CHF 571'214.00 ergab, von dem die Altersentwertung von CHF 151'063.00 in Abzug zu bringen war. Bei der Schätzung des Mietwerts von CHF 22'400.00 pro Jahr, entsprechend CHF 11'200.00 pro Jahr oder CHF 933.00 pro Monat für jede der beiden Wohnungen, berücksichtigte der Experte insbesondere den aktuellen Mietzins von CHF 1'200.00 (Wohnung Hochparterre) respektive CHF 1'300.00 (Wohnung Obergeschoss), die allgemeine Mietpreisentwicklung seit 2012 sowie die in der Zwischenzeit im Jahr 2020 vorgenommenen baulichen Veränderungen. Der Kapitalisierungszinssatz von 3.92 % setzt sich zusammen aus dem im Mai 2012 geltenden Referenzzinssatz von 2.5 %, einem Betrag von 0.6 % für Bewirtschaftungskosten (Betriebs-, Unterhalts-, Reparatur-, Verwaltungskosten, Mietzinsrisiko) und den jährlichen Rückstellungen für zyklische Erneuerungen von 0.82 %. Die letztere Position ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen dem durch den Experten geschätzten Rückstellungsbedarf von CHF 3'716.00 und den Baukosten von CHF 452'306.00. Die Altersentwertung von CHF 151'063.00 wird im Bewertungsbericht (S. 12) im Detail hergeleitet.

6.2.4 Das gewählte Vorgehen entspricht anerkannten Grundsätzen. Die eingesetzten Werte können nicht als fehlerhaft bezeichnet werden und sind – auch mit Blick darauf, dass der beauftragte Schätzer über Fachwissen verfügt, welches dem Gericht fehlt – grundsätzlich als beweiskräftig anzusehen. Dasselbe gilt für den Entscheid des Experten, den Verkehrswert mit dem Ertragswert gleichzusetzen (vgl. Bewertungsbericht, S. 3, wonach der Reproduktionswert lediglich als Vergleichsrechnung berechnet wurde, und die dementsprechende Gewichtung). Es stellt sich jedoch die Frage, ob die gewählte Bewertungsmethode den Besonderheiten des vorliegenden Falls, wie sie im Rückweisungsurteil vom 5. März 2024 hervorgehoben wurden, hinreichend Rechnung trägt.

6.3 Zu prüfen bleibt demnach, ob die vorgebrachten Einwände, welche sich zu einem grossen Teil auf die früheren Erwägungen des Versicherungsgerichts stützen, geeignet sind, die Beweiskraft des Bewertungsberichts vom 30. Juni 2024 (mit Ergänzung vom 15. Oktober 2024 [AK-Nrn. 293 ff.]) infrage zu stellen.

6.3.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe sich im Jahr 2012 in einer finanziellen Notlage befunden und es habe die Zwangsversteigerung der Liegenschaft im Rahmen einer betreibungsamtlichen Verwertung gedroht. Es trifft zu, dass im Jahr 2012 ein Zwangsvollstreckungsverfahren im Gange war, wobei ein privilegierter Grundpfandgläubiger und Pfändungsgläubiger die Verwertung verlangt hatten und das Betreibungsamt die Steigerung auf den 5. Juni 2012 angesetzt hatte (vgl. die mit der seinerzeitigen Einsprache vom 5. Januar 2022 [AK-Nrn. 1115 f.] eingereichten Unterlagen [AK-Nrn. 1120 ff.]). Die betreibungsamtliche Schätzung lautete auf einen Wert von CHF 320'000.00. Vor diesem Hintergrund bestand zweifellos ein gewisser Zeitdruck. Dieser erklärt jedoch nicht, warum ein Verkauf zu einem Preis von CHF 105'041.90 erfolgte, was nicht nur massiv unter dem durch die aktuelle Schätzung bezifferten Verkehrswert liegt, sondern auch weniger als einem Drittel des damals vom Betreibungsamt geschätzten Wertes entspricht.

