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III 2019 113

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Entscheid vom 18. Dezember 2019

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Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin
	MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

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Parteien

A.________,
\n Beschwerdeführerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________,

gegen

Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9,
\n Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,
Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen,
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lic.iur. D.________,
\n Beschwerdegegnerin,

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:
\n A. A.________ (Bauherrin) ist Eigentümerin des in der Landhauszone L2 gelegenen Grundstückes KTN 001 von 1'036 m2. Das Grundstück liegt vollständig in einer Grundwasserschutzzone S2; die Grundwasserschutzzone wurde (gemäss den Angaben des Amtes für Umweltschutz [AFU] anlässlich des Augenscheins vom 22.11.2019) im Jahr 1985 ausgeschieden. Am 4. Dezember 2017 reichte die Bauherrin beim Gemeinderat Freienbach ein Baugesuch (Nr. B2017-1569) für einen Teilabbruch des bestehenden Wohnhauses sowie den anschliessenden Wiederaufbau mit Erweiterungen ein. Das Baugesuch betraf zudem einen Ersatzbau für ein teilweise abzureissendes Garagengebäude auf dem gleichen Grundstück. Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt Nr. 49 vom 9. Dezember 2017 (S. 2732 f.) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhob D.________ als Eigentümerin der südwestlich ans Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft KTN 002 (1'022 m2) öffentlich-rechtliche Einsprache. Am 20. April 2018 und am 2. Juli 2018 reichte die Bauherrin jeweils revidierte Pläne und ergänzende Unterlagen ein.
\n B. Mit Gesamtentscheid vom 26. September 2018 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Der Gemeinderat erteilte die Baubewilligung mit Beschluss (GRB) Nr. 369 vom 11. Oktober 2018 unter Eröffnung des Gesamt-entscheides des ARE wie folgt:
\n 1. Die Einsprache von D.________ wird abgewiesen.
\n 2. Die Bewilligung für Teilabbruch Wohnhaus mit Umbau und Erweiterung sowie Ersatz Garagengebäude, KTN 001, wird im Sinne der Erwägungen erteilt.
\n 3.-10. (Ausnahmebewilligung Unterschreitung Gewässerabstand; Auflagen, Bedingungen, Vorbehalte; integrierte Bestandteile der Baubewilligung; Abbruchbewilligung; Voraussetzungen für die Baufreigabe; Beiträge und Gebühren; Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung).
\n C. Gegen diese Baubewilligung erhob D.________ mit Eingabe vom 15. November 2018 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Es sei[en] der Beschluss Nr. 369 des Gemeinderates Freienbach vom 11. Ok-tober 2018 sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 26. September 2018 aufzuheben.
\n 2. Eventuell sei[en] der Beschluss Nr. 369 des Gemeinderates Freienbach vom 11. Oktober 2018 sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 26. September 2018 aufzuheben und die Streitangelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
\n 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner.
\n D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 342/2019 vom 14. Mai 2019 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Beschluss Nr. 369 vom 11. Ok-tober 2018 der Vorinstanz 1 sowie der Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 vom 26. September 2018 werden aufgehoben.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden zur Hälfte (Fr. 750.--) der Beschwerdegegnerin auferlegt und zur Hälfte (Fr. 750.--) auf die Staatskasse genommen (…).
\n 3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.
\n 4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n E. Gegen diesen RRB (Versand am 21.5.2019) lässt die Bauherrin mit Eingabe vom 11. Juni 2019 (Versand am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Es sei in Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Beschluss des Regierungsrates vom 14.05.2019 (RRB Nr. 342/2019) aufzuheben und der Beschluss Nr. 369 vom 11. Oktober 2018 der Vorinstanz 1 sowie der Gesamtentscheid vom 26.09.2018 der Vorinstanz 2 zu genehmigen.
\n 2. Eventualiter seien der Beschluss Nr. 369 vom 11. Oktober 2018 der Vor-instanz 1 sowie der Gesamtentscheid vom 26.09.2018 der Vorinstanz 2 unter Auflagen zu genehmigen.
\n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin, eventualiter der Vorinstanz 3.
\n In der Begründung wurde ein Augenschein beantragt (Beschwerde S. 3 Rz. 8). Nur vor Ort könne festgestellt werden, \"welche für eine Anlage vorgesehenen Flächen tatsächlich einen verbauten oder bearbeiteten Untergrund aufweisen, welche Eingriffe in den Untergrund stattfinden und welche Anlagen und Bauten damit bewilligungsfähig wären\".
\n F. Das Amt für Raumentwicklung (ARE) teilt mit Schreiben vom 18. Juni 2019 seinen Verzicht auf die Einreichung einer umfangreichen Vernehmlassung mit. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 27. Juni 2019 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Der Gemeinderat teilt am 4. Juli 2019 seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung mit. Die Beschwerdegegnerin beantragt mit Vernehmlassung vom 20. August 2019, die Beschwerde sei abzuweisen unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin.
\n G. Die Beschwerdeführerin äussert sich mit Schreiben vom 2. September 2019 zu den Vernehmlassungen.
\n H. Am Freitag, 22. November 2019, führte das Verwaltungsgericht den beantragten Augenschein durch. Zum Beweisergebnis des Augenscheines konnten sich die Parteien unmittelbar im Rahmen des Augenscheines bzw. im Anschluss an denselben äussern.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1.1 Gemäss dem Baubeschrieb vom 30. November 2017 (in: Baumappe) wurde das Gebäude auf KTN 001 im Jahr 1974/75 erbaut. Die vorgesehene Sanierung der gesamten Gebäudehülle hat zur Folge, dass das bestehende Dach durch eine Attika 2 ½-Zimmerwohnung ersetzt wird. Die Erschliessung erfolgt auf der Ostseite, von der E.________ (Strasse) her. Das Erdgeschoss (EG) bleibt in seiner Grundstruktur grösstenteils bestehen. Die vorhandene, innenliegende 1-Zimmer-Einliegerwohnung im EG wird neu auf der Südseite angeordnet und zu einer 3 ½-Zimmer Maisonette-Wohnung erweitert. Die vorhandene 6-Zimmer-Maisonette-Wohnung wird neu zu einer 4 ½-Zimmer Maisonette-Wohnung umgebaut. Die bestehende Doppelgarage wird durch ein Nebengebäude mit drei Garagen und drei Gerätereduits ersetzt. Die Umgebung auf der Seeseite/Gewässerraum bleibt bestehen.
\n Gleichzeitig ist eine Parzellierung von KTN 001 in einen nördlichen (bzw. nordöstlichen) und einen südlichen (bzw. südwestlichen) Teil vorgesehen. Die 4 ½-Zimmer Maisonette-Wohnung kommt in den nördlichen, die 3 ½-Zimmer-Mai-sonette-Wohnung in den südlichen Teil zu liegen. Die 2 ½-Zimmer-Attika-Wohnung liegt im nördlichen Teil, die dazugehörige Terrasse im südlichen Teil (vgl. Plan Nr. 1 Situation, 1:500, vom 10.4.2018; Plan Nr. 2 Grundrisse, 1:100, vom 10.4.2018 [wobei offensichtlich das EG als \"1. Obergeschoss\