\n
\n
\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n

III 2017 116

\n
\n
\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n

Entscheid vom 24. November 2017

\n
\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

Besetzung	Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
	Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin
	MLaw Stefan Getzmann, Gerichtsschreiber

\n
\n
\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

Parteien

A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. René Räber,
\n Bahnhofstrasse 7, Postfach 570, 6403 Küssnacht,
gegen
\n

Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht,
Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen,
\n

B.________,
\n Beschwerdegegner,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Josef Dettling,
\n Gersauerstrasse 23, 6440 Brunnen,

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Ersatz Wohn- und
\n Geschäftshaus, KTN C.________ und D.________, Küssnacht)

\n
\n
Sachverhalt:
\n A. Am 13. Februar 2015 reichten B.________ der Baukommission des Bezirks Küssnacht ein Baugesuch für den Bau eines Wohn- und Geschäftshauses mit Einstellhalle und Nebenbaute auf den in der Kernzone II gelegenen Grundstücken KTN C.________ und KTN D.________, N.________strasse P.________, in Küssnacht ein. Das Hauptgebäude war als Ersatzbau für ein bereits bestehendes Gewerbe- und Wohnhaus auf KTN C.________ vorgesehen (vgl. Baugesuch vom 13.2.2015 Ziff. 10 \"Ausnahmen\"). Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt publiziert (Abl E.________) und öffentlich aufgelegt. Am 28. Februar 2015 erhoben A.________, wohnhaft an der N.________strasse O.________ in Küssnacht, beim Bezirksrat Küssnacht Einsprache gegen das Bauvorhaben. Mit Schreiben vom 14. April 2015 teilte die Baukommission Küssnacht B.________ mit, dass das Bauvorhaben für die weitere Beurteilung in gewissen Punkten überarbeitet bzw. weitere Unterlagen eingereicht werden müssen (insb. Berechnung Mindestparkplätze, geplante Parkierung Q.________strasse, geplante Einstellhalle). Am 3. Juni 2015 fand in den Räumlichkeiten der Baukommission Küssnacht eine Einspracheverhandlung statt, an der B.________, A.________ sowie Mitarbeitende des Bezirks teilnahmen und an der u.a. Projektvarianten sowie der von den Einsprechern gerügte Punkt \"Geschossigkeit und Gebäudehöhe\" diskutiert wurden.
\n B. Am 1. Juli 2015 reichten B.________ der Baukommission Küssnacht eine Projektänderung ein, die im Amtsblatt publiziert (Abl F.________) und öffentlich aufgelegt wurde. Gegen diese Projektänderung erhoben A.________ am 20. Juli 2015 wiederum Einsprache. Es folgte ein Schriftenwechsel.
\n C. Am 22. Juni 2016 reichten B.________ eine weitere Projektänderung ein. Auf eine Auflage und Publikation wurde verzichtet, jedoch wurde die Projektänderung A.________ mitgeteilt. Am 4. Juli 2016 liessen sie eine Stellungnahme einreichen, mit dem Antrag, die Baubewilligung sei zu verweigern. Es folgten weitere Schriftenwechsel.
\n D. Mit Gesamtentscheid vom 23. August 2016 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) für das Baugesuch von B.________ die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen kantonalen Stellen (Amt für Arbeit [Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz], Tiefbauamt, Amt für Umweltschutz und Amt für Militär, Feuer- und Zivilschutz).
\n E. Mit Bezirksratsbeschluss (BRB) Nr. 597 vom 19. Oktober 2016 entschied der Bezirksrat Küssnacht wie folgt:
\n 1. Die Einsprache von A.________ [...], vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. René Räber [...], wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. Die Behandlungsgebühr wird auf Fr. 640.-- festgelegt und mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 250.-- verrechnet.
\n 2. B.________ [...], vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Josef Dettling [...], wird die Baubewilligung für das Wohn- und Geschäftshaus als Ersatzbau für das bestehende Gebäude auf dem Grundstück KTN C.________/D.________, N.________strasse P.________, unter nachstehenden Bedingungen und Auflagen erteilt:
