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III 2017 212
 
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Entscheid vom 23. Februar 2018
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Besetzung
Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
 
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin
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Parteien
A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Walter Häberling,
\n Schiffbaustrasse 2, Postfach 1765, 8031 Zürich,
 
gegen
 
\n
    \n
  1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht,
    2. \n
  2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    3. \n
Vorinstanzen,
\n
    \n
  1. B.________,
    2. \n
Beschwerdegegnerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Roman Wyrsch,
\n Badenerstrasse 21, Postfach, 8021 Zürich 1,
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
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Sachverhalt:
\n A. B.________ ist Eigentümerin des in der Landhauszone (WL) direkt am Vierwaldstättersee liegenden Grundstücks KTN C.________, auf welchem sich ein Bootshaus befindet. Sie reichte am 14. September 2016 ein Baugesuch für eine Erdsonden-Wärmepumpenanlage auf besagtem Grundstück ein, welches im Amtsblatt Nr. D.________ publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Innert Frist wurden dagegen keine Einsprachen erhoben. Die Baubewilligung \"im vereinfachten Verfahren\" wurde mit Beschluss der Baukommission des Bezirks Küssnacht vom 15. November 2016 erteilt (RR-act. III/02 Beilage 3f.).
\n B. Am 21. Oktober und 22. November 2016 ersuchte B.________ um Bewilligung für die Sanierung des \"Boots- und Wohnhauses E.________\" auf KTN C.________. Das Baugesuch wurde im Meldeverfahren behandelt und gemäss Schreiben des stellvertretenden Abteilungsleiters Planung, Umwelt und Verkehr des Bezirks Küssnacht vom 30. November 2016 bewilligt (RR-act. II/03). A.________, Eigentümer des Grundstücks KTN F.________, welches direkt an das Grundstück von B.________ angrenzt, erfuhr von der Sanierung des Bootshauses. Am 19. Dezember 2016 liess er von seinem Rechtsvertreter beim Bezirksrat Küssnacht vorsorglich Einsprache gegen den Umbau bzw. die Renovation des Bootshauses auf KTN C.________ erheben und um die Verfügung eines sofortigen Baustopps ersuchen. Gleichzeitig wurde eine umfassende Akteneinsicht beantragt (RR-act. II/03). Mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 teilte der Abteilungsleiter Planung, Umwelt und Verkehr des Bezirks Küssnacht A.________ den Verfahrensablauf mit, sowie dass sämtliche im beigelegten Baubeschrieb aufgeführten Bauvorhaben und die neue Erdsonden-Wärmepumpenanlage bewilligt seien und ausgeführt werden dürften. Die getätigten Bauarbeiten entsprächen der erteilten Bewilligung, weshalb ein Baustopp nicht angezeigt sei (RR-act. II/03).
\n C. Dagegen liess A.________ am 23. Dezember 2016 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde und Aufsichtsbeschwerde erheben mit folgenden Anträgen:
\n
    \n
  1. Es seien der Beschwerde und der Aufsichtsbeschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
    2. \n
  2. Es sei in Bezug auf das Bootshaus und den Uferbereich auf KTN C.________, ein vorsorgliches Bauverbot bzw. ein vorsorglicher Baustopp zu verfügen.
    3. \n
  3. Es sei der Beschwerdegegner anzuweisen, für das Baugesuch vom 21. Oktober / 22. November 2016 der Gesuchstellerin das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen.
    4. \n
  4. Es sei die Gesuchstellerin zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu verpflichten und es sei ein Nutzungsverbot zu verfügen, sofern und soweit die Gesuchstellerin das bestehende Bootshaus, C.________ ohne entsprechende baurechtliche Bewilligung als Wohnhaus nutzt.
    5. \n
  5. Eventualiter sei das Baugesuch vom 21. Oktober / 22. November 2016 der Gesuchstellerin abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
    6. \n
  6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Lasten des Beschwerdegegners.
    7. \n
\n Am 10. März 2017 wurden die Anträge wie folgt ergänzt:
\n
    \n
  1. Es seien der Beschwerde und der Aufsichtsbeschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
    2. \n
  2. Es sei in Bezug auf das Bootshaus und den Uferbereich auf KTN C.________, ein vorsorgliches Bauverbot bzw. ein vorsorglicher Baustopp zu verfügen. Eventualiter sei das Verfahren an den Beschwerdegegner zurückzuweisen mit der Auflage, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen.
    3. \n
  3. Es sei der Beschwerdegegner anzuweisen, für das Baugesuch vom 21. Oktober / 22. November 2016 der Gesuchstellerin das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen.
    4. \n
  4. Es sei die Gesuchstellerin zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu verpflichten und es sei ein Nutzungsverbot zu verfügen, sofern und soweit die Gesuchstellerin das bestehende Bootshaus, KTN C.________ ohne entsprechende baurechtliche Bewilligung als Wohnhaus zur permanenten (d.h. nicht bloss gelegentlichen Erholungszwecken dienenden, vorübergehenden) Wohnnutzung nutzt. Eventualiter sei das Verfahren an den Beschwerdegegner zurückzuweisen mit der Auflage, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen.
    5. \n
  5. Eventualiter sei das Baugesuch vom 21. Oktober / 22. November 2016 der Gesuchstellerin abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Subeventualiter sei das Verfahren an den Beschwerdegegner zurückzuweisen mit der Auflage, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen.
    6. \n
  6. Subeventualiter sei die Bewilligung mit der Auflage zu versehen, dass das Bootshaus auf KTN C.________, nicht als Wohnhaus zur permanenten (d.h. nicht bloss gelegentlichen Erholungszwecken dienenden, vorübergehenden) Wohnnutzung benutzt werden darf, unter Androhung der zur Durchsetzung dieser Auflage geeigneter Folgen für den Zuwiderhandlungsfall. Eventualiter sei das Verfahren an den Beschwerdegegner zurückzuweisen mit der Auflage, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen.
    7. \n
  7. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Lasten des Beschwerdegegners.
    8. \n
\n Zudem stellt der Beschwerdeführer die folgenden
\n Prozessualen Anträge:
\n 1. Es sei der Beschwerdegegner zu verpflichten, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz zur Verwendung im vorliegenden Verfahren VB 317/2016 sämtliche Akten in Zusammenhang mit dem von der Gesuchstellerin beim Beschwerdegegner gestellten Baugesuch Nr. 2015/55 und mit dem darauf folgenden Einspracheverfahren zu edieren.
\n 2. Eventualiter: Es sei die Gesuchstellerin zu verpflichten, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz zur Verwendung im vorliegenden Verfahren VB 317/2016 sämtliche Akten in Zusammenhang mit dem von ihr beim Beschwerdegegner gestellten Baugesuch Nr. 2015/55 und mit dem darauffolgenden Einspracheverfahren zu edieren.
\n Mit Verfügung vom 27. Dezember 2016 ordnete der Regierungsrat im Sinne einer vorsorglichen Massnahme an, dass die Beschwerdegegnerin mit den Bauarbeiten nicht beginnen bzw. allenfalls begonnene Bauarbeiten vorläufig nicht fortsetzen darf (RR-act. IV/01).
\n D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 768/2017 vom 17. Oktober 2017 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n
    \n
  1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
    2. \n
  2. Der Aufsichtsbeschwerde wird keine Folge geleistet.
    3. \n
  3. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt und mit dessen Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) verrechnet.
    4. \n
  4. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 1800.-- zu bezahlen.
    5. \n
\n 5.-7. Rechtsmittelbelehrung und Zustellung
\n E. Gegen diesen RRB (Versand am 24.10.2017) lässt A.________ mit Eingabe vom 13. November 2017 fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit den folgenden Anträgen:
\n
    \n
  1. Es sei der Beschluss Nr. 768/2017 der Vorinstanz aufzuheben und es sei die Baubewilligungsbehörde anzuweisen, für das Baugesuch vom 21. Oktober /22. November 2016 der Beschwerdegegnerin das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Eventualiter sei der Beschluss Nr. 768/2017 der Vor­instanz aufzuheben und es sei die Vorinstanz anzuweisen, ihrerseits die Baubewilligungsbehörde anzuweisen, für das Baugesuch vom 21. Oktober / 22. November 2016 der Beschwerdegegnerin das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen.
    2. \n
  2. Es sei die Beschwerdegegnerin zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu verpflichten und es sei ein Nutzungsverbot zu verfügen, sofern und soweit die Beschwerdegegnerin das bestehende Bootshaus, KTN C.________ ohne entsprechende baurechtliche Bewilligung als Wohnhaus zur permanenten (d.h. nicht bloss gelegentlichen Erholungszwecken dienenden, vorübergehenden) Wohnnutzung nutzt. Eventualiter sei das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen mit der Auflage, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen, subeventualiter mit der Auflage, die Baubewilligungsbehörde anzuweisen, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen.
    3. \n
  3. Eventualiter sei das Baugesuch vom 21. Oktober / 22. November 2016 der Beschwerdegegnerin abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Subeventualiter sei das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen mit der Auflage, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen, subsubeventualiter mit der Auflage, die Baubewilligungsbehörde anzuweisen, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen.
    4. \n
  4. Subeventualiter sei die Baubewilligung mit der Auflage zu versehen, dass das Bootshaus auf KTN C.________, nicht als Wohnhaus zur permanenten (d.h. nicht bloss gelegentlichen Erholungszwecken dienenden, vorübergehenden) Wohnnutzung benutzt werden darf, unter Androhung der zur Durchsetzung dieser Auflage geeigneter Folgen für den Zuwiderhandlungsfall. Subsubeventualiter sei das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen mit der Auflage, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen, subsubsub-eventualiter mit der Auflage, die Baubewilligungsbehörde anzuweisen, selber einen dementsprechenden Entscheid zu erlassen.
    5. \n
  5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beschwerdegegnerin und/oder der Vorinstanz und/oder der Baubewilligungsbehörde.
    6. \n
\n Zudem stellt der Beschwerdeführer erneut die bereits im vorinstanzlichen Verfahren mehrfach gestellten - von der Vorinstanz aber zu Unrecht abgewiesenen - folgenden
\n Prozessualen Anträge:
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    \n
  1. Es sei die Baubewilligungsbehörde zu verpflichten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz zur Verwendung im vorliegenden Verfahren sämtliche Akten in Zusammenhang mit dem von der Beschwerdegegnerin bei der Baubewilligungsbehörde gestellten Baugesuch Nr. 2015/55 und mit dem darauf folgenden Einspracheverfahren zu edieren.
    2. \n
  2. Eventualiter: Es sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz zur Verwendung im vorliegenden Verfahren sämtliche Akten in Zusammenhang mit dem von ihr bei der Baubewilligungsbehörde gestellten Baugesuch Nr. 2015/55 und mit dem darauf folgenden Einspracheverfahren zu edieren.
    3. \n
\n F. Mit Eingabe vom 21. November 2017 verzichtet der Bezirk Küssnacht auf die Einreichung einer Vernehmlassung. Mit Vernehmlassung vom 30. November 2017 beantragt der Regierungsrat, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne. Mit Eingabe vom 4. Dezember 2017 lässt B.________ beantragen, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei vollumfänglich abzuweisen; es seien, soweit nötig, sämtliche Bewilligungsunterlagen für die betroffene Baute seit der ursprünglichen Bewilligung im Jahre 1962 bzw. 1963 von den Vorinstanzen beizuziehen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWSt zulasten des Beschwerdeführers. Am 15. Dezember 2017 lässt der Beschwerdeführer eine Stellungnahme zu den Vernehmlassungen einreichen, mit gegenüber der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unveränderten Rechtsbegehren und Anträgen. Am 21. Dezember 2017 lässt die Beschwerdegegnerin eine weitere Stellungnahme einreichen. Am 11. Januar 2018 reicht der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers ein Informationsschreiben ein.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Der Regierungsrat ist im angefochtenen Beschluss (RRB Nr. 768/2017 vom 17.10.2017) auf die Verwaltungsbeschwerde, soweit sie sich gegen die Baubewilligung für die Erdsonden-Wärmepumpenanlage richtete, nicht eingetreten. Auf die Beschwerde gegen die Baubewilligung für die Sanierung des Bootshauses, welche im Meldeverfahren erteilt wurde, ist der Regierungsrat eingetreten. Er hat dem Schreiben des Abteilungsleiters vom 21. Dezember 2016 materiellen Verfügungscharakter zugesprochen (angefochtener RRB Erw. 1.2.3). Des Weiteren ist der Regierungsrat auf die Anträge des Beschwerdeführers, dass die Beschwerdegegnerin zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu verpflichten sei, soweit diese das bestehende Bootshaus ohne entsprechende Bewilligung als permanentes Wohnhaus nutzt, nicht eingetreten, weil die Fragen, ob die ganzjährige Wohnnutzung eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung des Bootshauses darstellt und ob diese bewilligungsfähig ist oder ob sich Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes aufdrängen, nicht Gegenstand der vorinstanzlichen Baubewilligung gewesen seien und die Vorinstanz bzw. die Baukommission Küssnacht darüber (noch) nicht entschieden habe (angefochtener RRB Erw. 1.3).
\n Der Antrag auf aufschiebende Wirkung des Beschwerdeführers wurde als gegenstandslos betrachtet, weil der Verwaltungsbeschwerde bereits von Gesetzes wegen die aufschiebende Wirkung zukommt (angefochtener RRB Erw. 2). Dem Antrag auf vorsorgliches Bauverbot bzw. vorsorglichen Baustopp wurde mit Verfügung vom 27. Dezember 2016 durch den Rechts- und Beschwerdedienst im Sinne einer vorsorglichen Massnahme entsprochen (angefochtener RRB Erw. 3). Auf die Durchführung eines Augenscheins sowie den Beizug von Akten aus dem Baugesuch Nr. 2015/55 hat der Regierungsrat verzichtet, nachdem sich die für den Entscheid wesentlichen Grundlagen aus den Akten ergeben hätten (angefochtener RRB Erw. 4).
\n Soweit der Beschwerdeführer geltend machte, dass das Baugesuch betreffend Sanierung des Bootshauses im ordentlichen Verfahren statt im Meldeverfahren hätte behandelt werden müssen, hat der Regierungsrat festgehalten, dass das Bootshaus mit Wohnbereich, Schlafzimmeranbau, Pergola und Abstellraum im bewilligten Umfang Bestandesschutz geniesse, dass es im vorliegend zu beurteilenden Baugesuch ausschliesslich um die Sanierung des bestehenden Bootshauses gehe, dass keine neuen Bauten oder Anlagen errichtet würden, dass das Bootshaus weder erweitert noch anderweitig äusserlich umgestaltet werde, und dass die Sanierung auch keine Nutzungsänderung beinhalte, insoweit von den bewilligten Sanierungsarbeiten keine öffentlichen oder privaten Interessen berührt würden, weshalb die Baubewilligungsbehörde die Sanierungsarbeiten, soweit diese überhaupt bewilligungspflichtig seien, zu Recht als geringfügig und damit im Meldeverfahren beurteilt habe (angefochtener RRB Erw. 5 ff.).
\n Auf die Frage, ob das ursprüngliche Bootshaus in ein Wohnhaus umgenutzt werde, ist der Regierungsrat im Rahmen der Aufsichtsbeschwerde eingetreten und hat festgehalten, dass das Bootshaus im bewilligten Ausmass Bestandesschutz geniesse und die Intensität der bewilligten Wohnnutzung in den Baubewilligungen jeweils nicht eingeschränkt worden sei. Eine Beschränkung der Wohnnutzung ergebe sich auch nicht aus der Bau- und Zonenordnung des Bezirks Küssnacht. Das geltende Baureglement Küssnacht sowie auch jenes von 1996 würden die Intensität der Wohnnutzung in der Landhauszone nicht beschränken. Insofern sei es irrelevant, ob im Bootshaus in der Landhauszone permanent, d.h. ganzjährig, oder nur zu Ferienzwecken gewohnt werde. Die zonenkonforme Nutzung dürfe einem Grundeigentümer nicht verwehrt werden. Eine (angebliche) Intensivierung bzw. zeitliche Ausdehnung der Wohnnutzung des Bootshauses stelle daher auch keine (unzulässige) Nutzungsänderung dar, weshalb der Aufsichtsbeschwerde keine Folge zu leisten sei.
\n 2.1 Vor Erlass eines Entscheides prüft das Verwaltungsgericht von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. Es prüft u.a. insbesondere die Zuständigkeit, die Rechtsmittelbefugnis und die Zulässigkeit des Rechtsmittels (vgl. § 27 Abs. 1 lit. a, d und e des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP, SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Ist eine dieser Voraussetzungen nicht gegeben, trifft das Gericht einen Nichteintretensentscheid (