\n
\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n

III 2018 180

\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n

Entscheid vom 25. März 2019

\n
\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

\n
\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

Parteien

A.________ GmbH,
\n Beschwerdeführerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,

gegen

Gemeinderat Altendorf, Dorfplatz 3, Postfach 155, 8852 Altendorf,
Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
\n Vorinstanzen,
C.________,
D.________,

Beschwerdegegner,
\n Ziff. 4 und 5 vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,
\n

F.________,
\n Beschwerdegegner,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. G.________,

\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

\n
Sachverhalt:
\n A. Die A.________ GmbH ist Grundeigentümerin der in der Wohnzone W2 gelegenen Parzelle KTN 001.________ (1'969 m2 mit Gebäude Nr. 002.________) an der H.________strasse in Altendorf. Am 8. Juni 2015 reichte die A.________ GmbH beim Gemeinderat Altendorf das Baugesuch für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveau-Garage ein. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. 003.________ 2015 publiziert und öffentlich aufgelegt. Mit Beschluss vom 26. Oktober 2015 bewilligte der Gemeinderat Altendorf das Bauvorhaben unter Eröffnung des kantonalen Gesamtentscheides des Amtes für Raumentwicklung (ARE) und unter Abweisung erhobener Einsprachen. Der Regierungsrat hob die Baubewilligung samt dem kantonalen Gesamtentscheid mit RRB Nr. 477 vom 31. Mai 2016 in Gutheissung zweier Verwaltungsbeschwerden auf. Dieser Beschwerdeentscheid ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
\n B. Am 21. Juni 2016 reichte die A.________ GmbH (Bauherrschaft) beim Gemeinderat Altendorf ein neues Baugesuch für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveau-Garage auf KTN 001.________ ein. Dieses Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. 004.________ 2016 publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhoben einerseits F.________, anderseits C.________ sowie D.________ Einsprache. Der Gemeinderat Altendorf hat dieses Baugesuch mit Beschluss vom 25. November 2016 unter Eröffnung des kantonalen Gesamtentscheides wiederum bewilligt. Hiergegen erhoben die Einsprecher Verwaltungsbeschwerden beim Regierungsrat (Verfahren VB 308/2016 und VB 312/2016). Am 30. Mai 2017 sistierte das verfahrensleitende Sicherheitsdepartement die Beschwerdeverfahren auf Ersuchen der Bauherrschaft hin.
\n Am 2. Oktober 2017 reichte die Bauherrschaft dem Gemeinderat Altendorf ein drittes Abbruch- und Neubauprojekt auf KTN 001.________ ein. Dieses Bauvorhaben wurde im Amtsblatt Nr. 005.________ 2017 publiziert und öffentlich aufgelegt. Dagegen haben wiederum einerseits F.________, anderseits C.________ sowie D.________ Einsprache erhoben. Am 23. November 2017 reichte die Bauherrschaft eine Projektänderung ein, welche den Einsprechern angezeigt wurde.
\n C. Mit Beschluss (GRB) Nr. 47 vom 26. Januar 2018 erteilte der Gemeinderat Altendorf unter Eröffnung des kantonalen Gesamtentscheides des ARE vom 11. Januar 2018 die Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveau-Garage (3. Projekt) gemäss den eingereichten Unterlagen und unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Die Einsprachen wurden abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.
