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III 2019 30
 
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Entscheid vom 27. Mai 2019
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Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber
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Parteien
A.________,
\n Beschwerdeführerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,
 
gegen
 
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    \n
  1. Gemeinderat Ingenbohl, Parkstrasse 1, Postfach 253, 6440 Brunnen,
    2. \n
  2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    3. \n
Vorinstanzen,
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Gestaltungsplan \"C.________\"; Ausnützung)
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Sachverhalt:
\n A. Mit Beschluss (GRB) Nr. 1368 vom 25. Oktober 2004 (RR-act. II/04/Bei­lage 1) erliess der Gemeinderat Ingenbohl den Gestaltungsplan \"C.________\" für Teilbereiche von KTN 001.________ sowie KTN 002.________ (nur den Teilbereich südwestlich der Zufahrt von der D.________strasse her) mit einer Fläche von insgesamt 15'345 m2, der vom Regierungsrat mit Beschluss (RRB) Nr. 379 vom 22. März 2005 genehmigt wurde (RR-act. II/04/Beilage 11). Diese Grundstücke liegen in der Zentrumszone B. Der Gestaltungsplan sah die - unter anderem durch eine Freihaltefläche getrennten - Baubereiche A1 und A2 (576 m2 bzw. 3'303 m2, im [Süd-]Ostteil) und den Baubereich B (2'440 m2, im Westteil) vor (RR-act. II/04/ Beilage 4).
\n Mit GRB Nr. 1271 vom 10. August 2015 (RR-act. II/05/Beilage 13) erteilte der Gemeinderat der E.________AG die Baubewilligung (Baubewilligungsverfahren kant. Reg.-Nr. B2015-0153) für die Erstellung eines Wohn- und F.________hauses (Überbauung \"G.________\") mit gemeinsamer Tiefgarage und drei Hochbauten im Baubereich B auf den inzwischen von KTN 001.________ abparzellierten Grundstücken KTN 003.________ (1'985 m2), 004.________ (1'171 m2) und 005.________ (1'248 m2). Die (verbleibende) Stammliegenschaft KTN 001.________ mit 677 m2 befindet sich ausserhalb des Gestaltungsplangebietes.
\n Mit Beschluss vom 24. November 2015 (RR-act. II/04/Beilage 6) bewilligte die kommunale Hochbaukommission nach Inangriffnahme der Bauarbeiten eine Projektänderung, welche eine teilweise Nutzungsänderung von Haus C betraf. Anstelle des vorwiegend als F.________haus (Praxisfläche von 1'340 m2) konzipierten und bewilligten Projekts sollten sechs 4.5-Zimmerwohnungen und drei 3.5-Zimmerwohnungen realisiert werden. Bei einer möglichen anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) von 7'437.80 m2 für die Grundstücksflächen KTN 003.________, 004.________, 005.________ und KTN 001.________ (zuzüglich eines Ausnützungstransfers ab KTN 002.________ von 3'373.00 m2) und einer konsumierten BGF von insgesamt 7'321.70 m2 wurde eine BGF-Reserve von 116.10 m2 ermittelt (Erw. 2).
\n B. Am 18. August 2017 zeigte der Grundbuchgeometer der Gemeinde eine geplante Mutation an, wonach 7'546 m2 von KTN 002.________ (damalige Eigentümerin: A.________) als neue KTN 006.________ (südwestlich der Zufahrt von der D.________strasse her) abparzelliert werden sollten. Der Gemeinderat erachtete es als sinnvoll, die auf KTN 006.________ verbleibende BGF im Grundbuch anzumerken. Mit GRB Nr. 1374 vom 11. September 2017 beschloss der Gemeinderat was folgt (RR-act. II/04/Beilage 7):
\n 1. Es wird festgestellt, dass für die neue Parzelle KTN 006.________ eine BGF-Reserve von 4'954.30 m2 besteht.
