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III 2018 95
 
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Entscheid vom 12. Februar 2019
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Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin
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Parteien
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    \n
  1. A.________,
    2. \n
  2. B.________,
    3. \n
  3. C.________,
    4. \n
  4. D.________,
    5. \n
  5. E.________,
    6. \n
  6. F.________,
    7. \n
  7. G.________,
    8. \n
  8. H.________,
    9. \n
  9. I.________,
    10. \n
  10. J.________,
    11. \n
  11. K.________,
    12. \n
  12. L.________,
    13. \n
  13. M.________,
    14. \n
Beschwerdeführer,
\n alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. N.________,
 
gegen
 
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    \n
  1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen,
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    \n
  1. O.________,
    2. \n
  2. P.________,
    3. \n
Beschwerdegegner,
\n Ziff. 4 und 5 vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. Q.________,
\n
    \n
  1. R.________ AG,
    \n Beigeladene (Verfahren III 2018 93 + 95)
    2. \n
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
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Sachverhalt:
\n A. Am ________ reichten O.________ sowie P.________ (Bauherrschaft) das Baugesuch ________ für die Erstellung eines Doppeleinfamilienhauses auf dem Grundstück KTN 001 (1'251 m2; Eigentümerin: R.________ AG), ________ ein. Dieses Grundstück war im Rahmen der Revision der Ortsplanung im Jahr 2010 neu eingezont worden zwecks Arrondierung der Bauzone bzw. weil seine Erschliessung sichergestellt war (vgl. RR-act. I/01/23 [Broschüre Revision der Ortsplanung - Auflageverfahren vom 2.2.-5.3.2007, S. 3, Änderung 8]; RR-act. I/01/24 [Bericht und Antrag zum Sachgeschäft Revision der Ortsplanung z.H. a.o. General­versammlung vom 3.2.2010]). Es befindet sich in der Wohnzone W1, zudem in einem Bereich mittlerer Gefährdung (blaue Gefahrenstufe) infolge möglicher Hangmuren/flachgründiger Rutschungen sowie im empfindlichen Gebiet. Mit­enthalten im Baugesuch war ein Gesuch zur Errichtung einer provisorischen Baupiste auf der nördlich ans Baugrundstück anschliessenden Parzelle KTN 002 (8'172 m2; Eigentümerin: S.________ AG), welche in der Landwirtschaftszone liegt. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. xy wie folgt publiziert und öffentlich aufgelegt:
\n Bauherrschaft: P.________; Projekt: T.________ Bauobjekt: Doppeleinfamilienhaus, ________, KTN 001, Koordinaten ________.
\n Innert der Auflagefrist gingen vier Einsprachen ein, darunter diejenige von A.________ sowie weiteren mitbeteiligten Parteien. Die Bauherrschaft reichte am ________ und am ________ Projektänderungen ein.
\n Mit Gesamtentscheid vom 20. Januar 2017 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen.
\n Mit Beschluss (GRB) Nr. 2017.91 vom 3. April 2017 erteilte der Gemeinderat Wollerau die Baubewilligung mit Auflagen unter Abweisung der Einsprachen und unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE. Den Einsprechern A.________ sowie Mitbeteiligte wurden Gebühren und Kanzleikosten für die Behandlung der Einsprache von Fr. 1'300.-- auferlegt.
\n B. Gegen den GRB Nr. 2017.91 vom 3. April 2017 erhoben neben Dritten (Verfahren VB 117/2017 [Verfahren II]) auch A.________ sowie die zwölf weiteren mitbeteiligten Parteien mit Eingabe vom 1. Mai 2017 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen (Verfahren VB 116/2017 [Verfahren I]):
\n 1. Der Beschluss des Gemeinderates Wollerau vom 3. April 2017, Beschluss-Nr. 2017.91, betreffend Baubewilligung für ein Doppel-Einfamilienhaus, ________, sei vollumfänglich aufzuheben.
\n 2. Die kantonale Baubewilligung des Amtes für Raumentwicklung vom 20. Januar 2017 für das Baugesuch Nr. B2015-0497 sei vollumfänglich auf­zuheben.
\n 3. Das Baugesuch betreffend Neubau Doppeleinfamilienhaus, ________, sei vollumfänglich abzuweisen.
\n 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner.
