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III 2019 124
 
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Entscheid vom 23. Januar 2020
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Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin
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Parteien
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    \n
  1. A.________,
    2. \n
  2. B.________,
    3. \n
Beschwerdeführer,
\n beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.________,
 
 
gegen
 
 
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    \n
  1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 8808 N.________,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen,
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  1. E.________,
    2. \n
  2. F.________,
    3. \n
  3. G.________
    4. \n
Beschwerdegegner,
\n alle vertreten durch Rechtsanwälte H.________,
 
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
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Sachverhalt:
\n A. A.________ und B.________ waren je hälftige Miteigentümer der Liegenschaften KTN 001 Freienbach (I________; 511 m2) und KTN 002 Freienbach (J________; 1'194 m2). Mit Mutation Nr. 4179 vom 26. Juni 2019 wurde die Grenze zwischen den beiden Grundstücken aufgehoben und die Neubildung der Liegenschaft KTN 002 Freienbach (1'705 m2) veranlasst (Bf-act. 2f.), welche sich weiterhin in hälftigem Miteigentum von A.________ und B.________ befindet.
\n B. Am 13. August 2018 (Posteingang am 20.8.2018) reichten A.________ und B.________ ein Baugesuch für den Abbruch eines Wohnhauses und den Neubau eines Wohn- und Gewerbegebäudes (I________) auf KTN 001 und 002 ein (bereits am 18.5.2018 reichten A.________ und B.________ ein solches Baugesuch ein, welches in der Folge wieder zurückgezogen wurde, vgl. Vi-act. II/03 und Amtsblatt Nr. xy]). Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. yz publiziert und öffentlich aufgelegt. Dagegen erhoben G.________ am 11. September 2018, F.________ am 12. September 2018 Einsprache und E.________ liess am 13. September 2018 Einsprache erheben. Mit Schreiben vom 4. Oktober 2018 empfahl die Hochbaukommission der Bauherrschaft das Baugesuch zu überarbeiten. Die Bauherrschaft hat das Bauprojekt angepasst und am 22. Oktober 2018 revidierte Unterlagen eingereicht, woraufhin die Hochbaukommission den Einsprechern das rechtliche Gehör gewährte.
\n C. Nach Abschluss des Schriftenwechsels erteilte das Amt für Raumentwicklung (ARE) mit Gesamtentscheid vom 7. Januar 2019 die kantonale Baubewilligung im Sinne der Erwägungen und unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Der Gemeinderat erteilte die Baubewilligung mit Beschluss (GRB) Nr. 25 vom 31. Januar 2019 unter Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE, der eisenbahnrechtlichen Zustimmung der SBB AG vom 27. Juni 2018 sowie deren Stellungnahme vom 20. September 2018, des Berichts der Procap vom 3. Oktober 2018, der Beurteilung der kommunalen Brandschutzfachstelle vom 22. Januar 2019 und des Ergebnisses der abwassertechnischen Prüfung vom 2. Oktober 2018 wie folgt:
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    \n
  1. Die Einsprache von G.________ wird abgewiesen.
    2. \n
  2. Die Einsprache von F.________ wird abgewiesen.
    3. \n
  3. Die Einsprache von E.________ wird abgewiesen.
    4. \n
  4. Die Bewilligung für Abbruch Wohnhaus, Neubau Wohn- und Gewerbegebäude, KTN 001 und 002, wird im Sinne der Erwägungen erteilt.
    5. \n
  5. Für das Parkplatzdefizit wird eine Ausnahmebewilligung erteilt.
    6. \n
  6. Der Unterschreitung des Grenz- und Gebäudeabstandes gegen Westen sowie dem Bauen an die Grenze durch die unterirdische Baute wird zugestimmt.
    7. \n
\n 7.-13. (Auflagen, Bedingungen, Vorbehalte; Abbruchbewilligung; Voraussetzungen für die Baufreigabe; Beiträge und Gebühren; Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung)
\n D. Gegen diese Baubewilligung liessen E.________, F.________ und G.________ mit Eingabe vom 28. Februar 2019 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen erheben:
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    \n
  1. Die angefochtenen Entscheide seien aufzuheben und es sei der Bauherrschaft für das Baugesuch-Nr. B2018-0125 der Bauabschlag zu erteilen;
    2. \n
  2. eventualiter sind die angefochtenen Entscheide aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur Entscheidung im Sinne der Erwägungen;
    3. \n
  3. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer von 7.7% zu Gunsten der Beschwerdeführer.
