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III 2018 136
 
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Entscheid vom 12. Februar 2019
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Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber
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Parteien
A.________ AG,
\n Beschwerdeführerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________,
 
gegen
 
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    \n
  1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    \n Vorinstanzen,
    4. \n
  4. D.________,
    \n Beschwerdegegner,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,
    5. \n
 
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
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Sachverhalt:
\n A. Am 20. Dezember 2016 / 26. Januar 2017 reichten D.________ bei der Gemeinde Freienbach ein Baugesuch ein für den Abbruch des bestehenden Ferienhauses und der Garage sowie für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Pool auf dem Grundstück KTN 001.________ in Pfäffikon. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. 002.________ 2017 publiziert und öffentlich aufgelegt. Dagegen erhob die A.________ AG am 22. Februar 2017 öffentlich-rechtliche Baueinsprache. Die Hochbaukommission der Gemeinde Freienbach empfahl D.________ am 24. Februar 2017, das Projekt zu überarbeiten. Das Amt für Raumentwicklung (ARE) teilte D.________ am 13. März 2017 mit, dem Bauvorhaben könne in dieser Form keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden und empfahl die Überarbeitung und Ergänzung des Baugesuchs. Am 20. März 2017 liessen sich D.________ zur Einsprache der A.________ AG vom 23. Februar 2017 vernehmen, wozu wiederum die A.________ AG am 29. März 2017 Stellung nehmen liess.
\n Am 28. April 2017 reichten D.________ revidierte Pläne und ergänzende Unterlagen ein. Wegen des geringen Umfangs der Änderung (Präzisierung der Umgebung und Anpassung der Parkierung) und weil keine Betroffenheit von Dritten erkannt wurde, verzichtete der Gemeinderat auf eine neue Publikation (GRB 255 7.15.4 vom 6.6.2017 Ingress lit. I). Am 9. /11. Mai 2017 wurde der A.________ AG Gelegenheit geboten, zur Abänderungseingabe vom 28. April 2017 und der Duplik von D.________ vom 10. Mai 2017 Stellung zu nehmen, wovon die A.________ AG am 30. Mai 2017 Gebrauch machte.
\n B. Mit Gesamtentscheid vom 29. Juni 2017 erteilte das Amt für Raumentwicklung (ARE) im Sinne der Erwägungen die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Die Einsprache wurde aus kantonaler Sicht teilweise gutgeheissen (bezüglich der Stegverbreiterung um mehr als 30%) und im Übrigen abgewiesen. Mit Beschluss (GRB) 255 7.15.4 vom 6. Juli 2017 eröffnete der Gemeinderat Freienbach den kantonalen Gesamtentscheid und erteilte die Baubewilligung für das Bauvorhaben auf KTN 001.________ unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Die Einsprache der A.________ AG wurde bezüglich der Stegverbreiterung um mehr als 30% teilweise gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen. Für die Unterschreitung des Gebäudeabstands sowie des Gewässerabstands wurde je eine Ausnahmebewilligung erteilt.
\n C. Dagegen liess die A.________ AG am 3. August 2017 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde erheben und beantragen:
\n 1. Der Beschluss des Gemeinderats Freienbach vom 6. Juli 2017 sei aufzuheben.
\n 2. Der Gesamtentscheid des kantonalen Amts für Raumentwicklung (Amt für Raumentwicklung) vom 29. Juni 2017 sei aufzuheben.
\n 3. Das Baugesuch sei abzuweisen
\n 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen und der Beschwerdegegner.
\n D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 505/2018 vom 3. Juli 2018 (versandt am 10.7.2017) entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt (…).
\n 3. Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegnern und der Gemeinde Freienbach eine Parteientschädigung von Fr. 900.-- zu bezahlen.
\n 4.-6. (Rechtsmittelbelehrung/Zustellung).
\n E. Gegen diesen RRB Nr. 505/2018 vom 3. Juli 2018 lässt die A.________ AG mit Eingabe vom 31. Juli 2018 (Postaufgabe am selben Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Es sei der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 505/2018 vom 03.07.2018, vollumfänglich aufzuheben.
\n 2. In der Folge seien der Gesamtentscheid des kantonalen Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 29.06.2017 sowie die Baubewilligung der Gemeinde Freienbach vom 06.07.2017 aufzuheben und es sei das Baugesuch \"EFH mit angebauten Nebengebäuden, KTN 001.________, Pfäffikon\" abzuweisen.
\n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (ink. MWST) zulasten der Vor­instanzen und der Beschwerdegegner.
\n F. Das instruierende Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 16. August 2018 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Das ARE lässt sich mit Schreiben vom 16. August 2018 zur Beschwerde vom 3. Juli 2018 vernehmen, ohne Antrag zu stellen. Die Beschwerdegegnerin Ziff. 4 lässt am 22. August 2018 die Abweisung der Beschwerde beantragen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Der Gemeinderat lässt mit Vernehmlassung vom 21. September 2018 die Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Am 17. Dezember 2018 ersucht das Verwaltungsgericht den Gemeinderat um Auflage weiterer Akten. Der Gemeinderat kommt diesem Ersuchen am 21. Dezember 2018 nach. Die Beschwerdeführerin lässt mit Replik vom 24. Dezember 2018 an den Anträgen aus der Beschwerde vom 31. Juli 2018 festhalten. Der Gemeinderat lässt sich am 17. Januar 2019 dazu äussern. Auf Ersuchen der Beschwerdeführerin werden ihr am 22. Januar 2019 die vom Gemeinderat am 21. Dezember 2018 aufgelegten Akten zur Kenntnisnahme zugestellt.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Das Grundstück KTN 001.________, Pfäffikon, Gemeinde Freienbach (1'942 m2), liegt in der Landhauszone L2 und befindet sich im Gewässerschutzbereich Au. Es steht im Eigentum der J.________ Korporation und ist mit dem selbständigen und dauernden Baurecht Nr. 003.________ (im Eigentum der Beschwerdegegner) belastet. Gemäss Art. 38 Abs. 1 des kommunalen Baureglements (BauR) ist die Landhauszone L2 bestimmt für Ferien-, Einfamilien-, Zweifamilien- und Doppeleinfamilienhäuser. Die Landhauszone L2 wird unterteilt in einen Ufersaum mit einer Tiefe von 50 m ab Zürichsee (L2*) und die übrige Land­hauszone für das dahinterliegende Gebiet (L2**). In der vorliegend relevanten Landhauszone L2* sind nach Art. 38 Abs. 2 BauR max. zwei Vollgeschosse zulässig. Die Gebäudehöhe beträgt max. 7 m, die Firsthöhe max. 10 m, der Grenzabstand allseitig 10 m, der Gebäudeabstand 20 m, die max. Gebäudelänge 20 m und die Ausnützungsziffer 0.30. Wo durch Baulinien keine anderen Masse vorgesehen sind, gilt bei Neubauten ab Fahrbahn- bzw. Trottoirrand in der Landhauszone L2 ein Strassenabstand von mind. 3 m (Art. 21 Abs. 1 lit. a BauR).
\n 2.1.1 Gemäss