\n
\n
\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n

III 2018 151

\n
\n
\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n

Entscheid vom 12. Februar 2019

\n
\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Dr.oec. Andreas Risi, Richter
	MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

\n
\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

Parteien

A.________,
\n Beschwerdeführerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,

gegen

Gemeinderat Lachen, Alter Schulhausplatz 1,
\n Postfach 263, 8853 Lachen,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,
Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen,
\n

D.________ AG,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,

Beschwerdegegnerin,

\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

\n
\n
Sachverhalt:
\n A. Am 14. Oktober 2016 (Posteingang) reichte die D.________ AG ein Baugesuch für den Abbruch und Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem (im Eigentum der F.________ AG befindlichen) in der Kernzone (K1) gelegenen Grundstück KTN 001 ein. Das Gesuch wurde im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt. Gegen dieses Bauvorhaben liess u.a. A.________ mit Eingabe vom 15. November 2016 beim Gemeinderat Lachen Einsprache erheben mit dem Antrag, das Bauvorhaben nicht zu bewilligen bzw. eventualiter das Bauvorhaben unter Auflagen zu bewilligen.
\n Mit Kurzprotokoll vom 25. November 2016 und 17. Februar 2017 empfahl die Hochbaukommission der Bauherrschaft ein überarbeitetes Projekt bzw. eine Projektänderung einzureichen, weil für das vorliegende Bauvorhaben keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden könne. Auch das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) empfahl am 1. Dezember 2016 bzw. mit Zwischenbericht vom 17. Februar 2017 die Anpassung des Bauprojektes, woraufhin die Bauherrschaft jeweils am 25. Januar 2017 sowie am 12. April 2017 beim Gemeinderat revidierte Baupläne einreichte. Am 8. Mai 2017 teilte die Baukommission der Bauherrschaft mit, dass für das Bauvorhaben, unter Auflagen und Bedingungen, eine Bewilligung in Aussicht gestellt werden könne. Daraufhin reichte die Bauherrschaft am 24. Mai 2017 weitere Baupläne ein. Die Einsprecher erhielten jeweils Gelegenheit zur Stellungnahme.
\n B. Am 5. Juli 2017 fand eine Einspracheverhandlung statt. Daraufhin wurde die \"2. Projektänderung beim Ersatzbau Wohn- und Geschäftshaus\" im Amtsblatt Nr. yz publiziert und öffentlich aufgelegt. Die Einsprecher liessen weiterhin an der Einsprache festhalten bzw. liessen auch gegen die Projektänderung Einsprache erheben.
\n Mit Gesamtentscheid vom 8. September 2017 erteilte das ARE die kantonale Baubewilligung im Sinne der Erwägungen und unter Auflagen und Nebenbestimmungen (Disp.-Ziff. 1). Die Einsprachen wurden aus kantonaler Sicht abgewiesen (Disp.-Ziff. 2). Die Einspracheentscheide und die Baubewilligung der Gemeinde blieben vorbehalten (Disp.-Ziff. 3).
\n Mit Beschluss (GRB) Nr. 298 vom 6. November 2017 erteilte der Gemeinderat Lachen die Baubewilligung wie folgt:
\n

Einsprachen

\n 1.1 (…)
\n 1.2 Die Einsprache 2 von A.________, vertreten durch lic. iur. B.________, vom 15. November 2016, wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen (Rissprotokoll), in der Hauptsache aber abgewiesen.
\n

Bauentscheid

\n 2.1 Der D.________ AG, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. E.________, wird die Bewilligung für den Abbruch und Ersatzbau des Wohn- und Geschäftshauses 001, gemäss überarbeiteter Baueingabe vom 12. April 2017 / 24. Mai 2017 unter nachfolgenden Bestimmungen erteilt.
\n 2.2 Für die Unterschreitung des Strassenabstandes zum G.________ (Platz) wird eine Ausnahmebewilligung erteilt.
\n 2.3 \"Allgemeine Baubedingungen\" vom 29. September 2016 (gemäss Beilage).
\n