6.3.2 Der Beschwerdeführer erklärt den niedrigen Kaufpreis damit, dass sich die Liegenschaft in einem sehr schlechten Zustand befunden habe. Obwohl der Käufer eine Sanierung im Umfang von rund CHF 200'000.00 belegt habe, seien diese Fakten in der Schätzung negiert oder bagatellisiert worden. In diesem Zusammenhang legte er im Einspracheverfahren die schon im früheren Verfahren aktenkundige und im Rückweisungsurteil des Versicherungsgerichts erwähnte Notiz über ein Telefonat seiner Beiständin mit dem seinerzeitigen Käufer der Liegenschaft vom 13. Dezember 2021 vor (vgl. AK-Nrn. 96, 1150). Danach erklärte der Käufer, der Zustand der Liegenschaft sei miserabel gewesen. Das Dach sei undicht gewesen, es habe hineingeregnet. Man habe das Unterdach herausnehmen und das Haus einen Monat lang austrocknen müssen. Weiter hätten die ganze Isolation, grösstenteils die Heizung, alle Böden, viele elektrische Leitungen und grösstenteils die sanitären Anlagen ersetzt werden müssen. Der Aufwand für die Instandstellung habe sich auf ca. CHF 200'000.00 belaufen. Der Bewertungsexperte C.___ äusserte sich zu diesen Aspekten in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 15. Oktober 2024 (AK-Nrn. 293 ff.). Er führte aus, die Besichtigung vor Ort habe die in der Telefonnotiz vom 13. Dezember 2021 festgehaltenen Angaben nicht bestätigt. Ihm hätten bei der aktuellen Wertbestimmung keine Dokumente über vorgenommene Reparaturen vorgelegen und sämtliche Versuche, den Vertreter der Käuferin telefonisch zu erreichen, seien erfolglos geblieben. Gleichzeitig sei festzustellen gewesen, dass viele der Bauteile, die als erneuert beschrieben worden seien (Böden, Heizung, Sanitärinstallationen, Elektroleitungen etc.), tatsächlich nicht ersetzt worden seien. Diese Ausführungen werden durch die mitgelieferte Fotodokumentation mit entsprechenden Anmerkungen (AK-Nrn. 298 f.) untermauert. Daraus geht namentlich Folgendes hervor: Die Küche im Parterre wurde teilweise erneuert, der Bodenbelag stammt jedoch aus dem Baujahr; das Badezimmer im Obergeschoss wurde einmal erneuert, wobei der genaue Zeitpunkt nicht eruierbar ist; die Sanitärverteilung im Keller stammt aus dem Baujahr; die Heizung stammt von 1996; bei der Treppe wird vom Baujahr ausgegangen, es waren keine Wasserflecken vorhanden; das neuere Elektrotableau wurde bei der Bewertung nicht berücksichtigt; an den Zimmerdecken konnten keine Wasserflecken festgestellt werden; bei der Küche im Obergeschoss inkl. Wand- und Bodenbeläge wird vom Baujahr ausgegangen; bei Fassade und Dach wird vom Baujahr ausgegangen; die Holzkellerdecke wies keine Wasserflecken auf, es wird ebenfalls vom Baujahr ausgegangen; beim Parkettbodenbelag wird vom Baujahr ausgegangen. Vor dem Hintergrund dieser Feststellungen des Experten können die behaupteten, äusserst gravierenden Mängel, welche Instandstellungskosten von rund CHF 200'000.00 verursacht haben sollen, nicht als ausgewiesen gelten. Davon, dass der Käufer eine Sanierung im Umfang von rund CHF 200'000.00 belegt habe (vgl. Beschwerdeschrift, S. 7 oben [A.S. 14]), kann erst recht nicht gesprochen werden, denn entsprechende Belege liegen eben gerade nicht vor und die Angaben des Käufers zu vorgenommenen Erneuerungen haben sich aufgrund der Erkenntnisse, welche der Experte vor Ort gewinnen konnte, grossenteils als unzutreffend erwiesen. So ist davon auszugehen, dass nach dem Kauf von 2012 weder das Dach noch die Heizung noch die Böden erneuert wurden, und auch für den behaupteten gravierenden Wasserschaden fanden sich anlässlich der Begehung durch den eingesetzten Schätzer keine Nachweise. Es lässt sich daher nicht beanstanden, wenn im Bewertungsbericht von einer im Wesentlichen «normalen» Entwertung ausgegangen wird.