\n 3. Verbindliche Pläne und Unterlagen:
\n Baubewilligungsgesuch mit:    E: 13.02.2015
\n - Situation 1:500, Plan-Nr. 14028-101-A   E: 02.06.2016
\n - Grundrisse Projektänderung 1:100, Plan-Nr. 14028-102-A E: 02.06.2016
\n - Fassaden/Schnitte Projektänderung 1:100/1:200, Plan-Nr. E: 02.06.2016
\n   14028-103-A
\n - Umgebung 1:100, Plan-Nr. 14028-104-A  E: 02.06.2016
\n - Kanalisation 1:100, Plan-Nr. 14028-105-A  E: 02.06.2016
\n 4. Die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung der Strassenabstände wird gestützt auf die Verfügung des Tiefbauamtes im kantonalen Gesamtentscheid vom 23. August 2016 (vgl. Ziff. II. 2. Gesamtentscheid) im Umfang des vorliegenden Projektes erteilt.
\n 5. Die \"Allgemeinen Baubedingungen\" und die \"Allgemeinen Baubedingungen Umweltschutz\" (Beilage blau und grün) sowie die beiliegende kantonale Verfügung:
\n - Amt für Raumentwicklung; Gesamtentscheid vom 23. August 2016
\n bilden integrierende Bestandteile dieser Baubewilligung. Die entsprechenden Bedingungen und Auflagen sind zwingend zu beachten und zu erfüllen.
\n 6. Für die Erteilung der Baufreigabe sind folgende Bedingungen und Auflagen zu erfüllen:
\n (a-e).
\n f) Nachweis mittels Grundbucheintrag, dass mind. 1 Parkplatz in der Einstellhalle des Grundstücks KTN D.________ zur alleinigen Nutzung für das Grundstück KTN C.________ bestimmt sind.
\n (7.-20.).
\n F. Gegen den BRB Nr. 597 vom 19. Oktober 2016 liessen A.________ am 15. November 2016 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz einreichen mit den Anträgen, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung nach ordentlicher Profilierung und Ausschreibung der Projektänderungen im Amtsblatt an die Vorinstanzen zurückzuweisen.
\n G. Nach Durchführung des Schriftenwechsels entschied der Regierungsrat mit Beschluss (RRB) Nr. 396/2017 vom 23. Mai 2017 wie folgt:
\n 1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen insoweit teilweise gutgeheissen, als der angefochtene Beschluss Nr. 597 des Bezirksrates Küssnacht vom 19. Oktober 2016 mit den nachfolgenden Auflagen ergänzt wird. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
\n 2. Die Dispositivziffer 6 des angefochtenen Beschlusses Nr. 597 des Bezirksrates Küssnacht vom 19. Oktober 2016 wird im Sinne der Erwägungen wie folgt ergänzt:
\n \"6. Für die Erteilung der Baufreigabe sind folgende Bedingungen und Auflagen zu erfüllen:
\n (...)
\n g) Nachweis mittels Grundbucheintrag, dass mindestens ein Aussenparkplatz von PP 1 bis PP 5 zur alleinigen Nutzung für das Grundstück KTN C.________ bestimmt ist.
\n h) Nachweis der Verkehrssicherheit in Bezug auf die PP 6 bis PP 8, sofern die Bauherrschaft an deren Erstellung festhält. Den Beschwerdeführern ist beim Nachweis bzw. bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit von PP 6 bis PP 8 das rechtliche Gehör zu gewähren.\"
\n 3. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden zu zwei Dritteln (Fr. 1'000.--) den Beschwerdeführern auferlegt und mit deren Kostenvorschuss verrechnet. Die Staatskanzlei wird angewiesen, den Beschwerdeführern den Rest ihres geleisteten Kostenvorschusses (Fr. 500.--) zurückzubezahlen. Je ein Sechstel der Verfahrenskosten (je Fr. 250.--) wird dem Bezirk Küssnacht und den Beschwerdegegnern auferlegt. Sie haben ihre Anteile innert 30 Tagen der Staatskanzlei zu überweisen.
\n 4. Den Beschwerdegegnern wird eine reduzierte Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'000.-- zugesprochen, welche von den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit zu tragen ist.
\n 5. Den Beschwerdeführern wird ebenfalls eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 200.-- zugesprochen, welche vom Bezirk Küssnacht zu bezahlen ist.
\n (6.-8. Rechtsmittelbelehrung, Zustellung, Zustellung elektronisch).
\n H. Gegen den am 30. Mai 2017 versendeten RRB Nr. 396/2017 lassen A.________ mit Eingabe vom 20. Juni 2017 rechtzeitig Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz einreichen mit den Anträgen:
