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\n \n \n III 2019 65
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| \n Entscheid vom 25. Juli 2019
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\n \n \n Besetzung
| \n lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
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| \n Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
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| \n MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber
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\n \n \n Parteien
| \n A.________,
\n Beschwerdeführerin,
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| \n gegen
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| \n \n \n - Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9,
\n Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________, \n - Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz, \n - Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
\n Vorinstanzen, \n - C.________,
\n Beschwerdegegnerin, \n | \n
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\n \n \n Gegenstand
| \n Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Rückbau)
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Sachverhalt:\n
A.1 A.________ (Bauherrin) ist Eigentümerin des Grundstückes KTN D.________ (307 m2), E.________-strasse ___001, in F.________, Gemeinde Freienbach. Das Grundstück liegt in der Wohnzone W3 (für dreigeschossige Wohnbauten), die von einer Grundwasserschutzzone S2b überlagert wird. Das Grundstück ist mit einem Reiheneinfamilienhaus überbaut (Gebäude-Nr. ___002).
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A.2 Im Rahmen von Baukontrollen stellte das Bauamt der Gemeinde Freienbach unbewilligte Anbauten fest, worauf es die Bauherrin mit Schreiben vom 16. Februar 2012 aufforderte, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Das von der Bauherrin am 3. April 2012 beim Gemeinderat eingereichte nachträgliche Baugesuch für die Windschutzverglasung und Überdachung der bestehenden Pergola wurde im Amtsblatt Nr. ___003 vom ________ (Datum) (S. ___004) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhob C.________ öffentlich-rechtliche Einsprache.
\n Gestützt auf den kantonalen Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 3. Dezember 2014 verweigerte der Gemeinderat mit Beschluss (GRB) Nr. 72 vom 12. März 2015 die nachträgliche Baubewilligung im Sinne der Erwägungen, verzichtete aber gleichzeitig auf eine Rückbauverfügung.
\n Die hiergegen von C.________ am 15. April 2015 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erhobene Verwaltungsbeschwerde wurde mit Regierungsratsbeschluss (RRB) Nr. 102/2016 vom 2. Februar 2016 wegen einer Gehörsverletzung gutgeheissen. Die Sache wurde zur Durchführung eines rechtmässigen Verfahrens an die Vorinstanzen (ARE und Gemeinderat) zurückgewiesen. Dieser Beschwerdeentscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
\n
B.1 Gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 25. August 2016 entschied der Gemeinderat mit GRB Nr. 279 vom 15. September 2016 wie folgt über das Baugesuch:
\n 1.
Die Einsprache von C.________ wird teilweise gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen.
\n 2.
(Abschreibung einer Dritteinsprache).
\n 3.
Die nachträgliche Bewilligung für die Dach- und Windschutzverglasung beim Gartensitzplatz, KTN D.________, E.________-strasse ___001, F.________, für den Teil der Dach- und Windschutzverglasung über den bestehenden Fundamenten des ursprünglichen Gartensitzplatzes, wird im Sinne der Erwägungen erteilt.
\n 4.
Die nachträgliche Bewilligung für die Dach- und Windschutzverglasung beim Gartensitzplatz, KTN D.________, E.________-strasse ___001, F.________, für den Teil der Dach- und Windschutzverglasung ausserhalb der bestehenden Fundamente des ursprünglichen Gartensitzplatzes wird im Sinne der Erwägungen verweigert.
\n 5.
Auf die Rückführung der nicht bewilligten Gebäudeteile wird verzichtet.
\n 6.-14. (…).
\n
B.2 Hiergegen erhob C.________ am 20. Oktober 2016 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat, der mit RRB Nr. 769/2017 vom 17. Oktober 2017 wie folgt entschied:
\n 1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss Nr. 279 der Vorinstanz 1 vom 15. September 2015 und der Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 vom 25. August 2016 werden insoweit aufgehoben, als darin der Beschwerdegegnerin eine nachträgliche Baubewilligung für die Windsschutz- und Dachverglasung über den bestehenden Fundamenten des ursprünglichen Gartensitzplatzes erteilt und auf die Rückführung der nicht bewilligten Gebäudeteile verzichtet wird. Die Sache ist im Sinne der Erwägungen zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung und Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen.
\n 2.-6. (Verfahrenskosten; Parteientschädigungen; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n In den Erwägungen hielt der Regierungsrat fest, dass es unter Berücksichtigung der regierungsrätlichen Vorgaben noch einer detaillierten und somit vollstreckbaren Festlegung der Rückbauverpflichtung bedürfe. Die Vorinstanzen wurden verpflichtet, mit dem Amt für Umweltschutz und unter Mitwirkung der Beschwerdegegnerin (d.h. der Bauherrin) zu klären, inwieweit und auf welche Art und Weise die Wiederherstellungsmassnahmen technisch umsetzbar und mit dem Grundwasserschutz verträglich seien. Aufgrund des Abklärungsergebnisses und einer Gesamtbeurteilung seien sodann die erforderlichen Wiederherstellungsmassnahmen in Beachtung des Verhältnismässigkeitsgebots abschliessend und klar festzulegen. Vorzugsweise sei das Ergebnis auch planerisch festzuhalten, wobei der entsprechende Plan (Rückbauprojekt) im Rahmen der Mitwirkungspflicht von der Beschwerdegegnerin eingefordert werden könne. Es empfehle sich, gleichzeitig auch die Vollstreckungsandrohungen zu verfügen. Zudem seien im betreffenden Verfahren die Parteirechte der Beschwerdeführerin, insbesondere ihr Anspruch auf rechtliches Gehör, zu wahren (Erw. 6.9).
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B.3 Gegen diesen RRB Nr. 769/2017 vom 17. Oktober 2017 erhob die Bauherrin mit Eingabe vom 1. November 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Mit Schreiben vom 8. November 2017 zog sie ihre Beschwerde indes zurück, worauf die Beschwerde mit VGE III 2017 206 vom 9. November 2017 als gegenstandslos geworden am Protokoll abgeschrieben wurde.
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C.1 Am 1. Mai 2018 reichte die Bauherrin auf Aufforderung des kommunalen Bauamtes hin Rückbaupläne ein.
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C.2 Gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 27. September 2018 entschied der Gemeinderat mit GRB Nr. 371 vom 11. Oktober 2018 wie folgt über das Rückbaugesuch und die Einsprache:
\n 1.
Die Einsprache von C.________ wird gutgeheissen. Der Antrag um Vorabzustellung der Vollstreckungsverfügung wird abgewiesen.
\n 2.
Die Bewilligung für den Rückbau des Wintergartens zu gedeckter Pergola, KTN D.________, E.________-strasse ___001, F.________, wird erteilt.
\n 3.
Der Bauherrschaft wird der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 27. September 2018 eröffnet. Die darin enthaltenen Auflagen bilden Bestandteil dieser Bewilligung und sind in allen Teilen zu beachten, ebenso die Allgemeinen Bauvorschriften.
\n 4.
Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sind die Auflagen und Bedingungen des Gesamtentscheides zu beachten. Der Rückbau und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sind schriftlich zur Anzeige zu bringen und die Baukontrolle ist zur Abnahme einzuladen.
\n 5.
Die Höhe der Ordnungsbusse gemäss Gesamtentscheid, Disp. Ziff. 3 b, wird auf Fr. 100.00 festgesetzt.
\n 6.-12. (Baukontrolle; Planunterlagen; Missachtung von Bauvorschriften; Nachführung der G.________ AG; Gebühren; Rechtsmittelbelehrung und Zustellung).
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C.3 Gegen diesen GRB Nr. 371 vom 11. Oktober 2018 erhob die Bauherrin am 7. November 2018 Beschwerde beim Regierungsrat mit den folgenden Anträgen:
\n 1.
Der Beschluss Nr. 7.15.4 des Gemeinderates Freienbach vom 11. Oktober 2018 sowie der kantonale Gesamtentscheid des Amtes für Raumplanung vom 27. September 2018 seien aufzuheben.
\n 2.
Es sei von Rückbaumassnahmen bezüglich des verglasten Sitzplatzes der Beschwerdeführerin auf KTN D.________, Freienbach, E.________-strasse ___001, F.________, abzusehen, und der verglaste Sitzplatz der Beschwerdeführerin sei nachträglich zu bewilligen.
\n 3.
Das Verfahren bezüglich des Rückbaus des verglasten Sitzplatzes der Be schwerdeführerin auf KTN D.________, Freienbach, E.________-strasse ___001, F.________, sei zu sistieren, bis das Verfahren für die Revision des Schutzzo nenplans und Schutzzonenreglements Bächau 1 und 2 der Korporation Wollerau rechtskräftig abgeschlossen worden ist.
\n 4.
Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde Freienbach und des Kantons Schwyz.
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C.4 Mit RRB Nr. 171/2019 vom 12. März 2019 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
\n 2.
Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt (…).
\n 3.
Die Beschwerdeführerin hat der anwaltlich vertretenen Gemeinde Freienbach eine Parteientschädigung von Fr. 600.-- zu bezahlen.
\n 4.-6
(Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
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D. Gegen diesen RRB Nr. 171/2019 vom 12. März 2019 (Versand am 20.3.2019) erhebt die Bauherrin mit Eingabe vom 2. April 2019 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sinngemäss stellt sie den Antrag auf Aufhebung des angefochtenen RRB, d.h. Verzicht auf den angeordneten Rückbau oder wenigstens eine Sistierung des angeordneten Rückbaus bis zur Neuregelung der Schutz-zonen.
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E. Das Sicherheitsdepartement beantragt vernehmlassend am 9. April 2019 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Ebenso beantragt das ARE vernehmlassend am 10. April 2019 die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat lässt am 26. April 2019 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.
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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:\n
1.1 Der Gemeinderat hat der Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin am 2. Oktober 1996 die Baubewilligung für einen gedeckten Gartensitzplatz (auf der Westseite des Gebäudes) erteilt. Die Bewilligung galt für einen auf drei Seiten offenen Gartensitzplatz von rund 5.20 m Länge und 3 m Breite. Der Gartensitzplatz wurde der Westfassade des bestehenden Wohnhauses vorgelagert. Die Pergola bestand aus weiss gestrichenen Massivholzbalken und einem Dach aus Polycarbonat-Platten. Der Sitzplatz wurde an die Grenze zum südlich liegenden Grundstück KTN H.________ gesetzt; der Eigentümer dieses Grundstückes hatte die Baueingabe mitunterzeichnet. Ebenso war das Baugesuch vom Eigentümer des nördlich angrenzenden Grundstückes KTN I.________ mitunterzeichnet (vgl. GRB Nr. 996 vom 10.9.1996; RRB Nr. 769/2017 vom 17.10.2017 Erw. 1.1).
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1.2 Am 8. Juli 1999 wurde der Beschwerdeführerin die Baubewilligung für die Erweiterung eines als Nebenbaute qualifizierten Abstellraumanbaus mit einem Grenzabstand von 1.20 m gegen die Nordgrenze und eine Fassadenänderung erteilt. Am 3. August 2000 reichte sie eine Projektänderung ein. Im Erdgeschoss wurde der Abstellraum in der Breite reduziert, womit sich der minimale Abstand gegen die Nordgrenze von 1.2 m auf 2.15 m erhöhte. Dafür wurde der Anbau gegen Norden verlängert. Die Dachfläche des Anbaus sollte als Terrasse genutzt werden können. Neu wurde im Obergeschoss ein Balkon mit einer Ausladung von 1.75 m angebaut. Diese Verlängerung war baurechtlich relevant, da der Mindestabstand von 2.50 m für Nebenbauten mit 2.30 m um 0.20 m unterschritten wurde. Der unmittelbar betroffene Nachbar erklärte am 28. August 2000 unterschriftlich seine Zustimmung (Zustimmung zum Näherbaurecht) zu den baulichen Änderungen. Mit Verfügung vom 20. Oktober 2000 erteilte das Amt für Umweltschutz (AfU) die Bewilligung gemäss