\n C. Mit Beschluss (RRB) Nr. 278/2018 vom 17. April 2018 vereinigte der Regierungsrat die Verfahren VB 116/2017 und VB 117/2017 und entschied wie folgt:
\n 1. Auf die Beschwerde der Beschwerdeführer 13 aus VB 116/2017 wird nicht eingetreten. Im Übrigen wird die Beschwerde VB 116/2017 abgewiesen. Die Beschwerde VB 117/2017 wird abgewiesen.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von gesamthaft Fr. 2400.-- werden den Beschwerdeführern aus VB 116/2017 sowie den Beschwerdeführern aus VB 117/2017 je zur Hälfte auferlegt (je Fr. 1200.--) (…).
\n 3. Die Beschwerdeführer aus VB 116/2017 sowie die Beschwerdeführer aus VB 117/2017 haben den Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftung eine Parteientschädigung von jeweils Fr. 1600.-- (inklusive MWST) zu bezahlen (insgesamt Fr. 3200.--). Der Gemeinde Wollerau wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
\n (4.-6.  Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n D. Gegen diesen RRB Nr. 278/2018 vom 17. April 2018 (Versand am 24.4.2018) erheben (neben Dritten [Verfahren III 2018 93]) A.________ sowie die zwölf weiteren mitbeteiligten Parteien mit Eingabe vom 15. Mai 2018 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 278/2018 vom 17. April 2018 sei vollumfänglich aufzuheben.
\n 2. Der Beschluss des Gemeinderates Wollerau vom 3. April 2017, Beschluss-Nr. 2017.91, betreffend Baubewilligung für ein Doppel-Einfamilienhaus, ________, sei vollumfänglich aufzuheben.
\n 3. Die kantonale Baubewilligung des Amtes für Raumentwicklung vom 20. Januar 2017 für das Baugesuch Nr. B2015-0497 sei vollumfänglich auf­zuheben.
\n 4. Das Baugesuch betreffend Neubau Doppeleinfamilienhaus, ________, sei vollumfänglich abzuweisen.
\n 5. Es sei eine öffentliche Verhandlung durchzuführen.
\n 6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner sowohl für das vorliegende Verfahren wie auch für die vorinstanzlichen Verfahren.
\n E. Mit einer für die beiden Verfahren III 2018 93 und 95 gemeinsamen Vernehmlassung vom 23. Mai 2018 beantragt das Sicherheitsdepartement die Vereinigung der beiden Beschwerdeverfahren sowie die Abweisung der Beschwerden unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer, soweit darauf eingetreten werden könne. Ebenso beantragt das ARE mit einer für beide Verfahren gemeinsamen Vernehmlassung vom 15. Juni 2018 die Vereinigung der beiden Verfahren und die kostenfällige Abweisung der Beschwerden.
\n Der Gemeinderat beantragt mit Vernehmlassung vom 27. Juni 2018 die Ab­weisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer.
\n Die Beschwerdegegner stellen mit Vernehmlassung vom 6. August 2018 folgende Anträge:
\n 1. Auf die Beschwerde der Beschwerdeführer Nr. 13 sei nicht einzutreten.
\n 2. Im Übrigen sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.
\n 3. Der Verfahrensantrag betreffend Durchführung einer öffentlichen Verhandlung sei abzuweisen.
\n 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge, Letzteres zuzüglich Mehrwertsteuer, zu Lasten der Beschwerdeführer.
\n F. Am 18. Oktober 2018 (08.00 Uhr) führte das Verwaltungsgericht einen
\n Augenschein und anschliessend die beantragte öffentliche Verhandlung durch. Dabei liessen die Beschwerdeführer zwecks Nachweises der Machbarkeit einer alternativen Baustellenerschliessung über die V.________(Strasse) einen fünfachsigen Kipplaster auffahren. Im Rahmen der Replik konnten die Beschwerdeführer auch zum Augenscheinergebnis Stellung nehmen; ergänzend reichten sie verschiedene Unterlagen zu den Akten. Auf Antrag des Vertreters des den Regierungsrat instruierenden Rechts- und Beschwerdedienstes, dem seitens der
\n weiteren Vorinstanzen sowie der Beschwerdegegner zugestimmt wurde, wurde denselben insbesondere angesichts des Umfanges der mündlich vorgetragenen Replik sowie der neu zu den Akten gereichten Unterlagen eine einmalige und nicht weiter erstreckbare Frist zur Einreichung einer schriftlichen Duplik angesetzt.
\n G. Das Sicherheitsdepartement hält mit Duplik vom 25. Oktober 2018 an den mit der Beschwerdevernehmlassung vom 23. Mai 2018 gestellten Anträgen fest. Das ARE beantragt am 8. November 2018 unter Einreichung von Mitberichten der Ämter für Wald und Naturgefahren, für Landwirtschaft, des kantonalen Tiefbauamtes sowie der Abteilung Ortsplanung des ARE die Abweisung der Beschwerde, wobei die Auflage in die Baubewilligung bzw. den Beschwerdeentscheid aufzunehmen sei, dass die Baustellenerschliessung auf KTN 002 nur auf dem oberen, flacheren Teil des Grundstücks erfolgen dürfe. Der Gemeinderat äussert sich am 9. November 2018 und bestätigt seine bisherige Haltung.
\n Die Beschwerdegegner halten duplizierend am 9. November 2018 ebenfalls am Antrag auf Abweisung der Beschwerde fest.
\n H. Mit Eingabe vom 3. Dezember 2018 äussern sich die Beschwerdeführer
\n zu den Dupliken. Ebenfalls am 3. Dezember 2018 lassen sich die Beschwerdegegner zur Duplik des ARE bzw. zu den von diesem bei weiteren Ämtern ein­geholten Stellungnahmen vernehmen. Mit Eingabe (Quadruplik) vom 7. Januar 2019 reichen die Beschwerdegegner eine Stellungnahme zur Eingabe (Triplik) der Beschwerdeführer vom 3. Dezember 2018 ein. Am 21. Januar 2019 reichen die Beschwerdeführer eine weitere Stellungnahme ein. Mit Eingabe vom 4. Februar 2019 teilen die Beschwerdegegner ihren Verzicht auf weitere Be­merkungen mit.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1.1 Das geplante rechteckige Doppeleinfamilienhaus (DFH) mit einer Länge (West-Ost-Richtung) von 20 m und einer Breite (Nord-Süd-Richtung) von 10 m ist ungefähr in der Mitte des Grundstückes platziert. Die Grenzabstände betragen 17.12 m (gegen Westen), 4.33 m (gegen Norden), 18.34 m (gegen Osten) und 8.14 m (gegen Süden; vgl. Situationsplan Nr. 174-04 vom ________ im Massstab 1:500). Es besteht aus zweitem und erstem Untergeschoss (UG; das 1. UG mit je zwei Zimmern, je zwei Kellerräumen und je einem Raum für Heizung/
\n Waschen/Trocknen), Erdgeschoss (EG, mit je zwei Zimmern, Ankleide, Bad und Dusche sowie Balkon) und Obergeschoss (OG, je mit Wohn- und Küchenraum, Reduit und Terrassen). Die beiden Häuser/Wohnungen sind durch das Treppenhaus/Lift voneinander getrennt. Der Zutritt zu den beiden Häusern erfolgt über eine Treppe (vom Niveau des 2. UG) über einen Vorplatz auf der Südseite im 1. UG. Über den Vorplatz im 2. UG besteht ein Zugang zum Lift (vgl. Pläne Nr. 174-1 [Grundrisse 2. UG und Kanalisation] vom ________, 174-2 [Grundrisse und Umgebung] vom ________, 174-03 [Fassaden + Schnitt A-A], vom ________, alle im Massstab 1:100). Das DFH wird von der V.________(Strasse) her via die Liegenschaft KTN 003 erschlossen. Der Zugang erfolgt - wie augenscheinlich verifiziert werden konnte - entweder über die Treppen, mit welchen die einzelnen Stockwerkeinheiten des Terrassenhauses auf KTN 003 (südlich des Baugrundstückes gelegen) erschlossen werden, oder über die beiden Lifte, welche zu den unteren bzw. anschliessend zu den oberen Stockwerkeinheiten des Terrassenhauses führen. Auf der obersten Etage des Terrassenhauses (an dessen Nordseite) ist eine Brücke vorgesehen, welche ins 2. UG des DFH führt. Das DFH verfügt über eine Dienstbarkeit zur Benützung von vier Parkplätzen in der Garage der Liegenschaft KTN 003; die erforder­lichen zwei weiteren Parkplätze sollen abgegolten werden (hierzu sowie zum Objektbeschrieb vgl. auch RR-act. III/02/B4 [Protokollauszug der Sitzung der kommunalen Hochbaukommission vom ________]).
\n 1.1.2 Die Baustelle soll während der Bauphase über eine provisorische Zufahrt (Baupiste) über das in der Landwirtschaftszone liegende Grundstück KTN 002 erschlossen werden. Die Baupiste nimmt beim Kehrplatz am Ende der U.________ (Strasse) (KTN 004), zu deren Benützung die Bauherrschaft bzw. die Bau­liegenschaft über ein Wegrecht verfügt, ihren Anfang und führt bei der Grundstücksgrenze am östlich an KTN 002 angrenzenden Grundstück KTN 005 in einer Haarnadelkurve zum mittleren Bereich des Baugrundstückes (vgl. Situationsplan Nr. 174-04 vom ________ im Massstab 1:500). Das Grundstück KTN 002 weist im Bereich der geplanten Baupiste eine Hangneigung von 35 % (rund 19° [Grad]) bis 50 % (rund 26°; vgl. webGIS Kanton Schwyz: Höhendaten Bund, Hanglagen) auf, das Baugrundstück eine solche von über 50 % (vgl. auch Mit­bericht des Amtes für Landwirtschaft vom 5.11.2018).
\n Dem erwähnten Situationsplan (der keine Höhenlinien aufweist) lässt sich eine Länge der Baupiste von rund 70 m bis zur Haarnadelkurve, welche an das landwirtschaftliche Grundstück KTN 005 grenzt, und von rund 45 m ab der Haar­nadelkurve bis zur Grenze des Baugrundstückes entnehmen, wo die Baupiste auf einer Länge von 30 m ans Baugrundstück anschliesst. Insgesamt ist aufgrund des Situationsplanes somit von einer Baupiste von insgesamt weit über 100 m Länge (entgegen der Angabe von rund 65 m im angefochtenen Beschluss [Erw. 4], die offensichtlich auf dem Vorabklärungsschreiben des ARE vom 4.3.2011 basiert) auszugehen, wobei rund 10 Höhenmeter zu überwinden sind; die Breite der Baupiste beträgt gemäss dem Situationsplan 3.5 m. Diese sich aus dem Situationsplan ergebenden Masse entsprechen denjenigen gemäss den von den Beschwerdeführern im regierungsrätlichen Verfahren eingereichten Planunterlagen (RR-act. I/01/Beilage 19 und 20).
\n Laut der (bis Ende 2017 gültigen) Zustimmungserklärung der Eigentümerschaft von KTN 002 vom ________ zur Baupiste soll im Baupistenbereich der Humus abgetragen und seitlich deponiert, danach ein Trennvlies auf die Aushubsohle verlegt und mit einer rund 40 cm dicken Schicht Strassenkies zugedeckt werden. Die Bauherrschaft ist verpflichtet, nach Vollendung der Bauarbeiten auf KTN 001 die Piste wieder rückzubauen und die entsprechenden Flächen wieder zu humusieren.
\n 1.2.1 Das ARE hielt im Gesamtentscheid vom 20. Januar 2017 unter anderem fest, das geplante Bauvorhaben liege nicht im Waldabstandsbereich (S. 8). Der provisorischen Baustellenerschliessung im Sinne einer temporären Baupiste über die U.________ (Strasse) habe das ARE bereits mit Vorabklärung vom 4. März 2011 begründet zugestimmt. Eine raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung sei hierfür nicht erforderlich. Nach Abschluss der Bauphase sei die provisorische
\n Zufahrt vollständig zurückzubauen und das Land zu rekultivieren. Der Landeigentümer sei überdies einverstanden mit der provisorischen Baustellenzufahrt (S. 8).
\n 1.2.2 Der Gemeinderat stimmte mit der Baubewilligung vom 3. April 2017 der provisorischen Baustellenzufahrt über das Landwirtschaftsgrundstück KTN 002 zu. Er verwies auf den Gesamtentscheid des ARE vom 20. Januar 2017. Er verlangte neben dem vollständigen Rückbau und der Rekultivierung zudem, dass während der Bauphase darauf zu achten sei, dass der Boden durch das Be­fahren mit schweren Geräten nicht zu stark verdichtet werde (Disp.-Ziff. 4).
\n 1.3 Der Regierungsrat verneinte im angefochtenen RRB die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer Ziff. 13, weil diese im Einspracheverfahren nicht teilgenommen hatten (Erw. 2.1.2). Im Weiteren erwog der Regierungsrat namentlich, das ARE habe die Baupiste als nicht bewilligungspflichtig eingestuft. Mit Vernehmlassung vom 30. Mai 2017 habe es auch die Bewilligungsfähigkeit der Baupiste im Sinne von