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III 2017 126
 
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Entscheid vom 20. Dezember 2017
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Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
 
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber
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Parteien
A.________, 8855 Wangen,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Alexander Frei,
\n Färberstrasse 4, Postfach, 8832 Wollerau,
 
gegen
 
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    \n
  1. Gemeinderat Wangen, Postfach 264, 8855 Wangen,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Hans Rudolf Ziegler,
    \n Felsenstrasse 4, Postfach 3, 8808 Pfäffikon,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    \n Vorinstanzen,
     
    4. \n
  4. C.________ AG, 8853 Lachen,
    \n Beschwerdegegnerin,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Heribert Trachsel,
    \n Seestrasse 69, 8855 Wangen,
     
    5. \n
  5. D.________, 8855 Wangen,
    \n Beigeladener,
    6. \n
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
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Sachverhalt:
\n A. Am 14. Dezember 2015 reichte die C.________ AG bei der Gemeinde Wangen ein Baugesuch für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück KTN E.________ (Grundeigentümer: D.________) in Wangen ein. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. F.________vom 18. Dezember 2015 publiziert und öffentlich aufgelegt. A.________ erhob dagegen am 6. Januar 2016 öffentlich-rechtliche Einsprache (in Vi-act. II-02, Baumappe).
\n B. Mit GRB vom 25. Februar 2016 (Prot. S. 28-50; versandt am 18. März 2016) wies der Gemeinderat Wangen die Einsprachen kostenfällig ab und er-teilte, unter gleichzeitiger Eröffnung des kantonalen Gesamtentscheides vom 4. Februar 2016, die Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen (Vi-act. I-01 Bel. 2).
\n C. Dagegen liess A.________ mit Eingabe vom 11. April 2016 Beschwerde beim Regierungsrat erheben (Vi-act. I-01).
\n D. Der Regierungsrat entschied mit RRB B.________ am 30. Mai 2017 (versandt am 6. Juni 2017) wie folgt (Bf-act. 2):
\n 1. Die Beschwerde wird insoweit teilweise gutgeheissen als die anrechenbare Bruttogeschossfläche um 8.87 m2 auf 694.81 m2 [recte: 503.1 m2] reduziert und auf den Besucherparkplatz Nr. 14 verzichtet werden muss. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden zu vier Fünfteln (Fr. 1200.--) dem Beschwerdeführer auferlegt (…). Zu je einem Zehntel (Fr. 150.--) werden die Verfahrenskosten der Gemeinde Wangen und der Beschwerdegegnerin auferlegt. (…).
\n 3. Der Beschwerdegegnerin und der Gemeinde Wangen werden reduzierte Parteientschädigungen von jeweils Fr. 1200.-- zugesprochen. Diese müssen vom Beschwerdeführer getragen werden
\n 4.-6. (Rechtsmittelbelehrung, Zustellung).
\n E. Dagegen lässt A.________ am 27. Juni 2017 fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht einreichen und beantragen:
\n 1. Es sei der Regierungsratsbeschluss B.________ vom 30. Mai 2017 aufzuheben und
\n 1.1 es sei das Baugesuch der Beschwerdegegnerin nicht zu bewilligen respektive sei die Einsprache bzw. Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Beschwerdeführers gutzuheissen und
\n 1.2 es seien die vorinstanzlichen Verfahrenskosten und die Parteientschädigung vollumfänglich der Vorinstanz 1 und/oder der Beschwerdeführerin aufzuerlegen.
\n 2. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 1, namentlich zur Durchführung eines Augenscheins, zurückzuweisen.
\n 3.  Subeventualiter seien die vorinstanzlichen Verfahrenskosten sowie die Ausrichtung der Parteientschädigung an die Beschwerdegegner vollumfänglich der
\n Vorinstanz 1 und der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.
\n 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin eventualiter zulasten der Vorinstanzen.
\n F. Mit Vernehmlassung vom 6. Juli 2017 beantragt das instruierende Sicherheitsdepartement die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. Ebenfalls am 6. Juli 2017 verzichtet das Amt für Raumentwicklung (ARE) auf die Einreichung einer Vernehmlassung. Die Beschwerdegegnerin lässt mit Beschwerdeantwort vom 13. Juli 2017 beantragen, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zu Lasten des Beschwerdeführers. Der Gemeinderat lässt am 20. Juli 2017 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers beantragen.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Das Grundstück KTN E.________ in Wangen befindet sich in der Wohnzone 2 Geschosse (W2) (vgl. Zonenplan der Gemeinde Wangen vom 9.2.2014, vom Regierungsrat genehmigt mit RRB Nr. 410/2014 vom 15.4.2014, Stand 1.12.2014; Art. 43 des Baureglements der Gemeinde Wangen [BauR] vom 18.7.2014). Die Wohnzonen sollen gemäss Art. 45 Abs. 1 BauR ruhige und gesunde Wohnverhältnisse gewährleisten; zugelassen sind nur nicht störende Betriebe. In der Wohnzone W2 sind (in der Einzelbauweise) zwei Vollgeschosse zulässig. Die Ausnützungsziffer beträgt 0.45. Der kleine Grenzabstand richtet sich nach § 60 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 (50% der Gebäudehöhe), beträgt jedoch mindestens 4 Meter. Der grosse Grenzabstand beträgt 90% der Gebäudehöhe, jedoch mindestens 7 Meter. Die Gebäudelänge beträgt maximal 35 Meter, die Gebäudehöhe (in der Einzelbauweise) 8 Meter und die Firsthöhe 10 Meter (vgl. Art. 54 Abs. 1 BauR). Die zulässigen Gebäude- und Firsthöhen dürfen auf keiner Seite überschritten sein (vgl. Art. 54 Abs. 2 BauR).
\n 1.2 Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur OK des Dachabschlusses (