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III 2019 79

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Entscheid vom 21. November 2019

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Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin
	MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

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Parteien

A.________, das sind:

1.1 B.________,
1.2 C.________,
1.3 D.________,
1.4 E.________,
1.5 F.________,
1.6 G.________,
Beschwerdeführer,
Ziffer 1.1-1.5 vertreten durch Ziffer 1.6, Zustelladresse:
\n c/o A.________,

gegen

1. Baukommission der Gemeinde Schwyz, Herrengasse 23, Postfach 34, 6431 Schwyz,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. H.________,
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Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen,
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I.________, bestehend aus:

4.1 J.________,
4.2 K.________,
4.3 L.________,
4.4 M.________,
4.5 N.________,
4.6 O.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. P.________,

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:
\n A. I.________ sind Gesamteigentümer der Parzelle KTN 001. Die 1'250 m2 messende Parzelle liegt in der Kernzone A. Die Bauherrschaft plant den Abbruch der bestehenden drei Gebäude sowie den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage (Wohnüberbauung Areal I.________). Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhoben A.________ (B.________, C.________, D.________, E.________, F.________, und G.________; Gesamteigentümer der westlich an die Bauliegenschaft angrenzenden Parzelle KTN 002 [1'354 m2]) am 9. November 2017 gemeinsam öffentlich-rechtliche Einsprache.
\n B. Mit Gesamtentscheid vom 23. März 2018 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch B2017-1334 unter Auflagen und Nebenbestimmungen (Disp.-Ziff. 1). Die Einsprache wurde aus kantonaler Sicht abgewiesen (Disp.-Ziff. 2). Mit Beschluss (GRB) Nr. 169 vom 30. Mai 2018 erteilte die kommunale Baukommission die Baubewilligung unter Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE wie folgt:
\n 1. Die von A.________ mit Eingabe vom 9. November 2017 eingereichte Einsprache wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.
\n 2. Die Kosten für die Einsprachebeurteilung im Betrage von Fr. 1'400.00 werden I.________ auferlegt. (…).
\n 3. Der anwaltschaftlich vertretenen I.________ wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
\n 4. Die Bewilligung für den Abbruch der Gebäude (…) und den Neubau einer Wohnüberbauung mit Tiefgarage (…) wird erteilt, dies im Sinne der Erwägungen unter gleichzeitiger Festlegung der projektgemäss vorgesehenen Grenzabstände.
\n 5. Die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des gesetzlich vorgesehenen Strassenabstandes gegenüber der Q.________ (Strasse) wird erteilt.
\n 6. Die Einfahrtsbewilligung in die gemeindeeigene Q.________ (Strasse) wird erteilt. (…).¨
\n 7.-22. (Eröffnung Mit- und Fachberichte und Gesamtentscheid; Auflagen; Massgeblichkeit der Eingabepläne und Gesuchsunterlagen; Gebühren und Kosten; Nachführung amtliche Vermessung; Weitere Bestimmungen; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n C. Gegen diese Baubewilligung erhoben die A.________ mit Eingabe vom 26. Juni 2018 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. In Gutheissung unserer oben genannten Einsprache sei der Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung für den Neubau Wohnüberbauung I.________ zu verweigern. Allenfalls ist die Sache zur Neubeurteilung an die Baukommission zurückzuweisen.
\n 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bauherrschaft und der Vorinstanz.
\n Mit Eingabe vom 5. Oktober 2018 beantragten sie zudem die Durchführung einer Begehung, um die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort in die Beurteilung des Projektes miteinbeziehen zu können.
\n D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 204/2019 vom 20. März 2019 wies der Regierungsrat die Beschwerde ab (Disp.-Ziff. 1), auferlegte die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit (Disp.-Ziff. 2) und verpflichtete die Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit, den beanwalteten Beschwerdegegnern und der beanwalteten Baukommission eine Parteientschädigung von je Fr. 750.-- zu bezahlen (Disp.-Ziff. 3).
