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III 2017 229
 
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Entscheid vom 17. Oktober 2018
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Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
MLaw Stefan Getzmann, Gerichtsschreiber
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Parteien
A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________,
 
gegen
 
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  1. Gemeinderat Altendorf, Dorfplatz 3, Postfach 155, 8852 Altendorf,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen,
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  1. D.________ (STWEG)
    \n Beschwerdegegnerin,
    2. \n
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes)
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Sachverhalt:
\n A. Mit Beschluss (RRB) Nr. 84 vom 19. Januar 1988 genehmigte der Regierungsrat für das in der Wohn- und Gewerbezone WG 4 gelegene Grundstück KTN 001 an der F._____-strasse in Altendorf den Quartiergestaltungsplan \"E.________\". Mit Beschluss vom 22. Juli 1988 bewilligte der Gemeinderat Altendorf die \"Überbauung E.________\". An den einzelnen Wohnungen und Gewerberäumen wurde Stockwerkeigentum begründet. A.________ war mit seiner Ehegattin Miteigentümer (je zur Hälfte) des Stockwerkeigentums Nr. 003 160/10'000 Miteigentum an Nr. 004 (4 ½-Zimmerwohnung ____ im Dach- und Galeriegeschoss von Haus ___ und am Kellerraum ____ im Untergeschoss von Haus ____. Mit Kaufvertrag vom 13. November 1997 erwarb er, ebenfalls gemeinsam mit seiner Ehefrau, zum Kaufpreis von Fr. 40'000.-- (entgegen der Nennung eines Kaufpreises von Fr. 45'000.-- am Augenschein/mündlichen Verhandlung vom 27.7.2018; insgesamt Fr. 45'930.-- unter Berücksichtigung des der Ehefrau am 23.12.2012 abgekauften Miteigentumsanteils) das Stockwerkeigentum 10'377, 8/10'000 Miteigentum an Grundbuchblatt 002 mit Sonderrecht am disponiblen Raum ____ im Kellergeschoss von Haus _____. Mit Kaufvertrag vom 23. Oktober 2012 erwarb er zum Kaufpreis von Fr. ______ (Fr. _______ für den Miteigentumsanteil an der 4 ½-Zimmerwohnung und Fr. _______ für den Miteigentums-anteil am Disponibelraum) die beiden Miteigentumsanteile von seiner Ehefrau, womit er Alleigentümer beider Stockwerkeinheiten wurde. Mit Mietvertrag vom 31. Oktober 2012 vermietete die H.________ GmbH, deren Stammkapital von Fr. 20'000.-- seit dem 13. Februar 2012 A.________ als einziger Gesellschafter hält, diesen Disponibelraum als Wohnung für Fr. 550.-- pro Monat (Fr. 500.-- Nettomietzins; Fr. 50.-- Nebenkosten) an eine Drittperson.
\n B. Am 8. und 17. Juni 2016 führte das kommunale Bauamt vor Ort eine Kontrolle durch. Dabei wurde festgestellt, dass in den überhohen Kellerraum mit  zwei hochliegenden Fenstern nebst einem Zwischenboden eine Küche, ein WC und eine Dusche eingebaut worden waren (Gemeinderatsbeschluss [GRB] Nr. 05.01.02 vom 6.3.2017, Erw. 9).
\n Mit GRB Nr. 05.01.04 vom 24. Oktober 2016 hielt der Gemeinderat fest, dass einige als bei der Berechnung der zulässigen Ausnützungsziffer nicht anrechenbare, bewilligte Stockwerkeinheiten nunmehr als Wohnung oder zu gewerblichen Zwecken für den dauernden Aufenthalt von Menschen verwendet würden (S. 11 Ziff. 21). Neben einer weiteren Stockwerkeinheit handle es sich auch bei der Stockwerkeinheit im Untergeschoss rechts des Blocks C (d.h. dem Kellerraum von A.________) um einen Kellerraum ohne direkte Belüftung. Diese Stockwerkeinheit sei aufgrund mangelnder Belichtung und Belüftung für den dauernden Aufenthalt von Menschen nicht geeignet (S. 11 Ziff. 23). Für diese (wie auch die weitere) Stockwerkeinheit werde mittels separater Verfügung der Rückbau innert einer zu setzenden Frist angeordnet (Disp.-Ziff. 3).