Übrige Kommunale Teilbewilligungen

\n Anschlussbewilligungen der H.________ AG, (…), vom 7. November 2017 für: Elektrische Energie, Trinkwasserbezug, Signalbezug (Radio, TV, Internet, Telefonie).
\n 3.2 Die Bewilligung zum Anschluss der Liegenschaftsentwässerung an die Hauptleitung im G.________ (Platz), im Trennsystem wird erteilt. (…)
\n 3.3 Stellungnahme des Kommunalen Brandschutzexperten vom 10. November 2017.
\n

Kantonale Bewilligung

\n Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung, Postfach 1186, 6431 Schwyz, vom 8. September 2017 (Kant. Baugesuch Nr. ________).
\n

Vorbehalte und Auflagen

\n (5.1-5.30)
\n

Gebühren und Kosten

\n (…)
\n (7.-9. Rechtsmittel und Zustellung)
\n C. Gegen diese Baubewilligung liess A.________ am 29. November 2017 Beschwerde beim Regierungsrat einreichen mit folgenden Anträgen:
\n Die Baubewilligung sei aufzuheben. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zu neuem Entscheid zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
\n Unter \"Formelles\" werden der Beizug der vollständigen vorinstanzlichen Akten und die Zustellung zur Einsichtnahme beantragt.
\n D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 547/2018 vom 21. August 2018 hielt der Regierungsrat nach Durchführung eines Augenscheins was folgt fest:
\n

Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 2000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt und mit deren Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) verrechnet. Sie hat damit noch Fr. 500.-- innert 30 Tagen an die Staatskanzlei zu überweisen.
Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin und der Gemeinde Lachen je eine Parteientschädigung von Fr. 1800.-- zu bezahlen.

\n (4.-6. Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)
\n E. Gegen diesen Regierungsratsbeschluss (Versand am 28.8.2018) lässt A.________ mit Eingabe vom 18. September 2018 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit folgendem Antrag:
\n Der Beschluss des Regierungsrates Nr. 547/2018 vom 21. August 2017 sowie der Beschluss des Gemeinderates Lachen Nr. 298 vom 6. November 2017 betreffend Baubewilligung seien aufzuheben; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für alle Verfahren/ Instanzen.
\n F. Mit Vernehmlassung vom 26. September 2018 beantragt das Sicherheitsdepartement die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Mit Schreiben vom 27. September 2018 verzichtet das ARE auf eine Vernehmlassung. Die Beschwerdegegnerin beantragt am 15. Oktober 2018 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt) zulasten der Beschwerdeführerin für alle Verfahren / Instanzen. Mit Vernehmlassung vom 14. November 2018 beantragt der Gemeinderat Lachen die Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. Am 10. Januar 2019 wurden der Beschwerdeführerin die vorinstanzlichen Akten zur Einsichtnahme zugestellt.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Der Gemeinderat lässt unbegründet, dass bzw. inwiefern auf die Beschwerde nicht einzutreten ist. Im konkreten Fall sind die von § 27 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 verlangten Entscheidungsvoraussetzungen eingehalten, weshalb auf die Beschwerde eingetreten werden kann.
\n 2. Die Bauherrschaft sieht mit dem geplanten Bauvorhaben den Abbruch der bestehenden Baute auf KTN 001 vor, welche im Erdgeschoss eine Backstube sowie einen Laden, im ersten Obergeschoss eine Konditorei sowie ein Café und im zweiten Obergeschoss sowie im Dachgeschoss Wohnflächen (eine Wohnung sowie Angestelltenzimmer) plus einen Estrich aufweist. Mit dem geplanten Neubau sind im Erdgeschoss insbesondere Gewerbe- und Kellerflächen, im ersten bis dritten Obergeschoss jeweils eine 4.5-Zimmerwohnung mit Wintergarten und im Dachgeschoss eine 3.5-Zimmerwohnung mit zwei Dachterrassen (jeweils Nord und Süd) vorgesehen. Neu soll die Südfassade direkt an die Grenze zur benachbarten Parzelle KTN 002 gebaut werden. Von der westlichen Grundstücksgrenze zur Liegenschaft KTN 003 soll der Neubau teilweise zurückversetzt stehen. Die Nordfassade der bestehenden Baute ist von der Grundstücksgrenze zurückversetzt bzw. insoweit abgestuft, als vor dem Erdgeschoss und dem ersten Obergeschoss ein terrassenähnlicher Anbau liegt. Dieser soll beim Neubau wegfallen und durch eine durchgehende Fassade ersetzt werden, welche näher an der Grundstücksgrenze zu KTN 004 liegt, nämlich auf der Fassadenflucht der benachbarten Häuser auf KTN 003 und 005.
\n Das bestehende Satteldach mit einem Giebel in Ost-/Westrichtung sowie einem Kreuzgiebel in Nord-/Südrichtung soll durch ein (eine Art) oben abgeflachtes Walm- oder Zeltdach ersetzt werden.
\n 3.1 Mit Verwaltungsbeschwerde vom 29. November 2017 an den Regierungsrat rügte die Beschwerdeführerin u.a. die Aktenauflage bzw. die Kostenverlegung im gemeinderätlichen Verfahren (nachdem die Einsprache nicht unbegründet gewesen sei), die mangelhafte Profilierung des Bauvorhabens, die Verletzung des rechtlichen Gehörs (aufgrund ungenügender Behandlung bzw. Begründung), fehlerhafte Planunterlagen, die Nichtdurchführung des beantragten Augenscheins (S. 10ff.), die Verletzung der kantonalen Vorschriften zum Wiederaufbaurecht, unrichtige Feststellung des Sachverhalts (durch die unrichtige Beschreibung der bestehenden Baute) (S. 13ff.), die Unterschreitung des Strassenabstandes (S. 18f.) und die Verletzung der kommunalen Bestimmung zum Ortsbildschutz (S. 19ff.).
\n 3.2 Der Regierungsrat hält im angefochtenen RRB u.a. fest, dass der Gemeinderat zutreffend vom überwiegenden Unterliegen der Beschwerdeführerin ausgegangen sei, zumal die Mehrheit der von ihr im Einspracheverfahren erhobenen Rügen abgewiesen worden seien, und die Beschwerdeführerin ihre Einsprache nach mehrfachen Korrekturen des Bauvorhabens durch die Bauherrschaft nicht ergänzt oder zurückgezogen habe. Infolgedessen sei sie für das Einspracheverfahren nach Massgabe ihres Unterliegens kostenpflichtig geworden (Erw. 1.1f.).