    4. \n
\n E. Mit Beschluss (RRB) Nr. 408/2019 vom 12. Juni 2019 entschied der Regierungsrat wie folgt:
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    \n
  1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss Nr. 25 der Vorinstanz 1 vom 31. Januar 2019 und der Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 vom 7. Januar 2019 werden aufgehoben.
    2. \n
  2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden je zur Hälfte den Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftung (Fr. 750.--) und der Gemeinde Freienbach (Fr. 750.--) auferlegt. Die Beschwerdegegner und die Gemeinde Freienbach haben ihre Anteile innert 30 Tagen der Staatskanzlei zu überweisen. Die Staatskanzlei wird angewiesen, den Beschwerdeführern den von ihnen geleisteten Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) zurückzubezahlen.
    3. \n
  3. Den Beschwerdeführern wird eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1000.-- zugesprochen, welche je zur Hälfte von den Beschwerdegegnern (Fr. 500.--; unter solidarischer Haftung) und der Gemeinde Freienbach (Fr. 500.--) zu tragen ist.
    4. \n
\n 4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung)
\n F. Gegen diesen RRB (Versand am 18.6.2019) lässt die Bauherrschaft mit Eingabe vom 5. Juli 2019 (Versand am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:
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    \n
  1. Der Beschluss Nr. 408/2019 vom 12. Juni 2019 des Regierungsrats des Kantons Schwyz sei aufzuheben.
    2. \n
  2. Es sei die Baubewilligung des Gemeinderates Freienbach vom 31. Januar 2019 samt kantonalem Gesamtentscheid vom 7. Januar 2019 zu bestätigen.
    3. \n
  3. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner unter solidarischer Haftbarkeit für das Verfahren vor dem Regierungsrat des Kantons Schwyz und zulasten der Beschwerdegegner unter solidarischer Haftbarkeit und des Kantons Schwyz für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz.
    4. \n
\n G. Das den Regierungsrat instruierende Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 12. Juli 2019 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Das ARE teilt mit Schreiben vom 17. Juli 2019 seinen Verzicht auf die Einreichung einer umfangreichen Vernehmlassung mit. Die Beschwerdegegner beantragen mit Vernehmlassung vom 9. August 2019, die Beschwerde der Beschwerdeführer Nrn. 1 und 2 sei vollumfänglich abzuweisen unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zu 7.7% zugunsten der Beschwerdegegner Nrn. 1 bis 3. Der Gemeinderat lässt mit Vernehmlassung vom 5. September 2019 beantragen, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei gutzuheissen unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner und des Kantons Schwyz bei solidarischer Haftbarkeit.
\n Die Beschwerdeführer nehmen mit Eingabe vom 30. September 2019 zu den Vernehmlassungen Stellung (und verzichten auf die beantragte mündliche Verhandlung; vgl. gerichtliches Schreiben vom 6.9.2019). Hierzu lassen die Beschwerdegegner am 22. Oktober 2019 eine Stellungnahme einreichen.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Die Beschwerdeführer planen den Abbruch des bestehenden Wohnhauses (I________) auf dem in der Zentrumszone liegenden Grundstück KTN 002 (vormals KTN 001) sowie den Neubau eines Wohn- und Geschäftsgebäudes. Der Neubau sollte sich zunächst über die Grundstücksgrenze des vormaligen Grundstückes KTN 001 hinaus auf das Grundstück KTN 002 erstrecken; gemäss dem Baugesuch war jedoch eine Grenzverlegung nach Westen hin geplant, so dass der Grenzabstand der geplanten Baute minimal weniger als 0.5 m betragen hätte. Inzwischen (nach Zustellung des angefochtenen RRB und vor Einreichung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde) wurde die Grenze zwischen KTN 001 und KTN 002 aufgehoben bzw. die Grundstücke wurden vereinigt (vgl. Ingress lit. A). Das geplante Wohn- und Geschäftsgebäude (I________) soll somit (anstelle des bestehenden Wohnhauses I________) östlich des bestehenden Mehrfamilienhauses (J.________) (ebenfalls) auf KTN 002 zu stehen kommen.
\n Im Untergeschoss (UG) sind eine Tiefgarage mit neun Parkplätzen (inkl. Be­hindertenparkplatz) sowie sieben Keller, zwei Waschräume und ein Technikraum geplant. Die Zufahrt zur Tiefgarage soll über die bereits bestehende Garagen­einfahrt auf KTN 002 (zu J.________) erfolgen. Hierzu soll die neue Tiefgarage an die bestehende angebaut und eine Mauer der bestehenden Tiefgarage durchbrochen werden. Im Erdgeschoss (EG) sind sechs Büroräume sowie zwei Aussenparkplätze geplant (vgl. Plan \"Unter- und Erdgeschoss\" Nr. 04.17-01 vom 16.10.2018).
\n Im ersten bis dritten Obergeschoss (OG) sind jeweils eine 2- und eine 3-Zimmer­wohnung und im Attikageschoss ist eine 3-Zimmerwohnung vorgesehen (Plan \"Ober- + Attikageschoss Dachaufsicht\" Nr. 04.17-02 vom 16.10.2018).
\n 1.2 Im Baubeschrieb wurde unter dem Titel \"Unterschreitung des Grenzabstands: Argumentation nach Art. 35 Abs. 6 BR - Verbesserung der Umgebungsgestaltung\" festgehalten, dass auf der westlichen Seite - zwischen J.________ und dem Neubau I________ - der Gebäudeabstand nicht eingehalten werde, um eine Verbesserung der Umgebungsgestaltung berücksichtigen zu können. Die Häuser K.________, J.________ und der Neubau I________ bildeten eine Gesamteinheit, die die bisherigen quartierüblichen Verhältnisse im Rahmen der Vorgaben für Zentrumszonen bestmöglich zu berücksichtigen versuche. In der Zentrumszone L.________, insbesondere längs der M.________ (Strasse), würden die Mehrheit der Mehrfamilienhäuser den vorgeschriebenen Grenzabstand unterschreiten. Dies sei bei den Neubauten in der Zentrumszone in N.________ auch der Fall. Die Quartiere O.________, P.________ und Q.________, südlich der M.________(Strasse) und nördlich der Bahnlinie, hätten sich bisher durch im Nahbaurecht erstellte Einfamilienhäuser ausgezeichnet. Diese Struktur habe man zu übernehmen versucht. Bewusst sei daher auf einen Eckbau, d.h. auf eine Zusammenlegung der Parzelle J.________ (KTN 002) und I.________ (KTN 001) verzichtet worden. Dadurch habe man jeweils auf der Zufahrt von der M.________(Strasse) einen direkten Blick in den Wald südlich der Bahnlinie. Um die Einheit zu signalisieren seien die Zugänge J.________ und I.________ gegenüberliegend und gemeinsam erschlossen über dieselbe Treppe, dieselbe Behindertenrampe sowie über eine gemeinsam genutzte Rampe zu den Einstellplätzen in der Tiefgarage. Zur zusätzlichen Verstärkung des Quartiercharakters seien die Häuser K.________, J.________ und der Neubau I________ gleich materialisiert. Der helle, leicht gelblich wirkende Sichtbaustein stehe im engen visuellen Zusammenhang mit dem O.________ (Strasse) und hebe sich deutlich gegenüber der Bahnlinie ab. Des Weiteren wurde im Baubeschrieb insbesondere um eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung der Abstell­flächen für Motorfahrzeuge ersucht.
\n 1.3 Der Gemeinderat hat im angefochtenen GRB u.a. festgehalten, dass mit dem Bauprojekt der Grenz- und Gebäudeabstand zum bestehenden Wohn- und Gewerbehaus J.________ auf KTN 002 unterschritten wird. Ausgewiesen werde ein Grenzabstand von 0.35 m. Die Unterschreitung messe 6.08 m. Der Ge­bäudeabstand werde mit 6.15 m um bis zu 6.78 m verletzt. Verlangt werde die Summe der sich ergebenden Grenzabstände (6.5 m + 6.43 m).
\n Der Gemeinderat hat das Vorliegen einer besseren gestalterischen Lösung im Sinne von Art. 35 Abs. 6 des Baureglements der Gemeinde Freienbach vom 28. November 1993 (BauR) bejaht. Nachdem die betroffenen Nachbarn zugleich die Bauherrschaft darstellen würden, werde ein Einverständnis für die Unterschreitung nicht notwendig. Folglich könne der Gemeinderat die Zustimmung zur Unterschreitung des Gebäude- und Grenzabstandes erteilen. Eine Ausnahmebewilligung sei für das geplante Gebäudeabstandsmass nicht erforderlich (angefochtener GRB S. 11 Ziff. 9).
\n 1.4 Der Regierungsrat legte seiner Beurteilung noch die Situation mit zwei (Bau-)Grundstücken KTN 001 und KTN 002 sowie einer Grenzverlegung zugunsten des Grundstücks KTN 001 und zulasten des Grundstücks KTN 002 um rund ca. 2 m in westliche Richtung, womit das geplante Wohn- und Geschäftsgebäude gänzlich auf das Grundstück KTN 001 zu stehen gekommen wäre (Erw. 2), zu Grunde.
\n Der Regierungsrat stellte eine massive Grenzabstandsverletzung des geplanten Wohn- und Geschäftsgebäudes gegenüber der westlichen Grundstücksgrenze sowie eine Unterschreitung des Gebäudeabstandes gegenüber dem auf dem Grundstück KTN 002 stehenden Gebäude fest (Erw. 2.3). Zum Vorbringen der Beschwerdegegner, wonach in der Zentrumszone die geschlossene Bauweise zulässig sei, weshalb das Wohn- und Geschäftsgebäude sogar auf die neu geplante Grenze zwischen KTN 001 und KTN 002 gestellt werden könnte (Erw. 3), führte der Regierungsrat aus, dass vorliegend das Erstellen des ge­planten Gebäudes auf dem Grundstück KTN 001 auf der Westgrenze nicht der Realisierung einer geschlossenen Bauweise, sondern einzig der Umgehung der Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften diene. Folglich seien die ordentlichen Grenz- und Gebäudeabstände der Zentrumszone einzuhalten, sofern nicht eine Ausnahmeregelung greife (Erw. 3.4). Die Ausnahmeregelung gemäss Art. 35 Abs. 6 BauR widerspreche dem übergeordneten Recht nicht und sei folglich zulässig (Erw. 4.1.2). Bei der Auslegung der kommunalen Norm komme dem Gemeinderat ein gewisser Ermessensspielraum zu. Der Regierungsrat auferlege sich deshalb diesbezüglich praxisgemäss eine gewisse Zurückhaltung. Diese gehe jedoch nur so weit, als das Gemeinwesen den ihm zustehenden Ermessensspielraum nicht verlasse (Erw. 4.2). Das nachbarliche Einverständnis im Sinne von Art. 35 Abs. 6 BauR liege implizit vor. Der weiteren Argumentation des Gemeinderates könne indes nicht gefolgt werden (Erw. 4.2.2ff.). Der Gemeinderat verlasse mit den angeführten Argumenten bzw. mit der Erteilung der Ausnahmebewilligung für die massive Unterschreitung des Grenz- und Gebäudeabstandes seinen Ermessensspielraum, weshalb die Ausnahmebewilligung zu Unrecht erteilt worden sei (Erw. 4.2.4f.).
\n 1.5 Die Beschwerdeführer bringen vor, dass zwischen KTN 001 und KTN 002 keine Grenze mehr bestehe, weshalb vom Verwaltungsgericht ausschliesslich zu beurteilen sei, ob der Gemeinderat eine Unterschreitung des Gebäudeabstandes für das neue Wohn- und Gewerbegebäude der Beschwerdeführer habe bewilligen dürfen. Die Frage nach dem Grenzabstand sei obsolet. Sie habe sowieso nur für den Regierungsrat aus nicht nachvollziehbaren Gründen eine Rolle gespielt. Für den Gemeinderat sei der Grenzabstand in der Baubewilligung ohne Relevanz gewesen, weil die Beschwerdeführer Eigentümer sowohl von KTN 002 als auch von (alt) KTN 001 gewesen seien. Aufgrund von Art. 35 Abs. 6 BauR sei keine Ausnahmebewilligung des Gemeinderates zur Unterschreitung des Gebäudeabstandes notwendig. Der Gemeinderat habe Art. 35 Abs. 6 BauR richtig angewendet, nicht wie der Regierungsrat, welcher die Autonomie der Gemeinde verletzt habe.
\n 2.1 Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fassade (§ 59 Abs. 1 Satz 1 Planungs- und Baugesetz [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987). Für Bauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe beträgt der Grenzabstand 50% der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (