\n \n  
\n Urteil vom 4. November 2025
\n ZK1 2025 8
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsident Jonas Rüegg, Kantonsrichter Pius Schuler, Josef Reichlin, Jeannette Soro und Veronika Bürgler Trutmann, Gerichtsschreiber Mathis Bösch.

\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n

In Sachen

A.________ AG, Beklagte und Berufungsführerin, vertreten durch Rechtsanwalt B.________,   gegen   C.________, Kläger und Berufungsgegner, vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n

betreffend

Forderung

\n (Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts Höfe vom 19. November 2024, ZGO 2024 7);-
\n  
\n  
\n  
\n hat die 1. Zivilkammer,
\n
\n nachdem sich ergeben und in Erwägung:
\n 1. Die „Nachzahlungs-/Mehrerlösklausel bei Weiterver­äus­serung“ von § 4 des Kaufvertrags vom 12. Juni 2017 zwischen den Parteien über den Erwerb von zwei Grundstücken zum Preis von EUR 1’497’435.00 regelt die Weiterveräusserung im unbebauten Zustand in folgenden zwei Absätzen (Vi-KB 4):
\n Veräussert der Erwerber das von ihm erworbene Baugrundstück in unbebautem Zustand vor dem 31.12.2020 an einen Dritten, so ist der erzielte Mehrerlös zu 75 % an den Veräusserer herauszugeben. Der Erwerbs- bzw. Veräusserungsaufwand (z.B. Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer) ist hierbei nicht mindernd zu berücksichtigen.
\n Veräussert der Erwerber das von ihm erworbene Baugrundstück in unbebautem Zustand im Zeitraum vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2025 an einen Dritten, so ist der erzielte Mehrerlös nur noch zu 25 % an den Veräusserer herauszugeben. Bei einer Veräusserung nach dem 31.12.2025 ist kein Mehrerlös zu bezahlen.
\n  
\n Die Beklagte verkaufte am 19. März 2021 die unbebauten Grundstücke zum Preis von EUR 2’300’000.00 weiter (Vi-KB 5). Das Bezirksgericht Höfe verpflichtete sie im Urteil vom 19. November 2024 gestützt auf die zitierte Klausel, dem Kläger EUR 200’641.25 nebst Zins zu 5 % seit 26. April 2022 zu bezahlen (angef. Urteil, Dispositivziffer 1) und beseitigte im Umfang von Fr. 200’996.39 nebst Zins zu 5 % seit 26. April 2022 den Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. xx des Betreibungsamtes Höfe (angef. Urteil, Dispositivziffer 2).
\n Gegen dieses Urteil reicht die Beklagte am 27. Februar 2025 rechtzeitig beim Kantonsgericht die Berufung ein. Sie beantragt unter Kosten- und Entschädigungsfolgen eine Reduktion der Zahlungsverpflichtung auf maximal EUR 36’595.23 zuzüglich Zins und Beseitigung des Rechtsvorschlags in der Betreibung Nr. xx im entsprechenden Umfang, eventualiter die vollumfängliche Aufhebung des angefochtenen Urteils und Rückweisung des Verfahrens zur Vervollständigung des Beweisverfahrens bzw. Ergänzung des Sachverhalts und erneuter Entscheidung an die Vor­instanz (KG-act. 1). Der Kläger beantragt in seiner Berufungsant­wort vom 1. April 2025, die Berufung sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen und der Entscheid des Bezirksgerichts zu bestätigen (KG-act. 6).
\n 2. Strittig ist im Berufungsverfahren einzig die Berechnung des Mehrerlöses, insbesondere ob und in welchem Umfang die Beklagte ihren Erwerbs- bzw. Veräusserungsaufwand und weitere Kosten mindernd berücksichtigten durfte (KG-act. 1 Rz 16).
\n a) Den Eventualantrag der vollumfänglichen Aufhebung des angefochtenen Urteils und Rückweisung des Verfahrens zur Vervollständigung des Beweisverfahrens bzw. Sachverhaltsergänzung an die Vor­instanz begründet die Beklagte in der Berufung nicht. Darauf ist nicht einzutreten.
\n b) Die Beklagte stellt sich im Berufungsverfahren auf den Standpunkt, vor­instanzlich „zumindest implizit“ vorgebracht zu haben, nicht nur den Erwerbs- bzw. Veräusserungserlös, sondern auch weitere Kosten von insgesamt EUR 146’380.90 mindernd geltend gemacht zu haben, woraus sich eine Mehrerlösbeteiligung des Klägers von EUR 36’595.23 ergebe (KG-act. 1 Rz 21 m.H. auf die Klageant­wort S. 28 f. sowie Vi-BB 12). Dem hält der Kläger im Berufungsverfahren entgegen, vor der Vor­instanz habe die Beklagte zu keinem Zeitpunkt die Auffassung vertreten, dass unter „Mehrerlös“ ein Nettomehrerlös zu verstehen sei (KG-act. 6 Rz 9). In der Klageant­wort zur rechtlichen Auslegung der Mehrerlösvereinbarung (Vi-act. A/II S. 27 ff.) machte die Beklagte geltend, dass im Unterschied zu der im ersten Absatz der Mehrerlösklausel vereinbarten 75 %-Be­teili­gung bei der 25 %-Beteiligung des zweiten Absatzes der Erwerbs- bzw. Veräusserungsaufwand mindernd zu berücksichtigen sei. Die Einreichung einer Zusammenstellung über „Projektierungskosten“ (Vi-BB 12) gilt indes nicht als Behauptung eines über den in der strittigen Klausel erwähnten und von den Parteien nur bezüglich der Abzugsfähigkeit von Erwerbs- bzw. Veräusserungsaufwand diskutierten „Mehrerlös“ hinausgehenden Begriffs eines „Nettomehrerlöses“. Die Rechtsschrift bezog ihre Unterscheidung der beiden Absätze der Mehrerlösklausel nicht auf weitere Kosten. Der Kläger replizierte den Standpunkt der Beklagten nur in Bezug auf die Abzugsfähigkeit von Erwerbs- und Veräusserungsaufwand (Vi-act. A/III Rz 37), was die Beklagte in ihrer Duplik nicht in Abrede stellte, sondern sie bekräftigte vielmehr, dass es nur um einen zufolge des Wegfalls der Einschränkung des ersten Absatzes der Mehrerlösklausel zwingenden Umkehrschluss auf eine Abzugsfähigkeit des Erwerbs- und Veräusserungsaufwands gehe (Vi-act. A/IVa S. 16 ff.). Dass weitere Kosten abzugsfähig seien und unter deren Einberechnung ein Nettomehrerlös zu berücksichtigen sei, ist mithin eine im Berufungsverfahren neu aufgestellte Tatsachenbehauptung, ohne dass die Beklagte ihre Novenberechtigung darlegen würde. Diese neue Tatsachenbehauptung ist daher gestützt auf