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III 2018 154

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Entscheid vom 25. Juli 2019

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Besetzung	Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
	Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin
	MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

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Parteien	A.________, \n Beschwerdeführer, \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,
	gegen
	Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau, \n Vorinstanz, \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

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Gegenstand

Vollstreckungsrecht (Vollstreckungsandrohung; Ersatzvornahme; widerrechtliche Wohnnutzung eines Bastelraums)

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Sachverhalt:
\n A. A.________ ist Eigentümer u.a. der Stockwerkeinheit GBN 001 (Raum 2) an der D.________ (Strasse) in F.________ (KTN 002). Mit Schreiben vom 16. Februar 2018 teilte der Gemeinderat Wollerau A.________ mit, der Bastel-/Hobbyraum verfüge über nicht bewilligte Einbauten, die eine widerrechtliche Nutzung als Kleinwohnung begünstigten. Gemäss Zeitungsinserat vom 14. Februar 2018 werde der Raum als möbliertes Studio zu Wohnzwecken angeboten. A.________ wurde ersucht, für die nachträglich und ohne Baubewilligung vorgenommenen baulichen Veränderungen bis am 16. März 2018 ein vollständiges Baugesuch einzureichen (Vi-act. 3).
\n Mit Stellungnahme vom 15. März 2018 teilte A.________ der Gemeinde mit, er habe Raum 2 2013 als Wohn-Nutzungsraum gekauft; es handle sich nicht um eine Kleinwohnung, sondern um eine \"ein Zimmer Wohnung (Wohn-Nutzungsraum) Studio\". Der Raum sei schon immer so genutzt und vermietet worden. Da diese Nutzung schon über 30 Jahre bestehe, könne nun weder ein Rückbau noch eine Nutzungsänderung verlangt werden. Der Zustand sei rechtens und auch eine Baubewilligung sei nicht nötig, weshalb auch keine Eingabe einer Baubewilligung verlangt werden könne. Sofern er bis am 16. April 2018 nichts mehr höre, nehme er an, die Gemeinde schliesse sich dieser Ansicht an (Vi-act. 4).
\n Mit Schreiben vom 3. Mai 2018 forderte die Gemeinde A.________ auf, mitzuteilen, ob der Raum vermietet sei und falls ja, an wen (Vi-act. 5). Eine Mitteilung hierzu ist nicht aktenkundig.
\n B. Mit Beschluss des Gemeinderates Wollerau Nr. 2018.165 vom 28. Mai 2018 wurde A.________ verpflichtet, bis spätestens zum 28. Juni 2018 für die ohne Baubewilligung erfolgte Umnutzung des sich im Mehrfamilienhaus D.________ befindlichen Bastelraums Nr. 2 (Stockwerkeinheit GBN 001) zu Wohnzwecken ein nachträgliches und vollständiges ordentliches Baugesuch mit den erforderlichen Unterlagen im Sinne der Erwägungen einzureichen. Für den Fall der Nichterfüllung wurden A.________ vollstreckungsrechtliche Massnahmen angedroht (Ordnungsbusse; Ersatzvornahme; Verzeigung). Auch wurde er erneut verpflichtet, innert derselben Frist die betreffend Vermietung geforderte Mitteilung zu machen (Vi-act. 6). Die Verfügung trat unangefochten in Rechtskraft.
\n C. Da A.________ innert Frist seinen Pflichten gemäss Gemeinderatsbeschluss vom 28. Mai 2018 nicht nachgekommen ist, wurde mit Präsidialverfügung vom 13. Juli 2018 eine Ordnungsbusse in Höhe von Fr. 4'500.-- (15 Tage à Fr. 300.--) festgesetzt und A.________ wegen mehrfachen Verstosses gegen