\n C. Mit Schreiben vom 26. Oktober 2016 wurde dem Mieter wie auch A.________ unter Eröffnung des GRB vom 24. Oktober 2016 Frist angesetzt zur Wahrung des rechtlichen Gehörs oder (alternativ) Einreichung eines Baugesuchs.
\n Der Mieter teilte dem Gemeinderat hierauf mit Schreiben vom 16. November 2016 mit, er sei ordentlich unter der Adresse des Stockwerkeigentums angemeldet. Die Anmeldung habe sein Sozialhelfer gemacht, der das Studio auch besichtigt und für passend erachtet habe. Das Studio habe zwei grosse Fenster; er sei bis anhin weder erstickt noch erblindet.
\n A.________ liess durch seinen damaligen Rechtsvertreter mit Schreiben vom 17. November 2016 Stellung nehmen und die Erteilung der Bewilligung unter Verzicht auf ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren beantragen. Eventualiter sei die Baubewilligung im Meldeverfahren zu erteilen; subeventuell sei er als Eigentümer gemäss der Gesetzgebung über die Enteignung zu entschädigen.
\n Mit Schreiben vom 30. November 2016 setzte der Gemeinderat A.________ Frist an zur Einreichung eines Baugesuchs für die nachträgliche Bewilligung der Wohnnutzung unter Androhung der Ersatzvornahme für den Säumnisfall. Am 20. Dezember 2016 erklärte A.________, er werde kein Baugesuch einreichen.
\n D. Am 10. Januar 2017 erstellte der Gemeinderat androhungsgemäss selbst ein Baugesuch. Das Baugesuch \"Zweckänderung Keller zu Wohnen\" wurde im Amtsblatt G.________ publiziert (S. ______) und öffentlich aufgelegt.
\n E. Mit Gesamtentscheid vom 3. März 2017 hat das Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen und unter Vorbehalt der Baubewilligung des Gemeinderates erteilt (RR-act. III/01/B2). Unter Bezugnahme auf den Gesamtentscheid des ARE fasste der Gemeinderat (unter Ausstand eines Mitgliedes, welches als Verwalter von mehreren Eigentumswohnungen in der Überbauung angestellt ist) mit GRB Nr. 05.01.02 vom 6. März 2017 wie folgt Beschluss über das Baugesuch:
\n Bauverweigerung
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  1. Die baurechtliche Bewilligung für Zweckänderung Keller zu Wohnen auf Grundstück KTN 001 an der F._____-strasse in Altendorf wird im Sinne der Erwägungen verweigert.
    2. \n
  2. Die Nutzung des bewilligten Kellers zu Wohnzwecken wird mit Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis nach Ablauf einer Frist von drei Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses verboten.
    3. \n
  3. Für die vollständige Rückführung in den rechtmässigen Zustand (Kellerraum, nicht geeignet für den dauernden Aufenthalt von Menschen) wird dem Ver­fügungsadressaten A.________, F._____-strasse eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Gemeinderatsbeschlusses eingeräumt.
    4. \n
  4. Im Rahmen der Baukontrolle hat das Bauamt eine vor Ort zu protokollierende Begehung nach Ablauf der Frist sofort durchzuführen. Der Verfügungsempfänger hat auf erste schriftliche Anmeldung des Bauamtes die Baukontrolle zu dulden und soweit notwendig mitzuwirken.
    5. \n
  5. Kommt der Verfügungsempfänger den oben stehenden Aufforderungen nicht, nicht vollständig oder nicht fristgerecht nach, \n
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    • wird dieser nach