\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
III 2019 186
 
\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
 
Entscheid vom 19. Februar 2020
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
 
lic.iur. Prisca Reichlin, Gerichtsschreiberin
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
Parteien
\n
    \n
  1. Bürgerforum Freienbach, vertreten durch
    \n A.________,  8808 Pfäffikon,
    2. \n
  2. B.________,  8808 Pfäffikon,
    \n Beschwerdeführer,
    3. \n
 
gegen
 
\n
    \n
  1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,
    \n C.________
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen,
\n
    \n
  1. D.________ AG,
    \n Beschwerdegegnerin,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. E.________,
    \n E.________
    2. \n
  2. F.________ AG,
    3. \n
Beigeladene,
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Dienstleistungsgebäude für betreutes Wohnen und Pflege)
\n
Sachverhalt:
\n A. Die F.________ AG ist Eigentümerin des Grundstückes KTN G.________ (7'658 m2), L.________, Freienbach. Das Grundstück liegt wie das südlich (an die westlich gelegene Hälfte) angrenzende Grundstück KTN H.________ in der Gewerbezone G und zusammen mit diesem im Gestaltungsplan M.________. Im Norden grenzt das Grundstück an die Eisenbahnlinie an (Grundstück KTN I.________ im Eigentum der Schweizerischen Bundesbahnen SBB); westlich und östlich des Grundstückes befinden sich Wohn- und Gewerbezonen 4 Geschosse (WG4).
\n Die D.________ AG (nachstehend Bauherrschaft) mit Sitz in Muri bei Bern bezweckt die Schaffung, Erstellung und spätere Führung von Wohneinrichtungen für das Alter, namentlich von Seniorenresidenzen, Alters- und Pflegeheimen; Erbringen von Dienstleistungen für Alter und Gesundheit. Mit Eingabe vom 1. Juni 2017 ersuchte die D.________ den Gemeinderat Freienbach um die Bewilligung für den Neubau eines Dienstleistungsgebäudes für betreutes Wohnen und Pflege mit Restaurant und Erdsondenwärmepumpenanlage auf dem Grundstück KTN G.________. Dieses Baugesuch wurde im Amtsblatt _______________ publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhoben neben Dritten auch das Bürgerforum Freienbach, vertreten durch A.________, sowie B.________ (Eigentümer der nur durch das Grundstück KTN H.________ und die Churerstrasse vom Baugrundstück getrennten Liegenschaft KTN J.________) am 29. Juni 2017 öffentlich-rechtliche Einsprache.
\n Auf Empfehlung der Hochbaukommission sowie des Amtes für Raumentwicklung (ARE) überarbeitete die Bauherrschaft das Bauprojekt, welches im Amtsblatt _________ ebenfalls publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Hiergegen erhoben neben einer Drittpartei wiederum das Bürgerforum Freienbach sowie B.________ öffentlich-rechtliche Einsprache.
\n B. Mit Gesamtentscheid vom 16. Januar 2018 erteilte das ARE die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch unter Auflagen und Nebenbestimmungen (Disp.-Ziff. 1). Die eisenbahnrechtlichen Zustimmungen der SBB vom 11. Juli 2017 und 23. Oktober 2017 wurden der Gemeinde zur Eröffnung an die Bauherrschaft zugestellt und samt den gestellten Bedingungen und Auflagen zum integrierenden Bestandteil des Gesamtentscheides erklärt (Disp.-Ziff. 2). Die Einsprachen wurden aus kantonaler Sicht abgewiesen (Disp.-Ziff. 3).
\n Mit Beschluss (GRB) Nr. 180 vom 24. Mai 2018 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung wie folgt:
\n  
\n 1.-3. (Abweisung/Abschreibung von Dritteinsprachen).
\n 4. Die Einsprache von B.________ wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.
\n 5. Auf die Einsprache des Bürgerforums Freienbach wird infolge fehlender Legitimation nicht eingetreten. Soweit darauf einzutreten wäre, wäre sie abzuweisen.
\n 6. Die Bewilligung für Dienstleistungsgebäude für betreutes Wohnen und Pflege mit Restaurant und Erdsondenwärmepumpenanlage (…) wird im Sinne der Erwägungen erteilt.
\n 7. Für die Nichteinhaltung der Lärmschutzvorgaben wird eine Ausnahmebewilligung im Sinne der Erwägungen erteilt.
\n (8. Auflagen, Bedingungen, Vorbehalte)
\n (9. Eintrag eines Zweckentfremdungsverbots als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch)
\n (10.-15.  Weitere Bestimmungen; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n Gegen diesen GRB erhoben das Bürgerforum Freienbach und B.________ mit Eingabe vom 25. Juni 2018 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen (Verfahren VB 119/2018):
\n 1. Der Beschluss des Gemeinderates Freienbach vom 24. Mai 2018 betr. Baugesuch Nr. 2017-0086 inklusive Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 16.1.2018 und die Bewilligung für den Bau des \"Dienstleistungsgebäudes für betreutes Wohnen und Pflege mit Restaurant und Erdsondenwärmepumpenanlage, KTN G.________, _______\" sowie die Ausnahmebewilligung für die Nichteinhaltung der Lärmschutzvorgaben seien gesamthaft aufzuheben.
\n 2. Eventualiter sei der dem GRB 180/2018 zugrundegelegte Gemeinderatsbeschluss Nr. 144/2017 vom 27. April 2017 aufzuheben.
\n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MwSt. zulasten der Beschwerdegegnerin.
\n C. Auf eine Mitteilung der Bauherrschaft vom 10. September 2018 hin, dass sie eine Projektänderung ausgearbeitet habe zwecks durchgehender Einhaltung der Lärmgrenzwerte, namentlich auch an der Nordfassade (d.h. gegen die Bahnlinie), sistierte der Rechts- und Beschwerdedienst des Sicherheitsdepartements mit Verfügung vom 1. Oktober 2018 das Beschwerdeverfahren trotz Opposition der Beschwerdeführer; die Sistierung wurde nicht weiter angefochten.
\n D. Am 15. Oktober 2018 reichte die Bauherrschaft das Baugesuch für die Fassadenänderung beim geplanten Dienstleistungsgebäude ein. Das Gesuch wurde im Amtsblatt _______________ publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben das Bürgerforum Freienbach sowie B.________ am 8. November 2018 wiederum Einsprache.
\n E. Mit Gesamtentscheid vom 14. März 2019 erteilte das ARE die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen (Disp.-Ziff. 1). Die Stellungnahme der SBB vom 29. Oktober 2018 sowie die eisenbahnrechtlichen Zustimmungen der SBB vom 11. Juli 2017 und 23. Oktober 2017 wurden der Gemeinde zur Eröffnung an die Bauherrschaft zugestellt und samt den gestellten Bedingungen und Auflagen zum integrierenden Bestandteil des Gesamtentscheides erklärt (Disp.-Ziff. 2). Die mit der kantonalen Baubewilligung vom 16. Januar 2018 erlassenen Auflagen wurden als nach wie vor gültig erklärt, soweit sie durch den neuen Gesamtentscheid nicht ersetzt oder aufgehoben würden (Disp.-Ziff. 3). Die Einsprachen wurden aus kantonaler Sicht abgewiesen (Disp.-Ziff. 4).
\n Mit Beschluss (GRB) Nr. 143 vom 28. März 2019 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung wie folgt:
\n 1. Die Einsprache von B.________ wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.
\n 2. Auf die Einsprache des Bürgerforums Freienbach wird infolge fehlender Legitimation nicht eingetreten. Soweit darauf einzutreten wäre, wäre sie abzuweisen.
\n 3. Die Bewilligung für die Projektänderung; Fassadenänderung beim Dienstleistungsgebäude für betreutes Wohnen und Pflege (…) wird erteilt.
\n 4. Die Ausnahmebewilligung für die Nichteinhaltung der Lärmschutzvorgaben gemäss GRB Nr. 180 vom 24. Mai 2018, Disp.-Ziff. 7, wird aufgehoben.
\n 5. Die verlangte Umsetzung der Massnahmen zum Lärmschutz gemäss dem Nachweis vom 27. September 2017 gemäss GRB Nr. 180 vom 24. Mai 2018, Disp.-Ziff. 8.1 wird aufgehoben.
\n 6. Die Massnahmen gemäss dem Lärmschutznachweis betreffend Aussenlärm vom 11. Oktober 2018 sind vollständig umzusetzen.
\n 7. Die Projektänderung wird gemäss den eingereichten Planunterlagen bewilligt. (…).
\n 8. Die mit Beschluss GRB Nr. 180 vom 24. Mai 2018 (BG-Nr. 2017-0086) erlassenen Auflagen, Bedingungen und Vorbehalte bleiben unverändert in Rechtskraft, soweit sie nicht durch diesen Beschluss ersetzt oder aufgehoben werden.
\n (9.-13. Strafandrohung; Eröffnung Gesamtentscheid ARE; Stellungnahme und Zustimmungen der SBB; Gebühren; Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung).
\n Gegen diesen GRB erhoben das Bürgerforum Freienbach und B.________ mit Eingabe vom 23. April 2019 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen (Verfahren VB 75/2019):
\n 1. Der Beschluss des Gemeinderates Freienbach vom Nr. 143 vom 28. März 2019 betr. Baugesuch Nr. 2017-0086 und der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 14. März 2019 seien aufzuheben.
\n 2. Zur vorliegenden Beschwerde als Verfahrensbestandteil der hängigen (sistierten) Verwaltungsbeschwerde VB 119/2018 seien von den Beschwerdeführern keine erneuten Kostenvorschüsse zu erheben.
\n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MwSt. zulasten der Beschwerdegegnerin.
\n F. Mit Beschluss (RRB) Nr. 642/2019 vom 17. September 2019 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1. Die Beschwerde VB 119/2018 wird abgewiesen, soweit sie nicht als gegenstandslos geworden abgeschrieben wird. Die Beschwerde VB 75/2019 wird abgewiesen.
\n 2. Die Verfahrenskosten für beide Verfahren (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von insgesamt Fr. 1500.-- werden den Beschwerdeführern 1 und 2 in Höhe von Fr. 1200.-- auferlegt (…). Die verbleibenden Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 300.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. (…).
\n 3. Die Beschwerdeführer 1 und 2 haben der Beschwerdegegnerin (unter solidarischer Haftbarkeit) eine reduzierte Parteientschädigung von jeweils Fr. 450.-- (insgesamt Fr. 900.--) zu bezahlen. Der Vorinstanz 1 haben die Beschwerdeführer 1 und 2 (unter solidarischer Haftbarkeit) eine Parteientschädigung von jeweils Fr. 350.-- (insgesamt Fr. 700.--) zu bezahlen.
\n (4.-6. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n G. Gegen diesen RRB (Versand am 24.9.2019) erheben der Trägerverein Bürgerforum Freienbach sowie B.________ mit Eingabe vom 15. Oktober 2019 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss des Regierungsrates Nr. 642/2019 vom 17. September 2019 sei aufzuheben und die Baubewilligung sei als nichtig zu erklären.
\n 2. Die gesamtökonomische Bedeutung zulasten der Gemeinde Freienbach und des Kantons Schwyz, die von der «Leistungsvereinbarung» und dem GRB Freienbach Nr. 144, je vom 27.4.2017, als untrennbaren Bestandteilen des Verfahrensgegenstandes ausgeht, sei durch ein gerichtlich eingefordertes Gutachten einer unabhängigen, renommierten Immobilien-Bewertungsfirma zu ermitteln.
\n  Insbesondere sei sowohl für den Landwert als auch für den Verkehrswert des bewilligten Bauvolumens die Differenz zwischen einer gewerbezonen- und sonderbauvorschriftskonformen Nutzung des Areals M.________ KTN G.________, Pfäffikon und einer umgedeuteten Nutzung gemäss GRB Nr.144 vom 27.4.2017 zu beziffern.
\n  Basierend auf dieser Grundlage und dem Beizug sämtlicher Vorakten seien die verwaltungsgerichtlichen Erwägungen zum Inhalt und zu den Auswirkungen der strittigen Baubewilligung umfassend vorzunehmen.
\n 3. Es sei durch das Verwaltungsgericht gemäss § 110, Anzeigepflicht, Justizgesetz SZ, JG 231.110, zu veranlassen, dass eine unbefangene ausserordentliche Staatsanwaltschaft untersucht, inwiefern im Kontext des Baugesuchs und der damit gekoppelten «Leistungsvereinbarung» sowie der gemeinderats-internen «Änderung der Gewerbezonen­ Nutzungsvorschriften» Amtsmissbrauch sowie Vorteilsgabe / Vorteilsnahme etc. vorliegt und welche involvierten Personen wegen Verdachts auf Strafrechtstatbestände angeklagt werden müssen.
\n 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MwSt. zulasten der Beschwerdegegnerin und des Staates.
\n H. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Eingabe vom 18. Oktober 2019 unter Verweis auf die Erwägungen des angefochtenen RRB die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Das ARE erklärt am 21. Oktober 2019 seinen Verzicht auf die Einreichung einer umfangreichen Vernehmlassung sowie eine explizite Antragsstellung. Mit Vernehmlassung vom 7. November 2019 beantragt der Gemeinderat, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit. Den inhaltlich gleichen Antrag stellt die Beschwerdegegnerin vernehmlassend am 12. Dezember 2019.
\n I. Zwischenzeitlich reichten die Beschwerdeführer am 5. November 2019 eine Ergänzung zu Beschwerdeantrag Ziff. 3 ein.
\n J. Mit Schreiben vom 28. Januar 2020 teilt die Beschwerdegegnerin ihren Verzicht auf eine weitere Stellungnahme mit.
\n K. Das Verwaltungsgericht zog auch die Gesuchs- und Verfahrensakten des ersten Baugesuchs und des revidierten (überarbeiteten) Baugesuchs bei (vgl. vorstehend lit. A).
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Das geplante Gebäude auf dem rund 110 m (West-Ost-Ausrichtung) x 70 m (Nord-Süd-Ausrichtung) messenden rechteckigen Grundstück weist eine U-form mit Öffnung (rund 25 m x 25 m Freiraum) gegen Süden auf und nimmt eine Grundfläche von rund 79 m auf 54 m (Westseite) bzw. 46 m Ostseite auf. Das zweite bis fünfte Obergeschoss bilden zwei voneinander getrennte Blöcke auf den beiden Schenkeln des \"U\" mit Flächen von rund 20 m x 54 m (westlicher Block) bzw. 21.5 m x rund 38 m (östlicher Block). Mit dieser Gebäudestruktur werden die Vorgaben des Gestaltungsplanes aufgenommen, welcher im westlichen und östlichen Bereich Hauptbauten mit einer maximalen Gebäude- und Firsthöhe von 20 m, im mittleren Bereich von 9 m vorschreibt.
\n Das Gebäude sieht im Untergeschoss eine Tiefgarage mit 64 Einstellplätzen (78 unter Einbezug der Parkplätze in der bereits bestehenden Tiefgarage), die über die bestehende Tiefgaragenzufahrt auf den südlichen Grundstücken KTN H.________ und KTN K.________ erschlossen werden, sowie diverse Schutz-, Lager-, Technik-, Keller-, Wasch-, Trocken- und Garderoberäume sowie einen Fitness- und Physio-raum vor. Das Erdgeschoss umfasst einen Eingangs- und Verwaltungsbereich, einen Gastronomiebereich, einen Bereich für das Personal und einen Pflegebereich. Im ersten Obergeschoss befinden sich ebenfalls ein Pflegebereich mit Einzelzimmern und Aufenthaltsräumen. Das zweite bis fünfte Obergeschoss beinhalten diverse Zimmer/Kleinwohnungen für die Bewohner. Insgesamt sind 71 Einzelzimmer, 4 Suiten und 80 Kleinwohnungen vorgesehen (vgl. angefochtener RRB Erw. 3; Pläne Nr. 5673-01, 5673-010 bis 16, 5673-020 und 022, alle vom 18.5.2017 rev. 12.10.2018, in Baumappe Nr. 2017-6086).
\n 2.1 Der Regierungsrat hat die beiden Beschwerdeverfahren vereinigt (angefochtener RRB Erw. 1).
\n Die Voraussetzungen (vgl. statt Vieler VGE III 2011 151 + 155 vom 18.1.2012 Erw. 1; VGE 603 + 606/92 vom 23.9.1992 Erw. 1) für diese im Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 nicht ausdrücklich erwähnte Verfahrensvereinigung waren zweifelsfrei gegeben. Die beiden angefochtenen Baubewilligungen (GRB Nr. 180 vom 24.5.2018 und GRB Nr. 143 vom 28.3.2019) betrafen das gleiche Bauvorhaben, wobei der zweite GRB Nr. 143 vom 28. März 2019 bloss eine Änderungsbewilligung, mithin einen Teilbereich, betraf. Entsprechend stütz(t)en sich die beiden Verfahren im Wesentlichen bzw. weitestgehend auf die gleichen Tatsachen (Sachverhalt) und die gleichen Rechtsgründe (Rechtsfragen) ab.
\n 2.2 Der Regierungsrat bejahte die Beschwerdebefugnis des Beschwerdeführers Ziff. 2 (angefochtener RRB Erw. 2.1). Mit seinen diesbezüglichen Ausführungen (Beschwerde S. 3 Ziff. 2.1.1 f., S. 4 Ziff. 2.1.5) rennt der Beschwerdeführer Ziff. 2 daher offene Türen ein.
\n 2.3 Der Regierungsrat verneinte hingegen die Beschwerdebefugnis des Beschwerdeführers Ziff. 1 (angefochtener RRB Erw. 2.2).
\n 2.3.1 Der Regierungsrat legte dar, der Beschwerdeführer Ziff. 1 wolle seine Beschwerdebefugnis aus § 11 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 ableiten. Gemäss dieser Bestimmung seien auch juristische Personen zur Einsprache und Beschwerde gegen kantonale Nutzungspläne (bzw. i.V.m.