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III 2017 226
 
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Entscheid vom 30. Mai 2018
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Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin
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Parteien
A.________ AG,
\n Beschwerdeführerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,
 
gegen
 
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    \n
  1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen (Ziff. 1-3),
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    \n
  1. D.________ AG,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,
    2. \n
  2. G.________,
    3. \n
  3. H.________,
    4. \n
  4. I.________,
    5. \n
  5. J.________,
    6. \n
  6. K.________,
    7. \n
  7. L.________,
    8. \n
Ziff. 5 - 6 sowie 8 - 10 vertreten durch Rechtsanwalt
\n Dr. X.________,
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    \n
  1. M.________,
    2. \n
  2. N.________,
    3. \n
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. P.________,
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    \n
  1. O.________,
    2. \n
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. F.________,
Beschwerdegegner (Ziff. 4-13),
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    \n
  1. Q.________,
    2. \n
  2. R.________,
    3. \n
Beigeladene (Ziff. 14+15),
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
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Sachverhalt:
\n A. Am 16. Dezember 2015 ersuchte die A.________ AG (Bauherrschaft) den Gemeinderat Freienbach (Gemeinderat) um eine Bewilligung für den Abbruch der bestehenden Wohnhäuser und den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit automatischer Parkierungsanlage (Bauprojekt \"Y.________\") auf den in der Zentrumszone (Z) und im Gewässerschutzbereich Au gelegenen Grundstücken KTN 001 (908 m2; Eigentümer: Q.________) und KTN 002 (2'312 m2; Eigentümerin: R.________.), ________. Diese beiden Grundstücke bilden ein liegendes \"L\". Die Südseite von KTN 001 grenzt an die östliche Hälfte der Nordseite von KTN 002 an. An diese beiden Liegenschaften (mit nicht ganz bündiger Ostseite) stösst östlich das Grundstück KTN 003 an (2'007 m2; Eigentümerin: D.________ AG); westlich von KTN 001 und angrenzend an die westliche Hälfte der Nordseite von KTN 002 befindet sich KTN 004 (927 m2; Eigentümerin: O.________). Im Norden grenzt KTN 001 an KTN 005 (mit dem Bahnhofplatz) an (55'110 m2; Eigentümerin: M.________).
\n Entlang der Südseite von KTN 002 verläuft die S.________ (Strasse), welche an der Südwestecke von KTN 002 in die (westliche) T.________ (Strasse) mündet, die Richtung Norden zum rund 70 m entfernten Bahnhof und Richtung Süden in die rund 90 m entfernte U.________ (Strasse) verläuft. Die T.________ (Strasse) führt vom Bahnhof entlang der Bahnlinie (auf KTN 005) in östlicher Richtung, dreht nach knapp 200 m nach Süden (östliche T.________(Strasse)) wieder zur U.________(Strasse) und mündet beim V.________ (Kreisel) in diese. Dies hat zur Folge, dass die S.________(Strasse) auch in östlicher Richtung zur T.________(Strasse) führt.
\n Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhoben neben anderen G.________ und Mitbeteiligte, die D.________ AG, die M.________ die N.________ und die O.________ Einsprache. Nachdem der Bauherrschaft die Baubewilligung nicht in Aussicht gestellt und ihr die Überarbeitung des Bauprojektes empfohlen worden war, reichte die Bauherrschaft am 15. März 2016 beim Gemeinderat Freienbach eine Projektänderung ein. Diese wurde im Amtsblatt Nr. yz publiziert und öffentlich aufgelegt. Auch gegen diese Projektänderung erhoben die vorerwähnten Parteien Einsprache. In der Folge reichte die Bauherrschaft mit Eingabe vom 12. Juli 2016 revidierte Pläne und ergänzende Unterlagen ein.
\n Das Bauamt Freienbach veranlasste eine Beurteilung der Erschliessungssituation durch die W.________ AG, wozu die Parteien ebenfalls Stellung nehmen konnten. Am 7. Dezember 2016 teilte die Baugesuchszentrale der Bauherrschaft wiederum mit, dass eine Baubewilligung nicht in Aussicht gestellt werden könne, und empfahl ihr eine weitere Überarbeitung des Projektes. Am 2. Januar 2017 reichte die Bauherrschaft ergänzende Unterlagen ein. Auch hierzu konnten die Einsprecher Stellung nehmen.
\n B. Mit Gesamtentscheid vom 24. Februar 2017 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung \"im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II, Ziffern 1 ff.\". Das Amt für Umweltschutz (AfU) bewilligte die Bauten und Anlagen im Grundwasserschutzbereich Au unter Auflagen (Gesamtentscheid S. 9 Ziff. II.3.a und S. 17). Die Einsprachen wurden aus kantonaler Sicht abgewiesen.
\n Mit Beschluss (GRB) Nr. 98 vom 16. März 2017 wies der Gemeinderat Freienbach die Einsprachen ab und trat auf eine Dritteinsprache nicht ein (Disp.-Ziff. 1-7). Er erteilte die Baubewilligung für den Abbruch der Wohnhäuser und den Neubau des Wohn- und Geschäftshauses \"im Sinne der Erwägungen\" (Disp.-Ziff. 9). Für die Nichterfüllung des Parkplatzbedarfes sowie die Nichteinhaltung der Lärmschutzvorgaben erteilte er je Ausnahmebewilligungen (Disp.-Ziff. 10). Die Baubewilligung verband er mit verschiedenen Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten (Disp.-Ziff. 11.1 ff.). Unter anderem verlangte er, dass die Verarbeitungszeit für die Unterbringung eines Fahrzeugs in der automatischen Parkieranlage pro Fahrzeug maximal 198 Sekunden betrage (Disp.-Ziff. 11.4) und knüpfte die Baufreigabe an den Nachweis der entsprechenden Leistungsfähigkeit der Parkieranlage (Disp.-Ziff. 14.10).
\n C.1 Gegen diesen GRB Nr. 98 vom 16. März 2017 erhob die D.________ AG mit Eingabe vom 13. April 2017 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit dem Antrag auf Aufhebung des GRB und des Gesamtentscheides des ARE vom 24. Februar 2017 (Verfahren VB 98/2017 [Verfahren I]).
\n C.2 Ebenfalls am 13. April 2017 erhoben G.________, H.________, I.________, J.________, K.________ und L.________ Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat mit dem Antrag auf Aufhebung des GRB und des Gesamtentscheides des ARE sowie Verweigerung der Baubewilligung. Zudem beantragten sie die Einholung eines neutralen Gutachtens zur Erhebung der Verkehrsaufkommen auf den relevanten Strassenabschnitten, insbesondere auf der S.________(Strasse) und der T.________(Strasse); eventualiter sei die Sache zur korrekten Erhebung des Verkehrsaufkommens an die Vorinstanz zurückzuweisen. Überdies beantragten sie die Vornahme eines Augenscheines (Verfahren VB 99/2017 [Verfahren II]).
\n C.3 Ebenso erhoben am 13. April 2017 die M.________ Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat mit dem Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung des Gemeinderates (Verfahren VB 100/2017 [Verfahren III]).
\n C.4 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat erhob am 13. April 2017 auch die N.________ mit dem Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung des Gemeinderates und des Gesamtentscheides des ARE sowie auf Abweisung des Baugesuchs (Verfahren VB 101/2017 [Verfahren IV]).
\n C.5 Am 13. April 2017 erhob schliesslich auch die O.________ Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat mit dem Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung des Gemeinderates und des Gesamtentscheides des ARE sowie Abweisung des Baugesuchs (Verfahren VB 102/2017 [Verfahren V]).
\n D. Der Regierungsrat vereinigte die fünf Beschwerden und entschied mit Beschluss (RRB) Nr. 843/2017 vom 7. November 2017 (unter Ausstand von Z.________) wie folgt:
\n 1. Die Beschwerden I bis V werden gutgeheissen. Der angefochtene Beschluss Nr. 98 der Vorinstanz 1 [d.h. Gemeinderat] vom 16. März 2017 sowie der Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 [d.h. ARE] vom 24. Februar 2017 werden aufgehoben.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 3000.-- werden zu je einem Drittel (je Fr. 1000.--) der Gemeinde Freienbach und der Beschwerdegegnerin auferlegt. (…). Ein Drittel wird auf die Staatskasse genommen. (…).
\n 3. Der Beschwerdeführerin I [d.h. D.________ AG] wird eine Parteientschädigung von Fr. 900.--, den Beschwerdeführern II [d.h. G.________ und Mitbeteiligte] eine solche von Fr. 1200.--, der Beschwerdeführerin III [d.h. M.________] eine solche von Fr. 900.--, der Beschwerdeführerin IV [N.________] eine solche von Fr.1500.-- und der Beschwerdeführerin V [O.________] eine solche von Fr. 2100.-- zugesprochen. Die Parteientschädigungen sind dabei jeweils zu einem Drittel von der Gemeinde Freienbach, dem Kanton Schwyz und der Beschwerdegegnerin zu tragen.
\n (4.-6.  Rechtsmittelbelehrung/Zustellung).
\n E. Gegen diesen RRB Nr. 843/2017 vom 7. November 2017 (Versand am 14.11.2017) lässt die A.________ AG mit Eingabe vom 5. Dezember 2017 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss Nr. 843/2017 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 07.11.2017 sei aufzuheben.
\n 2. Der Beschluss Nr. 98 des Gemeinderats Freienbach vom 16.03.2017 (Baubewilligung zum Baugesuch Nr. 2015-0180 Gemeinde und Nr. 2015-1729 Kanton) sei zu bestätigen und es sei die beantragte Baubewilligung zu erteilen.
\n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zu Lasten der Beschwerdegegner und der Vorinstanz 2 vor allen Instanzen.
\n Am 6. Dezember 2017 reicht die Beschwerdeführerin den angefochtenen RRB ein.
\n F. Mit Schreiben vom 11. Dezember 2017 teilt das ARE seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung mit.
\n Das Sicherheitsdepartement stellt mit Vernehmlassung vom 19. Dezember 2017 den Antrag, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin abzuweisen, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung und zu neuem Entscheid direkt an den Gemeinderat Freienbach und das Amt für Raumentwicklung zurückzuweisen.
\n Der Gemeinderat Freienbach beantragt vernehmlassend am 4. Januar 2018 die Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner und des Kantons Schwyz bei solidarischer Haftbarkeit.
\n Die M.________ teilen am 12. Januar 2018 telefonisch ihren Verzicht auf eine Vernehmlassung mit.
\n Die Beschwerdegegner Ziff. 5 und 6 sowie 8 bis 10 lassen am 24. Januar 2018 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zulasten der Beschwerdeführerin.
\n Ebenso beantragt die D.________ AG mit Vernehmlassung vom 7. März 2018 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, soweit darauf einzutreten ist.
\n Den inhaltlich gleichen Antrag stellt am 16. März 2018 auch die O.________.
\n Mit Vernehmlassung vom gleichen Tag (16.3.2018) beantragt schliesslich auch die N.________ die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.
\n Der Beschwerdegegner Ziff. 7 sowie die Beigeladenen Ziff. 14 und 15 haben sich nicht vernehmen lassen.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Die projektierte Baute soll laut dem Projektbeschrieb vom 21. Dezember 2015 30 % Gewerbe- und 70 % Wohnanteil aufweisen. Die Gewerbefläche ist für die Büronutzung vorgesehen. Die projektierten 68 (bzw. 67) Wohneinheiten sollen vermietet oder verkauft werden. Die strassenmässige Erschliessung erfolgt mit Zufahrt über die östliche T.________(Strasse) via die S.________(Strasse) und Wegfahrt via die westliche T.________(Strasse). Die S.________(Strasse) weist eine Mindestbreite von 5.20 m auf und verfügt über ein einseitiges Trottoir. Die T.________(Strasse) misst im Zufahrtsbereich 6.00 m und im Wegfahrbereich 5.70 m; sie hat im betroffenen Teil beidseitig ein Trottoir.
\n Das Gebäude weist gemäss den Planunterlagen − analog zu den Grundrissen der beiden Baugrundstücke − einen L-förmigen Grundriss auf. Die Südseite misst rund 65 m, die Ostseite rund 54 m. In den zwei Untergeschossen (\"Ebene -2\" und \"Ebene -1\") ist neben Keller- und Technikräumlichkeiten ein (zweigeschossiges) automatisches Parkiersystem mit Sprinkleranlage für 120 Parkplätze sowie ein öffentlicher Veloabstellplatz (für 58 Fahrräder; auf Ebene -1) geplant. Die Zufahrt zum Autolift (mit zwei Lifteinheiten), der im westlichen Bereich geplant ist, erfolgt entsprechend der strassenmässigen Erschliessung von der S.________(Strasse) her, die Wegfahrt aus dem Autolift in die (westliche) T.________(Strasse). Im Erdgeschoss (\"Ebene 0\") befinden sich neben der Eingangshalle Ladenlokale sowie Büros und die Einfahrt zum Autolift. Im ersten Obergeschoss (\"Ebene 1\") befinden sich Büros, Lagerräume und Wohnungen. Im zweiten und dritten Obergeschoss (\"Ebene 2\" und \"Ebene 3\") sowie im vierten Obergeschoss (\"Ebene 4\"; Attikageschoss) sind ebenfalls Wohnungen geplant (insgesamt 67 Wohneinheiten, mehrheitlich 2.5- und 3.5-Zimmerwohnungen). Auf dem begrünten als parkartige Landschaft gestalteten Dach (\"Ebene 5\") sind drei Whirlpools, ein Pool sowie Splittplätze und ein Holzdeck vorgesehen. Auf der Südseite des Gebäudes (entlang der S.________(Strasse)) befinden sich sieben Besucherparkplätze (wovon ein Behindertenparkplatz).
\n 2.1 Der Regierungsrat hat die gemeinderätliche Baubewilligung und den Gesamtentscheid des ARE aufgehoben, weil er die Auflage im Gesamtentscheid vom 24. Februar 2017, wonach die Unterlagen zur geplanten Pfahlfundation (erst) vor Baufreigabe eingereicht werden müssten, für unzulässig erachtete. Der Nachweis, dass die Durchflusskapazität durch die Pfählung um höchstens 10 % vermindert werde, sei eine Bewilligungsvoraussetzung. Der von der Bauherrschaft eingereichte Unbedenklichkeitsnachweis der AA.________ AG vom 3. Dezember 2015 enthalte keine Angaben zur Durchflusskapazität des Grundwassers im unbeeinflussten Zustand und zur Verringerung der Durchflusskapazität. In diesem Punkt sei das Baugesuch unvollständig. Das ARE bzw. das zuständige Amt für Umweltschutz (AfU) habe sich mit der Grundwassersituation und der Durchflusskapazität nicht auseinandergesetzt. Es fehle sowohl der Durchflussnachweis wie auch eine Ausnahmebewilligung der zuständigen Gewässerschutzfachstelle. Eine materielle Beurteilung dieser Frage durch den Regierungsrat sei ohnehin nicht möglich. Es sei auch nicht Sache der Beschwerdeinstanz, erstinstanzliche Sachverhaltsabklärungen nachzuholen. Die Beschwerden seien daher gutzuheissen, die Baubewilligung aufzuheben und die Sache zur genauen Abklärung der Grundwassersituation und der Einholung des notwendigen Durchflussnachweises ans ARE und den Gemeinderat zurückzuweisen (angefochtener Beschluss Erw. 4.4.2 f.).
\n Der Regierungsrat hat einzelne weitere Rügen der Beschwerdeführer, die sich bei einem allfälligen Nachfolgeprojekt wieder stellen könnten, ebenfalls behandelt. So hat er unter anderem erwogen, dass es zulässig sei, wenn das ARE die technische Bewilligung betreffend Brandschutz und Zivilschutz vorbehalten habe (Erw. 4.5).
\n Beim geforderten Nachweis der Leistungsfähigkeit des automatischen Parkierungssystems handle es sich um einen rein technischen Nachweis. Der Gemeinderat sei grundsätzlich berechtigt, diesen erst vor Baubeginn zu verlangen. Die Verpflichtung komme einer Suspensivbedingung gleich (Erw. 4.6.2).
\n Die Zonenkonformität der geplanten Baute wurde bejaht (Erw. 5.1 f.). Ausführlich äusserte sich der Regierungsrat zur hinreichenden Erschliessung. Er setzte sich dabei detailliert mit dem von der Bauherrschaft eingereichten Verkehrsgutachten der AB.________ AG vom 6. April 2016 auseinander und erachtete die Kritik der Beschwerdeführerin an diesem Gutachten als \"nicht ganz unbegründet\" (Erw. 6.4.5).
\n Der Regierungsrat erachtete des Weiteren das Vorgehen des Gemeinderates bei der Ermittlung der Grenz- und Gebäudeabstände als nicht nachvollziehbar. Eine Staffelung der Gebäudefassaden sei − zumindest was die Nord- und Westfassaden anbelange − nicht erkennbar. Dies liege nicht zuletzt an der ungenügenden plangrafischen Darstellung (schwarz-weiss ohne Darstellung der Tiefenwirkung). Aufgrund der ungenügenden Pläne sei es dem Regierungsrat nicht möglich, die Staffelung der Bauten resp. die Gebäudehöhe und die daraus resultierenden Grenz- und Gebäudeabstände gegenüber KTN 004 genauer zu beurteilen. Auch daher sei die Baubewilligung aufzuheben (Erw. 7.4 f.).
\n Der Strassenabstand sei in den Plänen ausgewiesen und werde gewahrt (Erw. 8.5 f.).
\n Fehlende Motorfahrzeugabstellplätze müssten durch eine Ersatzabgabe abgegolten werden. Insoweit sei das Vorgehen des Gemeinderates nicht zu beanstanden (Erw. 9.3).
\n Unter Berücksichtigung der kommunalen Autonomie seien auch die Vorschriften betreffend Grün- und Erholungsflächen (auf dem Dach angeordnet) als erfüllt zu betrachten (Erw. 10.4).
\n Die lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung gemäss