\n 1. Der Beschluss Nr. 396/2017 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 23.5.2017 sei vollumfänglich aufzuheben.
\n 2. Die Baubewilligung und der Einspracheentscheid des Bezirksrats Küssnacht vom 19.10.2016 sowie die Gesamtbewilligung des Amts für Raumentwicklung vom 23.8.2016 betreffend Neubau Wohn- und Geschäftshaus auf GS-Nr. C.________ und GS-Nr. D.________ (Grundbuch Küssnacht) seien aufzuheben und das Baugesuch sei abzuweisen.
\n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz sowie der Beschwerdegegner.
\n I. Am 23. Juni 2017 teilt das ARE seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung mit. Ebenfalls verzichtet der Bezirksrat Küssnacht mit Eingabe vom 30. Juni 2017 auf eine Vernehmlassung. Am 5. Juli 2017 beantragt das instruierende Sicherheitsdepartement des Kantons Schwyz (SID) die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Mit Vernehmlassung vom 21. Juli 2017 lassen die Beschwerdegegner die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer beantragen.
\n Mit Replik vom 30. August 2017 halten die Beschwerdeführer an ihren Beschwerdeanträgen fest. Mit Duplik vom 21. September 2017 halten die Beschwerdegegner an ihren Anträgen in der Vernehmlassung vom 21. Juli 2017 fest.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Das (zweimal abgeänderte) Bauvorhaben auf dem Grundstück KTN C.________ in der Zentrumszone II sieht den Abbruch des bestehenden Wohn- und Geschäftshauses und als Ersatzbau den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit neuen Parkplätzen (8 Einstellhallenplätze, 5 Aussenplätze an der ostseitigen Q.________strasse, davon 1 Aussenplatz zur alleinigen Nutzung des Grundstücks KTN C.________ und 4 im Mitbenützungsrecht des Nachbargrundstücks KTN D.________; vgl. angefocht. RRB Erw. 8.5) sowie westseitig einen aussenliegenden Velo- und Containerraum vor. Im Erdgeschoss und im 1. OG der geplanten Baute sind Gewerberäume vorgesehen, im 2. OG eine 5½-Zi-Wohnung und im 3. OG und im Attikageschoss eine 7½-Zi-Maisonettewohnung mit Flachdach (anstelle des bisherigen Walmdachs). Im 2. OG ist ein unbeheizter Wintergarten sowie eine Terrasse vorgesehen, im 3. OG ebenfalls eine Terrasse und beim Attikageschoss eine 189.6m2 grosse Terrasse mit 15.7m2 grossem Aussenpool.
\n Die bestehende, rechtmässig erstellte Baute widerspricht in verschiedenen Punkten den geltenden Vorschriften. Das Bauprojekt ist als Wiederaufbau gemäss § 72 Abs. 3 Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 eingereicht und hat entsprechend die Voraussetzungen des Wiederaufbaurechts einzuhalten.
\n 1.1 Die Beschwerdeführer rügen vorab eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör. Der Regierungsrat habe den in der Verwaltungsbeschwerde beantragten Augenschein als überflüssig erachtet und stattdessen zwecks Evaluierung des äusseren Erscheinungsbildes und der architektonischen Einbettung des Bauvorhabens diverse Internetseiten (webGIS des Kt. SZ und Google Maps) besucht. Der Augenschein sei als Beweismittel in § 24 Abs. 1 lit. d Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 ausdrücklich vorgesehen. Über Google Maps liessen sich zwar Fotoaufnahmen herunterladen, doch würden diese die nur vor Ort einsehbare Profilierung durch das Baugespann nicht beinhalten. Der Regierungsrat habe in unzulässiger antizipierter Beweiswürdigung auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet. Stattdessen sei der Augenschein durch anonyme und der Parteiöffentlichkeit entzogene Abklärungen am Computerbildschirm eines Sachbearbeiters der Vorinstanz ersetzt worden, wobei die Ergebnisse dieser Recherchen bzw. verdeckt erhobenen Beweisergebnisse den Parteien vorenthalten worden seien. Der Regierungsrat habe damit den Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches Gehör verletzt (Beschwerde S. 5ff. Ziff. 8.1-8.6; Replik S. 2).
\n 1.2.1 Die Parteien haben im verwaltungs- sowie im verwaltungsgerichtlichen Verfahren Anspruch auf rechtliches Gehör (