6.3.3 Der Schätzer hält weiter fest, der ungewöhnlich niedrige Kaufpreis von CHF 105'041.00 bleibe für ihn unerklärlich und weiche stark vom marktüblichen Wert ab. Dieser Aspekt könnte auf besondere Umstände hinweisen, die jedoch in der Bewertung nicht nachvollzogen werden könnten. In der Beschwerde wird bemängelt, damit sei er dem im Urteil des Versicherungsgerichts vom 5. März 2024 enthaltenen Auftrag, die erhebliche Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert sachlich zu begründen, nicht nachgekommen. Auch dieser Einwand überzeugt jedoch nicht, denn es kann nicht Aufgabe des Schätzungsexperten sein, über die Gründe zu spekulieren, welche zu einem weit unter dem Verkehrswert liegenden Verkauf geführt haben. Es muss genügen, wenn er aus fachlicher Sicht feststellt, in welchem Verhältnis der Kaufpreis zum Verkehrswert steht. Der entsprechende Passus im Rückweisungsurteil des Versicherungsgerichts konnte sich nur auf Gründe beziehen, welche der Experte aufgrund seiner spezifischen Fachkenntnisse benennen kann. Aus seiner Stellungnahme geht hervor, dass keine derartigen Gründe ersichtlich sind. Ob sich solche aus dem Verhältnis zwischen dem Beschwerdeführer und der Käuferin ergeben, kann und muss auch im vorliegenden Verfahren nicht geklärt werden. Anzumerken ist immerhin, dass die Käuferin D.___ dem Beschwerdeführer in der Folge ab 1. Juli 2012, unmittelbar nach dem Liegenschaftskauf, einen Gewerberaum, den dieser auch als Wohnung benützte (mit Parkplatz und Garten zur Mitbenützung), zu einem Mietzins von CHF 400.00 brutto pro Monat vermietete (AK-Nr. 1172) und dieser Vertrag bis Ende September 2021 Bestand hatte (vgl. AK-Nrn. 1181 ff.).

6.3.4 Entgegen der Rüge in der Beschwerde hat der Schätzer den von ihm für das Jahr 2012 angenommenen Mietzins von CHF 933.00 pro Monat und Wohnung plausibel hergeleitet. Er stützt sich auf den im Jahr 2024 bezahlten Mietzins und berücksichtigt die zwischenzeitliche allgemeine Mietpreisentwicklung sowie die von den heutigen Eigentümern vorgenommenen Renovationen. Auch der Neuwert von CHF 577'120.00 findet im Bewertungsbericht vom 30. Juni 2024 eine hinreichend nachvollziehbare Herleitung.

6.3.5 Der Beschwerdeführer weist weiter darauf hin, dass das Versicherungsgericht in seinem Urteil vom 5. März 2024 festgehalten hat, der geschätzte Wert von CHF 290'000.00 erscheine als zu hoch. Wenn der anschliessend eingesetzte Experte nun zu einem noch weit höheren Wert gelange, habe er den durch das Gericht definierten Auftrag nicht umgesetzt. Es trifft zu, dass das Gericht in seinem Rückweisungsurteil aufgrund der in den Akten enthaltenen Angaben des Beschwerdeführers und des Vertreters der Käuferin den Eindruck erhielt, die Liegenschaft habe sich beim Verkauf in einem komplett maroden Zustand befunden und einen enormen Sanierungsaufwand aufgewiesen (betreffend Dach, Heizung, Böden, Elektrik, sanitäre Anlagen, verbunden mit der Bewältigung eines gravierenden Wasserschadens). Aus der Schätzung von C.___ vom 30. Juni 2024, dessen Stellungnahme vom 15. Oktober 2024 und der mitgelieferten Fotodokumentation wird jedoch deutlich, dass diese Annahmen in wesentlichen Punkten korrigiert werden müssen. So zeigte sich, dass die aktuelle Heizung aus dem Jahr 1996 stammt (also nicht 2012 oder später ersetzt wurde). Auch Dach, Böden, Sanitärinstallationen, Elektroleitungen usw. waren in jüngerer Zeit nicht ersetzt oder saniert worden. Ebenso wenig fanden sich Spuren eines verheerenden Wasserschadens oder entsprechende Belege. Den dokumentierten Erneuerungen trug der Schätzer bei der Bewertung Rechnung, indem er sie ausklammerte. Gestützt auf diese neuen, im Rahmen der durch das Gericht verlangten Abklärung vor Ort erlangten Erkenntnisse kann an der Einschätzung, der Verkehrswert von CHF 290'000.00 sei zu hoch, nicht mehr festgehalten werden. Der nunmehr ermittelte, auf das Jahr 2012 bezogene Wert von CHF 420'000.00 erscheint auch unabhängig von der Schätzung für ein einseitig angebautes Haus aus dem Jahr 1952 mit zwei kleinen Wohnungen, einem Keller und einer gewissen Gartenfläche in der Gemeinde [...], wie es auf den Fotos ersichtlich ist, als realistisch. Die anderslautende Einschätzung im Rückweisungsurteil vom 5. März 2024 beruhte wie erwähnt auf Annahmen in Bezug auf den Zustand der Liegenschaft und den Renovierungsbedarf, die sich im weiteren Verlauf nicht bestätigt haben.

6.4 Zusammenfassend ist der Bewertungsbericht von C.___ vom 30. Juni 2024 mit der ergänzenden Stellungnahme vom 15. Oktober 2024 als beweiskräftig anzusehen. Den dagegen erhobenen Einwänden ist nicht zu folgen. Wenn die Beschwerdegegnerin gestützt darauf von einem Verkehrswert (im Jahr 2012) von CHF 420'000.00 ausgegangen ist, lässt sich dies nicht beanstanden. Der mit dem Verkauf der Liegenschaft verbundene Vermögensverzicht ist daher zu bestätigen. Da die Beschwerdegegnerin für die Prüfung des Überschreitens der Vermögensschwelle ausschliesslich diesen Vermögensverzicht herangezogen hat, besteht auch kein Raum für die Berücksichtigung von Schulden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_31/2018 vom 23. Mai 2018 E. 6.2, in: SVR 2018, EL Nr. 17 S. 41; Carigiet/Koch, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 3. Auflage 2021, Rz. 596). Das aufgrund des Vermögensverzichts anzurechnende Reinvermögen lag während des gesamten hier zu beurteilenden Zeitraums von Juni 2021 bis Februar 2025 über der Schwelle von CHF 100'000.00. Dementsprechend bestand auch in der Zeit ab 1. August 2023 kein Anspruch auf Ergänzungsleistungen, und die ausbezahlten Leistungen wurden zu Recht zurückgefordert. Die Beschwerde ist abzuweisen.

7.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens besteht kein Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 61 lit. g des Bundesgesetzes über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts [ATSG; SR 830.1]).

7.2 Der Beschwerdeführer steht seit Prozessbeginn im Genuss der unentgeltlichen Rechtspflege mit Beiordnung von Rechtsanwältin Alina Arul als unentgeltliche Rechtsbeiständin (A.S. 31). Die Kostenforderung ist bei Unterliegen der Partei mit unentgeltlichem Rechtsbeistand vom Gericht festzusetzen. Der Kanton entschädigt die unentgeltliche Rechtsbeiständin oder den unentgeltlichen Rechtsbeistand angemessen (Art. 122 Abs. 1 lit. a ZPO). Der Stundenansatz für die unentgeltliche Vertretung beträgt gemäss § 161 i. V. m. § 160 Abs. 3 des Gebührentarifs (GT; BGS 615.11) CHF 190.00. Rechtsanwältin Arul macht in ihrer Kostennote vom 24. Juni 2025 einen Zeitaufwand von 7.17 Stunden und Auslagen von CHF 95.70 geltend (A.S. 33). Mit dem Stundenansatz von CHF 190.00 und der Mehrwertsteuer von 8.1 % resultiert eine Entschädigung von CHF 1'576.10. Vorbehalten bleibt der Rückforderungsanspruch des Staates während zehn Jahren, wenn der Beschwerdeführer zur Rückzahlung in der Lage ist (Art. 123 ZPO). Im Weiteren besteht ein Nachzahlungsanspruch der unentgeltlichen Rechtsvertreterin gegenüber dem Beschwerdeführer in Höhe von CHF 465.00 (Differenz zum vollen Honorar, welches praxisgemäss mangels einer vorgelegten Honorarvereinbarung zu einem Ansatz von CHF 250.00 bemessen wird).

7.3 Bei Streitigkeiten über Leistungen ist das Verfahren kostenpflichtig, wenn dies im jeweiligen Einzelgesetz vorgesehen ist (Art. 61 lit. f^bis ATSG). Da das ELG keine Kostenpflicht vorsieht, sind keine Verfahrenskosten zu erheben.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

3. Die Kostenforderung der unentgeltlichen Rechtsbeiständin, Rechtsanwältin Alina Arul wird auf CHF 1'576.10 (inkl. Auslagen und MwSt) festgesetzt, zahlbar durch die Zentrale Gerichtskasse des Kantons Solothurn. Vorbehalten bleibt der Rückforderungsanspruch des Staates während zehn Jahren und der Nachforderungsanspruch der unentgeltlichen Rechtsbeiständin von CHF 465.00, wenn A.___ zur Nachzahlung in der Lage ist (Art. 123 ZPO).

4. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.

Rechtsmittel

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Mitteilung beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern). Die Frist beginnt am Tag nach dem Empfang des Urteils zu laufen und wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar (vgl. Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgerichtsgesetzes, BGG). Bei Vor- und Zwischenentscheiden (dazu gehört auch die Rückweisung zu weiteren Abklärungen) sind die zusätzlichen Voraussetzungen nach Art. 92 oder 93 BGG zu beachten.

Versicherungsgericht des Kantons Solothurn

Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin

Weber-Probst Wittwer