\n 2. Die auf KTN 006.________ verbleibende Restausnützung von 4'954.30 m2 wird in Anwendung von § 4 Bst. a der Verordnung über die Anmerkung von Sondernutzungsrechten und von öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch vom 6. Juli 1982 auf Kosten des dannzumaligen Grundeigentümers im Grundbuch angemerkt.
\n 3. Ausserhalb des GP-Gebietes vorhandene AZ-Reserve kann nicht auf KTN 006.________ transferiert werden.
\n 4. Das Bauamt wird nach Inkrafttreten des Beschlusses mit dem Vollzug beauftragt.
\n (5.-6. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n C. Gegen diesen GRB Nr. 1374 vom 11. September 2017 erhob die A.________ mit auf den 5. Dezember 2016 datierter Eingabe (Postaufgabe 28.9.2017) Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der angefochtene Beschluss des GR Ingenbohl vom 11. September 2017 sei aufzuheben.
\n 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde Ingenbohl.
\n und
\n prozessualiter
\n Das vorliegende Beschwerdeverfahren sei vorderhand, mindestens jedoch bis Ende November 2017, zu sistieren. Anschliessend sei der Bf eine Frist zur weiteren Begründung der Beschwerde einzuräumen.
\n Der Sistierungsantrag wurde mit der Aufnahme von Vergleichsverhandlungen mit der Gemeinde begründet. Nach dem Scheitern dieser Vergleichsbemühungen beschloss der Gemeinderat mit GRB Nr. 504 vom 9. April 2018 was folgt:
\n 1. Von einem Widerruf des Gemeinderatsbeschlusses vom 11. September 2017 wird abgesehen. Dieser wird nochmals bestätigt.
\n (2.-5. Antrag auf Aufhebung der Sistierung, Verzicht auf Kosten und Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n Hierauf hob das Sicherheitsdepartement die Sistierung auf.
\n D. Mit RRB Nr. 21/2019 vom 15. Januar 2019 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt. (…).
\n 3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.
\n (4.-6. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n E. Gegen diesen RRB Nr. 21/2019 (Versand am 22.1.2019) lässt die A.________ mit Eingabe vom 11. Februar 2019 fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschwerdeentscheid des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 15. Januar 2019 (Beschluss Nr. 21/2019) und mithin die Beschlüsse des Gemeinderats Ingenbohl vom 11. September 2017 (1374/14) und 9. April 2018 (Nr. 504) betreffend den Gestaltungsplan „C.________\" seien aufzuheben.
\n 2. Es sei festzustellen, dass für die Parzelle KTN 006.________ aktuell eine BGF-Reserve von 6'036.8 m2 bestehe.
\n 3. Auf die Anmerkung im Grundbuch sei zu verzichten.
\n 4. Eventualiter seien die in Ziffer 1 hiervor aufgeführten Beschlüsse und der Entscheid des Regierungsrats aufzuheben und zur Neubeurteilung zurück­zuweisen.
\n 5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.
\n F. Mit Vernehmlassungen vom 18. Februar 2019 bzw. 14. März 2019 beantragen das Sicherheitsdepartement bzw. der Gemeinderat, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin abzuweisen.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Nach Art. 5 der Sonderbauvorschriften (SBV) vom 25. Oktober 2004 gilt die zonengemässe Ausnützungsziffer (AZ) gemäss Art. 60 des kommunalen Bau­reglements (BauR) vom 22. September 2002.
\n Der (undatierte) Bericht zum Gestaltungsplan (RR-act. II/04/Beilage 3) nennt in Ziff. 8 als Ausnahmen gegenüber der Grundordnung (einzig) für den Baubereich A2 eine Reduktion der internen Gebäudeabstände bis auf 12 m, wobei externe Gebäudeabstände ohne Ausnahmen einzuhalten sind. In Ziff. 7 wird die folgende Flächenbilanzberechnung vorgenommen (in m2):
\n Gestaltungsplanperimeter 15'345 AZ = 0.80 12'276
\n Möglicher Gestaltungsplan Bonus von 10 %   1'227
\n Übrige Parzelle 11'075 AZ = 0.80 8'860
\n Total 26'420  22'363
\n Bruttogeschossflächen innerhalb des Gestaltungsplanperimeters nach Richtprojekt
\n (…)
\n Total innerhalb Gestaltungsplanperimeter   11'100
\n Ausnützungsziffer für Bauten innerhalb des Gestaltungsplanperimeters:
\n AZ GP    11'100 = 0.723
\n  15'345
\n Mit dem Erlassbeschluss vom 25. Oktober 2004 listet der Gemeinderat in Erw. 2.1 unter den beanspruchten Ausnahmen in Normalschrift unter anderem auf:
\n Ausnützungsziffer:  Soll exkl. Bonus: 0.80
\n Die Ausnahmen werden demgegenüber im Fettdruck wiedergegeben. In Erw. 2.2 wird (zusammenfassend) festgehalten:
\n Zulässige Ausnahmen bilden somit das Attikageschoss und die Unterschreitung der internen Gebäudeabstände. (…).
\n Es darf festgestellt werden, dass in der überarbeiteten Fassung die Nutzungsdichte reduziert wird. Dies kommt in der geringeren Ausnützungsziffer zum Ausdruck, die mit ca. 0.7 (vgl. Erläuterungsbericht Ziffer 7) das max. zulässige Mass bei einer Überbauung in Normalbauweise unterschreitet (Art. 60 BauR).
\n 1.2.1 In der Baubewilligung vom 10. August 2015 nannte der Gemeinderat in Erw. 2.3 (\"AZ/BGF\") eine AZ von 0.68 (Soll: 0.80) und eine \"Reserve\" von 1'046 m2. Im Weiteren wird auf einen AZ-Übertrag von KTN 002.________ (Seeklinik) im Umfang von einer BGF von 3'373 m2 gemäss Dienstbarkeitsvertrag vom 10. Dezember 2013 hingewiesen.
\n 1.2.2 In der Baubewilligung vom 24. November 2015 für die Projektänderung nahm die Hochbaukommission die folgende Berechnung der projektierten BGF vor (Erw. 2; Angaben in m2):
\n KTN 003.________: 1'985
\n KTN 004.________: 1'171
\n KTN 005.________: 1'248
\n KTN 001.________: 677
\n Total Grundstückfläche 5'081  x 0.8= 4'064.80
\n BGF Transfer von KTN 002.________:   3'373.00
\n Total mögliche BGF:   7'437.80
\n Konsumierte BGF nach Anpassung   7'321.70
\n Ergibt eine BGF-Reserve von    116.10
\n Die ermittelte mögliche BGF entspricht dem Ergebnis der folgenden Berechnung der Bauherrschaft (RR-act. II/04/Beilage 5 [Plan-Nr. KA14137-277 1:500, Baueingabe Projektänderung Haus C BGF Berechnung / PP Berechnung, vom 16.10.2015 rev. 30.10.2015]):
\n BGF TOTALzulässig = 4'404 x 0.80 + 677 x 0.80 + 3'373 [AZ-Transfer]  =  7'437.80
\n Für die Baueingabe wurde für die Häuser A bis C eine anrechenbare BGF von 7'295.82 m2 ermittelt. Die höhere konsumierte BGF gemäss der Berechnung der Hochbaukommission erklärt sich dadurch, dass diese für Reduits lediglich 5 m2 in Abzug brachte und Liftanlagen sowie Waschräume anrechnete.
\n 1.3.1  Unter Anführung der vorstehenden Berechnung der BGF-Reserve gemäss der Baubewilligung vom 24. November 2015 nahm der Gemeinderat mit GRB Nr. 1374 vom 11. September 2017 \"bezogen auf den gesamten GP-Perimeter (ohne Klinik, die ausserhalb des GP-Perimeters liegt)\