\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
III 2017 234
 
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
 
Entscheid vom 23. Mai 2018
\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
MLaw Philipp Mazenauer, a.o. Gerichtsschreiber
\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
Parteien
A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch B.________,
 
 
gegen
 
\n
    \n
  1. Gemeinderat H.________,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen,
\n
    \n
  1. D.________, vertreten durch
    \n D.________,
    \n Beschwerdegegnerin,
    2. \n
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes)
\n
Sachverhalt:
\n A. Mit Beschluss vom 19. Januar 1988 genehmigte der Regierungsrat für das in der Wohn- und Gewerbezone WG 4 gelegene Grundstück KTN E.________ an der G.________ in H.________ den Quartiergestaltungsplan \"I.________\". Mit Beschluss vom 22. Juli 1988 bewilligte der Gemeinderat H.________ die \"Überbauung I.________\". An den einzelnen Wohnungen und Gewerberäumen wurde Stockwerkeigentum begründet. A.________ erwarb am 29. Januar 2015 die Stockwerkeinheit Nr. J.________ (Disponibelraum), welche sich im Kellergeschoss von Haus B auf KTN E.________ H.________ befindet (Bf-act. B02 S. 2). Die Anmeldung beim Einwohneramt der Gemeinde H.________ für ständigen Wohnsitz wurde ihm verweigert, mit der Begründung, dass die Wohnnutzung seiner Stockwerkeinheit nicht zulässig sei.
\n B. Mit Schreiben vom 11. Mai 2015 teilte das kommunale Bauamt A.________ mit, er sei Eigentümer eines sogenannten Disponibel-Raumes im Untergeschoss der Überbauung I.________. Dieser Raum sei aus baurechtlicher Sicht nicht geeignet für den dauernden Aufenthalt von Personen. Aufgrund von Hinweisen gehe man davon aus, dass einzelne Disponibel-Räume nicht mehr zweckgemäss genutzt würden. A.________ wurde ersucht, mittels Ankreuzung vorgegebener Zwecke die Nutzung des Raumes zu deklarieren (Bf-act. B13). A.________ kreuzte \"Hobbyraum\" an (soweit ersichtlich nicht bei den Akten).
\n C. Am 8. und 17. Juni 2016 führte das kommunale Bauamt vor Ort eine Kontrolle durch. Es wurden diverse bauliche Abweichungen gegenüber der ursprünglichen Baubewilligung vom 22. Juli 1988 festgestellt. Mit Beschluss vom 24. Oktober 2016 legte der Gemeinderat das weitere Vorgehen in Bezug auf die in der Überbauung I.________ festgestellten Nutzungsänderungen fest. Für zwei Stockwerkeinheiten, unter anderem für die Stockwerkeinheit von A.________, hielt er fest, es werde mittels separater Verfügung der Rückbau innert der zu setzenden Frist angeordnet. Aufgrund mangelnder Belichtung und Belüftung seien diese nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet (Bf-act. B05; Vi-act. II/06). Mit Schreiben vom 26. Oktober 2016 wurde A.________ das rechtliche Gehör gewährt (Bf-act. B06; Vi-act. II/06). Mit Schreiben vom 22. November 2016 nahm er dieses wahr (Bf-act. B02; Vi-act. II/06). Am 30. November 2016 wurde A.________ vom Gemeinderat aufgefordert, innert vorgegebener Frist ein nachträgliches Baugesuch für die Wohnnutzung der in Frage stehenden Stockwerk­einheit einzureichen, unter Androhung, dass bei ungenügender Mitwirkung die Baueingabe im Rahmen einer Ersatzvornahme durch die Baubehörde erfolge (Vi-act. II/06/11).
\n D. Da innert Frist kein nachträgliches Baugesuch einging, erstellte der Gemeinderat androhungsgemäss selbst ein Baugesuch für die Stockwerkeinheit von A.________ (Vi-act. II/06). Das Baugesuch \"Zweckänderung Keller (Trocknen) zu Wohnen\" wurde publiziert (ABl vom K.________) und öffentlich aufgelegt. B.________ hat als Vertreter von A.________ innert Frist Einsprache dagegen erhoben (Vi-act. II/06/12).
\n E. Mit Gesamtentscheid vom 3. März 2017 hat das Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen und unter Vorbehalt der Baubewilligung des Gemeinderates erteilt. Auf die Einsprache ist es nicht eingetreten (Vi-act. II/06). Unter Bezugnahme auf den Gesamtentscheid des ARE fasste der Gemeinderat am 6. März 2017 wie folgt Beschluss über das Baugesuch (Vi-act. II/06):
\n Einsprachen
\n
    \n
  1. Die Einsprache von B.________, als Vertreter von A.________, G.________  H.________, wird im Sinne der Erwägungen gesamthaft abgewiesen.
    2. \n
\n Bauverweigerung
\n
    \n
  1. Die baurechtliche Bewilligung für Zweckänderung Keller (Trocknen) zu Wohnen auf Grundstück KTN E.________ an der G.________ in H.________ wird im Sinne der Erwägungen verweigert.
    2. \n
  2. Die Nutzung des bewilligten Kellers \"Trocknen\" zu Wohnzwecken wird verboten.
    3. \n
  3. Für die vollständige Rückführung in den rechtmässigen Zustand (Kellerraum, nicht geeignet für den dauernden Aufenthalt von Menschen) wird dem Ver­fügungsadressaten A.________, G.________ ,  H.________ eine Frist von drei Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Gemeinderatsbeschlusses eingeräumt.
    4. \n
  4. Im Rahmen der Baukontrolle hat das Bauamt eine vor Ort zu protokollierende Begehung nach Ablauf der Frist sofort durchzuführen. Der Verfügungsempfänger hat auf erste schriftliche Anmeldung des Bauamtes die Baukontrolle zu dulden und soweit notwendig mitzuwirken.
    5. \n
  5. Kommt der Verfügungsempfänger den oben stehenden Aufforderungen nicht, nicht vollständig oder nicht fristgerecht nach, \n
      \n
    • wird dieser nach