\n E. Gegen diesen RRB (Versand am 26.3.2019) erheben die A.________ mit Eingabe vom 16. April 2019 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschwerdeentscheid des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 26. März 2019 (VB 123/2018) sei aufzuheben und die Baubewilligung für den Neubau Wohnüberbauung I.________ sei zu verweigern. Allenfalls sei die Sache zur Neubeurteilung an die Baukommission zurückzuweisen.
\n 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner und der Vorinstanzen.
\n 3. Es sei ein Augenschein vorzunehmen.
\n F. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 7. Mai 2019 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Ebenso beantragt die Baukommission vernehmlassend am 7. Mai 2019 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit der einzelnen Mitglieder der A.________. Das ARE beantragt am 21. Mai 2019 unter Beilage einer Stellungnahme des Amtes für Kultur, Denkmalpflege, die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Die Beschwerdegegner beantragen am 11. Juni 2019 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit der einzelnen Beschwerdeführer.
\n G. Mit Replik vom 19. Juli 2019 beantragen die Beschwerdeführer, die Beschwerde sei gutzuheissen bzw. das Baugesuch sei zur Neubeurteilung an die Erstinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner und der Vorinstanzen.
\n Das Sicherheitsdepartement teilt am 2. August 2019 seinen Verzicht auf eine Duplik mit. Die Baukommission hält mit Schreiben vom 12. August 2019 an den Anträgen gemäss der Vernehmlassung vom 7. Mai 2019 vollumfänglich und unverändert fest. Die Beschwerdegegner erklären am 14. August 2019 ihren Verzicht auf eine Stellungnahme.
\n H. Am 25. September 2019 führte das Verwaltungsgericht den beantragten Augenschein durch. Zum Ergebnis des Augenscheines konnten sich die Parteien unmittelbar im Anschluss an den Augenschein äussern. Ergänzend wurde der Baukommission und der Bauherrschaft eine Frist eingeräumt, um zur Frage der Erholungsflächen Stellung zu nehmen. Die Baukommission und die Bauherrschaft reichen ihre Stellungnahmen mit Schreiben vom 10. Oktober 2019 bzw. 17. Oktober 2019 ein. Zu diesen Stellungnahmen äussern sich die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 12. November 2019.
\n I. Auf Ersuchen des Verwaltungsgerichts vom 11. Oktober 2019, worüber die Parteien informiert wurden, reichte die Baukommission am 15. Oktober 2019 die Materialien zur am 1. August 2017 in Kraft getretenen Revision des kommunalen Baureglements ein.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Die Entscheidungsvoraussetzungen gemäss § 27 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (SRSZ 234.110; VRP) vom 6. Juni 1974 sind gegeben. Dies gilt namentlich auch für die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer Ziff. 1.1 bis 1.6. Es kann hierfür auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid verwiesen werden (Erw. 1.1 f.). Soweit die Beschwerdegegner vernehmlassend den Antrag auf Abweisung der Beschwerde unter dem Vorbehalt des Eintretens stellen, konkretisieren sie diesen Vorbehalt nicht. Auf die Beschwerde ist somit insgesamt einzutreten.
\n 2.1 Die Bauliegenschaft grenzt südöstlich an die gemeindeeigene Q.________(Strasse) (Grundstück KTN 003) und nördöstlich an die kantonseigene R.________ (Strasse) (Grundstück KTN 004) an. Die Liegenschaft der Beschwerdeführer stösst süd- und nordwestlich ans Baugrundstück an. Weiter im Nordwesten (bis zur R.________(Strasse)) grenzt das Baugrundstück an die Parzelle KTN 005 (welches seinerseits mit seiner Südwestgrenze an die Parzelle der Beschwerdeführer anschliesst), das sich in Dritteigentum befindet. Die beiden Gebäude X.________ auf der Liegenschaft der Beschwerdeführer sind im Kantonalen Inventar schützenswerter Objekte (KIGBO) als Objekte Nr. xxx bzw. yyy verzeichnet.
\n Die bestehende Überbauung setzt sich südseitig aus zwei Baukörpern zusammen: dem an die Q.________(Strasse) angrenzenden Gebäude (Y.________) aus dem Jahre 1836 mit drei Hauptgeschossen und einem in nordwestlicher Richtung angegliederten Gebäude mit zwei Hauptgeschossen und einem Dachgeschoss (zu Wohnzwecken umgenutzter Ökonomiebau einer ehemaligen Fuhrhalterei). Dieser rechteckige Gebäudekomplex misst rund 28 m (Südost-/Nordwest-ausrichtung) auf rund 10 m (Südwest-/Nordostausrichtung). