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\n Beschluss vom 10. März 2026
\n ZK1 2025 3
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Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsident Stefan Weber, Kantonsrichter Pius Schuler, Josef Reichlin, Jeannette Soro und Daniela Brüngger, Gerichtsschreiber Mathis Bösch.

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In Sachen

A.________ AG, Klägerin und Berufungsführerin, vertreten durch Rechtsanwalt B.________,   gegen   C.________, Beklagte und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

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betreffend

Forderung

\n (Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts Höfe vom 23. Mai 2024, ZGO 2024 1);-
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\n hat die 1. Zivilkammer,
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\n nachdem sich ergeben:
\n A. Gestützt auf den Vertrag vom 3. Juli 2014 (KB 4) über den Kauf von Liegenschaften mit 19 Wohnungen und Gewerbeanteil im Erdgeschoss an der E.________strasse xx-yy zum Preis von Fr. 15’620’000.00 klagte die A.________ AG gegen die C.________ beim Bezirksgericht Höfe auf Bezahlung von Fr. 3’791’595.80 zuzüglich Zins und Aufhebung des Rechtsvorschlags in der am 15. November 2019 angehobenen Betreibung Nr. zz des Betreibungsamtes Höfe (Vi-act. A I). Mit der Klageant­wort beantragte die Beklagte, die Klage abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei und erhob die Verjährungseinrede (Vi-act. A II insbes. S. 99). Im zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Anträgen fest (Vi-act. A III in sep. Ordner; Vi-act. A IV).
\n B. Mit Urteil vom 15. Juni 2023 ging das Bezirksgericht von einer Bauvollendung am 1. August 2014 respektive 1. bzw. 10. September 2014 aus und wies die Klage wegen Verjährung vollumfänglich ab (Vi-act. A VII). Mangels Durchführung einer Hauptverhandlung hob das Kantonsgericht das Urteil auf und wies die Sache an die Vor­instanz zurück (ZK 1 2023 27 vom 7. Dezember 2023 = Vi-act. A VIII). Das Bezirksgericht wies in der Folge nach der Hauptverhandlung vom 23. Mai 2024 (Vi-act. D 2) die Klage wiederum wegen Verjährung ab (Versand des begründeten Urteils am 21. November 2024).
\n C. Mit rechtzeitiger Berufung vom 7. Januar 2025 beantragte die Klägerin dem Kantonsgericht, das Urteil aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, ihr Fr. 3’791’595.80 zuzüglich Zins von 5 % seit 15. November 2019 zu bezahlen und in dieser Höhe den Rechtsvorschlag definitiv aufzuheben. Eventualiter sei die Sache zu neuem Entscheid an die Vor­instanz zurückzuweisen. Die Beklagte verlangte mit Berufungsant­wort vom 14. Februar 2025, Klage und Berufung vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, und das angefochtene Urteil zu bestätigen (KG-act. 6);-
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\n und in Erwägung:
\n 1. Die Klägerin macht wegen Mängeln des von der Beklagten erstellten Werks Kosten der Ersatzvornahme sowie Schadenersatz gestützt auf folgende Klausel des Vertrags vom 3. Juli 2014 (KB 4 Ziff. 5.a) geltend:
\n Die Verkäuferschaft leistet der Käuferschaft eine Garantie von 5 Jahren für einwandfreie Planung, Baumaterialien und Ausführung gemäss SIA-Norm 118, d.h. zwei Jahre für offene und fünf Jahre für verdeckte Mängel, beides gerechnet ab Bauvollendung.
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\n a) Erstinstanzlich behauptete die Klägerin unter Bezugnahme auf KB 10, eine gemeinsame Abnahme des Kaufobjekts habe am 19. November 2014 stattgefunden, und ging aufgrund des vereinbarten Besitzesantritts am 1. Dezember 2014 von einer mit Schlichtungsgesuch vom 16. November 2019 unterbrochenen, bis am 30. November 2019 laufenden Garantiefrist aus (Vi-act. A I Rz 21 und 334 ff.). Dagegen machte die Beklagte mit Verjährungseinrede in der Klageant­wort die Bauvollendung per 1. August 2014 bzw. 8. September 2014 geltend, zumal keine Abnahmeprotokolle vom 19. November 2014 im Recht liegen würden; denn die vorgängige Bauvollendung sei Voraussetzung für die nachfolgende Abnahme (Vi-act. A II S. 4 ff. Ziff. 5.2 und S. 99 f. Ziff. 16 lit. h). Die Klägerin verwies auch in der Replik auf Protokolle betreffend eine Abnahme vom 19. November 2014 und beharrte auf deren Erheblichkeit (Vi-act. A III Rz 12 f., 1091, 1101, 1017 und 1320 in separatem Ordner) sowie auf einer bis zum 1. Dezember 2014 bis 30. November 2019 dauernden Garantie (ebd. Rz 14). Die Wohnungen seien im August 2014 nicht bezugsbereit gewesen und erst am 19. November 2014 abgenommen worden (ebd. Rz 8 ff.). Mit Duplik anerkannte die Beklagte die Synonymität der Begriffe Bauvollendung und Fertigstellung (Vi-act. A IV S. 17). Sie hielt an einer Abnahme am 8. September 2014 (Vi-act. A IV S. 19 ff. Ziff. 3 lit. f m.H. auf BB 14) und aufgrund der Vermietung und des Bezugs eines grossen Teils der Mietflächen an einem „Werkvollendungszeitpunkt“ im Juli bis zum 1. August 2014 fest (ebd. S. 105 f. Ziff. 6.5 lit. c). Zudem reichte sie Kopien von Endkontrollen der elektrischen Installationen ein (BB 21). Daraufhin behob die Klägerin Verwechslungsfehler in der Zuordnung der Beilagen zu den Beweisofferten (Vi-act. A V, wo nun unter KB 10 Abnahmeprotokolle eingeordnet sind). Die erstinstanzlich von der Beklagten noch infrage gestellte (Vi-act. A VI), jedoch im angefochtenen Urteil nicht thematisierte Frage der Zulässigkeit dieser Verbesserung greifen die Parteien im Berufungsverfahren nicht mehr auf, auch wenn sich die Beklagte auf den vormaligen bzw. „wirklichen“ Akteninhalt bezieht (KG-act. 6 S. 10 lit. und S. 29 oben; vgl. dazu noch unten E. 2.c). Ebenso wenig ist bestritten, dass die Garantiefrist zugleich eine Rüge- und Verjährungsfrist (dazu angef. Urteil E. 2.2 f.) und die Beklagte beweisbelastet sei (ebd. E. 3.1).
\n b) Unter dem Titel „Fertigstellung und Übergabe“ legten die Parteien den Besitzesantritt mit Übergang von Nutzen und Gefahr des Kaufobjektes auf den 1. Dezember 2014 und die grundbuchamtliche Eigentumsübertragung auf den 28. November 2014 unter folgender Voraussetzung fest (KB 4 S. 9):
\n Voraussetzung ist, dass das Kaufobjekt bei der grundbuchamtlichen Eigentumsübertagung schlüsselfertig (bezugsbereit) erstellt ist und das Grundstück aus dem Kataster der belasteten Standorte (KbS) entfernt wurde. Es gilt als bezugsbereit, wenn es gestrichen und in gereinigtem Zustand übergeben und seinem Zwecke entsprechend bezogen bzw. genutzt werden kann, unabhängig davon, ob noch kleine Mängel behoben werden müssen. Es ist ein Übergabeprotokoll zu erstellen und beidseitig zu unterzeichnen. Darin sind allfällige Mängel bzw. nicht vollständig ausgeführte Arbeiten festzuhalten. […].
\n Die Vor­instanz erwog gestützt auf diese Vertragsklausel, nicht die Vermietung, sondern die Bezugsbereitschaft sei Voraussetzung für die Fertigstellung des Werks (KB 4 Ziff. 4, vgl. angef. Urteil E. 2.1, 2.4 und 3.3). Sie verneinte die Erforderlichkeit einer Vollendungsanzeige oder einer gemeinsamen Prüfung nach Art. 158 SIA-Norm 118, da individuell entgegen der Regelung von Art. 172 Abs. 2 SIA-Norm 118 als mass­gebenden Zeitpunkt des Verjährungsfristenbeginns die Bauvollendung und nicht die Abnahme des Werks verabredet worden sei (ebd. E. 1.4, 2.2 f. und 3.1). Jedoch erachtete sie die gerichtsnotorisch in der Regel nach Abschluss stattfindenden Endabnahmen der Elektroinstallationen vom 21. Juli 2014 (BB 21) als gewichtiges Indiz für die Annahme der Bauvollendung per 1. August 2014 (angef. Urteil E. 3.2). Den der Verjährungseinrede erhebenden Beklagten auferlegten Beweis der Bauvollendung (ebd. in E. 2.4, dazu unten E. 2) hält die Vor­instanz letztlich durch den Nachweis der Vermietung von 12 der 19 Wohnungen und sämtlicher Gewerbeflächen per 1. August re­spektive spätestens per 1. bzw. 10. September 2014 als ausreichend erbracht (ebd. E. 3.3), wogegen der Klägerin der Gegenbeweis misslinge (ebd. E. 3.4). Die fünfjährige Verjährungsfrist für die geltend gemachten Mängelrechte sei daher abgelaufen, nachdem die Klägerin die früheste verjährungsunterbrechende Handlung erst in Form der Betreibung vom 15. November 2019 vorgenommen habe (ebd. E. 4.1 f.).
\n 2. Die Berufungsführerin setzt sich mit den Erwägungen der Vor­instanz, aufgrund der Individualabrede der Bauvollendung als mass­gebenden Zeitpunkt des Verjährungsfristenbeginns sei weder eine Vollendungsanzeige noch eine gemeinsame Prüfung im Sinne der SIA-Norm 118 erforderlich (vgl. oben E. 1.b), nicht direkt auseinander. Es ist deshalb im Berufungsverfahren davon auszugehen, dass der Beweis der Tatsache der Bauvollendung unabhängig von diesbezüglichen Mitteilungen respektive Abnahmen zum Nachweis des Verjährungsfristenbeginns genügt. Ebenfalls unbestritten ist die auf der Lehre und Rechtsprechung gründende Ansicht der Vor­instanz, ein Werk gelte im Allgemeinen als vollendet, wenn sämtliche vereinbarten Arbeiten ausgeführt seien, wobei Nachbesserungsarbeiten zur Beseitigung von Werkmängeln an der Vollendung nichts ändern würden, jedoch eine teilweise Fertigstellung für die Vollendung nicht ausreichen würde (angef. Urteil E. 2.4). Die Berufungsgegnerin hält die Ausdrücke der Fertigstellung, der Bezugsbereitschaft und der Bauvollendung für synonym (KG-act. 6 S. 6 lit. e) und die Bauvollendung durch oben zitierte Ziffer 4 Abs. 2 des Vertrags definiert (KG-act. 6 S. 25 lit. d). Davon ausgehend bleiben folgende Berufungseinwände zu prüfen:
\n a) Zunächst wendet sich die Berufungsführerin zutreffend dagegen, dass Endabnahmen der Elektroinstallationen (BB 21) ein gewichtiges Indiz für die Bauvollendung seien. Deren gerichtsnotorische Bedeutung (