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III 2016 99

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Entscheid vom 20. März 2017

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Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Dr.oec. Andreas Risi, Richter
	MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

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Parteien

A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch H.________

gegen

Gemeinderat J.________,
Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen,
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B.________,
\n Beschwerdegegner,
\n vertreten durch I.________,

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Grenzabstandsverlegung)

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Sachverhalt:
\n A. A.________ ist Alleineigentümer des in der Wohnzone für drei Geschosse (W3) gelegenen, unüberbauten Grundstückes KTN C.________ J.________ im Halte von 598 m2; K.________ ist Alleineigentümer des westlich angrenzenden, überbauten Grundstückes KTN D.________ im Halte von 652 m2. Die beiden Grundstücke befinden sich heute in der Wohnzone W3, vormals in der Wohnzone W2.
\n Am 23. September 2014 ersuchte A.________ den Gemeinderat J.________ um die Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses (mit drei 3 ½-Zimmer-Wohnungen) mit Luft-Wärmepumpe auf dem Grundstück KTN C.________. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt L.________ publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben neben anderen auch B.________ am 4. November 2014 Einsprache.
\n Mit Gesamtentscheid vom 17. April 2015 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung (ohne Luft-Wärmepumpe) unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Auf die beiden Einsprachen wurde, soweit keine kantonale Zuständigkeit bestand, nicht eingetreten. Die Baubewilligung der Gemeinde wurde vorbehalten.
\n Der Gemeinderat J.________ wies mit Beschluss (GRB) Nr. 540-2014/54 vom 11. Mai 2015 die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen sowie bei gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE.
\n B. Gegen diesen Gemeinderatsbeschluss erhoben B.________ mit Eingabe vom 24. Mai 2015 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1 Die vom Gemeinderat J.________ erteilte M.________ datiert vom 11. Mai 2015 ist vom Regierungsrat des Kt. Schwyz aufzuheben.
\n 2 Das notariell eingetragene Näherbaurecht z.G. von GB/Kat N.________ muss in jedem Fall respektiert und eingehalten werden. Der eigene Grenzabstand ab der Baurechtslinie zur fiktiven Grenzlinie auf GB/KatO.________ ist dabei mit maximal 6 m zu berücksichtigen (gemäss Baureglement Art. 48).
\n 3. Der grosse Grenzabstand von 6 m muss von der Bauherrschaft von GB/KatO.________ grundsätzlich auf der ganzen Westseite, d.h. auch gegenüber der fiktiven Grenzlinie zu GB/Kat. N.________, eingehalten werden (gemäss Baureglement Art. 25. Abs. 2 und Art. 37, Abs. 1 und 2).
\n 4. Der gemäss Baureglement der Gemeinde J.________ notwendige Grenzabstand von mindestens 12 m ist dabei entlang der gemeinsamen Ost-/ Westgrenze, ab der Baurechtslinie auf der vereinbarten Länge von 22 m, einzuhalten.
\n 5. Sämtliche Kosten dieses Verfahrens gehen zu Lasten der Baubehörde, respektive zu Lasten der Gemeinde J.________.
\n C. Mit Beschluss (RRB) Nr. 324/2016 vom 12. April 2016 hiess der Regierungsrat die Beschwerde gut und hob die Baubewilligung des Gemeinderates J.________ vom 11. Mai 2015 sowie den Gesamtentscheid des ARE vom 17. April 2015 auf (Disp.-Ziff. 1). Die Verfahrenskosten von insgesamt Fr. 1'500.-- wurden je zur Hälfte der Gemeinde J.________ und A.________ auferlegt (Disp.-Ziff. 2). A.________ und die Gemeinde J.________ hatten überdies K.________ und P.________ eine Parteientschädigung von je Fr. 350.--, insgesamt Fr. 700.--, zu bezahlen (Disp.-Ziff. 3).
\n D. Gegen diesen RRB Nr. 324/2016 vom 12. April 2016 (versendet am 19.4.2016) erhebt A.________ mit Eingabe vom 10. Mai 2016 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschwerdeentscheid RRB Nr. 324/2016 vom 12. April 2016 sei aufzuheben und es sei die nachgesuchte Baubewilligung in Bestätigung des Gemeinderatsbeschlusses Nr. 540-2014/54 vom 11. Mai 2015 und des Gesamtentscheids ARE vom 17. April 2015 zu erteilen.
\n 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % MWST) zulasten der Beschwerdegegner und der Vorinstanz 3.
\n Zudem werden folgende Verfahrensanträge gestellt:
\n 1. Es sei eine mündliche Verhandlung durchzuführen.
\n 2. Anlässlich der mündlichen Verhandlung sei der Beschwerdeführer zum Sinn und Zweck der Dienstbarkeit vom 20. Februar 1986 zu befragen.
\n E. Das ARE teilt mit Schreiben vom 13. Mai 2016 seinen Verzicht auf die Einreichung einer umfangreichen Vernehmlassung mit; ebenso verzichtet der Gemeinderat J.________ am 17. Mai 2016 auf eine Vernehmlassung. Das Sicherheitsdepartement beantragt am 27. Mai 2016 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdegegner beantragen vernehmlassend am 12. August 2016 die Ab-weisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.
\n F. Am 24. Februar 2017 führte das Verwaltungsgericht die beantragte mündliche Verhandlung mit Befragung des Beschwerdeführers durch. Das ARE, die Gemeinde J.________ sowie das Sicherheitsdepartement (Rechts- und Beschwerdedienst) hatten vorgängig mit Schreiben vom 23. Dezember 2016 bzw. 17. Januar 2017 bzw. 20. Januar 2017 ihren Verzicht auf eine Teilnahme mitgeteilt. Der Beschwerdeführer hielt an den mit der Beschwerde gestellten Anträgen fest; ebenso liessen die Beschwerdegegner am Antrag auf Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers festhalten.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Vorliegend ist einzig die Frage strittig, ob das vom Beschwerdeführer auf KTN C.________ geplante Mehrfamilienhaus den Grenzabstand wahrt oder nicht.
\n 1.2 Anlässlich der öffentlichen Verhandlung ersuchte der vorsitzende Richter den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers nach dessen Parteivortrag (Replik), allfällige Repliknotizen zu Handen des Gerichts einzureichen. Diesem Ansinnen leistete der Rechtsvertreter Folge, wobei er dem Rechtsvertreter der an der öffentlichen Verhandlung nicht anwesenden Beschwerdegegner ebenfalls ein Exemplar der Repliknotizen überreichte. Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers wies gleichzeitig darauf hin, dass er mit dem mündlichen Vortrag von der schriftlichen Version abgewichen sei. Zu Handen des Protokolls wurde festgehalten, dass das gesprochene (und sinngemäss protokollierte) Wort gilt.
\n 2.1 Gemäss § 52 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 gelten die kantonalen Bauvorschriften als Mindestvorschriften in allen Gemeinden. Abweichende kantonale Bestimmungen bleiben vorbehalten.
\n 2.2 Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fassade. Er wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren Radius gemessen (