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III 2017 1

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Entscheid vom 24. Juli 2017

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Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin
	MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

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Parteien	A.________, \n Beschwerdeführerin, \n vertreten durch RA lic.iur. B.________ und / oder \n RA MLaw C.________,
	gegen
	\n \n Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, \n Postfach 140, 8808 Pfäffikon, \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________, \n Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, \n Postfach 1186, 6431 Schwyz, \n Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, \n Postfach 1260, 6431 Schwyz, \n Vorinstanzen,   \n E.________ AG, \n Beschwerdegegnerin, \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. F.________, \n

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Neubau Mehrfamilienhaus)

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Sachverhalt:
\n A. Am 14. September 2015 reichte die E.________ AG ein Baugesuch für \"Abbruch Wohnhaus, Neubau Mehrfamilienhaus\" auf der in der Wohnzone W3 gelegenen Parzelle KTN __01 Freienbach (G.________, H.________ __; 759 m2; Miteigentümer zu je 1/2: I.________ und J.________) ein. Das Gesuch wurde im Amtsblatt Nr. __ vom ____ 2015 (S. ____) publiziert und öffentlich aufgelegt. Gegen dieses Bauvorhaben liess die A.________ mit Eingabe vom 13. Oktober 2015 beim Gemeinderat Freienbach Einsprache erheben mit dem Antrag auf Abweisung des Baugesuchs. Am 15. Oktober 2015 erhob zudem eine Drittperson Einsprache mit demselben Antrag.
\n Mit Schreiben vom 26. Oktober 2015 informierte die kommunale Hochbaukommission die Baugesuchstellerin unter Angabe der Gründe, dass die Baubewilligung vorläufig nicht in Aussicht gestellt werden könne und die Bauherrschaft zur Projektüberarbeitung und -ergänzung eingeladen werde. Am 12. November 2015 reichte die Baugesuchstellerin angepasste Planunterlagen ein. Hierzu konnten sich die Einsprecher äussern. Am 17. Dezember (und 18. Dezember) 2015 reichte die Bauherrschaft weitere (revidierte) Unterlagen ein. Auch hierzu konnten sich die Einsprecher äussern.
\n Mit Gesamtentscheid vom 26. Februar 2016 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung im Sinne der Erwägungen unter Auflagen und Nebenbestimmungen (Disp.-Ziff. 1). Die Einsprachen wurden, soweit kantonale Zuständigkeit bestand, abgewiesen (Disp.-Ziff. 2). Die Einspracheentscheide und die Baubewilligung der Gemeinde blieben vorbehalten (Disp.-Ziff. 3).
\n Mit Beschluss (GRB) Nr. 76 vom 17. März 2016 erteilte der Gemeinderat Freienbach unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE die Bewilligung für Abbruch Wohnhaus, Neubau Mehrfamilienhaus auf KTN __01 unter Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten (Disp.-Ziff. 3). Die Einsprache der A.________ wurde abgewiesen (Disp.-Ziff. 2). Die Einsprache der Drittpartei wurde teilweise gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen (Disp.-Ziff. 3). Diese teilweise Gutheissung betraf Eventualanträge zur  Aufnahme von Auflagen in die Baubewilligung (namentlich zeitliche Beschränkung lärmintensiver Arbeiten).
\n B. Gegen diese Baubewilligung erhob die A.________ mit Schreiben vom 18. April 2016 Beschwerde beim Regierungsrat mit den Anträgen auf Aufhebung des Gemeinderatsbeschlusses und Abweisung des Baugesuchs; eventualiter wurde die Zurückweisung der Sache an den Gemeinderat beantragt.
\n C. Mit Beschluss (RRB) Nr. 1001/2016 vom 6. Dezember 2016 wies der Regierungsrat die Beschwerde ab (Disp.-Ziff. 1), auferlegte die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- (inklusive Kanzleikosten) der Beschwerdeführerin (Disp.-Ziff. 2) und verpflichtete diese, der beanwalteten E.________ AG sowie der beanwalteten Gemeinde Parteientschädigungen von je Fr. 1'000.-- zu bezahlen (Disp.-Ziff. 3).
