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III 2018 190 III 2018 191 III 2018 192

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Entscheid vom 29. August 2019

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Besetzung	Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
	Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin
	lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin

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Parteien	\n \n A.________, \n B.________, vertreten durch C.________, \n C.________, \n Beschwerdeführer (Verfahren III 2018 190) Ziff. 1-3 vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iurD.________, \n \n E.________, bestehend aus:\n \n       EA.________, \n       EB.________, \n       EC.________, \n \n Beschwerdeführer (Verfahren III 2018 191) \n \n F.________, \n FA.________, \n FB.________, \n FC.________, \n FD.________, \n FE.________, \n FF.________, \n FG.________, \n FH.________, \n FI.________, \n FJ.________, \n FK.________, \n FL.________, \n FM.________, \n Beschwerdeführer (Verfahren III 2018 192) Ziff. 5-18 vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. G.________,
	gegen
	\n \n Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht, \n Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, \n Postfach 1186, 6431 Schwyz, \n Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, \n Postfach 1260, 6431 Schwyz, \n Vorinstanzen H.________, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. I.________, Erbengemeinschaft J.________ bestehend aus: \n a) JA.________ \n b) JB.________ \n c) JC.________ \n d) JD.________ \n e) JE.________, Beigeladene,

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Wohnüberbauung L.________; Gestaltungsplan L.________)

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Sachverhalt:
\n A. Das im Eigentum der Erbengemeinschaft J.________ liegende Grundstück KTN M.________, Küssnacht, liegt südöstlich der K.________strasse am östlichen Siedlungsrand der Ortschaft Merlischachen. Das Grundstück befindet sich zum einen Teil in der Wohnzone W2B (Wohnzone mit mittlerer Ausnützung) und zum anderen Teil (insbesondere entlang der K.________strasse) in der Zone KI (Kernzone I). Das Grundstück unterliegt der Gestaltungsplanpflicht (Zonenplan Siedlung Merlischachen, Bezirk Küssnacht, vom Regierungsrat am 22.5.2002 genehmigt). Auf Gesuch der Erbengemeinschaft J.________ hat der Bezirksrat Küssnacht am 9. April 2008 den Gestaltungsplan \"L.________\" erlassen. Der Regierungsrat hat den Gestaltungsplan mit Beschluss NR. 1400/2008 vom 16. Dezember 2008 unter Auflagen genehmigt. Dieser Beschluss ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
\n B. Am 16. Mai 2014 bzw. am 29. August 2014 (Projektänderung) reichte die H.________ ein Baugesuch für das Gestaltungsplangebiet L.________ ein. Der Bezirksrat Küssnacht bewilligte dieses mit Beschluss Nr. 154 vom 11. März 2015 unter Auflagen. Dagegen gingen beim Regierungsrat des Kantons Schwyz drei Beschwerden ein. Mit Beschluss Nr. 297/2016 vom 5. April 2016 hat der Regierungsrat die drei Beschwerde gutgeheissen und den Beschluss Nr. 154 des Bezirksrates Küssnacht vom 11. März 2015 sowie den Gesamtentscheid des ARE vom 29. Januar 2015 aufgehoben. In der Begründung führte der Regierungsrat u.a. aus:
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• Dass die für das Ressort Planung, Umwelt und Verkehr zuständige Bezirksrätin wegen Anscheins der Befangenheit bei der Beschlussfassung über das Baugesuch hätte in den Ausstand treten müssen (Erw. 8).
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• Dass die neuen Gewässerschutzbestimmungen zur Anwendung gelangten. Südlich des Baugrundstückes würde ein - teils oberirdisch, teils unterirdisch - fliessender Wasserlauf verlaufen (X.________), welches gemäss den Akten eher als Gewässer und nicht als Meteorwasserleitung zu qualifizieren sei. Die Frage der Qualifikation wurde jedoch offen gelassen, da die Baubewilligung aus anderen Gründen ohnehin aufzuheben sei. Sollte es sich um ein Gewässer handeln, müssten die Bauten im Baubereich C14 bei einem neuen Bewilligungsverfahren allerdings die neuen Gewässerschutzbestimmungen beachten. Zudem müsste - unabhängig von der Qualifikation des Wasserlaufes - überprüft werden, ob die Abflusskapazitäten ausreichend seien.
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• Dass die Planungswerte an 26 Empfangspunkten entlang der K.________strasse nicht eingehalten würden. Der Gestaltungsplan \"L.________\" sei unter dem Vorbehalt bewilligt worden, dass die Einhaltung der Planungswerte noch nachgewiesen werden müsse. Damit sei der Nachweis der Einhaltung der Planungswerte ins Baubewilligungsverfahren verschoben worden, was grundsätzlich nicht dem Regelfall entspreche und nicht von der Einhaltung der Planungswerte dispensiere. Es seien noch nicht alle möglichen Massnahmen ausgeschöpft, um die Einhaltung der Planungswerte zu gewährleisten; u.a. sei bei der Raumanordnung noch nicht das Optimum in Bezug auf den Lärmschutz erzielt worden. Ausserdem wäre auf dem Gestaltungsplangebiet auch eine andere Gebäudeanordnung möglich, wie z.B. vorgelagerte Wohnnebenbauten. Diesbezüglich könnten sich die Baugesuchsteller nicht auf den bewilligten Gestaltungsplan berufen, da dieser den Vorbehalt der Einhaltung der Planungswerte enthalte und die Bauherrschaft keinen Anspruch auf maximale Ausnützung der Baubereiche habe. Die Beschwerdegegnerin habe das Projekt so abzuändern, dass mit baulichen und gestalterische Massnahmen die Planungswerte eingehalten werden könnten. Unter Umständen könnten die Baubereiche nicht vollständig ausgenutzt werden, um den lärmschutzrechtlichen Anforderungen zu genügen (Erw. 10).
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\n C. Am 4. Oktober 2016 (mit Ergänzung vom 21. Dezember 2016) reichte die H.________ überarbeitete Pläne beim Bezirksrat Küssnacht ein und ersuchte um Erteilung der Baubewilligung für die Wohnüberbauung L.________ mit 14 Mehrfamilienhäusern und 2 Einstellhallen auf dem Grundstück KTN M.________. Gegen das im Amtsblatt publizierte (Abl N.________ und öffentlich aufgelegte Baugesuch gingen diverse Einsprachen ein.
\n D. Mit Beschluss Nr. 329 vom 7. Juni 2017 erteilte der Bezirksrat unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 5. Mai 2017 die Baubewilligung unter Abweisung der Einsprachen (u.a. der E.________, der Sammeleinsprache der Grundeigentümer S.________ und von A.________ u.w.) unter diverser Auflagen:
\n 1.-5. (Abweisung und Nichteintreten auf diverse Einsprachen)
\n 6. Der H.________, vertreten durch I.________, (…) wird die Baubewilligung für die Wohnüberbauung L.________ mit 14 Mehrfamilienhäuser und 2 Einstellhallen auf dem Grundstück KTN M.________, R.________weg 1, 3a-3d, 5a-5c, 7a-7d, 9a-9b in Merlischachen unter nachstehenden Bedingungen und Auflagen erteilt.
\n 7. (Verbindliche Pläne und Unterlagen)
\n 8. Die \"Allgemeinen Baubedingungen\" und die \"Allgemeinen Baubedingungen Umweltschutz\" (Beilage blau und grün), sowie die beiliegende kantonale Verfügung des Amtes für Raumentwicklung (Gesamtentscheid vom 05.05.2017) bilden einen integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung. Die entsprechenden Bedingungen und Auflagen sind zu beachten.
\n 9. -31. (weitere Auflagen, Gebühren, Rechtsmittelbelehrung, Zustellung)
\n E. Gegen die Baubewilligung erhob die E.________ am 5. Juli 2017 Beschwerde beim Regierungsrat. A.________, die B.________ und C.________ liessen am 6. Juli 2017 dagegen gemeinsam Beschwerde erheben. F.________ u.w. (Anwohner S.________) liessen gegen die Baubewilligung am 7. Juli 2017 beim Regierungsrat gemeinsam Beschwerde erheben.
\n Der Regierungsrat vereinigte die drei Beschwerdeverfahren im Beschluss Nr. 736 vom 16. Oktober 2018 (Versand 17.10.2018) und entschied was folgt:
\n 1. Die Beschwerden I bis III werden insoweit teilweise gutgeheissen, als
\n a) die Baubewilligung (d.h. der Beschluss Nr. 329 des Bezirksrates Küssnacht vom 7. Juni 2017) sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raum-entwicklung vom 5. Mai 2017 für das Haus Nr. 1 aufgehoben werden;
\n b) die Dispositiv-Ziffer 9 des Beschlusses Nr. 329 des Bezirksrates Küssnacht vom 7. Juni 2017 wie folgt angepasst wird:
\n  \"Bezirk:
\n e) Das Farb- und Materialkonzept ist zu präzisieren und mit Muster im Handformat zu bemustern. Dabei ist der kantonale Denkmalpfleger beizuziehen.
\n f) (…)
\n g) Die vorgegebenen 1500 m2 zusammenhängende Erholungs- und Spielfläche (ohne internen Erschliessungen bzw. Spielstrassen) müssen vor Baufreigabe noch ausgewiesen werden. Die Beschwerdegegnerin hat dafür vor Baufreigabe dem Bauamt Küssnacht die geänderten Pläne einzureichen\".
\n Im Übrigen werden die Beschwerden I bis III abgewiesen.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 4000.-- werden je zu einem Viertel (je Fr. 1000.--) den Beschwerdeführern I-III unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt und mit deren Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) verrechnet. (…).
\n 3. Der Beschwerdegegnerin wird insgesamt eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 3000.-- zugesprochen, welche zur Hälfte (Fr. 1500.--) von den Beschwerdeführern II unter solidarischer Haftung, zu einem Drittel (Fr. 1000.--) von den Beschwerdeführern III unter solidarischer Haftung sowie zu einem Sechstel (Fr. 500.--) von den Beschwerdeführern I unter solidarischer Haftung zu tragen ist.
\n 4. Im Übrigen werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
\n 5. (Rechtsmittelbelehrung)
\n 6.-7. (Zustellung).
\n F. Gegen diesen Regierungsratsbeschluss erhebt die E.________ mit Eingabe vom 6. November 2018 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde mit dem sinngemässen Antrag, den Regierungsratsbeschluss sowie den Baubewilligungsentscheid des Bezirksrates aufzuheben und die ersuchte Baubewilligung nicht zu erteilen (Verfahren III 2018 191).
\n G. A.________, die B.________ und C.________ lassen mit Eingabe vom 7. November 2018 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgemäss Beschwerde erheben mit folgenden Anträgen (Verfahren III 2018 190):
\n 1. Der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz v. 16. Oktober 2018 (RRB Nr. 736/2018) sei vollumfänglich aufzuheben.
\n 2. Der Baubewilligungs- und Einspracheentscheid des Bezirksrates Küssnacht v. 7. Juni 2017 (Geschäft Nr. 329) betreffend Baubewilligung und Gestaltungsplan \"L.________\" sei aufzuheben.
\n 3. Der Gestaltungsplan \"L.________\