\n D.1 Gegen diese Baubewilligung erhob F.________ am 22. Februar 2018 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen (Verfahren I [VB 30/2018]):
\n 1. Der Beschluss des Gemeinderates Altendorf vom 26. Januar 2018 (…) und der dazugehörige kantonale Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 11. Januar 2018 seien aufzuheben und das Baugesuch sei abzuweisen.
\n 2. Eventualiter seien der Beschluss des Gemeinderates Altendorf vom 26. Januar 2018 (…) und der dazugehörige kantonale Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 11. Januar 2018 aufzuheben und das Baugesuch sei an die Vorinstanzen zurückzuweisen.
\n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. gesetzliche Mehrwertsteuer) zu Lasten der Vorinstanzen und der Beschwerdegegnerin.
\n D.2 Ebenso erhoben C.________ sowie D.________ am 22. Februar 2018 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen (Verfahren II [VB 31/2018]):
\n 1. Der Beschluss des Gemeinderates Altendorf (…) vom 26. Januar 2018 sei aufzuheben.
\n 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MwSt. zu Lasten der Beschwerdegegnerin.
\n E. Mit Beschluss (RRB) Nr. 702/2018 vom 25. September 2018 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1. Die Beschwerden I und II werden gutgeheissen. Der Beschluss Nr. 47 der
\n Vorinstanz 1 vom 26. Januar 2018 und der Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 vom 11. Januar 2018 werden aufgehoben.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1600.-- werden je zur Hälfte (je Fr. 800.--) der Gemeinde Altendorf und der Beschwerdegegnerin auferlegt. (…).
\n 3. Dem Beschwerdeführer I wird eine Parteientschädigung von Fr. 1000.-- zugesprochen, welche die Gemeinde Altendorf und die Beschwerdegegnerin je zur Hälfte (je Fr. 500.--) zu bezahlen haben. Den Beschwerdeführern II wird eine Parteientschädigung von Fr. 1400.-- zugesprochen, welche die Gemeinde Altendorf und die Beschwerdegegnerin je zur Hälfte (je Fr. 700.--) zu bezahlen haben.
\n (4.-6. Rechtsmittelbelehrung/Zustellung).
\n F. Gegen diesen RRB Nr. 702/2018 (Versand am 2.10.2018) erhebt die A.________ GmbH mit Eingabe vom 23. Oktober 2018 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss des Regierungsrats des Kantons Schwyz Nr. 702/2018 vom 25.09.2018 sei aufzuheben.
\n 2. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. 005.________ 2017, (…) für das Grundstück KTN 001.________, H.________strasse in 8852 Altendorf, publizierte Baugesuch sei zu bewilligen.
\n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates und der Beschwerdegegner vor allen Rechtsmittelinstanzen.
\n G. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 29. Oktober 2018 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Das ARE teilt mit Schreiben vom 8. November 2018 seinen Verzicht auf die Einreichung einer umfangreichen Vernehmlassung mit. Der Gemeinderat stellt mit Vernehmlassung vom 15. November 2018 folgende Anträge:
\n 1. Die Beschwerde sei vollumfänglich gutzuheissen und die Baubewilligung sei zu erteilen.
\n 2. Der Beschluss des Regierungsrats des Kantons Schwyz Nr. 702/2018 vom 25. September 2018 sei aufzuheben.
\n 3. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. 005.________ 2017, (…) für das Grundstück KTN 001.________, H.________strasse in 8852 Altendorf, publizierte Baugesuch sei zu bewilligen.
\n 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates und der Beschwerdegegner vor allen Rechtsmittelinstanzen.
\n Der Beschwerdegegner Ziff. 6 beantragt vernehmlassend am 31. Dezember 2018 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. Die Beschwerdegegner Ziff. 4 und 5 beantragen am 4. Januar 2019 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.
\n H. Mit Schreiben vom 10. Januar 2019 teilt die Beschwerdeführerin ihren Verzicht auf eine weitere Stellungnahme mit.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Das Baugrundstück weist eine im Wesentlichen rechteckige Form auf mit Längsausrichtung in Nord-Süd- (genau Südwest-Nordost-)Ausrichtung auf. Östlich stösst das Grundstück an die H.________strasse, westlich an die I.________strasse, welche südlich des Grundstücks in die H.________strasse mündet. Die Längsseiten messen rund 50 m, die Breitseiten rund 35 m (vgl. Plan-Nr. 2016-06-100, Katasterplan 1:500 vom 20.6.2016, rev. 28.9.2017). Teil des Grundstückes bildet auch die von der H.________strasse abzweigende rund 70 m lange Stichstrasse nördlich des Grundstückes, die acht Grundstücke erschliesst.
\n Das geplante, im Wesentlichen ebenfalls rechteckige Mehrfamilienhaus (MFH) misst in der Länge 35 m und in der Breite 12.20 m (im südlichen Teil, auf einer Länge von rund 14 m) bzw. 21 m (im nördlichen Teil, auf einer Länge von 21 m). Das Grundstück befindet sich an leichter Hanglage mit einem Gefälle in Süd-Nordrichtung (gewachsenes Terrain gemäss Plan-Nr.2016-06-105, Fassaden 1:100, vom 20.6.2016, rev. 28.9.2017, von 465.99 m bis 463.14 m an der Ostfassade und von 465.32 m bis 462.95 m an der Westfassade).
\n Der südliche (schmalere) Teil des MFH wird in den Plänen als Haus 1 bezeichnet, der westliche Bereich des nördlichen Teils Haus 2 und der östliche Teil Haus 3 (vgl. Plan-Nr. 2016-06-102, Grundriss EG 1:100; Plan-Nr. 2016-06-103, Grundriss OG 1:100; Plan-Nr. 2016-06-104, Grundriss DG; alle vom 20.6.2016, rev. 28.9.2017).
\n Das Mehrfamilienhaus (MFH) ist mit Untergeschoss (UG), Erdgeschoss (EG), Obergeschoss (OG) und Dachgeschoss (DG) geplant. Im UG befindet sich die Tiefgarage mit 18 Parkplätzen; die Zufahrt in die Tiefgarage erfolgt von der Stichstrasse (d.h. von Norden) her, wo sich sechs weitere (Aussen-)Parkplätze befinden (4 Mieter-Parkplätze, 2 Besucher-Parkplätze). Im EG weist das Haus 1 Kellerräume auf, das Haus 2 eine 4.5-Zimmerwohnung und das Haus 3 eine 3.5-Zimmerwohnung, je mit Terrassen im Nord- und West- bzw. Nord- und Ost-Bereich. Im OG sind eine 3.5-Zimmerwohnung (Haus 1) mit Terrasse im Süden, eine 2.5- und 4.5-Zimmerwohnung (Haus 2), je mit Terrasse um die Südwest- bzw. Nordwestecke, und eine 5.5-Zimmerwohnung (Haus 3) mit Terrasse um die Nordostecke geplant. Im DG sind eine 3.5-Zimmer-Maisonette-Wohnung (Haus 1; wovon ein Zimmer im OG), eine 3.5-Zimmer-Wohnung (Haus 2) mit umlaufender Terrasse von der Nord- über die West- zur Südseite, sowie eine 4.5-Zimmerwohnung (Haus 3) mit Terrasse an der Nordostecke sowie einem Balkon an der Ostseite vorgesehen. Insgesamt sind also neun Wohnungen geplant.
\n Im Bereich zwischen dem Haus 1 und dem Haus 3 befinden sich Treppenhaus und Lift.
\n Auf der Ostseite weist das Gebäude ein Giebeldach (Satteldach) auf, mit einem in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Giebel; die Giebeldreiecke öffnen sich entsprechend auf der Nord- bzw. Südfassade; entlang der H.________strasse präsentiert sich somit ein Schrägdach; dieses Schrägdach wird im Bereich des Hauses 3 durchbrochen; aus der Perspektive der (schmaleren) Südseite erscheint das MFH als Giebelgebäude. Auf der Westseite (des nördlichen Bereichs) ist das DG (3.5-Zimmer-Wohnung des Hauses 2) als Attikageschoss (mit Flachdach) ausgestaltet.
\n Als Gebäudehöhen werden an der Westfassade 6.06 m (Haus 2) bzw. 5.80 m (Haus 1) und 6.74 m an der Ostfassade (Haus 2) bzw. 5.60 m (Haus 1) angegeben; an der Nordfassade beträgt die Gebäudehöhe 6.96 m, an der Südfassade 5.00 m (bei Haus 2) bzw. 5.35 m (Haus 1) (vgl. Plan-Nr.2016-06-105, Fassaden 1:100, vom 20.6.2016, rev. 28.9.2017).
\n 1.2 Der Regierungsrat hiess die Beschwerde des Beschwerdeführers I (= Beschwerdegegner Ziff. 6) des vorliegenden Verfahrens gut mit der Begründung, an der Westfassade werde die maximal zulässige Gebäudehöhe überschritten (Erw. 2.8). Hierzu führte er im Wesentlichen aus, die Dachaufbaute auf der Westseite des Gebäudes (bestehend aus dem Wohnraum der 4.5-Zimmer-Wohnung im Haus 3 [recte 3.5-Zimmer-Wohnung im Haus 2] und dem Treppenhaus) verfüge über eine Länge von 17.93 m. § 60 Abs. 3 lit. b des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 sei daher nicht eingehalten, was zur Folge habe, dass die Gebäude an der Westfassade nicht 6.06 m, sondern unter Anrechnung der Mehrhöhe von 3.07 m der Dachaufbaute 9.13 m betrage. Somit sei die maximal zulässige Gebäudehöhe von 7 m (Art. 48 des kommunalen Baureglements [BauR] vom 11.1.1991, 1.5.1997 und 25.5.2011) an der Westfassade überschritten (Erw. 2.4).
\n Die Dachaufbaute an der Ostseite halte mit 9.54 m das maximal zulässige Mass von einem Drittel hingegen ein. Der Liftaufbau gelte als technische Dachaufbaute und könne daher bei der Ermittlung der Gebäude vernachlässigt werden (Erw. 2.5). Ob die Gebäudehöhe an der Nord- und Südfassade eingehalten werde, könne offen bleiben. Hinweise für eine mangelhafte Ermittlung des gewachsenen Terrains an der Nordfassade bestünden nicht (Erw. 2.6). Allerdings sei der Vollständigkeit halber anzumerken, dass sich die Balkone an der Nordseite des Bauvorhabens deutlich auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens auswirkten. Der Gemeinderat werde daher die Frage zu prüfen haben, ob diesen Balkonen eine fassadenbildende Wirkung zukomme (Erw. 2.7).
\n In der Folge ging der Regierungsrat \"aus Gründen der Verfahrensökonomie und bei liquidem Sachverhalt\" - da sich bestimmte Fragen in einem modifizierten oder neuen Baugesuch in gleicher oder grösstenteils gleicher Weise stellen könnten - \"auf einzelne weitere grundsätzliche Rügen der Beschwerdeführer\" ein (Erw. 2.8). Art. 19 BauR betreffend verdichtete Bauweise in den Wohnzonen W2 und W3, wonach der Gemeinderat bei gegebenen Voraussetzungen (Abs. 2 und 3) die Ausnützungsziffer (AZ) erhöhen kann (Abs. 4), stehe nicht im Widerspruch zum kantonalen Bau- und Planungsrecht (Erw. 3.1 f.). Allerdings sei nachvollziehbar, wenn die Anwendbarkeit von Art. 19 BauR auf ein einzelnes MFH angezweifelt werde (Erw. 3.3). Die strassenmässige Erschliessung des MFH sei gegeben (Erw. 4.1 ff.).
\n 1.3 Die Beschwerdeführerin ist aufgrund der Aufhebung der Baubewilligung offensichtlich in ihren schutzwürdigen Interessen betroffen und ihre Rechtsmittelbefugnis ist zu bejahen (§ 27 Abs. 1 lit. d des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [SRSZ 234.110; VRP] vom 6.6.1974). Ebenso sind die weiteren Entscheidungsvoraussetzungen gemäss