\n D. Gegen diesen Regierungsratsbeschluss (Versand am 13.12.2016) lässt die A.________ mit Eingabe vom 3. Januar 2017 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 1001/2016 vom 06.12.2016 sei aufzuheben.
\n 2. Der Beschluss des Gemeinderates Freienbach Nr. 76 vom 17.03.2016 sei aufzuheben.
\n 3. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom ____2015, S. ____, für das Grundstück KTN __01, Grundbuch Freienbach, publizierte Baugesuch sei abzuweisen.
\n 4. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz 3 zurückzuweisen.
\n 5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates und der Beschwerdegegnerin.
\n E. Mit Vernehmlassungen vom 10. Januar 2017 und 13. Januar 2017 beantragen das ARE und das Sicherheitsdepartement die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. Der Gemeinderat Freienbach beantragt vernehmlassend am 17. Februar 2017 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. Die Beschwerdegegnerin beantragt am 16. März 2017 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.
\n F. Replizierend hält die Beschwerdeführerin am 29. Mai 2017 an den mit der Beschwerde vom 3. Januar 2017 gestellten Anträgen fest.
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\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Die Beschwerdegegnerin lässt unbegründet, dass bzw. inwiefern auf die Beschwerde nicht einzutreten ist, sondern hält nur fest, Legitimation und Rechtzeitigkeit der Beschwerde seien von Amtes wegen zu prüfen (Vernehmlassung S. 2 Ziff. I.1). Betreffend die Legitimation kann auf die vorinstanzlichen Entscheide (Baubewilligung; angefochtener RRB; vgl. auch Beschwerde S. 3 f. Ziff. 4.1 f.) verwiesen werden; an der Legitimation der Beschwerdeführerin hat sich mit Blick auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde nichts geändert. Die Beschwerde wurde auch rechtzeitig erhoben (vgl. vorstehend Ingress lit. D; Bf-act. 2). Gegeben sind auch die weiteren von § 27 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 verlangten Entscheidungsvoraussetzungen.
\n 2.1 Auf dem rechteckigen Grundstück mit einem Grundriss von rund 35 m (in Nord-Südrichtung) und 22 m (in West-Ostrichtung) soll das derzeit bestehende Wohnhaus (Grundfläche 54 m2) abgerissen, das bestehende Garagengebäude (46 m2) hingegen erhalten werden. Der Neubau (Grundriss von 11.80 m x 11.65 m) sieht ein zweites Untergeschoss (Kellerräume, Haustechnik), ein erstes Untergeschoss (mit insgesamt sieben Parkplätzen [wovon auf zwei Parkplätze über nördlich angelegte Einzeltore eingefahren wird], zuzüglich zwei Parkplätze in der bestehenden Garage, davon ein Behindertenparkplatz), ein Erdgeschoss und ein erstes Obergeschoss (mit je zwei Wohnungen mit identischen Grundrissen) sowie ein zweites Obergeschoss und ein Dachgeschoss (mit insgesamt einer Wohnung) vor. Das erste und das zweite Obergeschoss weisen auf der West-, Nord- und Ostseite jeweils Balkone auf. Der Dachgiebel verläuft in Ost-West-Richtung. Im Südbereich ist − auf einer Bauverbotsfläche von insgesamt 266 m2 − eine Erholungsfläche von 87.5 m2 vorgesehen. Eine Spielfläche von 31.7 m2 (mit Sandkasten und Federgerät; gesichert durch ein Geländer von 1 m Höhe) ist zudem auf dem Dach der bestehenden Garage geplant. Die Erschliessung soll − wie bis anhin für die bestehende Baute − über den Ostteil der privaten Strasse \"H.________\" (via die bei der K.________-strasse beginnende L.________-strasse) erfolgen. Die Bauliegenschaft ist von Osten her betrachtet die dritte Liegenschaft südlich der H.________-strasse. Von der Bauliegenschaft führt die H.________ in westlicher Richtung weiter, dreht leicht nach Nordwesten und mündet in die M.________-strasse; nach rund drei Fünftel ihrer Länge zweigt von ihr eine Sackgasse in leicht südwestlicher Richtung ab (ebenfalls unter der Bezeichnung H.________). 
\n 2.2 In der Einsprache vom 13. Oktober 2015 machte die Beschwerdeführerin ungenügende Baugesuchsunterlagen geltend (namentlich fehlende Unterschrift der Grundeigentümer, fehlende Angaben zur Nutzung, fehlende Plankoten, fehlende Material- und Farbwahl, fehlende Unterlagen zur Heizung [Wärmepumpe], fehlende Angaben zu den Kinderspielplätzen, zur Zufahrt, zum Grundwasser- und Immissionsschutz, zu den Schutzzonen), eine fehlende strassenmässige Erschliessung, eine nicht rechtsgenügliche Tiefgarage und nicht verkehrssichere Einfahrt in die H.________-strasse. Sie rügte weiter, die Problematik des Stand-ortes im Gewässerschutzbereich Au sei nicht hinreichend abgeklärt und das gewachsene Terrain nicht korrekt ermittelt worden; der Grenzabstand könne aufgrund der ungenügenden Pläne nicht überprüft werden; das Einordnungsgebot werde verletzt; der Quartiercharakter lege eine Umzonung des Quartiers in die Zone W2 nahe.
\n Der Gemeinderat erachtete die Rügen der Beschwerdeführerin − nach Ergänzung der Baugesuchsunterlagen durch die Bauherrschaft (vgl. vorstehend Ingress lit. A) − als unbegründet.
\n 2.3.1  Mit der Verwaltungsbeschwerde vom 18. April 2016 rügte die Beschwerdeführerin namentlich eine ungenügende Erschliessung (S. 5 ff. Ziff. 3), eine ungenügende Abklärung der Zulässigkeit der Neubaute im Gewässerschutzbereich Au (S. 16 ff. Ziff. 4) sowie eine fehlende Einordnung (S. 18 Ziff. 5).
\n 2.3.2  Der Regierungsrat erachtete im angefochtenen Entscheid (Erw. 2) vorab den von der Beschwerdeführerin beantragten Augenschein (Verwaltungsbeschwerde S. 19 Ziff. 6) als nicht erforderlich. Die Erschliessung beurteilte er im Lichte des Bundesgerichtsurteils 1C_178/2014 vom 2. Mai 2016 (Erw. 4.4) als hinreichend, da die Kapazitäten für die künftige Erschliessung von noch unüberbautem Bauland bei der Frage der hinreichenden Erschliessung eines konkreten Bauprojektes nicht miteinzuberechnen seien (angefochtener Entscheid Erw. 3.3 f.). Die Zufahrt erachtete er auch als verkehrssicher (Erw. 3.7). Mit dem Thema des Grundwasserschutzes habe sich der Gemeinderat sehr wohl auseinandergesetzt und entsprechende Auflagen verfügt; damit werde dem Grundwasserschutz hinreichend Rechnung getragen (Erw. 4.3). Die Einordnung der Neubaute habe auch ohne die Einzelfrage der Materialwahl, Farbgebung, Putzstruktur und Umgebungsgestaltung, die in ein späteres Verfahren verwiesen werden könne, geprüft werden können. Bei dieser Prüfung habe der Gemeinderat seinen Ermessensspielraum nicht überschritten (Erw. 5.3).
\n 2.3.3  Vor Verwaltungsgericht rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (S. 24 ff. Ziff. 5), eine fehlende Erschliessung (Beschwerde S. 5 ff. Ziff. 3) und hält daran fest, dass der gewässerschutzrechtliche Aspekt nicht rechtsgenüglich abgeklärt worden sei; namentlich sei auch nicht klar, ob die Auflagen ausreichten; die Sache sei zur weiteren Sachverhaltsabklärung an den Gemeinderat zurückzuweisen (Beschwerde S. 22 ff. Ziff. 4).
\n 3.1 Die Beschwerdeführerin begründet ihre Rüge einer ungenügenden Erschliessung im Wesentlichen wie folgt:
\n Der Gemeinderat gehe davon aus, dass der H.________-weg 33 Parkplätze erschliesse, mithin 33 Personenwagen (PW) diene, was wie folgt errechnet werde.
\n Grundstück3 Fläche (m2) AZ1 BGF2 (m2)    PW
\n KTN __02 879 0.60 527.40 5
\n KTN __03 703 0.60 421.80 4
\n KTN __04 538 0.60 322.80 3
\n KTN __05 447 0.60 268.20 3
\n KTN __06 424 0.60 254.40 3
\n KTN __07 1'000 0.45 450.00 7
\n KTN __01 759 0.60 455.40 8
\n 1) Ausnützungsziffer    2) Bruttogeschossfläche
\n 3) Die Grundstücke __02 bis __05 befinden sich (in dieser Reihenfolge) auf der Südseite beginnend beim östlichen Anfang des H.________-weges. Die Parzellen KTN __02 (vollständig) und KTN __03 (teils) befinden sich in der Zentrumszone, die Liegenschaften KTN __01 bis __05 in der W3-Zone. Die beiden Parzellen KTN __06 und __07 befinden sich weiter westlich (KTN __06 nördlich der H.________, vor der Abzweigung der Sackgasse; KTN __07 am nördlichen Ende dieser Sackgasse).
\n Zu berücksichtigen sei jedoch die zu erwartende Gesamtbeanspruchung der H.________. Das Bundesgerichtsurteil 1C_178/2014 vom 2. Mai 2016 sei nicht einschlägig (Beschwerde S. 7 ff. Ziff. 3.4.1 ff.). Das kantonale Recht könne insbesondere das Ausmass der Erschliessungsanlagen und die Anforderungen an die genügende Zugänglichkeit in abstrakter Weise festlegen. Hiervon habe der Kanton Schwyz Gebrauch gemacht. Das − nicht publizierte − Bundesgerichtsurteil stelle zudem keine Änderung der bundesgerichtlichen Praxis zur Berücksichtigung der zu erwartenden Gesamtbelastung dar. Dieser Entscheid sei auch nicht einschlägig, da er eine kommunale Basiserschliessungsanlage betroffen habe und überdies eine Zufahrt, welche unüberbautes Bauland erschliesse. In casu habe die Gemeinde nicht unüberbautes Bauland eingezont, es aber verpasst, eine entsprechende Erschliessung zu erstellen bzw. auszubauen. Sämtliche Grundstücke seien zwar überbaut, wenn auch deutlich unternutzt. Eine Verbesserung der Erschliessung oder eine Rückzonung, wie sie im erwähnten Bundesgerichtsurteil verlangt worden sei, falle ausser Betracht, weil die Feinerschliessung nicht in die Zuständigkeit der Gemeinde falle.
\n Unternutzt seien insbesondere das Grundstück der Beschwerdeführerin (KTN __08) sowie das Grundstück KTN __09. Auf KTN __08 der Beschwerdeführerin mit einer Fläche von 6'705 m2 in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen seien Alterswohnungen denkbar. Die Erschliessung H.________ diene aber der Erschliessung des gesamten Gebietes H.________. Die Grundstücke KTN __10, __11 und __12 verfügten über ein Fuss- und Fahrwegrecht über den östlichen H.________-weg. Zu beachten sei, dass bei sämtlichen Grundstücken auch ausnützungsprivilegierte Attikageschosse erstellt werden könnten. Insgesamt habe der H.________-weg folgender Anzahl von Personenwagen zu genügen:
\n Grundstück Fläche (m2) AZ BGF (m2)    PW
\n KTN __02 879 0.60 527.40 7
\n KTN __03 703 0.60 421.80 5
\n KTN __01 759 0.60 455.40 8
\n KTN __04 538 0.60 322.80 4
\n KTN __05 447 0.60 268.20 4
\n KTN __06 424 0.60 254.40 4
\n KTN __07 1'000 0.45 450.00 9
\n KTN __08 4'830 0.80 3'830.00 39
\n KTN __09 2'798 0.45 1'29.10 13
\n KTN __10 909 0.45 409.00 5
\n KTN __11 2'110 0.45 949.50 13
\n KTN __12       1'352      0.45         608.40          8
\n Total    119
\n Der H.________-weg erfülle die (bau-)rechtlichen Voraussetzungen (Ausbaugrösse), einen solchen Verkehr aufzunehmen, nicht. Er sei nicht verkehrssicher. Aufgrund der fehlenden Zugänglichkeit sei das Baugrundstück nicht erschlossen.
\n 3.2.1  Land ist erschlossen, wenn unter anderem die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (