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III 2018 106
 
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Entscheid vom 17. Oktober 2018
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Besetzung
Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
 
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin
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Parteien
A.________ und B.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,
 
gegen
 
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    \n
  1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen,
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    \n
  1. D.________,
    \n Beschwerdegegnerin,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,
    2. \n
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung, Ausnahmebewilligung für Überschreitung der Gebäudehöhe)
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Sachverhalt:
\n A. A.________ und B.________ sind je hälftige Miteigentümer der sich in der Kernzone I befindlichen Liegenschaft KTN 001. Am 17. bzw. am 23. Mai 2017 ersuchten sie um die Erteilung einer Baubewilligung für den Umbau des bestehenden Mehrfamilien- und Gewerbehauses auf KTN 001 bzw. für eine Dachaufstockung, einen Lift- und Balkonanbau sowie eine wärmetechnische Sanierung (RR-act. II/02). Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt.
\n B. Innert Frist erhob D.________, Eigentümerin der Liegenschaft KTN 002 am 9. Juni 2017 gegen das publizierte Baugesuch beim Bezirksrat Küssnacht öffentlich-rechtliche Einsprache (RR-act. II/02). Am 26. Juni 2017 sowie am 10. Juli 2017 (u.a. nach Aufforderung durch das Amt für Raumentwicklung [ARE] vom 29.6.2017) reichte die Bauherrschaft weitere Unterlagen ein.
\n C. Mit Gesamtentscheid vom 27. Juli 2017 erteilte das ARE die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch B2017-0665 von A.________ und B.________ im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II, Ziffern 1ff. Die Einsprache wurde abgewiesen, soweit kantonale Zuständigkeit bestand. Vorbehalten blieben der Einspracheentscheid und die Baubewilligung des Bezirks Küssnacht sowie die technische Bewilligung Brandschutz (des Weiteren wurde der Bauherrschaft eine Bewilligungsgebühr von Fr. 3'050.-- auferlegt sowie die Rechtsmittelbelehrung angefügt).
\n D. Mit Beschluss vom 6. September 2017 (Versand am 13.9.2017) entschied der Bezirksrat Küssnacht wie folgt (RR-act. II/02):
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    \n
  1. Die Einsprache von D.________, wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 770.-- festgelegt und mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 250.-- verrechnet.
    2. \n
  2. A.________ und B.________, v.d. C.________, wird die Baubewilligung für die Dachaufstockung, den Lift- und Balkonanbau sowie die wärmetechnische Sanierung beim Wohn- und Geschäftshaus auf dem Grundstück KTN 001, gestützt auf die Erwägungen und unter den darin enthaltenen Auflagen und Nebenbestimmungen erteilt.
    3. \n
  3. Verbindliche Pläne und Unterlagen (Genehmigungsexemplare) sind:
    4. \n
\n (…)
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    \n
  1. Die Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des gesetzlichen Strassenabstandes wird im Sinne der Erwägungen unter Pkt. 1.6 erteilt.
    2. \n
  2. Die Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der Gebäudehöhe sowie die Abweichung der vorgeschriebenen Dachform wird im Sinne der Erwägungen unter Pkt. 1.7 erteilt.
    3. \n
  3. Der kantonale Gesamtentscheid vom 27. Juli 2017 bildet einen integrierenden Bestandteil dieser Bewilligung. Die darin enthaltenen Bedingungen und Auflagen sind einzuhalten.
    4. \n
\n (7.-16.: Bedingungen und Auflagen / Bauinstallation, Bauausführung / Baufreigabe / Gebühren / Geltungsdauer / Rechtsmittelbelehrung / Zustellung)
\n Dagegen liess D.________ am 3. Oktober 2017 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat einreichen.
\n E. Der Regierungsrat entschied mit Beschluss Nr. 331/2018 vom 15. Mai 2018 (Versand am 22.5.2018) wie folgt:
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    \n
  1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 27. Juli 2017 und der Baubewilligungsentscheid Nr. 588 des Bezirksrats Küssnacht vom 6. September 2017 werden aufgehoben.
    2. \n
  2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden je zur Hälfte (Fr. 750.--) dem Bezirk Küssnacht und den Beschwerdegegnern auferlegt. Diese haben ihre Anteile innert 30 Tagen der Staatskanzlei zu überweisen. Die Staatskanzlei wird angewiesen, der Beschwerdeführerin den von ihr geleisteten Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) zurückzubezahlen.
    3. \n
  3. Der Beschwerdeführerin wird eine Parteientschädigung von Fr. 1800.-- zugesprochen, welche ebenfalls je zur Hälfte (Fr. 900---) von den Beschwerdegegnern und vom Bezirk Küssnacht zu tragen ist.
    4. \n
\n (4.-6.: Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)
\n F. Dagegen lassen A.________ und B.________ am 11. Juni 2018 rechtzeitig Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz einreichen, mit den folgenden Anträgen:
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    \n
  1. Der Beschluss des Regierungsrates Nr. 331.2018 vom 15. Mai 2018 sei aufzuheben und die vom Bezirksrat Küssnacht erteilte Baubewilligung Nr. 588 vom 6. September 2017 sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 27. Juli 2017 seien zu bestätigen.
    2. \n
  2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin ev. des Regierungsrates des Kantons Schwyz.
    3. \n
\n G. Mit Schreiben vom 14. Juni 2018 verzichtet das ARE auf eine umfangreiche Vernehmlassung. Mit Vernehmlassung vom 27. Juni 2018 beantragt D.________, die Beschwerde sei abzuweisen und dem Antrag auf Bestätigung der kommunalen Baubewilligung und des kantonalen Gesamtentscheides sei nicht zu entsprechen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer (bei solidarischer Haftung) und allenfalls des Bezirks. Der Regierungsrat beantragt mit Vernehmlassung vom 28. Juni 2018 die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Mit Schreiben vom 29. Juni 2018 verzichtet der Bezirk Küssnacht auf eine ausführliche Vernehmlassung und beantragt die vollständige Gutheissung der Beschwerde mit Bestätigung der Baubewilligung. Am 19. Juli 2018 lassen die Beschwerdeführer die Replik einreichen. Der Regierungsrat verzichtet am 27. Juli 2018 auf eine weitere Stellungnahme. Am 27. August 2018 lässt die Beschwerdegegnerin die Duplik einreichen.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Es spricht nichts gegen ein Eintreten auf die Beschwerde. Der Regierungsrat konkretisiert seinen diesbezüglichen Antrag nicht. Die Eintretensvor-aussetzungen sind gegeben.
\n 2.1 Die Form der Liegenschaft KTN 001 kommt einem Dreieck nahe und grenzt im Nordwesten an KTN 003, im Südwesten an KTN 002 (die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin) und 006 sowie im Osten an KTN 004 und 005 (F.________ (Strasse)). Das bestehende Wohn- und Gewerbehaus auf KTN 001 weist dementsprechend ebenfalls keine rechteckige Form auf. Die Ostfassade liegt auf einer Länge von 16.15m halbkreisförmig (bzw. mit einer Fassadeneinbuchtung) an der F.________(Strasse). Auf einer Länge von 4.31m liegt die Ostfassade parallel zur F.________(Strasse). Des Weiteren weist das bestehende Gebäude eine Nordostfassade in der Länge von 7.53m, eine Nordwestfassade mit einer Länge von 15.38m und eine vorstehende Südwestfassade von 11.61m bzw. eine zurückversetzte Südwestfassade von 6.87m auf (vgl. bewilligter Plan-Nr. 1513.00-200-01 vom 22.5.2017). Im untersten Geschoss (UG) der bestehenden Baute befinden sich Lagerflächen, Keller, Wasch-, Heizungs- und Tankräume (vgl. bewilligter Plan-Nr. 1513.00-100-11 vom 17.5.2017). Das Erdgeschoss (EG) verfügt über Werkstätten, Büroräumlichkeiten und weitere Gewerbeflächen (vgl. bewilligter Plan-Nr. 1513.00-100-11 vom 17.5.2017). Im 1. und 2. Obergeschoss (OG) befinden sich jeweils eine 3- und eine 4-Zimmerwohnung (vgl. bewilligter Plan-Nr. 1513.00-100-12 vom 17.5.2017). Das bestehende Dach kommt einem eher flachen Walmdach nahe.
\n Mit dem vorliegend umstrittenen Bauvorhaben plant die Bauherrschaft, das bestehende Wohn- und Gewerbehaus wärmetechnisch zu sanieren. Zudem soll das Dachgeschoss ausgebaut bzw. das Dach aufgestockt und mit einer 4.5-Zimmerwohnung ausgestattet werden (vgl. bewilligter Plan-Nr. 1513.00-100-14 vom 17.5.2017). Für die Dachaufstockung sieht die Bauherrschaft eine Art Mansardendach vor, in Holzelementbauweise (vgl. Baubeschrieb zur Baueingabe vom 22. Mai 2017). Des Weiteren soll an der Ostfassade ein Lift angebaut werden, welcher sämtliche Geschosse erschliesst und an der Nordwestfassade ist neu bei jeder Wohnung ein Balkon vom 8.4m2 (4- und 4.5-Zimmerwohnungen) bzw. 7.2m2 (3-Zimmerwohnungen) geplant.
\n 2.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB eine Verletzung des rechtlichen Gehörs sowie der Ausstandsregeln durch den Bezirksrat verneint (Erw. 1ff. und 9.3). Des Weiteren lässt der Regierungsrat offen, ob der Bezirksrat und das ARE inhaltlich die gleichen Pläne genehmigten, weil die Baubewilligung bereits aus anderen Gründen aufzuheben sei (Erw. 3.1f.). Das bestehende und rechtmässig erstellte Gebäude auf dem Grundstück KTN 001 in seinem aktuellen Umfang sei bestandesrechtlich geschützt (insbesondere seine heutige Dachform und Gebäudehöhe, welche nicht dem geltenden Baurecht entsprechen würden). Bei einem Ersatz- oder Umbau im Sinne von § 72 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 bedürfe eine zusätzliche Abweichung vom geltenden Recht jedoch einer Ausnahmebewilligung (Erw. 4.2). Durch das geplante Mansardendach entsteht gemäss Regierungsrat keine zusätzliche Verletzung der gesetzlichen Dachformvorschriften, weshalb eine Mansardendachform auch (ohne Ausnahmebewilligung) unter dem Gesichtspunkt der Bestandesgarantie im Sinne von