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\n Urteil vom 12. September 2022
\n ZK1 2021 42
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Mitwirkend

Kantonsgerichtspräsident Prof. Dr. Reto Heizmann, Kantonsrichter Pius Schuler, Jörg Meister, Josef Reichlin und lic. iur. Jeannette Soro, Gerichtsschreiber lic. iur. Claude Brüesch.

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In Sachen

A.________, Beklagte und Berufungsführerin, vertreten durch Rechtsanwalt B.________,   gegen   C.________, Klägerin und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

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betreffend

Forderung aus Miete

\n (Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 23. Juni 2021, ZEV 2020 12);-
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\n hat die 1. Zivilkammer,
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\n nachdem sich ergeben:
\n A. Am 25. März 2011 schlossen F.________, vertreten durch seinen Vater G.________, als Vermieter und die Klägerin als Mieterin einen Mietvertrag über das 5½-Zimmer-Einfamilienhaus an der H.________strasse xx in Galgenen (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 3). Tags darauf unterzeichneten F.________, Eigentümer des erwähnten Einfamilienhauses, und G.________ eine Vereinbarung betreffend das Einfamilienhaus und Umschwung (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 4). Gemäss dieser Vereinbarung wurde das grundbuchlich eingetragene lebenslange Nutzniessungsrecht von G.________ gelöscht als Voraussetzung der Erhöhung der auf dem Grundstück lastenden Hypothek durch die I.________ (Bank I), wobei nach dem Willen der Parteien das lebenslange Wohnrecht auch nach Löschung des Nutzniessungsrechts im Grundbuch Gültigkeit haben sollte (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 4; zum umfassenden Inhalt, vgl. E. 1.1 hinten).
\n Am 1. Dezember 2012 unterzeichneten die Klägerin und G.________ (als Stellvertreter von F.________) Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag vom 25. März 2011 (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 3a), wobei sich die Parteien uneinig darüber sind, ob G.________ zur Stellvertretung von F.________ berechtigt bzw. ob die diesbezügliche Vollmacht vom 27. März 2011 (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 5) gültig war. Gemäss dieser Vereinbarung anerkannte G.________ nach einer Begehung vom 29. November 2012 bauliche Änderungen seitens der Klägerin gemäss Aufstellung vom 19. November 2012 im Betrag von Fr. 29‘300.00 und erklärte diese Aufstellung zum integrierenden Bestandteil der Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag. Die Parteien kamen überein, dass die baulichen Änderungen und Einrichtungen bei Beendigung des Mietvertrages in das Eigentum des Vermieters übergehen würden und ausgehend von einer Lebensdauer von 20 Jahren linear abgeschrieben würden (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 3a). Strittig ist, ob in der Folge die Klägerin (zusammen mit ihrem Lebenspartner) Renovationsarbeiten am Einfamilienhaus in der Höhe von Fr. 29‘300.00 ausführte.
\n Am 6. Dezember 2013 ersteigerte die Beklagte, vertreten durch ihren Rechtsanwalt B.________, die Liegenschaft an der H.________strasse xx in Galgenen (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 10, 11 und 17). Mit Schreiben vom 17. Februar 2014 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis mit der Klägerin per 31. Mai 2014 zufolge Eigenbedarfs (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 12). Am 16. Oktober 2014 forderte die Klägerin die Beklagte auf, die von ihr in das Mietobjekt getätigten Investitionen im Betrag von Fr. 27‘100.00 zu begleichen (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 13 f.). Die Beklagte leistete in der Folge den Betrag nicht, weshalb die Klägerin mit Zahlungsbefehl Nr. yy des Betreibungsamts Baden vom 24. November 2017 von der Beklagten einen Betrag von Fr. 27‘100.00 forderte (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 16), wogegen die Beklagte am 1. Dezember 2017 Rechtsvorschlag erhob.
\n B. Nach erfolgloser Schlichtungsverhandlung vom 6. Februar 2018 vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks March (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 2) reichte die Klägerin am 20. März 2018 beim Einzelrichter am Bezirksgericht March eine unbegründete Klage ein mit folgenden Rechtsbegehren (Vi-ZEV 2018 20: act. 1):
\n 1. Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin CHF 27‘100.00 nebst Zins zu 5 % seit 8.11.2014 zu bezahlen.
\n 2. Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die Betreibungs­gebühren in der Höhe von CHF 118.30 zu bezahlen.
\n 3. Es sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. yy des Betreibungsamtes Baden, Zahlungsbefehl vom 24.11.2017, im Umfange von CHF 27‘100.00 nebst Zins zu 5 % seit 8.11.2014 zu beseitigen.
\n 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 8 % MwSt.) zulasten der Beklagten.
\n Der Einzelrichter am Bezirksgericht March verpflichtete die Beklagte mit Urteil vom 5. März 2019 in Gutheissung der Klage, der Klägerin Fr. 27'100.00 nebst Zins zu 5 % seit 8. November 2014 zu bezahlen und hob den entsprechenden Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. yy des Betreibungsamts Baden auf (Vi-ZEV 2018 20: act. 12). Das Kantonsgericht hiess die von der Beklagten dagegen erhobene Berufung (Vi-ZEV 2018 20: act. 15) mit Beschluss ZK1 2019 19 vom 18. Februar 2020 teilweise gut, soweit es darauf eintrat, hob das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 5. März 2019 auf und wies die Sache im Sinne der Erwägungen und zur Neubeurteilung an den Einzelrichter zurück (Vi-ZEV 2018 20: act. 17).
\n Der Einzelrichter am Bezirksgericht March setzte das Verfahren unter der neuen Prozessnummer ZEV 2020 12 fort und erliess nach Durchführung des Verfahrens am 23. Juni 2021 folgendes Urteil:
\n 1. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin Fr. 27‘100.00 nebst Zins zu 5 % seit 08.11.2014 zu bezahlen.
\n 2. Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. yy des Betreibungsamtes Baden wird im Umfang der geschützten Forderung aufgehoben und der Klägerin definitive Rechtsöffnung erteilt für Fr. 27‘100.00 nebst Zins zu 5 % seit 08.11.2014.
\n 3. Die Gerichtskosten mit einer Entscheidgebühr von Fr. 4’500.00 werden der Beklagten auferlegt und mit dem Kostenvorschuss der Klägerin von Fr. 2'800.00 verrechnet. Der Fehlbetrag von Fr. 1'700.00 wird bei der Beklagten nachgefordert.
\n  Unter dem Titel Gerichtskostenersatz hat die Beklagte der Klägerin für das Verfahren vor dem Einzelrichter am Bezirksgericht March Fr. 2’800.00 zu bezahlen.
\n 4. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin für das Verfahren vor dem Einzelrichter am Bezirksgericht March eine Parteientschädigung von Fr. 5’000.00 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.
\n 5. Die Beklagte wird zusätzlich verpflichtet, der Klägerin für das Berufungsverfahren vor Kantonsgericht Schwyz (ZK1 2019 19) eine Parteientschädigung von Fr. 2’500.00 zu bezahlen.
\n 6. [Rechtsmittel]
\n 7. [Mitteilung]
\n C. Gegen dieses Urteil erhob die Beklagte am 25. August 2021 rechtzeitig Berufung mit dem Rechtsbegehren, es sei in Aufhebung des Urteils des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 23. Juni 2021 die Klage abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. Mehrwertsteuer zulasten der Klägerin (KG-act. 1).
\n Mit Berufungsantwort vom 29. September 2021 beantragte die Klägerin, es sei die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 7.7 % MwSt.) zulasten der Beklagten (KG-act. 7). In der Folge liessen die Parteien der Gerichtsleitung weitere Eingaben zukommen, insbesondere verschiedene Akten aus den Strafverfahren SU A4 2020 227 und SU A4 2020 1304 der Staatsanwaltschaft des Kantons Schwyz, 4. Abteilung, gegen G.________ und gegen die Klägerin wegen Urkundenfälschung, evtl. wegen Betrugs.
\n Auf die Vorbringen der Parteien wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen;-
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\n in Erwägung:
\n 1. Unbestritten ist, dass F.________, vertreten durch seinen Vater G.________, als Vermieter und die Klägerin als Mieterin am 25. März 2011 einen Mietvertrag über das 5½-Zimmer-Einfamilienhaus an der H.________strasse xx in Galgenen (nachfolgend: Liegenschaft) schlossen (angef. Urteil, E. 2.1; Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 3; vgl. KG-act. 1, S. 4; KG-act. 7, S. 4 f. N 4).
\n 1.1 Im Recht liegt eine von F.________, damals Eigentümer der Liegenschaft, und G.________ unterzeichnete Vereinbarung vom 26. März 2011 betreffend die Liegenschaft (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 4), gemäss welcher das grundbuchlich eingetragene lebenslange Nutzniessungsrecht von G.________ gelöscht wurde als Voraussetzung der Erhöhung der auf dem Grundstück lastenden Hypothek durch die I.________ (Bank I), wobei nach dem Willen der Parteien das lebenslange Wohnrecht auch nach Löschung des Nutzniessungsrechts im Grundbuch Gültigkeit haben sollte. F.________ erklärte, alle Massnahmen bezüglich des Grundstücks mit G.________ abzusprechen, insbesondere Verkauf, Erhöhung der finanziellen Belastung (Hypotheken und Verpfändungen), Vermietung, Nutzniessung, Verwaltung sowie Renovation und Abbruch des Gebäudes. Ebenso räumte F.________ ein, den bestehenden Mietvertrag mit der Klägerin zu respektieren und ihr nicht bzw. nur mit Zustimmung von G.________ zu kündigen. Ausserdem anerkannte F.________, dass sein Vater direkter Ansprechpartner der Klägerin sei (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 4). Die Vorinstanz schloss daraus, dass diese Vereinbarung den Abschluss der Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag, in denen die Abgeltung von Investitionen der klagenden Mieterin geregelt wurden (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 3a), inhaltlich wohl nicht abdecken würde (angef. Urteil, E. 2.3 S. 6).
\n a) Die Beklagte schliesst sich der vorinstanzlichen Auffassung an, da die Vereinbarung vom 26. März 2011 keine einzige Aussage enthalte, die als Bevollmächtigung von G.________ durch F.________ zu irgendwelchen Handlungen im Zusammenhang mit der Liegenschaft gedeutet werden könne. Zudem bringt die Beklagte vor, gestützt auf das Beweisergebnis bestünden zumindest erhebliche Zweifel an der Echtheit der Vereinbarung (KG-act. 1, S. 8 N 6.a).
\n Die Klägerin bestreitet, dass G.________ mit Vereinbarung vom 26. März 2011 zu keinen Handlungen im Zusammenhang mit der Liegenschaft bevollmächtigt worden und an der Echtheit der Vereinbarung erheblich zu zweifeln sei (KG-act. 7, S. 12 f. N 9).
\n b) Die Bestreitungen der Klägerin beziehen sich lediglich darauf, dass G.________ mit Vereinbarung vom 26. März 2011 zu keinen Handlungen im Zusammenhang mit der Liegenschaft bevollmächtigt worden sei. Sie behauptet aber nicht, dass die Vereinbarung vom 26. März 2011 den Abschluss der Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag inhaltlich abdecke. Ebenso wenig legt sie solches substanziiert dar. Sie wiederholt lediglich den Wortlaut dieser erwähnten Vereinbarung teilweise und zitiert die Aussagen von G.________ und F.________ zum Inhalt dieser Vereinbarung bezüglich der Liegenschaft, ohne substanziiert aufzuzeigen, weshalb G.________ allein gestützt auf die Vereinbarung vom 26. März 2011 ermächtigt gewesen sein soll, auch die Zusatzbestimmungen vom 1. Dezember 2012 zum Mietvertrag mit der Klägerin abzuschliessen, gemäss welchen G.________ nach einer Begehung vom 29. November 2012 bauliche Änderungen seitens der Klägerin im Betrag von Fr. 29‘300.00 entsprechend der Aufstellung vom 19. November 2012 anerkannte (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 3a N 1). Es ist denn auch nicht ersichtlich, weshalb G.________ gestützt auf die Vereinbarung vom 26. März 2011 berechtigt gewesen sein soll, die in der Aufstellung vom 19. November 2012 aufgeführten baulichen Änderungen anzuerkennen, da in der Vereinbarung vom 26. März 2011 in diesem Zusammenhang nur festgehalten wurde, dass F.________ mit seinem Vater vorgängig alle Massnahmen abspricht, insbesondere Renovation und Abbruch des Gebäudes (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 4 Punkt 7). Davon, dass G.________ eigenständig bzw. ohne Absprache mit seinem Sohn bauliche Änderungen vornehmen resp. von der klagenden Mieterin bereits vorgenommene bauliche Änderungen anerkennen kann, ist in der Vereinbarung vom 26. März 2011 nirgends die Rede. Somit steht fest, dass G.________ allein gestützt auf die Vereinbarung vom 26. März 2011 nicht zum Abschluss der Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag mit der Klägerin ermächtigt war. Es kann daher offenbleiben, ob erhebliche Zweifel an der Echtheit der Vereinbarung vom 26. März 2011 bestehen (vgl. dazu aber E. 1.3a/bb hinten).
\n 1.2 Die Vorinstanz gelangte zum Schluss, dass die Vollmacht vom 27. März 2011 inhaltlich den Abschluss der Zusatzbestimmungen vom 1. Dezember 2012 zum Mietvertrag vom 25. März 2011 decke, wovon auch die Beklagte grundsätzlich auszugehen scheine (vgl. angef. Urteil, E. 2.4 S. 6 f.).
\n a) Die Beklagte bringt vor, die angebliche Vollmacht vom 27. März 2011 vermöge eine Sanierung am Gebäude im Umfang von gegen Fr. 30'000.00 nicht zu decken. Im Gegenteil sei eine „finanzielle (Mehr-)Belastung“ sogar ausdrücklich ausgenommen (KG-act. 1, S. 12 N 6.d). Weitere Vorbringen macht die Beklagte diesbezüglich nicht geltend (vgl. KG-act. 1, S. 8-10 N 6.b). Die Klägerin bestreitet das beklagtische Vorbringen (vgl. KG-act. 7, S. 24 unten und S. 25 oben).
\n b) In der Vollmacht vom 27. März 2011 wird ausdrücklich erwähnt, dass F.________ seinen Vater zur Vertretung für das folgende Rechtsgeschäft bevollmächtigt: „Alle Massnahmen im Zusammenhang mit dem Grundstück (Haus und Umschwung)“, insbesondere bei der „Vermietung, Nutzniessung, Verwaltung sowie Renovation und Abbruch des Gebäudes, mit Ausnahme von Verkauf und finanzieller (Mehr)Belastung (Hypotheken und Verpfändung), welche die Zustimmung des Vollmachtgebers erfordern“. G.________ wurde auch ermächtigt, \"gegenüber sämtlichen privaten oder staatlichen Institutionen und andern involvierten Dritten die zweckdienlichen, im Zusammenhang mit dem Rechtsgeschäft stehenden Massnahmen zu ergreifen, in Akten Einsicht zu nehmen und Vergleiche oder Verträge abzuschliessen“ (Vi-ZEV 2018 20: act. 1, KB 5). Gemäss Wortlaut umfasst die Vollmacht also auch die Renovation und den Abbruch des Gebäudes bzw. nur nicht den Verkauf und die finanzielle (Mehr)Belastung (Hypotheken und Verpfändung); nur für die beiden letzten Geschäfte ist die Zustimmung des Vollmachtgebers erforderlich. Die Beklagte behauptet nicht, dass eine ganzheitliche Auslegung der Vollmacht vom 27. März 2011 (etwa Entstehungsgeschichte, Begleitumstände, Vertragszweck sowie Verkehrssitte und Usanzen; Wiegand, in: Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. A. 2020,