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III 2017 225
 
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Entscheid vom 15. Mai 2018
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Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin
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Parteien
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  1. A.________,
    2. \n
  2. B.________,
    3. \n
Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwältin N.________,
 
 
gegen
 
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  1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt O.________,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen,
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  1. D.________,
    2. \n
  2. E.________,
    3. \n
Beschwerdegegner,
\n vertreten durch Rechtsanwalt P.________,
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
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Sachverhalt:
\n A. E.________ ist Eigentümer des in der Wohnzone W2 gelegenen Grundstückes KTN 001. Auf dem Nordrand des in Richtung Osten schmäler werdenden Grundstückes, das sonst unbebaut ist, verläuft in west-östlicher Richtung auf einer Länge von rund 95 m die C.________ (Strasse). Die westliche Seite des Grundstückes beträgt rund 26 m. Die C.________(Strasse) endet auf dem westlich angrenzenden Grundstück KTN 002 in einer Sackgasse. In östlicher Richtung gabelt sich die C.________ (Strasse) nach rund zwei Dritteln der Grundstückslänge von KTN 001: einerseits führt ein Zweig (F.________ (Weg)) weiter in östlicher Richtung bis zur (nach rund 220 m) G.________ (Strasse) und H.________ (Strasse), anderseits zweigt ein Ast (C.________(Strasse)) nach Norden ab, dreht in einer Kurve nach Westen und mündet (nach rund 150 m) in die I.________ (Strasse). Miteigentümer zu je einem Zweitel des durch diese Kurve umfassten und begrenzten Grundstückes KTN 003 das nördlich an KTN 001 angrenzt, sind B.________ und A.________.
\n B. Am 17. Juli 2015 (Datum des Eingangs) reichten D.________ und E.________ bei der Gemeinde Freienbach das Baugesuch für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Aussenpool auf KTN 001 ein. Dieses Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist liessen B.________ und A.________ mit Eingabe vom 7. August 2015 Einsprache erheben. Am 24. August 2015 reichte die Bauherrschaft abgeänderte Projektunterlagen ein; diese Projektänderung wurde im Amtsblatt Nr. yz publiziert und öffentlich aufgelegt. Auch gegen dieses geänderte Bauprojekt liessen B.________ und A.________ mit Eingabe vom 11. September 2015 Einsprache erheben.
\n Die Bauherrschaft reichte am 4. Januar 2016 und 7. März 2016 wiederum abgeänderte Projektunterlagen ein, worauf B.________ und A.________ jeweils mit Eingaben vom 29. Januar 2016 und 29. März 2016 an ihrer Einsprache festhalten liessen.
\n C. Mit Gesamtentscheid vom 23. September 2016 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung \"im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II, Ziffern 1 ff.\" (Disp.-Ziff. 1). Die Gemeinde wurde \"eingeladen, die Empfehlungen der kantonalen Stellen (Kap. II, Ziffern 1 ff.) zu prüfen und allenfalls als Auflagen in die kommunale Baubewilligung aufzunehmen\" (Disp.-Ziff. 3 zweiter Satz).
\n Mit Beschluss (GRB) Nr. 302 vom 29. September 2016 erteilte der Gemeinderat Freienbach die Baubewilligung unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheids des ARE wie folgt:
\n 1. Die Einsprache von A.________ und B.________ wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
\n 2. Die Baubewilligung für den Neubau des Einfamilienhauses mit Aussenpool, KTN 001, wird unter folgenden Auflagen und Bedingungen erteilt:
\n (2.1-2.15  verschiedene Auflagen, Bedingungen und Vorbehalte).
\n (3.-7.  Eröffnung verschiedener Dokumente; Baubeginn; Beiträge/Gebühren; Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung).
\n D. Gegen diese Baubewilligung liessen B.________ und A.________ mit Eingabe vom 31. Oktober 2016 Beschwerde beim Regierungsrat erheben mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss des Gemeinderates Freienbach Nr. 302 vom 29.09.2016 sei aufzuheben.
\n 2. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. yz, für das Grundstück KTN 001 Grundbuch Freienbach, publizierte Baugesuch sei abzuweisen.
\n 3. Eventualiter ist die Sache zur Durchführung des ordnungsgemässen Verfahrens an die Vorinstanz zurück zu weisen.
\n 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner.
\n E. Mit Beschluss (RRB) Nr. 844/2017 vom 7. November 2017 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1. Die Beschwerde wird insoweit teilweise gutgeheissen, als die Tür vom nördlichen Sitzplatz zum \"Keller/Abstellraum/Technik\" (33 m2) im Erdgeschoss nicht verglast sein darf. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1600.-- werden zu drei Vierteln (Fr. 1200.--) den Beschwerdeführern auferlegt (…). Zu je einem Achtel (Fr. 200.--) werden die Verfahrenskosten den Beschwerdegegnern (unter solidarischer Haftbarkeit) und der Gemeinde Freienbach auferlegt. (…).
\n 3. Die Beschwerdeführer haben der Gemeinde Freienbach eine Parteientschädigung von Fr. 800.-- und den Beschwerdegegnern eine solche von Fr. 1200.-- zu bezahlen, dies unter solidarischer Haftbarkeit.
\n (4.-6.  Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n F. Gegen diesen Regierungsratsbeschluss vom 7. November 2017 (Versand am 14.11.2017) lassen B.________ und A.________ mit Eingabe vom 5. Dezember 2017 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 844/2017 vom 07.11.2017 sei aufzuheben.
\n 2. Der Beschluss des Gemeinderates Freienbach Nr. 302 vom 29.09.2016 sei aufzuheben.
\n 3. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. yz, für das Grundstück KTN 001 Grundbuch Freienbach, publizierte Baugesuch sei abzuweisen.
\n 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner.
\n Zudem wird die Durchführung einer mündlichen Verhandlung beantragt.
\n G. Mit Schreiben vom 7. Dezember 2017 verzichtet das ARE auf eine explizite Antragsstellung. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 18. Dezember 2017, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer abzuweisen. Der Gemeinderat lässt vernehmlassend am 4. Januar 2017 beantragen, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer bei solidarischer Haftbarkeit. Die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer bei solidarischer Haftbarkeit beantragen mit Vernehmlassung vom 15. Januar 2018 auch die Beschwerdegegner.
\n H. Mit Schreiben vom 6. Februar 2018 teilen die Beschwerdeführer ihren Verzicht auf eine mündliche öffentliche Verhandlung mit und ersuchen um eine Frist-erstreckung für die Einreichung einer schriftlichen Replik. Mit Replik vom 3. April 2018 halten sie an ihren Anträgen fest. Die Beschwerdegegner halten ihrerseits mit Duplik vom 10. April 2018 ebenfalls am Antrag auf vollumfängliche Abweisung der Beschwerde fest.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Die geplante Baute befindet sich im westlichen Teil des Grundstückes KTN 001. Sie weist eine Länge von 25.45 m sowie eine Breite von 9.8 m auf. Der Swimming Pool auf der Westseite misst 7.5 m x 3.0 m. Im Untergeschoss (UG) befinden sich fünf Autoeinstellplätze, Veloparkplätze, Heizung, Waschen- und Trockenraum, Korridor, Treppenhaus und Lift. Die Zufahrt in die Garage erfolgt im westlichen Teil aus nördlicher Richtung von der C.________(Strasse) her. Das Erdgeschoss (EG) weist auf seiner Nordseite neben dem gedeckten Vorplatz zum Eingang/Entrée vier Zimmer und auf der Südseite ein Gästezimmer, zwei Badezimmer, Treppenhaus/Lift, einen (blinden) Abstellraum, Keller/Schlupf sowie auf der Westseite (neben dem Zimmer im Nordbereich) Keller/Abstellraum (33. 0 m2) mit Technik Schwimmbad sowie einen Abstellraum (24.0 m2) auf. Ein Sitzplatz (15.0 m2) sowie Garten/Sitzplatz (29.0 m2) befinden sich auf der Nordseite im westlichen Bereich bzw. auf der Ostseite. Im Obergeschoss (OG) sind Essen/Küche, Wohnen, Vorrat/Abfälle/Weinkühler, ein Büro, ein WC Gäste, Treppenhaus/Lift sowie an der Nordostseite ein gedeckter Sitzplatz (16.0 m2) und auf der Westseite eine Gartenhalle (53.0 m2) sowie das Schwimmbad vorgesehen. Das Dachgeschoss (DG; auch \"Attikageschoss\") umfasst neben der Dachterrasse (147 m2) eine Mastersuite mit Ankleide, einen Raum Arbeiten/Büro, einen Abstellraum sowie ein Bad.
\n 1.2 Die Beschwerdeführer rügen, der geplante Neubau überschreite die zulässige Ausnützung und weise ein unzulässiges Vollgeschoss auf (Beschwerde S. 5 Ziff. 4.2). Durch die Anordnung von ausschliesslich als \"nicht der Bruttogeschossfläche anrechenbar\" bezeichneten Räumen an der Westfassade soll der Bau künstlich in die Länge gezogen werden, um ein möglichst grosses, ausnützungsprivilegiertes Attikageschoss (d.h. das Dachgeschoss) zu erstellen. Eine gut ausgebaute und rege befahrene Strasse werde zur anrechenbaren Landfläche hinzugerechnet. Durch untergeordnete planerische Massnahmen an der Westfassade soll die Fassadenwirkung nicht von der Gebäudehülle, sondern von der nicht an die Bruttogeschossfläche anrechenbaren Gartenhalle ausgehen, damit das Attikageschoss möglichst weit in die Länge gezogen werden könne (Beschwerde S. 6 Ziff. IV.1).
\n 2.1.1 Das Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 enthält keine Bestimmungen zur Ausnützung(sziffer). Es hält in