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\n \n \n III 2017 125
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| \n Entscheid vom 20. Dezember 2017
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\n \n \n Besetzung
| \n lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
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| \n Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
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| \n MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin
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\n \n \n Parteien
| \n A.________ AG,
\n Beschwerdeführerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Felix Huber,
\n Bellerivestrasse 10, 8008 Zürich,
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| \n gegen
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| \n \n \n - Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Hans Rudolf Ziegler,
\n Felsenstrasse 4, Postfach 3, 8808 Pfäffikon, \n - Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz, \n - Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
\n Vorinstanzen, \n - B.________,
\n Beschwerdegegner,
\n vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Peter Kleb,
\n Sonnenrain 2, Postfach 421, 8832 Wollerau, \n | \n
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\n \n \n Gegenstand
| \n Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Lärmschutz)
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Sachverhalt:\n
A. Die A.________ AG ist Eigentümerin des (seeseitig) in der Wohnzone 2 (W2) und (strassenseitig) in der Wohn- und Gewerbezone 4 (WG4; gemischte Zone) gelegenen Grundstücks KTN 001 Freienbach (1617m2). Sie reichte am 18. März 2016 ein Baugesuch für den Abbruch der bestehenden Bauten und den Neubau von zwei Gebäuden (das \"Seehaus\" in der Zone W2 und das strassenseitige Wohn- und Geschäftsgebäude in der Zone WG4) ein, die im Untergeschoss über die Parkierung miteinander verbunden sind. Das Baugesuch für den Abbruch und den Neubau eines Wohn- und Gewerbehauses mit Nebenbauten an der C.________ (-Strasse) wurde im kantonalen Amtsblatt ________ publiziert und öffentlich aufgelegt. Dagegen liessen u.a. B.________ am 13. April 2016 Einsprache erheben. Die Einsprachen wurden der A.________ AG am 18. April 2016 zur Stellungnahme zugestellt. Am 21. April 2016 wurde die A.________ AG vom Bauamt Freienbach und am 6. Mai 2016 vom Amt für Raumentwicklung (ARE) aufgefordert, das Bauprojekt zu überarbeiten. Gleichzeitig wurde ihr das rechtliche Gehör gewährt. Am 15. Juni 2016 reichte die A.________ AG die Einspracheantwort und Stellungnahme zur Baugesuchsprüfung des Kantons und der Gemeinde mit revidierten Planunterlagen sowie ein Ausnahmegesuch für die Attikaregelung beim Wohnhaus (WG4) ein, was jeweils den Einsprechern zur Stellungnahme unterbreitet wurde. Mit Schreiben vom 21. Juli 2016 vom Bauamt Freienbach bzw. gleichentags vom ARE wurde die A.________ AG erneut zur Überarbeitung des Baugesuchs aufgefordert, mit gleichzeitiger Gewährung des rechtlichen Gehörs. Die Stellungnahme der A.________ AG mit revidierten Planunterlagen erfolgte am 18. August 2016 und wurde wiederum den Einsprechern zur Stellungnahme unterbreitet. Am 26. September 2016 reichte die A.________ AG zudem ein überarbeitetes Kanalisationskonzept ein.
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B. Mit Gesamtentscheid vom 15. November 2016 erteilte das ARE die kantonale Baubewilligung \"im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen\" (d.h. des Amtes für Raumentwicklung, des Amtes für Arbeit, des Tiefbauamtes, des Amtes für Umweltschutz, des Amtes für Natur, Jagd und Fischerei und des Amtes für Militär, Feuer- und Zivilschutz). Der Gemeinderat Freienbach wies die Einsprachen von B.________ und anderen mit GRB vom 24. November 2016 ab (Disp.-Ziff. 1f.), erteilte die Baubewilligung für den Abbruch und Neubau eines Wohn- und Gewerbehauses mit Nebenbauten auf KTN 001 (Disp.-Ziff. 3), die Zustimmung für die Unterschreitung des Grenzabstandes durch eine Nebenbaute zum Grundstück KTN 002 und für eine unterirdische Baute zu den Grundstücken KTN 002 und 003 sowie für die Ausnützungsübertragung von 10% der Bruttogeschossfläche (BGF) über verschiedene Bauzonen (Disp.-Ziff. 4) und jeweils eine Ausnahmebewilligung für das ausnützungsfreie Dachgeschoss über dem zweiten Vollgeschoss und die Nichterfüllung des Lärmschutznachweises (Disp.-Ziff. 5) unter Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten sowie unter Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE vom 15. November 2016, der Beurteilung der kommunalen Brandschutzfachstelle vom 18. November 2016 und des Ergebnisses der abwassertechnischen Prüfung vom 4. Oktober 2016.
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C. Gegen diesen Gemeinderatsbeschluss liessen B.________ mit Eingabe vom 20. Dezember 2016 beim Regierungsrat Beschwerde erheben mit den folgenden Anträgen:
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\n - Die angefochtenen Entscheide seien aufzuheben;
\n - unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer von 8% zu Gunsten der Beschwerdeführenden.
