\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n

III 2016 191

\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n

Entscheid vom 29. März 2017

\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin
	MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

Parteien	A.________, \n Beschwerdeführer, \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Oswald Rohner, \n Mittlere Bahnhofstrasse 5, Postfach 304, 8853 Lachen,
gegen
\n \n Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, \n Postfach 140, 8808 Pfäffikon SZ, \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Hans Rudolf Ziegler, \n Felsenstrasse 4, Postfach 3, 8808 Pfäffikon, \n Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, \n Postfach 1186, 6431 Schwyz, \n Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, \n Postfach 1260, 6431 Schwyz, \n Vorinstanzen, \n \n B.________, bestehend aus L.________ \n und M.________, \n Beschwerdegegner, \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Thomas Häne, \n Zürcherstrasse 49, Postfach 644, 8853 Lachen SZ, \n

\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Ausnützungsziffer/Auflage)

\n
Sachverhalt:
\n A. Die B.________ bzw. die Einfachen Gesellschafter L./M. sind Eigentümer (zu Gesamteigentum) des Grundstücks KTN C.________, O.________, S.________, Gemeinde Freienbach, im Halte von 578 m2. Es ist (nur) durch die O.________ (KTN D.________, im Eigentum der Gemeinde) vom östlich gelegenen Grundstück KTN E.________ getrennt, das sich im Alleineigentum von A.________ befindet.
\n Im Amtsblatt Q.________ wurde das Baugesuch der B.________ betreffend Abbruch und Neubau Einfamilienhaus mit Garage und Aussenpool auf dem Grundstück KTN C.________ publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhob neben anderen innert Frist auch A.________ Einsprache.
\n Am 12. Januar 2012 reichte die B.________ beim Gemeinderat Freienbach ein neues Baugesuch mit einem überarbeiteten Projekt ein, welches im Amtsblatt R.________ unter Verweis auf die erste Publikation mit dem Vermerk \"2. Ausschreibung infolge Projektanpassung\" publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Hiergegen erhob auch A.________ wiederum Einsprache. Am 5. April 2012 überarbeitete die Baugesellschaft das Projekt ein weiteres Mal.
\n B. Mit Gesamtentscheid des kantonalen Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 24. September 2012 und gestützt hierauf mit Beschluss (GRB) Nr. 483 vom 25. Oktober 2012 des Gemeinderates Freienbach wurde der B.________ die Baubewilligung unter Abweisung der Einsprachen erteilt.
\n Mit Beschluss (RRB) Nr. 1083/2013 vom 19. November 2013 hiess der Regierungsrat die von A.________ sowie einem Dritten gegen die Baubewilligung erteilte Beschwerde gut und hob die Baubewilligung infolge Überschreitung der Ausnützungsziffer (AZ) auf. Entgegen den Vorinstanzen rechnete der Regierungsrat zwei Ankleideräume an die Bruttogeschossfläche (BGF) an. Die von der Baugesellschaft gegen diesen RRB erhobene Beschwerde wurde vom Verwaltungsgericht mit VGE III 2013 218 vom 24. September 2014 abgewiesen. Dieser Entscheid ist in Rechtskraft erwachsen.
\n C. Am 15. Dezember 2014 reichte die B.________ beim
\n Gemeinderat Freienbach wiederum ein Baugesuch für den Abbruch und den Neubau eines Einfamilienhauses mit Aussenpool und Garage auf KTN C.________ ein, welches im Amtsblatt Nr. F.________ publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Hiergegen erhob neben anderen auch A.________ wiederum Einsprache. Zum in der Folge auf Empfehlung der kommunalen Hochbaukommission überarbeiteten Projekt samt revidierten Plänen nahm am 13. Juli 2015 auch A.________ Stellung. Ebenso äusserte er sich am 22. September 2015 zu weiteren von der Bauherrschaft eingereichten Unterlagen.
\n Gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 5. August 2015 wies der Gemeinderat Freienbach mit GRB Nr. 363 vom 5. November 2015 die Einsprachen ab und erteilte die Bewilligung für den Abbruch und den Neubau des Einfamilienhauses mit Aussenpool und Garage unter Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten.
\n D. Gegen diese Baubewilligung vom 5. November 2015 erhob A.________ am 7. Dezember 2015 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit dem Antrag auf Aufhebung bzw. Nichterteilung der Bau­bewilligung. Eventualiter beantragte er die Aufhebung des Gemeinderatsbeschlusses Nr. 363 vom 5. November 2015 und die Rückweisung der Sache an den Gemeinderat zur Sachverhaltsergänzung, Beweisergänzung und neuer Beurteilung.
\n E. Mit RRB Nr. 775/2016 vom 13. September 2016 hiess der Regierungsrat die Beschwerde teilweise gut und wies sie im Übrigen ab (Disp.-Ziff. 1). Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) von Fr. 1'500.-- wurden je zu einem Drittel A.________, der Gemeinde Freienbach sowie den Baugesellschaftern (unter solidarischer Haftbarkeit) auferlegt (Disp.-Ziff. 2). Parteientschädigungen wurden keine zugesprochen (Disp.-Ziff. 3).
\n Der teilweisen Gutheissung lag erneut eine Überschreitung der AZ zugrunde, da die Liftfläche (2.25 m2) nach der Beurteilung des Regierungsrates nicht nur im Erdgeschoss (EG), sondern auch im Obergeschoss (OG) bei der anrechenbaren BGF mitberücksichtigt werden müsse, weil mit dem Lift im OG anrechenbare Räume erschlossen würden. Die zulässige AZ sei daher um 1.75 m2 überschritten. Die erforderliche Redimensionierung des Bauprojekts könne jedoch auflage­weise angeordnet werden. Es sei der Bauherrschaft überlassen, welche aus­nützungsrelevanten Räume sie verkleinern bzw. ändern möchte. Der Nachweis der Reduktion sei der Bewilligungsbehörde zu erbringen und alsdann verbindlich festzuhalten (Erw. 3.7).
\n F. Gegen den RRB Nr. 775/2016 vom 13. September 2016 (Versand am 20.9.2016) lässt A.________ mit Eingabe vom 11. Oktober 2016 (Postauf­gabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:
\n 1.a Der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 775/2016 vom 13.09.2016 sei aufzuheben.
\n 1.b In Gutheissung der Einsprache des Beschwerdeführers vom 08.01.2015 seien der Beschluss des Gemeinderates der Gemeinde Freienbach Nr. 363/7.15.4 vom 05.11.2015 sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumplanung vom 05.08.2015 (Baugesuch-Nr. B2014-1661) aufzuheben und die Baubewilligung für das im Amtsblatt _______ publizierte Baugesuch der Beschwerdegegnerin, nämlich «Abbruch und Neubau Einfamilienhaus mit Aussenpool und Garage, O.________ 18, S.________, KTN C.________, Koordinaten T.________», zu verweigern.
\n 2. Eventualiter sei der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 775/2016 vom 13.09.2016 aufzuheben, und die Sache sei zur Sachverhaltsergänzung, zur Beweisergänzung und zu neuer Entscheidung an den Regierungsrat zurückzuweisen.
\n 3. Unter solidarischen Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanzen, und zwar für das erst-, zweit- wie das drittinstanzliche Verfahren.
\n G. Das ARE teilt mit Schreiben vom 13. Oktober 2016 seinen Verzicht auf eine umfangreiche Vernehmlassung und explizite Antragsstellung mit. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 25. Oktober 2016 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne. Der Gemeinderat Freienbach und ebenso die Beschwerdegegner beantragen am 2. November 2016 bzw. 19. Januar 2017 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers.
\n H. Der Beschwerdeführer lässt am 30. Januar 2017 eine \"Stellungnahme I\" einreichen.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Das Grundstück KTN C.________ grenzt im Osten an die O.________ (Grob­erschliessungsstrasse) und im Westen an den U.________ (nicht dem Gemeingebrauch gewidmete Privatstrasse), von dem im Bereich des Grundstücks der V.________ (im kommunalen Wegrodel verzeichnet und daher öffentlich) in Richtung Nordwest abzweigt. Nördlich schliesst das Grundstück KTN G.________ (1'538 m2) an die Bauparzelle an, welches sich im Miteigentum der beiden Beschwerde­gegner befindet.
\n Das geplante Einfamilienhaus besteht aus Untergeschoss (UG), Erdgeschoss (EG), Obergeschoss (OG) und Dachgeschoss (DG [Attikageschoss]). Im UG befinden sich Keller, Weinkeller, Technikraum, Pooltechnik sowie der Lift(schacht) und Treppenhaus mit \"Vorplatz\