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III 2018 68 + 69
 
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Entscheid vom 21. Januar 2019
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Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin
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Parteien
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    \n
  1. A.________,
    2. \n
  2. B.________,
    3. \n
  3. C.________,
    4. \n
  4. D.________,
    5. \n
  5. E.________,
    6. \n
  6. F.________,
    7. \n
  7. G.________,
    8. \n
  8. H.________,
    9. \n
  9. I.________,
    10. \n
  10. J.________,
    11. \n
  11. K.________,
    12. \n
  12. L.________,
    13. \n
  13. M.________,
    14. \n
  14. N.________,
    15. \n
Beschwerdeführer (Verfahren III 2018 68),
Ziff. 1-14 vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. O.________, , O.________,
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    \n
  1. X.________,
    2. \n
  2. Y.________,
    3. \n
  3. Z.________,
    4. \n
  4. AA.________,
    5. \n
Beschwerdeführer (Verfahren III 2018 69),
Ziff. 15-18 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. AB.________,
 
gegen
 
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    \n
  1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. P.________,
    2. \n
 
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    \n
  1. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    2. \n
Vorinstanzen,
 
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    \n
  1. Q.________ AG,
    \n Beschwerdegegnerin,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. R.________,
    \n R.________,
    2. \n
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Gestaltungsplan AF.________
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Sachverhalt:
\n A. Die Q.________ AG ist Eigentümerin des ca. 16'000 m2 grossen Grundstückes KTN S.________, AC.________ Wollerau, welches gemäss rechtskräftigem Zonenplan vom 28. Februar 2016 in der Wohnzone W2 liegt. Zusammen mit dem nordwestlich angrenzenden Grundstück KTN T.________ (mit einer Fläche von ca. 3'000 m2) ist es zugleich als Zone mit Gestaltungsplanpflicht bezeichnet. Die beiden Grundstücke befinden sich westlich des Dorfkerns von Wollerau in einem von Süden nach Norden abfallenden Gelände. Gegen Norden grenzen die beiden Grundstücke an die AC.________ und anschliessend an die Bahnlinie, östlich und südlich an überbautes Baugebiet (Zone W2, teilweise mit Gestaltungsplanpflicht) und westlich an die Landwirtschaftszone.
\n Mit Eingabe vom 8. Mai 2009 ersuchte die Q.________ AG um Erlasse des Gestaltungsplans \"AD.________\" auf KTN S.________. Nachdem der Gemeinderat den Gestaltungsplan erlassen und Einsprachen dagegen abgewiesen hatte, hob der Regierungsrat auf Beschwerde hin den Beschluss des Gemeinderates am 13. April 2010 wieder auf (RRB Nr. 397/2010), weil durch den Erlass des Gestaltungsplanes auf der Nachbarparzelle KTN T.________ eine gestaltungsplanpflichtig Restfläche entstanden wäre, welche die formellen Voraussetzung für den Erlass eines  Gestaltungsplanes (Fläche von mindestens 3'000 m2) nicht einhalten könne.
\n Am 27. April 2010 reichte die Q.________ AG ein überarbeitetes Gesuch um Erlass eines Gestaltungsplanes auf KTN S.________ ein. Gegen den gemeinderätlichen Erlass des Gestaltungsplanes vom 12. Juli 2010 wurden wiederum Beschwerden erhoben, welche der Regierungsrat mit RRB Nr. 642/2011 vom 21. Juni 2011 erneut guthiess. Die hiergegen von der Q.________ AG am 18. Juli 2011 erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde hiess das Verwaltungsgericht mit Entscheid III 2011 118 vom 21.  Dezember 2011 insofern gut, als der Regierungsratsbeschluss aufgehoben und die Sache zur weiteren Behandlung an den Regierungsrat zurückgewiesen wurde. Im Entscheid wurde insbesondere beanstandet, dass der Gemeinderat künftiges kommunales Recht angewendet hatte, dass die Eingabepläne verschiedene Mängel aufwiesen und dass es unzulässig sei, beim Ausweis nur weniger Vorteile die ganze Palette möglicher Ausnahmen zu gewähren.
\n B. Mit Beschluss Nr. 2013.132 vom 13. Mai 2013 erliess der Gemeinderat Wollerau den angepassten Gestaltungsplan \"AD.________ II\" auf KTN S.________, AC.________ Wollerau. Mit Beschluss Nr. 259/2014 vom 11. März 2014 hiess der Regierungsrat dagegen erhobene Beschwerden gut und hob den Beschluss Nr. 2013.132 des Gemeinderates Wollerau auf (vgl. VGE III 2015 228 v. 26.10.2016 Ingress lit. A).
\n C. Nach einem ersten Gesuch vom 9. Mai 2014 um einen verbindlichen Vorentscheid (ABl Nr._______) reichte die Q.________ AG am 30. Mai 2014 beim Gemeinderat ein zweites Gesuch um einen verbindlichen Vorentscheid betreffend die Erschliessung ihrer Bauparzelle über die AC.________ (ab der Erlenstrasse) ein. Gegen das im Amtsblatt (Abl Nr. __________.) publizierte Gesuch gingen verschiedene Einsprachen ein. Mit Beschluss Nr. 2014.335 vom 20. Oktober 2014 entschied der Gemeinderat Wollerau was folgt:
\n 1. Es wird festgestellt, dass das gesamte Planungsgebiet der Q.________ AG, umfassend die Baulandparzellen KTN U.________ strassenmässig vorerst über die bestehende AC.________ und erst zu einem späteren Zeitpunkt über die sich noch in der Planung befindende AE.________ zu erschliessen ist.
\n 2. Es wird festgestellt, dass auf der ganzen AC.________ (Abzweigung
\n Erlenstrasse bis mindestens Bahnübergang) gemäss Wegrodel der Gemeinde Wollerau ein öffentliches Fahrwegrecht mit privater Unterhaltspflicht besteht und dass der Q.________ AG gestützt auf den Ortsgebrauch das Recht zusteht, die bestehende AC.________ im ganzen heutigen Ausmass, d.h. in ihrer heutigen Breite mit Strassenfläche und Trottoir, für die Feinerschliessung ihrer Baulandparzellen KTN U.________ mitzubenützen, womit die Q.________ AG bei einer zonenkonformen Überbauung ihrer Baulandparzellen über die rechtlich gesicherte Zufahrt verfügt.
\n 3. Es wird festgestellt, dass die bestehende AC.________ mit ihren heutigen Ausmassen von Strasse und Trottoir bei einer Überbauung der Baulandparzellen KTN U.________ der Q.________ AG als technisch hinreichende Zufahrt genügt, sofern die in der verkehrstechnischen Beurteilung AC.________ der Geoterra AG vom 14. Oktober 2011 aufgelisteten technischen Zusatzmassnahmen (Anpassung der Sichtweiten Einlenker AC.________/Erlenstrasse; Ausbau öffentliche AC.________, Verbreiterung von ca. 3.00 m auf 4.50 m bis in den Bereich einer möglichen Zufahrt auf KTN S.________; Nachrüstung Wendeplatz) realisiert werden können, wobei die Umsetzung dieser Massnahmen den Erwerb der dinglichen Berechtigungen zulasten der Grundstücke KTN V.________ bedingt.
\n 4. Es wird festgestellt, dass bei einer Überbauung der Baulandparzellen KTN U.________ der Q.________ AG die genügende Zugänglichkeit im Sinne von