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III 2019 231
 
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Entscheid vom 20. März 2020
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Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin
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Parteien
A.________,
\n Beschwerdeführerin,
\n vertreten durch B.________ GmbH,
\n diese vertreten durch Rechtsanwalt C.________,
 
gegen
 
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    \n
  1. Gemeinderat Feusisberg, Dorfstrasse 38, Postfach 68, 8835 Feusisberg,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. D.________,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen,
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    \n
  1. E.________ AG,
    \n Beschwerdegegnerin,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt Dr. F.________,
    2. \n
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Überbauung und
\n Strassenausbau)
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\n Sachverhalt:
\n A. Das Grundstück KTN 001 gehört der E.________ AG. Der südwestliche Bereich (2'169 m2) liegt in der Kernzone A, der nordöstliche (1'575 m2) in der Kernzone B. Für das Grundstück hat der Gemeinderat Feusisberg mit Beschluss (GRB) Nr. 133 vom 24. Mai 2017 den Gestaltungsplan \"G.________\" erlassen (vom Regierungsrat genehmigt mit Beschluss [RRB] Nr. 589/2017 vom 16.8.2017). Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III. Nördlich ans Grundstück KTN 001 schliessen die ebenfalls der Kernzone B zugewiesenen Grundstücke KTN 002 sowie KTN 003 an (________). Entlang der Südwestseite des Grundstücks verläuft die rund 140 m nordwestlich von KTN 001 bei der H.________ (Strasse) abzweigende I.________ (Strasse) (zunächst KTN 004, dann KTN 006; im Eigentum der Gemeinde). Am nordwestlichen Rand von KTN 001 zweigt von der I.________(Strasse) die J.________ (Strasse) ab, welche über dieses Grundstück und weiter über KTN 005, KTN 007 und KTN 008 westlich am K.________ vorbei, parallel zur H.________(Strasse)/L.________ (Strasse) über eine Distanz von rund 250 m bis zu KTN 009 führt, wo sie als Sackgasse endet.
\n B. Am 19. Juli 2018 reichte die E.________ AG (nachstehend: Bauherrschaft) bei der Gemeinde das Baugesuch für den Ausbau eines Abschnitts der
\n J.________(Strasse) auf KTN 001 und KTN 002 ein (kommunales Baugesuch Nr. 2018-0061). Am 20. Juli 2018 reichte sie zudem das Baugesuch für den Abbruch der bestehenden Gebäude und den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Gewerberäumen, einer Tiefgarage und einer Erdsondenwärmepumpenanlage auf KTN 001 (Zentrumsüberbauung G.________) ein (kommunales Baugesuch Nr. 2018-0062). Die beiden Baugesuche wurden gleichzeitig im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt. Gegen beide Baugesuche erhob neben anderen die A.________ mit separaten Eingaben vom 16. August 2018 Einsprache. Am 30. Januar 2019 reichte die Bauherrschaft abgeänderte Projektunterlagen ein, nachdem die Gemeinde das eingereichte Baugesuch am 5. September 2018 als noch nicht bewilligungsfähig erachtet hatte. Anlass zur Kritik hatten namentlich die Verkehrssicherheit, Baumasse und Abstände, die (Umgebungs-)Gestaltung, die Parkplätze, die Tiefgaragenrampe und die kubische Berechnung nach SIA 416 gegeben.
\n C.1 Mit Gesamtentscheid vom 24. Juni 2019 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung für die Erstellung der Erdsondenwärmepumpe unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Mit Gesamtentscheid vom 25. Juni 2019 erteilte das ARE die kantonale Baubewilligung für den Abbruch und Neubau von drei Mehrfamilienhäusern (MFH) mit Gewerberäumen und Tiefgarage (kommunales Baugesuch B 2018-0989) unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Die Einsprache der A.________ wurde aus kantonaler Sicht abgewiesen.
\n Mit GRB vom 26. Juni 2019 erteilte die Gemeinde die Baubewilligung für den Abbruch und Neubau von drei MFH (Baugesuch Nr. 2018-0062) unter Eröffnung der beiden Gesamtentscheide des ARE wie folgt:
\n 1. Die Einsprache der A.________, v.d. B.________ GmbH, v.d. C.________ wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
\n 2. (Abschreibung einer Dritteinsprache).
\n 3. (Konkrete Nutzung der Gewerberäumlichkeiten; Anforderungen an Innenausbau).
\n 4. Die Baubewilligung wird im Sinne der Erwägungen und unter nachstehenden Auflagen und Vorbehalten erteilt. Die von der Bauherrschaft eingereichten Unterlagen bilden einen integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung.
\n  Ferner bilden die nachstehenden Verfügungen und Stellungnahmen einen integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung. Die darin formulierten Auflagen und Bedingungen sind verbindlich:
\n - (…)
\n 5. (Verbindlichkeit der Planunterlagen)
\n 6. J.________(Strasse):
\n  Der Ausbau der J.________(Strasse) mit einem durchgehenden Trottoir muss vor Baubeginn der Wohn­ und Gewerbeüberbauung rechtskräftig bewilligt und vor der Nutzung der Neubauten fertiggestellt sein.
\n 7. (Strassenbezeichnungen der Mehrfamilienhäuser).
\n 8. Vor Baufreigabe sind folgende Unterlagen dem Bauamt vorzulegen:
\n - Dienstbarkeit Unterflurcontainer
\n - Öffentlich-rechtlicher Vertrag Fusswege (