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\n \n \n III 2017 199
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| \n Entscheid vom 23. Februar 2018
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\n \n \n Besetzung
| \n lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
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| \n Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
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| \n MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin
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\n \n \n Parteien
| \n A.________ und B.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt M.________,
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| \n gegen
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| \n \n \n - Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
\n vertreten durch Rechtsanwalt N.________,, \n - Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz, \n - Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz, \n Vorinstanzen,
\n \n - C.________ und D.________,
\n Beschwerdegegner, \n - E.________,
\n - F.________ AG,
\n Beigeladene,
\n Ziff. 4 und 6 vertreten durch Rechtsanwalt O.________,,
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\n \n \n Gegenstand
| \n Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
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Sachverhalt:\n
A. Die E.________ ist Eigentümerin des Grundstückes KTN 001. Dieses Grundstück liegt in der \"Übrigen Landhauszone\" L2 (ausserhalb eines Ufersaumes von 50 m Tiefe ab dem Zürichsee [L2**]). Darauf befinden sich zwei im Baurecht erstellte, zusammenhängende Wohnhäuser (________). Baurechtsnehmer waren bis Dezember 2014 C.________ und D.________.
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B. Mit Blick auf eine Neuüberbauung des Grundstückes ersuchten C.________ und D.________ mit Eingabe vom 16. Juli 2014 an die Bauverwaltung Freienbach sinngemäss um einen verbindlichen Vorentscheid betreffend die Frage des massgebenden gewachsenen Terrains. Das Gesuch wurde im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist wurden keine Einsprachen erhoben. Mit Beschluss (GRB) Nr. 330 vom 23. Oktober 2014 entschied der Gemeinderat Freienbach wie folgt über das Gesuch um einen Vorentscheid:
\n 1.
Das Gesuch um Vorentscheid vom 4. August 2014 betreffend Festlegung des massgebenden gewachsenen Terrains, KTN 001, ________, wird im Sinne der Erwägungen beantwortet.
\n 2.
Die auf ein Jahr befristete Auskunft erfolgt mit den Vorbehalten:
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- Das massgebende Terrain darf auf der jeweiligen Achse an keiner Stelle höher liegen als das angrenzende, heute bestehende Terrain (Nordost- und Südostseite).
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- Prüfung anhand des Projekts und aufgrund der Detailangaben und unter Miteinbezug der kantonalen Fachstellen;
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- Durchführung des Auflage- und Einspracheverfahrens;
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- gleichbleibende Gesetzgebung.
\n (3.-5. Behandlungsgebühr; Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung).
\n Dieser am 31. Oktober 2014 versandte Beschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
\n Am 23. Dezember 2014 verkauften C.________ und D.________ das Baurecht an das Immobilien-Treuhandbüro \"F.________ AG\" (vormals H.________ AG) mit Sitz (seit 10.1.2012) an der G.________ (Strasse). D.________ ist (seit 30.10.2014) alleiniges Mitglied dieser Unternehmung mit Einzelunterschrift. Zweck der Unternehmung ist das Betreiben eines Immobilien-Treuhandbüros, Erbringen von Generalunternehmungs- und Totalunternehmungsdienstleistungen aller Art in Bereichen des Bauens, Übernahme und Durchführung von Mandaten im Bereich Liegenschaftsentwicklung, -planung,
\n -beratung, -marketing und -verwaltung sowie Kauf, Verkauf, Vermittlung und Verwaltung von Immobilien.
\n
C. Am 19. November 2015 und 7. Dezember 2015 (je Datum des Eingangs) reichten C.________ und D.________ das Baugesuch bzw. ergänzende Unterlagen für den Abbruch der bestehenden Wohnhäuser und den Neubau eines Einfamilienhauses auf KTN 001 ein. Dieses Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. yz publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben neben einer Drittpartei sowie I.________ und J.________ auch A.________ und B.________, Eigentümer des nördlich der Bauparzelle gelegenen und nur durch die G.________ (Strasse) von diesem getrennten Grundstücks KTN 002 (________), am 30. Dezember 2015 Einsprache.
\n
D. Nachdem die Hochbaukommission die Baubewilligung mit Schreiben vom 21. Dezember 2015 noch nicht in Aussicht stellen konnte, reichten C.________ und D.________ am 15. April 2016 (Datum des Eingangs) abgeänderte Projektunterlagen ein. Insbesondere wurden die Höhenangaben des Terrains präzisiert und der gedeckte Garagenvorplatz reduziert. Mit Schreiben vom 27. April 2016 hielten die Einsprecher an ihren Einsprachen fest.
\n
E. Mit Schreiben vom 14. Juni 2016 teilte die Hochbaukommission der Bauherrschaft mit, dass das Tiefbauamt die Zustimmung für zwei Aussenparkplätze im Sichtbereich verweigere und eine Überarbeitung verlange. Hierauf reichte die Bauherrschaft am 8. Juli 2016 (Datum des Eingangs) eine \"Ergänzungseingabe Parkplatz zur Genehmigung\" ein. Diese Projektänderung wurde im Amtsblatt Nr. wx publiziert (\"zwei zusätzliche Aussenparkplätze zum Abbruch und Neubau Einfamilienhaus [Projektänderung zur Publikation im Amtsblatt Nr. yz]\"). Wiederum hielten die Einsprecher an ihrer Einsprache fest.
\n
F. Mit Gesamtentscheid vom 23. September 2016 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung \"im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II, Ziffern 1 ff.\". Die Einsprachen wurden abgewiesen, soweit kantonale Zuständigkeit bestand.
\n Mit GRB Nr. 334 vom 13. Oktober 2016 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung unter Eröffnung des Gesamtentscheids des ARE wie folgt:
\n 1.
Die Einsprache von I.________ und J.________ wird abgewiesen.
\n (2.
Abweisung der Dritteinsprache)
\n 3.
Die Einsprache von A.________ und B.________ wird abgewiesen.
\n 4.
Die Bewilligung für den Abbruch und Neubau Einfamilienhaus, KTN 001, ________, wird mit nachfolgenden Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten erteilt:
\n (4.1 Integrierende Bestandteile der Baubewilligung)
\n 4.2
Das detaillierte Farb- und Materialkonzept mit den genauen Bezeichnungen der Aussenbauteile und deren Farbgebung ist frühzeitig zur Beurteilung und Genehmigung vorzulegen.
\n (4.3-4.13 weitere Nebenbestimmungen).
\n (5.-10. Eröffnung verschiedener Dokumente, Abbruchbewilligung, Baubeginn, Beiträge und Gebühren, Rechtsmittelbelehrung, Zufertigung).
\n
G. Gegen diese Baubewilligung erhoben A.________ und B.________ sowie I.________ und J.________ mit Eingabe vom 15. November 2016 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1.
Der Beschluss des Gemeinderats Freienbach 334 vom 13. Oktober 2016 (Baubewilligung zum Baugesuch Nr. 2015-0165) und der dazugehörige kan-tonale Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 23. Septem-ber 2016 seien aufzuheben und das Baugesuch sei abzuweisen.
\n 2.
Eventualiter seien der Beschluss des Gemeinderats Freienbach 334 vom 13. Oktober 2016 (Baubewilligung zum Baugesuch Nr. 2015-0165) und der dazugehörige kantonale Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 23. September 2016 aufzuheben und das Baugesuch sei zur ergänzen-den Sachverhaltsabklärung und zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zu-rückzuweisen.
\n 3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 8% Mehrwertsteuer) zu Las-ten der Vorinstanzen und der Beschwerdegegner.
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H. Mit RRB Nr. 737/2017 vom 26. September 2017 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
\n 2.
Die Verfahrenkosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt (…).
\n 3.
Die Beschwerdeführer haben der Gemeinde Freienbach und den Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung von jeweils Fr. 1000.-- zu bezahlen, dies unter solidarischer Haftbarkeit.
\n (4.-6. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
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I. Gegen diesen Regierungsratsbeschluss (Versand am 3.10.2017) lassen A.________ und B.________ mit Eingabe vom 24. Oktober 2017 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit den folgenden Anträgen:
\n 1.
Der Beschluss des Regierungsrates Nr. 737/2017 vom 26. September 2017 sei aufzuheben und das Baugesuch sei abzuweisen.
\n 2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 8% Mehrwertsteuer) zu Lasten der Vorinstanzen und der Beschwerdegegner.
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J. Das ARE verzichtet mit Eingabe vom 26. Oktober 2017 auf eine explizite Antragsstellung. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 7. November 2017, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne. Die Beschwerdegegner und die Beigeladene Ziff. 6 beantragen vernehmlassend am 16. November 2017, die Beschwerde sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt zulasten der Beschwerdeführer. Der Gemeinderat beantragt mit Vernehmlassung vom 15. Dezember 2017 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer bei solidarischer Haftbarkeit.
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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:\n
1. Gemäss dem Projektbeschrieb ist das Gebäude in zwei Gebäuteteile aufgeteilt mit zwei separaten Dachfirsten; es \"schmiegt sich an das bestehende steile Gelände an\". Das Terrain steigt von Westen nach Osten an von rund 414.00 m.ü.M. am Westrand des geplanten Gebäudes bis auf 417.69 m.ü.M. am Ostrand. Die beiden Gebäudeteile sind halbgeschossig versetzt (vgl. Ansichtspläne 1:100, 1:200, rev. am 18.3.2016, Plan Nr. 01.4.1-2-3-4 und Plan Nr. 01.1.1-2-3).
\n Diese beiden Gebäudeteile weisen je einen trapezförmigen Grundriss auf (vgl. Katasterplan 1:500 vom 16.11.2015, Plan Nr. 01.1.1; Grundrissplan 1:100 rev. am 18.3.2016, Plan Nr. 01.2.2-3-4-5). Die Nordseite des westlichen Gebäudeteils (9.99 m) verläuft parallel zur G.________(Strasse); die nördliche Seite (8.61 m) des östlichen Gebäudeteils schliesst mit einem \"Knick\" (rund 45°-Winkel) gegen Süden an. Der Bereich des freien Winkelfeldes dient als Vorplatz des Erdgeschosses, unter welchem sich im Untergeschoss ein Abstellplatz mit Zufahrt in die Garage (mit zwei Parkplätzen) befindet. Ein weiterer Parkplatz ist auf der Nordseite entlang der G.________(Strasse) und zwei weitere Parkplätze sind an der Süd-Westseite des Grundstückes eingeplant ([unnummerierter] Plan Umgebung/Sichtwinkel/Berechnung 1:200, 1:100, vom 5.7.16; [unnummerierter] Plan Ansichten - Perspektiven 1:100 vom 5.7.16).
\n Die Westseite und die Südseite des westlichen Gebäudeteils betragen 9.0 m bzw. 6.77 m, die Ost- und Südseite des östlichen Gebäudeteils 6.65 m bzw. 8.09 m. Auf der Südseite weist der östliche Gebäudeteil einen geringfügigeren Knick auf als an der Nordseite. Der First des westlichen Gebäudeteiles ist von Norden nach Süden leicht fallend (Differenz 0.42 m, vgl. Ansichtsplan) und verläuft entsprechend um 1.94 m bzw. 1.52 m unter dem höher gelegenen horizontalen First des östlichen Gebäudeteiles. Die vier Dachflächen sind nicht gleich geneigt. In der westlichen Dachfläche sind zwei lange Dachfenster vorgesehen; auf der Ostfassade ist ein Einschnitt (für einen Balkon von 19.52 m2 Fläche) geplant.
\n Das Untergeschoss (UG) weist neben der Einstellhalle und der Garage einen Technikraum und Keller auf, das Erdgeschoss (EG) drei Zimmer, zwei Sanitärräume sowie Waschraum und Geräteraum, das Obergeschoss (OG) ein Zimmer, Bad/WC, Kochen/Essen mit Zutritt auf eine Terrasse sowie auf der Nordwestseite einen Balkon (8.86 m2), und im Dachgeschoss (DG) befinden sich Zimmer/Office/TV und Bibliothek (insgesamt 50.41 m2), eine Galerie/Lounge (45.77 m2) und auf der Ostseite (über der Terrasse) ein Balkon. Der Zutritt ins Haus erfolgt im EG auf der Nordseite über eine Treppe und den Vorplatz.
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2.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid einen Augenschein nicht als erforderlich erachtet (Erw. 2). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer sei angesichts des rechtskräftigen Vorentscheids vom 23. Oktober 2014 nicht das aktuelle tiefer liegende Terrain für die Bemessung der Gebäudehöhe massgebend, sondern das frühere, natürlich gewachsene. Das Baugesuch sei rechtzeitig innert der einjährigen Geltungsdauer des Vorentscheids eingereicht worden. Es sei nicht rechtsmissbräuchlich, wenn die Bauherrschaft mit einem Vorentscheid vorab Klarheit betreffend das massgebliche Terrain haben will (Erw. 3). Die Voraussetzungen für einen Widerruf des Vorentscheids seien nicht gegeben. Auch eine aufsichtsrechtliche Aufhebung desselben sei nicht angezeigt (Erw. 4). Mit den vorhandenen Plänen könne das Baugesuch rechtsgenüglich auf seine Übereinstimmung mit den baugesetzlichen Vorgaben überprüft werden (Erw. 5). Die Nutzung des Dachgeschosses (Räume Office und Lounge) für eine private gewerbliche Tätigkeit sei in der Landhauszone L2 zulässig (Erw. 6). Das UG sei kein Vollgeschoss. Da das DG unbestritten nicht als Vollgeschoss zähle, seien die in der Zone L2 zulässigen zwei Vollgeschosse nicht überschritten (Erw. 7). Das Grundstück werde nicht übernutzt. Weder die Waschküche noch der Geräteraum im EG noch die östliche Terrasse im OG seien bei der zulässigen Ausnützungsziffer (AZ) anzurechnen (Erw. 8). Ein Publikumsverkehr sei nicht zu erwarten. Die erforderlichen sechs Abstellplätze seien ausgewiesen. Es sei davon auszugehen, dass eine Einfahrt in die Garage am nördlichen Aussenparkplatz vorbei auch bei dort parkiertem Auto möglich sei (Erw. 9). Das Bauvorhaben sei auch mit dem Einordnungsgebot vereinbar. Eine Ausnahmesituation, welche die Bauherrschaft an der Ausschöpfung des zonenmässigen Bauvolumens aus Gründen des Ortsbildschutzes hindern würde, liege nicht vor (Erw. 10).
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2.2 Die Beschwerdeführer halten an der Rüge, dass von einem falschen Terrain ausgegangen werde und das Bauvorhaben daher die zulässige Gebäude- und Firsthöhe überschreite, fest (Beschwerde S. 4 f. Ziff. III.A.1 ff.).
\n Sie argumentieren, der Regierungsrat führe in Erw. 4.4 des angefochtenen Beschlusses selber aus, ob die Schlussfolgerung des Vorentscheids der Rechtsprechung zum gewachsenen Terrain entspreche, sei fraglich; denn grundsätzlich sei das aktuelle Terrain massgebend (Beschwerde S. 4 Ziff. III.A.2 und S. 6 Ziff. 3). Die Vorinstanzen hätten die entscheidende Frage, ob das Abstellen auf den aktuellen Geländeverlauf zu baupolizeilich unhaltbaren Ergebnissen führe, nicht geprüft. Das Abstellen auf das frühere, höhere Terrain ermögliche einen Höherbau, womit die nachbarlichen Interessen (Einschränkung bzw. Verunmöglichung der Aussicht) der Beschwerdeführer massiv beeinträchtigt würden. Die Beschwerdeführer hätten dies nicht hinzunehmen. Die geplante Baute beeinträchtige überdies das Landschaftsbild, zumal sie wesentlich höher werde als die Gebäude auf den umliegenden Grundstücken. Der ausdrücklich beantragte Augenschein könne dies verdeutlichen (Beschwerde S. 5). Im Weiteren sei auch die Voraussetzung der genauen Eruierbarkeit des ursprünglichen Terrains nicht erfüllt. Der Gemeinderat halte selber fest, dass die Rekonstruktion des ursprünglichen Terrains nicht erfüllt sei (Beschwerde S. 6 Ziff. 5).
\n Zudem sei die Geltungsdauer des Vorentscheids abgelaufen. Massgebend sei der Zeitpunkt der Zustellung des Vorentscheids, was mutmasslich am 3. November 2014 der Fall gewesen sei. Die Geltungsdauer sei somit am 3. November 2015 abgelaufen. Der Vorentscheid sei einzig der Bauherrschaft (Gesuchsteller) zugestellt worden, welche kein Rechtsschutzinteresse an einer Beschwerde gehabt habe. Daher habe die Geltungsdauer direkt mit der Ausfällung des Beschlusses bzw. mit dessen Zustellung begonnen. Selbst wenn die Geltungsdauer erst am 23. November 2014 begonnen hätte, wäre die einjährige Geltungsdauer abgelaufen, denn die Baueingabe vom 19. November 2015 sei aus formellen Gründen zurückgewiesen worden. Am 7. Dezember 2015 hätten die Beschwerdegegner die erforderlichen Unterlagen eingereicht, womit das Baugesuch am 11. Dezember 2015 habe publiziert werden können. Mithin hätte die Frage des massgeblichen Terrains in der Baubewilligung geprüft werden müssen (Beschwerde S. 7 lit. B.1.1 ff.).
\n Allenfalls sei der Vorentscheid gestützt auf § 34 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 zu widerrufen. Die inhaltliche Fehlerhaftigkeit sei dargetan worden. Entgegen der Auffassung des Regierungsrates sei die ursprüngliche Fehlerhaftigkeit des Vorentscheids nicht im Revisionsverfahren zu prüfen. Für einen Widerruf sprächen erhebliche Interessen, welche darin begründet lägen, dass der Vorentscheid inhaltlich falsch sei und die entscheidende Frage gar nicht thematisiert habe. Von den mit dem Vorentscheid eingeräumten Befugnissen hätten die Beschwerdegegner noch keinen Gebrauch gemacht. Das Vertrauen der Beschwerdegegner in den Vorentscheid sei nicht höher zu gewichten als die Durchsetzung des objektiven Rechts (Beschwerde S. 8 ff. Ziff. 2.1 ff.). Es sei bei der Interessenabwägung auch zu berücksichtigen, \"auf welche befremdliche und missbräuchliche Weise\" die Beschwerdegegner die für sie äusserst günstige Beurteilung erwirkt hätten. Da im Vorentscheidverfahren noch keine Profilierung anzubringen sei, habe für die Beschwerdeführer kein Anlass bestanden, das Amtsblatt zu konsultieren und sich gegen den Vorentscheid zu wehren, worauf die Beschwerdeführer spekuliert hätten. Die Beschwerdeführer hätten sich zur Frage des massgebenden Terrains also nicht äussern können (Beschwerde S. 9 f. Ziff. 2.5).
\n
2.3 Im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren werden somit verschiedene, vom Regierungsrat umfassend geprüfte, Rügen nicht mehr wiederholt. Es betrifft dies namentlich die Rechtsgenüglichkeit der Planunterlagen, die Zulässigkeit der Nutzung des DG für eine private gewerbliche Tätigkeit, die Einstufung des UG als kein Vollgeschoss, die zulässige Nutzung des Grundstückes und die Frage der Baurechtskonformität der sechs Abstellplätze.
\n Im Brennpunkt des vorliegenden Verfahrens steht die Rechtmässigkeit des Vorentscheids bzw. die Voraussetzungen eines allfälligen Widerrufs sowie - unter dem Vorbehalt der Rechtmässigkeit - die rechtzeitige Einreichung des Baugesuchs innert der Geltungsdauer des Vorentscheids. Implizit wird mit der Rüge der Widerrechtlichkeit des Vorentscheids auch eine Überschreitung der zulässigen Gebäude- und Firsthöhe geltend gemacht. Indes bleibt für den Fall der Rechtmässigkeit des mit dem Vorentscheid definierten massgebenden Terrains die Wahrung der maximal zulässigen vertikalen Ausdehnung der projektierten Baute - soweit ersichtlich - unbestritten. Explizit festgehalten wird auch an der Rüge der Unvereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem Landschaftsbild, d.h. des Verstosses gegen das Einordnungsgebot.
\n
2.4 Der Regierungsrat ist auf die Beschwerde, soweit auch der Vorentscheid vom 23. Oktober 2014 mitangefochten worden war, nicht eingetreten, weil damit in Bezug auf das für die Gebäude massgebende Terrain eine abgeurteilte Sache vorliege (vgl. Vernehmlassung des Sicherheitsdepartements S. 2 Ziff. 3). Soweit die Beschwerdeführer diesbezüglich an ihrem Standpunkt festhalten, bedeutet dies sinngemäss gleichzeitig, dass die Vorinstanz insoweit zu Unrecht nicht auf ihre Beschwerde eingetreten sei. Soweit diese Argumentation unbegründet und die vorinstanzliche Beurteilung zu schützen ist, führt dies zu einer Abweisung der Beschwerde. Im gegenteiligen Fall müsste sie gutgeheissen und die Sache grundsätzlich an die Vorinstanz zurückgewiesen werden (vgl. statt vieler: VGE III 2015 98 vom 26.8.2015 Erw. 1.3.1; VGE 880/00 vom 28.10.2000).
\n
3.1.1 Die Gemeinde berät auf Anfrage den Gesuchsteller unverbindlich über die Anforderungen an ein Projekt und das zu beachtende Verfahren (§ 84 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987). Zur Abklärung wichtiger Baufragen kann der Bewilligungsbehörde das Gesuch um einen Vorentscheid unterbreitet werden. Der Vorentscheid ist hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich, gültig und anfechtbar wie eine Baubewilligung (