\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n

III 2018 202

\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n

Entscheid vom 27. Mai 2019

\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin
	MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

Parteien	A.________, \n Beschwerdeführer, \n vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________,
	gegen
	\n \n Gemeinderat Unteriberg, Waagtalstrasse 27, Postfach 46, 8842 Unteriberg, \n Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, \n Postfach 1186, 6431 Schwyz, \n Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, \n Postfach 1260, 6431 Schwyz, \n Vorinstanzen, \n C.________ AG, \n Beschwerdegegnerin, \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________, \n

\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

\n  
\n
Sachverhalt:
\n A. Die C.________ AG (nachstehend Bauherrin) ist Eigentümerin des Grundstücks KTN E.________ (1'616 m2), F.________-strasse __, Unteriberg. Am 10. August 2017 hat die Bauherrin beim Gemeinderat Unteriberg ein Baugesuch für den Bau eines Mehrfamilienhauses (MFH) eingereicht, das im Amtsblatt Nr. __ vom ________ (S. _____) publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Hiergegen erhob A.________ als Eigentümer der östlich ans Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft KTN G.________ rechtzeitig Einsprache. Auf Verlangen des Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 28. September 2017 reichte die Bauherrin am 18. Oktober 2017 ergänzende Unterlagen ein, die A.________ in Kopie zugestellt wurden.
\n B. Mit Gesamtentscheid vom 24. Januar 2018 erteilte das ARE die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Unter Eröffnung dieses Gesamtentscheides wies der Gemeinderat mit Beschluss (GRB) Nr. 015/18 vom 16. Februar 2018 die Einsprache ab und erteilte die Bewilligung für die Errichtung des MFH unter Auflagen und Bedingungen (Disp.-Ziff. 1).
\n C. Gegen diesen GRB Nr. 015/18 erhob A.________ am 13. März 2018 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Baubewilligungs- und Einspracheentscheid des Gemeinderates Unter-iberg v. 16. Februar 2018 (GRB Nr. 015/18) betreffend Baubewilligung für das zur Einsicht aufgelegte und im Amtsblatt Nr. __ v. ________, S. _____, publizierte Bauprojekt (Mehrfamilienhaus, F.________-strasse __, Unter-iberg, KTN E.________) sei aufzuheben.
\n 2. Die Baubewilligung für das zur Einsicht aufgelegte und im Amtsblatt Nr. __ v. ________, S. _____, publizierte Bauprojekt (Mehrfamilienhaus, F.________-strasse __, Unteriberg, KTN E.________) sei zu verweigern.
\n 3. Unter Kostenfolgen zu Lasten der Bauherrschaft und der Vorinstanz.
\n D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 764/2018 vom 23. Oktober 2018 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt (…).
\n 3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 800.-- zu bezahlen.
\n (4.-6. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n E. Gegen diesen RRB Nr. 764/2018 (Versand am 30.10.2018) erhebt A.________ mit Eingabe vom 20. November 2018 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz v. 23. Oktober 2018 (RRB Nr. 764/2018) sei vollumfänglich aufzuheben.
\n 2. Der Baubewilligungs- und Einspracheentscheid des Gemeinderates Unter-iberg v. 16. Februar 2018 (GRB Nr. 015/18) betreffend Baubewilligung für das zur Einsicht aufgelegte und im Amtsblatt Nr. __ v. ________, S. _____, publizierte Bauprojekt (Mehrfamilienhaus, F.________-strasse __, Unter-iberg, KTN E.________) sei aufzuheben.
\n 3. Die Baubewilligung für das zur Einsicht aufgelegte und im Amtsblatt Nr. __ v. ________, S. _____, publizierte Bauprojekt (Mehrfamilienhaus, F.________-strasse __, Unteriberg, KTN E.________) sei zu verweigern.
\n 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin/Bauherrschaft sowie des Staates.
\n F. Mit Vernehmlassung vom 28. November 2018 beantragt das Sicherheitsdepartement die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers, soweit darauf eingetreten werden könne. Ebenso beantragt das ARE am 29. November 2018 die Beschwerdeabweisung unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. Den gleichen Antrag stellt auch die Beschwerdegegnerin vernehmlassend am 28. Januar 2019. Der Gemeinderat hat sich nicht vernehmen lassen.
\n G. Mit Eingabe vom 8. April 2019 äussert sich der Beschwerdeführer zu den Vernehmlassungen. Die Beschwerdegegnerin erklärt mit Schreiben vom 10. April 2019 ihren Verzicht auf eine weitere Stellungnahme, damit das Verfahren nicht noch weiter verzögert werde. Die Vorinstanzen haben sich nicht mehr vernehmen lassen.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Das Baugrundstück liegt in der Kernzone, im Gewässerschutzbereich Au und mit rund der Hälfte (nördlicher Bereich) in einer Zone mit Restgefährdung (gelb-weiss gestreift) für Hochwassergefahr/Murgang. Die geplante Baute auf dem rautenförmigen Grundstück hat einen Grundriss von rund 26.5 m (Südost-/Nordwestrichtung) auf 21.0 m (Südwest-/Nordostrichtung) (Plan-Nr. 16-10.00 Katasterplan 1:500 rev. am 4.8.2017). Sie weist ein Untergeschoss (UG), Erdgeschoss (EG) sowie drei Obergeschosse (OG) und ein Dachgeschoss (DG) auf. Die Zufahrt erfolgt aus nordwestlicher Richtung von der F.________-strasse her zwischen den Parzellen KTN H.________ und KTN I.________ auf einem ebenfalls Teil des Baugrundstücks bildenden Landstreifen mit einer Breite von rund 4 m und einer Länge von rund 55 m; diese Zufahrt führt direkt zur Rampe in die Tiefgarage im UG. Die Zufahrt weist im nicht überdachten Bereich ein Gefälle von 3% und 10%, im überdachten Bereich ein solches von 15% auf. Im UG sind 28 Parkplätze, wovon fünf hintereinander angeordnete Doppelparkplätze ([entgegen vier Doppelparkplätzen gemäss dem angefochtenen Beschluss Erw. 9.2] 1 und 2, 3 und 4, 5 und 6, 7 und 8, 9 und 10), und zwei Besucherparkplätze vorgesehen (vgl. Plan-Nr. 16-10.02 Grundrisse UG + EG vom 4.8.2017 rev.; entgegen 27 Abstellplätzen gemäss Baubewilligung S. 6 Ziff. 12.3.1 und Vorprüfungsbericht der J.________ AG vom 18.8.2017 S. 5). Ein Besucherparkplatz ist im Freien (in der Nordwestecke bei der Zufahrt) angeordnet; in der Fortsetzung dieses Parkplatzes befindet sich ein Nebenbau/Velounterstand für 31 Velos. In der Mitte der Nordwestseite des Gebäudes befindet sich der Hauseingang zum Treppenhaus und zum Lift. Das EG und analog das 1. bis 3. OG umfassen je fünf Wohnungen (jeweils 2 x 2 ½-, 2 x 3 ½- und eine 4 ½-Zimmerwohnung), das DG 2 5 ½-Zimmerwohnungen (vgl. Plan-Nr. 16-10.02 Grundrisse UG + EG und Plan-Nr. 16-10.03 Grundrisse 1.-3. OG 1 DG, beide Pläne 1:100 und vom 4.8.2017 rev.). Das Dach ist als Kreuzgiebel ausgestaltet (vgl. Plan-Nr. 16-10.01 Fassaden + Schnitte 1:100 vom 4.8.2017 rev.).