\n Des Weiteren könne offen gelassen werden, ob die Aussteckung korrekt erfolgt sei, weil das Baugespann seine primäre Funktion erfüllt habe. Die Beschwerdeführerin habe ihre Rechte wahren können und ihr sei kein Rechtsnachteil entstanden. Selbst wenn die Profilierung des hier umstrittenen Bauprojekts ungenügend gewesen wäre, führt dieser Umstand gemäss Regierungsrat nicht zur Aufhebung der Baubewilligung (Erw. 2.1f.).
\n Die Beschwerdegegnerin kann sich gemäss Regierungsrat hingegen nicht auf das Wiederaufbaurecht berufen (Erw. 3 und 4ff.). Das Dachgeschoss gelte jedoch nicht als Vollgeschoss, weshalb das Bauvorhaben mit der Anzahl zulässiger Vollgeschosse keinen Widerspruch zum geltenden Baurecht schaffe. Es könne in dieser Hinsicht nach der Regelbauweise erstellt werden und sei somit nicht auf die Bestandesgarantie angewiesen (Erw. 5.1f.).
\n Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin trete das geplante Wohn- und Geschäftshaus weder horizontal noch vertikal so voluminös in Erscheinung, dass es mit dem Einordnungsgebot nicht mehr zu vereinbaren wäre. Das Bauvorhaben gliedere sich demnach in das bestehende Orts-, Quartier- und Strassenbild ein (Erw. 6ff.).
\n Schliesslich würden im konkreten Fall Gründe des Ortsbildschutzes die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zu rechtfertigen vermögen. Der Gemeinderat habe seinen Ermessensspielraum nicht überschritten (Erw. 7ff.).
\n 3.3 Streitig und somit nachfolgend zu prüfen ist vorliegend nach wie vor die Aussteckung bzw. Profilierung des Bauvorhabens, der Ortsbildschutz sowie der Strassenabstand.
\n 4.1 Die Beschwerdeführerin rügt vorliegend, dass das Baugespann fehlerhaft sei. Das Baugespann sei zuletzt am 13. April 2017 aktualisiert worden, die letzte Projektänderung des Bauvorhabens datiere jedoch vom 26. Mai 2017, woraufhin das Projekt erneut habe veröffentlicht werden müssen. Entgegen der regierungsrätlichen Auffassung führe eine ungenügende Profilierung, welche von der Baubewilligungsbehörde erkannt aber nicht korrigiert werde, zur Aufhebung der Baubewilligung.
\n 4.2 Gemäss § 78 Abs. 2 Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 ist auf den Zeitpunkt der Publikation des Baugesuches hin ein Baugespann zu erstellen, das die künftige Gestalt und räumliche Ausdehnung der Baute oder Anlage sowie die Terrainveränderungen aufzeigt.
\n Die Profilierung dient nicht nur dem Informationszweck, sondern sie soll eine räumliche Vorstellung des Projektes und seiner Beziehung zur Umgebung vermitteln. Kann dieses Ziel nicht erreicht werden, weil eine Veranschaulichung im Gelände unmöglich ist, kann die Pflicht zur Profilierung im Ausnahmefall ganz oder teilweise entfallen (Baumann in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, § 60 Rz. 33).
\n 4.3 Unbestritten ist, dass das Baugespann zuletzt am 12. April 2017 angepasst wurde. Aus den von der Beschwerdegegnerin beim Regierungsrat eingereichten Akten ergibt sich, dass die Visierstangen sowohl in der Höhe, als auch (die
\n Visierstangen 1 und 2) in Richtung Süden angepasst wurden. Somit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass das Baugespann mit den bis zum 12. April 2017 revidierten Plänen übereinstimmt (vgl. Katasterplan Nr. 590-C-001_B vom 11.4.2017; Schnitt / Fass. - Projektänderung Nr. 590-C-003_C vom 3.4.2017; Grundrisse - Projektänderung Nr. 590-C-002_D vom 3.4.2017). Die später revidierten Pläne (Gegenüberstellung Nutzflächen Alt-/Neubau Nr. 590-C-012 vom 24.5.2017; Nachweis Kubatur SIA 116 Abbruchgebäude Nr. 590-C-009 vom 24.5.2017; Gegenüberstellung Schnitte Alt-/Neubau Nr. 590-C-013 vom 24.5.2017; Nachweis Kubatur SIA 116 - Projektänderung Nr. 590-C-006 vom 12.4.2017; Fassade Ost Nr. 590-C-003_03 vom 24.5.2017; Schnitt A-A Nr. 590-C-003_01 vom 24.5.2017; Fassade Süd Nr. 590-C-003_04 vom 24.5.2017) beziehen sich auf den Nachweis der Kubatur und Nutzflächen, die nicht geplante Verglasung der Terrasse Süd (DG), die Länge der Lukarne Fassade Ost und das Geländer, welches dem Grundriss der Dachaufsicht entsprechen muss. Es handelt sich somit nicht um für das Baugespann relevante Änderungen, weshalb vorliegend grundsätzlich von der Richtigkeit des am 12. April 2017 angepassten Baugespanns ausgegangen werden kann, nachdem der Regierungsrat auch beim Augenschein nichts anderes erkennen konnte.
\n Der Regierungsrat führt jedoch zutreffend aus, dass diese Frage grundsätzlich offen bleiben kann. Selbst wenn von einer fehlerhaften Profilierung auszugehen wäre, so ist der Beschwerdeführerin daraus im konkreten Fall kein Rechtsnachteil erwachsen. Für die Beurteilung eines konkreten Bauvorhabens ist primär auf die Baueingabepläne abzustellen und der Profilierung kommt lediglich eine unterstützende Funktion zu (Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5.A., Band 1, S. 310). Die Beschwerdeführerin war vorliegend gestützt auf das vorhandene Baugespann sowie die Baupläne offenkundig in der Lage, sich vom Bauprojekt ein hinreichendes Bild zu machen und detaillierte Einwendungen dagegen zu erheben, zumal sie über die Änderungen fortlaufend informiert wurde und auch bei der erneuten Ausschreibung Einsprache erheben konnte bzw. auch erhoben hat. Wären Dritte von einer allenfalls fehlerhaften Profilierung betroffen, so würde das kein Rechtsnachteil für die Beschwerdeführerin darstellen, welcher im vorliegenden Verfahren von Belang wäre. Im konkreten Fall besteht somit kein Grund, die Baubewilligung aufgrund der Profilierung aufzuheben (vgl. zum Ganzen auch VGE III 2015 91 vom 22.12.2015 Erw. 4.2f.).
\n Bei dieser Rechts- und Sachlage ergibt sich, dass die Ausführungen des Regierungsrates zum Baugespann nicht zu beanstanden sind.
\n Vorliegend kann offen bleiben, ob der Gemeinderat allenfalls das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt hat, indem er sich in der Baubewilligung zur Profilierung nicht geäussert haben soll. Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Vorliegend konnte sich die Beschwerdeführerin vor dem Regierungsrat, welcher die Sache mit voller Kognition prüfen kann und auch geprüft hat, rechtsgenüglich äussern. Darüber hinaus ist - im Sinne einer Heilung des Mangels - selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären, was vorliegend ebenfalls zutreffen würde (vgl. zum Ganzen: BGE 137 I 195 Erw. 2.3.2 m.H.; Bundesgerichtsurteil 1C_84/2011 vom 29.9.2011 Erw. 2.2).
\n 5.1 Die Beschwerdeführerin rügt, dass der projektierte Neubau versetzt (insbesondere seeseitige Fassade im terrassierten Bereich um rund 2.5 bis 3.0 m nach vorne) und massiv grösser werden soll. Der Grundriss (Lage), die Fassade, die Anzahl Vollgeschosse, die Dachform und die Dachhöhe sollen geändert werden. Damit erfahre der Neubau im Verhältnis zur bestehenden Baute eine Änderung, welche mit Art. 16 Abs. 1 des Planungs- und Baureglements der Gemeinde
\n Lachen (PBR) vom 29. September 1995 und Art. 30 PBR nicht vereinbar sei. Die geplante Ersatzbaute negiere die seit über einem Jahrhundert bestehende Eingliederung und verändere so die bestehenden Strukturen, womit die Identität des Ortsbildes zweifellos verloren gehe. Unklar sei auch, ob und inwiefern die notwendige Steildachform gewährleistet sei (Art. 16 Abs. 2 PBR). Der geplante Neubau lasse das Nachbargrundstück der Beschwerdeführerin ausserdem praktisch im Hintergrund verschwinden, mit der Einschränkung von Lichtzufuhr, Aussicht auf See und Hafen, Besonnung und Belüftung.
\n Des Weiteren vermeide der Regierungsrat eine materielle Prüfung. Er habe im Falle von Willkür oder Ermessensüberschreitung einzugreifen und sich nicht mit dem Hinweis auf die Gemeindeautonomie seiner Verantwortung zu entziehen.
\n Für die Beschwerdeführerin sei klar, dass der geplante \"Klotz\" mit einer Zunahme von 15.3% Kubatur bzw. 21% Nutzfläche, mit den Vorgaben gemäss dem PBR nicht vereinbar sei.
\n 5.2 Der Regierungsrat hat die rechtlichen Grundlagen zum Ortsbild-, Natur- und Heimatschutz wie auch zur Zuständigkeit der örtlichen Behörde und zur Zurückhaltung des Regierungsrates bei der Beurteilung von Fragen des Ortsbild- und Landschaftsschutzes zutreffend dargelegt (angefochtener RRB Erw. 6.1ff. m.w.H.; VGE III 2017 199 vom 23.2.2018 Erw. 4.6.1). Zu berücksichtigen ist auch, dass die Rechtsprechung nicht ausschliesst, dass die Anwendung einer Ästhetikvorschrift zu einer Reduktion des zulässigen Bauvolumens führen kann, dass aber das Legalitätsprinzip stark gewichtet wird (vgl. BGE 115 Ia 370 Erw. 5; Bundesgerichtsurteil 1C_117+127/2016 vom 4.7.2016 Erw. 3.3; 1C_434/2012 vom 28.3.2013 Erw. 3.3; VGE III 2013 75 vom 18.12.2013 Erw. 6.9).
\n Im Gegensatz zum Regierungsrat als erste Beschwerdeinstanz (