\n \n Urteil vom 4. November 2025
\n ZK1 2025 11
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Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsidentin Daniela Pérez-Steiner, Kantonsrichter Pius Schuler, Josef Reichlin, Jeannette Soro und Veronika Bürgler Trutmann, Gerichtsschreiberin Antoinette Hürlimann.

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In Sachen

A.________ GmbH, Beklagte und Berufungsführerin, vertreten durch Rechtsanwalt B.________,   gegen   C.________ AG, Klägerin und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

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betreffend

Mietzinserhöhung

\n (Berufung gegen das Urteil der Einzelrichterin am Bezirksgericht Höfe vom 17. Dezember 2024, ZEV 2024 23);-
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\n hat die 1. Zivilkammer,
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\n nachdem sich ergeben:
\n A. Die C.________ AG bezweckt den Kauf und Verkauf von Grundstücken und Gebäuden sowie die Vermietung und Verwaltung von Liegenschaften (Vi-KB 2). Die A.________ GmbH betreibt in den von der C.________ AG an sie vermieteten Räumlichkeiten am E.________weg xx das Restaurant „F.________“. Am 6. Mai 2024 erhob die C.________ AG bei der Einzelrichterin am Bezirksgericht Höfe wie folgt Klage gegen die A.________ GmbH (Vi-act. I):
\n 1. Es sei festzustellen, dass der monatliche Mietzins für das Restaurant im Erdgeschoss am E.________weg xx in der Höhe von netto CHF 21’092.00 zuzüglich CHF 5’000.00 akonto Umsatzmiete zuzüglich CHF 1’600.00 akonto Heiz-/Nebenkosten zuzüglich CHF 2’243.05 Mehrwertsteuer ab 1. Januar 2024 gemäss Mitteilung auf dem amtlich genehmigten Formular vom 18. Oktober 2023 nicht missbräuchlich ist.
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\n 2. Eventualiter sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin für das Restaurant im Erdgeschoss am E.________weg xx ab 1. Januar 2024 einen monatlichen Mietzins von netto Fr. 21’092.00 zuzüglich CHF 5’000.00 akonto Umsatzmiete zuzüglich 1’600.00 akonto Heiz-/Nebenkosten und zuzüglich CHF 2’243.05 Mehrwertsteuer zu bezahlen.
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\n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Gesetzlicher MWST) zulasten der Beklagten.
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\n Mit Klageant­wort vom 16. Juli 2024 beantragte die Beklagte, die Klage sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST von 8.1 % zulasten der Klägerin (Vi-act. II). Anlässlich der Verhandlung vom 21. November 2024 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest (Vi-act. D1). Mit Urteil vom 17. Dezember 2024 erkannte die Einzelrichterin wie folgt:
\n 1. In Gutheissung der Klage wird festgestellt, dass der monatliche Mietzins für das Restaurant im Erdgeschoss am E.________weg xx in der Höhe von netto CHF 21’092.00 zuzüglich CHF 5’000.00 akonto Umsatzmiete zuzüglich CHF 1’600.00 akonto Heiz-/Nebenkoste zuzüglich CHF 2’243.05 Mehrwertsteuer ab 1. Januar 2024 gemäss Mitteilung auf dem amtlich genehmigten Formular vom 18. Oktober 2023 nicht missbräuchlich ist.
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\n 2.1 Die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 4’500.00 werden der Beklagten auferlegt und vom Kostenvorschuss der Klägerin von CHF 10’000.00 bezogen. Der Rest des Kostenvorschusses (CHF 5’500.00) wird nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.
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\n 2.2 Die Beklagte hat der Klägerin unter dem Titel des Gerichtskostenersatzes CHF 4’500.00 zu bezahlen.
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\n 3. Der Beklagte hat der Klägerin eine Parteientschädigung von CHF 8’000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.
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\n 4.-5. [Rechtsmittel und Zufertigung].
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\n B. Dagegen erhob die Beklagte am 10. April 2025 fristgerecht Berufung beim Kantonsgericht und beantragte, das Urteil der Einzelrichterin am Bezirksgericht Höfe vom 17. Dezember 2024 sei aufzuheben und die Klage sei abzuweisen, eventualiter sei die Sache zur Durchführung des gesetzmässigen Verfahrens an die Vor­instanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen vor allen Instanzen zuzüglich MWST von 8.1 % zulasten der Klägerin (KG-act. 1). Mit Berufungsant­wort vom 27. Mai 2025 beantragte die Klägerin, die Berufung sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Beklagten (KG-act. 6). Die Parteien reichten im Rahmen des Replikrechts mit Datum vom 16. Juni 2025 und 21. Juli 2025 Stellungnahmen ein (KG-act. 8 und 11). In der Folge teilte die Beklagte mit, auf eine Vernehmlassung dazu zu verzichten (KG-act. 13). Nach Zustellung dieser Mitteilung an die Klägerin gingen keine weiteren Eingaben ein (vgl. KG-act. 14);-
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\n in Erwägung:
\n 1. a) Unbestritten ist, dass die Parteien am 18. Februar 2020 einen Mietvertrag mit Wirkung ab dem 1. September 2020 für Restauranträumlichkeiten über eine feste Dauer bis 31. August 2035 und mit einer fünfjährigen Verlängerungsoption abschlossen. Als monatliche Grundmiete wurden Fr. 20’000.00 vereinbart. Die Grundmiete wurde mit einer Indexklausel verbunden (Vi-act. KB 4 [Mietvertrag GastroSuisse], Art. 3.1.2.1 und 3.8). Als Berechnungsgrundlage wurden der Referenzzinssatz für Hypotheken von 1.5 % und der Landesindex der Konsumentenpreise per Dezember 1982 (159.4 Punkte) bestimmt (Art. 3.4). Zusätzlich vereinbarten die Parteien eine Umsatzmiete von
\n 2 % des jährlichen Umsatzes (mit einer monatlichen Akontozahlung von Fr. 5’000.00 sowie einer Akontozahlung auf die Nebenkosten von Fr. 1’600.00; Art. 3.1.2.2.1). Unter „Besondere Bestimmungen“ (Art. 36) wurde Folgendes festgehalten: „Spezieller Mietzins von 01.09.2020 bis 31.01.2021: CHF 15’000.00/ Monat“ sowie „Für die Zeit von 01.09.2020 bis 31.01.2021 fällt keine Umsatzbeteiligung an.“ Weiter enthält der Mietvertrag unter Art. 34 eine salvatorische Klausel (zum Ganzen vgl. angefocht. Urteil E. 1.2). Unstrittig ist, dass die Regelung unter Art. 36 des Mietvertrags bis 31. Mai 2021 fortgeführt wurde. Unbestritten ist schliesslich auch, dass der Nettomietzins gemäss Mitteilung vom 18. Oktober 2023 per 1. Januar 2024 von bisher Fr. 20’000.00 auf neu Fr. 21’092.00 erhöht wurde mit der Begründung „Teuerungsausgleich von 159.4 Pkt. per 31.12.2019 auf 168.1 Pkt. per 30.09.2023 (zu 100 %)“ (Vi-KB  5).
\n b) Die Vor­instanz erwog zusammengefasst, dass eine Kumulation von Index- und Staffelungsklausel unzulässig sei, soweit sich die beiden Anpassungskriterien in ihren Wirkungen überlagern würden, nicht aber, wenn die beiden Anpassungssysteme für verschiedene Vertragsphasen vereinbart würden. Vorliegend lägen zwei verschiedene Mietzinse (zunächst Fr. 15’000.00 und später Fr. 20’000.00) vor, weshalb entgegen der Auffassung der Klägerin, die von einer „Rabattgewährung“ spreche, von einer Staffelung auszugehen sei, auch wenn lediglich eine einmalige Anpassung vorgesehen sei. Die
\n Voraussetzungen der erforderlichen Vertragsdauer sowohl für die Staffelung (drei Jahre) als auch die Indexierung (fünf Jahre) seien erfüllt. Jedoch verlange die Klägerin die Indexierung seit Mietbeginn (1. September 2020) und somit parallel zur Dauer der Staffelung, so dass eine unzulässige Kumulation von Staffelung und Indexierung vorliege. Es sei folglich nach