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D. Mit RRB Nr. 414/2017 vom 30. Mai 2017 hiess der Regierungsrat die Beschwerde gut und hob den GRB Nr. 392 vom 24. November 2016 sowie den Gesamtentscheid des ARE vom 15. November 2016 auf (Disp.-Ziff. 1). Die Verfahrenskosten (inkl. Kanzleikosten) von insgesamt Fr. 1'500.-- wurden je zu einem Drittel (je Fr. 500.--) der Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin) und der Gemeinde Freienbach auferlegt und ein Drittel wurde auf die Staatskasse genommen (Disp.-Ziff. 2). Den Beschwerdeführern wurde zu Lasten der Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin), der Gemeinde Freienbach und des Kantons Schwyz, je zu einem Drittel, eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.-- zugesprochen (Disp.-Ziff. 3).
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E. Gegen diesen Regierungsratsbeschluss (Versand am 6.6.2017) lässt die A.________ AG mit Eingabe vom 27. Juni 2017 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit den folgenden Anträgen:
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\n - Es sei der Beschluss des Regierungsrates Nr. 414/2017 vom 30. Mai 2017 aufzuheben und die Baubewilligung vom 24. November 2016 des Gemeinderates Freienbach sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 15. November 2016 zu bestätigen;
\n - die Beschwerdeantwort sei der Beschwerdeführerin zur Stellungnahme bzw. Kenntnisnahme zuzustellen;
\n - unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich MwSt.) zu Lasten der Beschwerdegegner.
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F. Das ARE verzichtet mit Schreiben vom 6. Juli 2017 auf die Einreichung einer umfangreichen Vernehmlassung. Mit Vernehmlassung vom 14. Juli 2017 beantragt der Regierungsrat die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Der Gemeinderat Freienbach lässt mit Vernehmlassung vom 17. Juli 2017 die Gutheissung der Beschwerde beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner und des Kantons Schwyz. Mit Eingabe vom 20. September 2017 lassen B.________ die Abweisung der Beschwerde beantragen, eventualiter, d.h. im Falle der Aufhebung des angefochtenen Entscheids seien die Prozessakten zum Neuentscheid im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.
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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:\n
1. Das Grundstück KTN 001 liegt zwischen der C.________ (-Strasse) und dem Zürichsee, neben D.________. Das Bauvorhaben sieht nach dem Abbruch der bestehenden Bauten auf KTN 001 (abgesehen vom Bootshaus) den Neubau eines Wohnhauses (W2; \"Seehaus\") sowie eines Wohn- und Geschäftshauses (WG4; an der C.________ (-Strasse)) vor, die im Untergeschoss über die Parkierung (16 Parkplätze plus ein Kurzzeitparkplatz) miteinander verbunden sind. Im strassenseitigen Wohn- und Geschäftshaus sind im Erdgeschoss (EG) zwei Büroflächen, im nord-westlichen Bereich eine 2.5-Zimmerwohnung, im 1. Obergeschoss (OG) zwei 3.5-Zimmerwohnungen und im Attikageschoss eine 3.5-Zimmerwohnung geplant. Das seeseitige Wohnhaus sieht im EG und OG je eine 5.5-Zimmerwohnung und eine 3.5-Zimmer-Attikawohnung vor.
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2.1.1 Im konkreten Fall ist unbestritten, dass gemäss Lärmgutachten vom 25. Februar 2016 (________) beim Fenster an der strassenseitigen Fassade im OG der Immissionsgrenzwert (IGW) überschritten wird (vgl. zit. Lärmgutachten S. 11).
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2.1.2 Die Bewilligungsbehörden haben der Beschwerdeführerin eine Ausnahme-bewilligung erteilt. Der Gemeinderat hielt in der Baubewilligung fest, dass für die Überschreitung der Lärmschutzvorschriften die Zustimmung erteilt werden könne, weil das Zimmer über die lärmabgewandte Seite gelüftet werden könne (vgl. RR-act. II/03, S. 9 Ziff. 4.5). Vernehmlassend an den Regierungsrat machte der Gemeinderat zudem geltend, dass ein überwiegendes öffentliches Interesse daran bestehen würde, dass auf dem Baugrundstück keine Baulücke entstehe. Diese Aspekte seien auch mit Blick auf die neueste bundesgerichtliche Rechtsprechung als massgebend zu betrachten, denn es sei aus städtebaulichen und gestalterischen Gründen unbedingt zu vermeiden, dass gegenüber der (verkehrsberuhigten) C.________ (-Strasse) nur noch fensterlose und/oder unbewohnte Räume errichtet würden. Das Amt für Umweltschutz begründet die Gewährung einer Ausnahmebewilligung damit, dass es sich vorliegend um eine bessere Ausnützung eines bereits eingezonten und erschlossenen Grundstücks handle. Weiter könnten die vom Aussenlärm übermässig betroffenen lärmempfindlichen Räume über eine dem Lärm abgewandte Fassade ausreichend natürlich belüftet werden. Mit Vernehmlassung an den Regierungsrat hielt das ARE unter Verweis auf die Stellungnahme des Amtes für Umweltschutz (AfU) zudem fest (RR-act. III/01):
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\uF02D dass die Ausnahmebewilligung nach