\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
III 2017 181
 
\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
 
Entscheid vom 23. März 2018
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
Parteien
A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt D.________,,
 
 
gegen
 
\n
    \n
  1. Gemeinderat Altendorf, Dorfplatz 3, Postfach 155, 8852 Altendorf,
    2. \n
  2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    3. \n
Vorinstanzen,
\n
    \n
  1. B.________,
    \n Beschwerdegegnerin,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt E.________,,
    2. \n
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Rechtsverweigerung, Nutzungsstopp)
\n  
\n
Sachverhalt:
\n A. Das Grundstück KTN 001 steht im Miteigentum der Stockwerkeigentümergemeinschaft C.________ (Strasse). Darauf befindet sich ein Wohn- und Geschäftshaus. B.________ ist seit Juni 2012 Stockwerkeigentümerin des zweiten Obergeschosses Ost im Wohn- und Geschäftshaus auf KTN 001. Am 11. Oktober 2012 reichte B.________ ein Baugesuch für die Umnutzung des zweiten Obergeschosses Ost von bisher Lager- und Ausstellungsräumen in neu einen Gebets- und Besammlungsraum für Vereinsversammlungen sowie zur Durchführung religiöser Zeremonien ein (vgl. Baugesuch und Begleitschreiben vom 11.10.2012 bzw. 8.10.2012, RR-act. II/02/1), welches im Amtsblatt Nr. 01 (Abl. 2012 S. xy) publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Innert Frist wurden gegen das Baugesuch keine öffentlich-rechtlichen Einsprachen eingereicht. Am 19. Dezember 2012 reichten A.________ und seine Ehefrau eine privatrechtliche Baueinsprache beim Einzelrichter des Bezirksgerichts March ein (vgl. VG-act. 15: Urteil des Bezirksgerichts March vom 21.12.2017).
\n B. Am 3. Mai 2013 erteilte der Gemeinderat Altendorf die Baubewilligung im Sinne der Erwägungen mit Auflagen und Vorbehalten. Dabei hielt er u.a. fest (RR-act. II/02/5):
\n 2. Parkierung
\n Die Baubewilligung wird gestützt auf das nachgereichte Parkplatzkonzept erteilt. Sobald die Vereinbarungen mit den jeweiligen Grundeigentümern nicht mehr gelten, behält sich der Gemeinderat vor, die vorliegende Bewilligung zu entziehen.
\n 3. Brandschutz
\n Die kantonale Brandschutzbewilligung vom 15.04.2013 (gemäss welcher mitunter die max. Personenanzahl von 50 Pers. pro Raum festgelegt ist) gilt als integrierender Bestandteil dieser Bewilligung.
\n 4. Privatrecht
\n Es wird auf das laufende – privatrechtliche – Verfahren beim Bezirksgericht March verwiesen. Vor Baubeginn/Baufreigabe muss eine STWE-interne Einigung vorliegen.
\n (…)
\n 6. Verfahren / Baufreigabe / Rechtsmittel
\n 6.1 Mit dem Bau kann erst begonnen werden, wenn das Einverständnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft vorliegt und sämtliche befristeten oder auf den Baubeginn gestellten Nebenbestimmungen (Auflagen) erfüllt sind.
\n C. An der Stockwerkeigentümerversammlung vom 11. November 2013 bewilligte die Stockwerkeigentümergemeinschaft die (von B.________ mit Schreiben vom 16.7.2013 beantragte) Umnutzung des Geschäftsraumes zu einem Gebetsraum unter der Auflage, dass ein gut isolierender/schallgedämpfter Teppichboden bis spätestens 31. Dezember 2013 über den vorhandenen Plattenboden verlegt werden muss (RR-act. III/01/Beilage 2). Diesen Beschluss hat A.________ bei der Schlichtungsbehörde angefochten mit dem Antrag, der Beschluss betreffend Umnutzung des Geschäftsraumes zum Gebetsraum sei aufzuheben (RR-act. II/02/6).
\n D. Mit Verfügung vom 21. Januar 2014 hat der Einzelrichter des Bezirksgerichts March das privatrechtliche Baueinspracheverfahren sistiert.
\n E. Mit Verfügung vom 6. März 2014 nahm der zuständige Vermittler Vormerk von der (gleichentags erfolgten) Aufhebung des von A.________ angefochtenen Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 11. November 2013 durch dieselbe Stockwerkeigentümergemeinschaft und schrieb das Verfahren infolge Klageanerkennung ab (RR-act. II/02/6).
\n F. In der Folge hat B.________ beim Bezirksgericht March den Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 6. März 2014 (Aufhebung des vorgängigen Beschlusses unter Ziff. 4.1 der Versammlung vom 11.11.2013) angefochten, woraufhin das Bezirksgericht March mit Urteil vom 14. Juli 2016 den erwähnten Beschluss aufgehoben hat.
\n G. Mit Schreiben vom 15. Mai 2014 liess A.________ beim Gemeinderat Altendorf beantragen, dass dem Vorbehalt betreffend Baufreigabe unverzüglich Nachachtung zu verschaffen und die Umnutzung durch B.________ unverzüglich zu stoppen sei. Der Bauentscheid vom 3. Mai 2013 sei zu widerrufen, da es an den dafür erforderlichen Parkplätzen, nachgewiesen und sicher, offensichtlich fehle (RR-act. II/02/6). Daraufhin forderte der Gemeinderat Altendorf B.________ am 26. Mai 2014 zum Nachweis der Einhaltung der Auflagen in der Baubewilligung auf (RR-act. II/02/6). Am 10. Juni 2014 liess B.________ beim Gemeinderat den Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 11. November 2013 sowie die Bestätigung der Parkplatzvermietung einreichen (RR-act. II/02/8). Mit Schreiben vom 24. Juni 2014 an B.________ bestätigte das Bauamt der Gemeinde Altendorf, dass gemäss den eingereichten Unterlagen die gestellten Bedingungen und Auflagen erfüllt seien, weshalb einem Bau- bzw. Nutzungsbeginn nichts entgegen stehe (RR-act. II/02/9). Mit Schreiben vom 30. November 2015 wurde B.________ vom Amt für Militär, Feuer- und Zivilschutz aufgefordert, die Auflagen betreffend zulässige Personenanzahl einzuhalten (RR-act. II/02/10).
\n H. Mit Schreiben vom 31. Januar 2017 liess A.________ erneut beim Gemeinderat Altendorf beantragen, die rechtswidrige Umnutzung von B.________ zu unterbinden. Zum einen sei die Bewilligung zur Umnutzung unhaltbar, zudem habe inzwischen feuerpolizeilich interveniert werden müssen. Zum anderen liege keine stockwerkeigentümer-interne Einigung vor. Beim Beschluss vom 11. November 2013 handle es sich um einen Mehrheitsbeschluss, keine Einigung. Zudem sei dieser angefochten und mit Abschreibung vom 6. März 2014 durch eine rechtskräftige Klageanerkennung ersetzt worden (RR-act. II/02/13).
\n I. Die Baukommission der Gemeinde Altendorf teilte A.________ nach Darlegung des Sachverhalts mit Schreiben vom 6. Februar 2017 mit, dass sie keinen weiteren Handlungsbedarf sehe (RR-act. II/02/14).
\n J. Am 27. Februar 2017 liess A.________ beim Regierungsrat des Kantons Schwyz eine Beschwerde betreffend Rechtsverweigerung, Umnutzung Wohn- und Geschäftshaus C.________ (Strasse), KTN 001, einreichen mit folgenden Anträgen:
\n
    \n
  1. Die Beschwerde sei gutzuheissen und gegen die Beschwerdegegnerin/Bauherrin sei ein sofortiger Nutzungsstopp zu erlassen.
    2. \n
  2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin/Bauherrin und der Vorinstanz.
    3. \n
\n Mit Zwischenbescheid vom 16. März 2017 hat der Regierungsrat des Kantons Schwyz das Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen abgewiesen.
\n K. Der Regierungsrat des Kantons Schwyz hat mit Beschluss Nr. 676/2017 vom 5. September 2017 was folgt festgehalten:
\n
    \n
  1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen.
    2. \n
  2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden der Gemeinde Altendorf auferlegt. Sie hat diese innert 30 Tagen der Staatskanzlei zu überweisen. Die Staatskanzlei wird angewiesen, dem Beschwerdeführer Fr. 1500.-- zurückzubezahlen.
    3. \n
  3. Die Gemeinde Altendorf hat dem Beschwerdeführer und der Beschwerdegegnerin je eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 500.-- zu bezahlen. Im Übrigen werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
    4. \n
\n (4. – 6.: Rechtsmittelbelehrung und Zustellung).
\n L. Gegen diesen Regierungsratsbeschluss lässt A.________ beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz am 3. Oktober 2017 rechtzeitig Beschwerde einreichen mit den folgenden Anträgen:
\n
    \n
  1. Die Beschwerde sei gutzuheissen, und der Regierungsratsbeschluss Nr. 676/2017 sei in den Dispositionsziffern 1 und 3 soweit aufzuheben, als er unsere Beschwerde abweist. Die Beschwerde sei insgesamt gutzuheissen, und gegen die Beschwerdegegnerin sei ein Nutzungsstopp zu erlassen.
    2. \n
  2. Alles unter gänzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide Beschwerdeinstanzen zu Lasten der Beschwerdegegnerin und zu Lasten der Vorinstanzen.
    3. \n
\n M. Mit Vernehmlassung vom 23. Oktober 2017 beantragt der Regierungsrat die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. B.________ lässt am 15. Januar 2018 beantragen, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) zulasten des Beschwerdeführers. Des Weiteren lässt B.________ den prozessualen Antrag stellen, das vorliegende Verfahren sei bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft C.________ (Strasse) zur Änderung der Nutzungsweise des Grundstücks KTN 001 zu sistieren. Der Gemeinderat hat sich innert Frist nicht vernehmen lassen.
\n N. Mit Urteil vom 21. Dezember 2017 hiess der Einzelrichter des Bezirksgerichts March die privatrechtliche Baueinsprache gut. Der Beschwerdegegnerin wurde die Umnutzung des Wohn- und Geschäftshauses untersagt, sofern die Stockwerkeigentümergemeinschaft C.________ (Strasse) dieser Umnutzung im Sinne der Erwägungen nicht zustimmt.
\n O. Am 23. Februar 2018 lässt der Beschwerdeführer das Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Februar 2018 einreichen, an welcher der Antrag der Beschwerdegegnerin auf Nutzung ihres Stockwerkeigentums als Gebets- und Aufenthaltsraum abgelehnt wurde. Mit Schreiben vom 28. Februar 2018 lässt die Beschwerdegegnerin dem Gericht mitteilen, dass sie den Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Februar 2018 inzwischen beim Vermittleramt Altendorf angefochten hat.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Die Beschwerdegegnerin bringt im vorliegenden Verfahren (mit Vernehmlassung vom 15.1.2018, S. 3 Rz. 4f.) vor, dass die privatrechtliche Baueinsprache gutgeheissen worden sei und die Stockwerkeigentümergemeinschaft erneut über die sachenrechtliche Änderung der Nutzungsweise zu entscheiden habe, wobei einer Nutzung des Stockwerkeigentums der Beschwerdegegnerin als Aufenthalts- und Gebetsraum grundsätzlich nichts im Wege stehe. Entsprechend sei das vorliegende Verfahren zum aktuellen Zeitpunkt obsolet. In der Folge sei das Verfahren betreffend Rechtsverweigerung zwischenzeitlich befristet zu sistieren, bis die Stockwerkeigentümergemeinschaft einen neuen Entscheid gefällt habe.
\n Inzwischen hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit Beschluss vom 7. Februar 2018 das Umnutzungsgesuch der Beschwerdegegnerin abgelehnt, was von letzterer wiederum angefochten wurde (vgl. Ingress lit. O).
\n 1.2 Die Verfahrenssistierung ist im Verwaltungsrechtspflegegesetz (SRSZ 234.110; VRP) vom 6.6.1974 nicht ausdrücklich vorgesehen. Dennoch kommt die Sistierung in der Praxis vor. Sie ist im Rahmen der Verfahrensleitung als Rechtsinstitut allgemein anerkannt (Bertschi/Plüss, in: Griffel, Kommentar VRG, Zürich 2014, Vorbem. zu §§ 4-31 N. 35). Da die Verfahrenssistierung in einem Spannungsverhältnis und gewissen Widerspruch zu dem im Gesetz verankerten und auch für das Verwaltungsgericht geltenden Beschleunigungsgebot steht (§ 73 lit. a Justizgesetz [JG; SRSZ 231.110] vom 18.11.2009), ist dieses Rechtsinstitut (im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung; vgl. z.B. Bundesgerichtsurteil 4A_382/2014 vom 3.3.2015 Erw. 1) nur zurückhaltend bzw. ausnahmsweise und namentlich nur dann einzusetzen, wenn die Sistierung sinnvoll ist, d.h. wenn gute Gründe für die Sistierung sprechen.
\n 1.3 Im konkreten Fall hat der Beschwerdeführer sowohl im Verfahren vor dem Regierungsrat als auch vor dem Verwaltungsgericht einen Nutzungsstopp beantragt.
\n Beim Nutzungsstopp handelt es sich um eine vorsorgliche Massnahme des öffentlichen Baurechts (vgl. dazu auch die nachfolgenden Ausführungen in Erw. 2.2.4), mit welcher entweder eine bestehende rechtswidrige Nutzung untersagt oder nach Abschluss der Bauarbeiten die Aufnahme einer rechtswidrigen Nutzung verhindert werden soll (Baumann, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 60 N 102). Dabei steht praxisgemäss die rasche und umfassende Durchsetzung der Rechtsordnung im Vordergrund (vgl. Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 629; vgl. auch VGE III 2008 86 vom 24.4.2008 Erw. 2.3.2). Die Dringlichkeit einer vorsorglichen Massnahme ergibt sich auch aus