\n 2.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss die Rügen des Beschwerdeführers wie folgt geprüft und als unbegründet beurteilt:
\n -          Die Kernzone lasse eine ausschliessliche Wohnnutzung einer Baute zu (Erw. 1.2).
\n -          Der Schattenwurf des K.________-waldes und eine allenfalls fehlende direkte Sonneneinstrahlung während der Wintermonate könne kein Bauverbot rechtfertigen (Erw. 2.1 f.).
\n -          Die Überbauungsziffer (ÜZ) werde gewahrt. Bei der Zufahrt zur Tiefgarage handle es sich um eine Hauszufahrt, die von der anrechenbaren Landfläche nicht in Abzug zu bringen sei (Erw. 3.1 ff.).
\n -          Die maximal zulässige Gebäudehöhe werde allseitig gewahrt. Das gewachsene Terrain gehe aus den Plänen hervor. Die Höhe des Giebeldreiecks sei bei einer Giebelfassade nicht anzurechnen, was unabhängig davon gelte, ob Giebeldreiecke auf allen Seiten (Kreuzgiebel) vorkämen oder nicht (Erw. 4.1 ff.).
\n -          Es sei nachvollziehbar, dass der Gemeinderat in einer Gesamtbetrachtung zum Schluss gekommen sei, dass sich das Bauvorhaben trotz seiner Dimensionierung und trotz des Kreuzfirsts in genügendem Mass in die Umgebung einordne (Erw. 5.5).
\n -          Der mittlere Grundwasserspiegel liege mit 919-920 m ü. M. rund 4 m unter dem tiefsten Gebäudeteil (Liftschacht); der Grundwasserbereich werde durch den Aushub nicht tangiert (Erw. 6.1). Besondere Massnahmen seien aus Sicht des Hochwasserschutzes nicht erforderlich (Erw. 6.2).
\n -          Der Standort des Flüssiggasdruckbehälters sei planerisch ausgewiesen; der Gefährdungsgrad sei gemäss dem Gutachten des L.________ vom 27. Oktober 2017 als klein einzustufen (Erw. 7.1 f.).
\n -          Der Flächenbedarf für die Kinderspielplätze sei korrekt ermittelt worden und sei hinreichend ausgewiesen (Erw. 8.2). Betreffend die Besonnung gälten die Ausführungen zum Schattenwurf/zur fehlenden Sonneinstrahlung (Erw. 8.3).
\n -          Für Motorfahrzeuge und Velos stünden die gesetzlich vorgeschriebenen Abstellplätze zur Verfügung (Erw. 9.2 f.).
\n -          Die Garageneinfahrt halte die zulässige Neigung ein (Erw. 10.2).
\n -          Im Beurteilungsgebiet bestünden bei einem Bedarf von 1'698 Schutzplätzen deren 2'075. Der Nachweis hinreichender Schutzplätze sei somit erbracht (Erw. 11.2).
\n -          Den Vorgaben des Bundesgesetzes über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG; SR 151.3) vom 13. Dezember 2002 und den diesbezüglichen kantonalen Anforderungen des kantonalen Rechts (§ 57 Abs. 2 f. des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987) werde das Bauvorhaben gerecht (Erw. 12.1 ff.).
\n 2.2 Der Beschwerdeführer hält im Wesentlichen an den im Verwaltungsbeschwerdeverfahren vorgebrachten Rügen fest.
\n 2.3 Der Gemeinderat hat in der Baubewilligung den Beizug der J.________ AG sowie deren (drei) Beurteilung(en) erwähnt und auch festgehalten, dass diese Mängel festgestellt habe, welche durch die Bauherrschaft behoben worden seien (S. 1 Sachverhalt lit. C; vgl. Auszug aus GR-Protokoll vom 11.9.2017 S. 2 f. Erw. 1; Bericht \"3. Prüfung Baugesuch […]\" der J.________ AG vom 18.8.2017, in: RR-act II/02/Baugesuchseingabe Bauherrschaft 1).
\n Bei dieser Sachlage leitet der Beschwerdeführer aus seiner Rüge, die von der J.________ AG festgestellten Mängel seien ihm nicht bekannt (Beschwerde S. 4 Ziff. II.A.1), zu Recht nichts zu seinen Gunsten her.
\n 3.1.1  Der Beschwerdeführer bringt vor, dass eine Baute mit ausschliesslicher Wohnnutzung in der Kernzone nicht zonenkonform sei. Auch die Wohn- und Gewerbezone verlange eine Durchmischung der Nutzungen; weshalb dies in der Kernzone nicht so sein soll, sei nicht ersichtlich. Unterschiede gebe es auch hinsichtlich der notwendigen Anzahl der zu erstellenden Fahrzeugabstellplätze. Mit einer reinen Wohnnutzung könnten die in der Kernzone strengeren Vorschriften umgangen werden. Die Einrichtung mässig störender Betriebe werde durch eine reine Wohnnutzung faktisch verunmöglicht. Die Auslegung von Art. 37 Abs. 1 des kommunalen Baureglements (BauR) vom 3. März 2002 stütze die Auslegung des Beschwerdeführers (S. 4 f. Ziff. II.B.1; vgl. Stellungnahme vom 8.4.2019 S. 1 und 2).
\n 3.1.2  Die Kernzone ist vor allem für Wohn-, Laden-, Gewerbe-, Geschäfts- und Gastgewerbebauten bestimmt (Art. 37 Abs. 1 BauR). In den Wohn- und Gewerbezonen sind neben Wohnbauten nur Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zugelassen (Art. 39 Abs. 1 BauR). In der Wohn- und Gewerbezone \"Dräck\" beträgt der Gewerbeanteil mindestens 30%. Reine Wohnnutzungen sind nicht zugelassen (Art. 39 Abs. 2 Satz 1 und 2 BauR).
\n Für die Kernzone stellt das Baureglement im Gegensatz zur Wohn- und Gewerbezone keine spezifischen Bestimmungen über den Nutzungsanteil auf, wie der Gemeinderat richtig festhält (Baubewilligung S. 4 Ziff. 10.3.1). Aus Wortlaut und Systematik ist daher zu schliessen, dass in der Kernzone eine ausschliessliche Wohn-, aber auch eine ausschliessliche Laden-/Geschäftsnutzung zulässig ist. Nachvollziehbar und überzeugend ist auch der Hinweis des Gemeinderates auf die historische Entwicklung, wonach die Gebäude in der Kernzone vor der Einführung der Ortsplanung und des Baureglements zu unterschiedlichen Nutzungszwecken erstellt worden seien, mittlerweile jedoch die Wohnnutzung überwiege (Baubewilligung S. 5 Ziff. 10.3.2). Die Beschwerdegegnerin bezeichnet mit der Vernehmlassung vom 28. Januar 2019 (S. 2 Ziff. 1) ohne Anspruch auf Vollständigkeit konkret eine Vielzahl von reinen Mehrfamilienhäusern in der Kernzone. So wurde mit VGE III 2015 170 vom 27. Januar 2016 (dem damals durch einen Drittanwalt vertretenen Beschwerdeführer bekannt) eine Baubewilligung bestätigt, mit der auf der Nachbarparzelle KTN I.________ ebenfalls ein MFH mit ausschliesslicher Wohnnutzung bewilligt worden war. Das Verbot einer reinen Wohnnutzung würde mithin sowohl mit der Eigentumsfreiheit wie auch insbesondere mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz kollidieren.
\n 3.2.1  Der Beschwerdeführer macht im Zusammenhang mit der gerügten ausschliesslichen Wohnnutzung auch geltend, diese Fragestellung werde durch die extreme Schattenlage akzentuiert, was sich mit einer ausschliesslichen Wohnnutzung schlecht vertrage; die Wohnhygiene sei damit nicht gewährleistet. Das Grundstück des Beschwerdeführers verfüge immerhin über eine kurze Besonnung. Der Regierungsrat habe den beantragten Augenschein nicht durchgeführt und somit das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers verletzt (S. 5 f. lit. b). Es müsse mit Fug und Recht die Frage gestellt werden, ob das Baugrundstück überhaupt für eine (reine) Wohnnutzung tauge. Da auf Stufe EG während eines halben Jahres keine Besonnung stattfinde, werde auch das baureglementarische Erfordernis (Art. 16 BauR) besonnter Kinderspielplätze nicht erfüllt (S. 7 lit. c).
\n 3.2.2