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III 2018 232
 
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Entscheid vom 25. Juli 2019
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Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber
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Parteien
A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,
 
gegen
 
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  1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,
     
    2. \n
  2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    \n Vorinstanzen,
    3. \n
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligungspflicht)
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Sachverhalt:
\n A. A.________ ist Eigentümer eines Gemeinschaftsraumes (Stockwerkeinheit Nr. D.________) im Garagengeschoss sowie eines Bastelraumes im 1. Wohngeschoss (Haus Nr. E.________, Stockwerkeinheit Nr. F.________ [Bastelraum Nr. 1]) auf dem Grundstück KTN G.________ an der H.________-strasse __, Wollerau. Die Überbauung (zwei Mehrfamilienhäuser), wo sich dieser Gemeinschaftsraum sowie der Bastelraum befinden, wurde mit Beschluss (GRB) Nr. 303 vom 26. Juni 1984 des Gemeinderates Wollerau bewilligt.
\n B. Am 18. Januar 1988 fand eine Bauabnahme bzw. eine \"Teilabnahme (Rest)\" in den Gemeinschaftsräumen \"im Kellergeschoss\" zwischen den beiden bewilligten Mehrfamilienhäusern statt (vgl. RR-act. II/02/Beilage 10), wobei festgestellt wurde, dass der Gemeinschaftsraum im Eigentum von A.________ (Stockwerkeinheit Nr. D.________) zu Sauna- und Squashzwecken umgenutzt wurde.
\n C.1 Mit Schreiben vom 7. Mai 2009 (RR-act. II/02/Beilage 2) wurde A.________ vom Bauamt der Gemeinde Wollerau - im Nachgang an die am 14. Januar 2009 getätigte Gebäudeschätzung durch die Steuerverwaltung des Kantons Schwyz - mitgeteilt, dass neben der ordentlichen Nutzung im Erdgeschoss ein Studio (umgebauter Bastelraum Nr. 1) festgestellt worden sei, das nicht Gegenstand der Baubewilligung gewesen sei. A.________ wurde aufgefordert, aktuelle Planunterlagen bis am 22. Mai 2009 zur Prüfung einzureichen. Am 21. Mai 2009 stellte A.________ dem Bauamt einen Plan des Studios zu (RR-act. II/02/Beilage 3).
\n C.2 Mit Schreiben vom 2. Juli 2012 (RR-act. II/02/Beilage 4) teilte das Hochbauamt der Gemeinde Wollerau A.________ sinngemäss was folgt mit: Das Hochbauamt sei auf eine im Internet aufgeschaltete Verkaufsanzeige aufmerksam gemacht worden. Gegenstand dieses Inserates seien Sauna- und Squashräumlichkeiten sowie ein 1-Zimmer-Studio. Es handle sich um einen unbewilligten Zustand: Die zu Sauna- und Squashzwecken genutzten Räumlichkeiten im Garagengeschoss seien als Gemeinschaftsraum für die Bewohner genehmigt worden; eine Bewilligung für die gewerbliche Nutzung einer Sauna- und Squashanlage bestehe nicht; Ebenso bestehe keine Möglichkeit, einen bewilligten Bastelraum als 1-Zimmer-Wohnstudio zu nutzen. A.________ wurde aufgefordert, für die betreffenden Räumlichkeiten ein nachträgliches Baugesuch bis am 27. Juli 2012 einzureichen.
\n Mit Eingabe vom 30. November 2012 (RR-act. II/02/Beilage 8) reichte der mittlerweile vertretene A.________ Planunterlagen ein und ersuchte um Durchführung einer Besprechung, welche am 19. Februar 2013 stattfand. Anlässlich dieser wurde vereinbart, dass bis zum 15. März 2013 ein nachträgliches Baugesuch einzureichen ist (vgl. RR-act. II/02/Beilage 9).
\n C.3 Mit Schreiben vom 22. April 2013 beantragte A.________, es sei festzustellen, dass die Anlage (Squash, Sauna) baubewilligt, evtl. der Beseitigungsanspruch untergegangen sei (RR-act. II/02/Beilage 10 S. 4). Am 2. Mai 2013 (RR-act. II/02/11) teilte das Bauamt der Gemeinde Wollerau A.________ im Wesentlichen und sinngemäss mit, dass es auf der Einreichung der geforderten Unterlagen beharre. In der Folge kam A.________ dieser Aufforderung nicht nach.
\n C.4 Mit Schreiben vom 24. April 2015 teilte das Bauamt der Gemeinde Wollerau A.________ mit, dass \"aufgrund von bekannt gewordenen, illegalen Wohnnutzungen in den Bastel-/Hobbyräumen\" ein Augenschein unumgänglich sei. Der Augenschein fand am 13. Mai 2015 statt (vgl. RR-act. II/02/Beilagen 16-18; ein weiterer am 2.6.2015 [vgl. angefocht. RRB Sachverhalt lit. C]), wobei eine Fotodokumentation erstellt wurde (RR-act. II/02/Beilage 17) und sich für die Gemeinde Wollerau ergab, \"dass der Bastel-/Hobbyraum über nicht bewilligte Einbauten verfügt, welche die widerrechtliche Wohnnutzung begünstigen\" (vgl. RR-act. II/02/Beilage 18 1. Absatz).
\n C.5 Am 16. Februar 2018 ersuchte das Hochbauamt der Gemeinde Wollerau A.________ (erneut), für die nachträglich und ohne Baubewilligung vorgenommenen baulichen Veränderungen im Bastel-/Hobbyraum innert Frist bis 16. März 2018 ein vollständiges Baugesuch einzureichen (RR-act. II/02/Beilage 18). Hierzu liess sich A.________ am 21. Februar 2018 vernehmen, ohne dem Ersuchen vom 16. Februar 2018 nachzukommen.
\n D. Mit GRB Nr. 2018.164 vom 28. Mai 2018 entschied der Gemeinderat Wollerau was folgt:
\n 1. A.________ wird verpflichtet, bis spätestens zum 28. Juni 2018 für die ohne Baubewilligung erfolgte Umnutzung des sich im Mehrfamilienhaus H.________-strasse __ befindlichen Bastelraums Nr. 1 (Stockwerkeinheit GBN F.________) zu Wohnzwecken ein nachträgliches und vollständiges ordentliches Baugesuch mit den erforderlichen Unterlagen im Sinne der Erwägungen einzureichen.
\n 2. Sollte A.________ innert gesetzter Frist bis spätestens zum 28. Juni 2018 kein solches nachträgliches und vollständiges ordentliches Baugesuch mit den erforderlichen Unterlagen im Sinne der Erwägungen eingereicht haben, werden ihm folgende vollstreckungsrechtlichen Massnahmen angedroht:
\n 2.1 gestützt auf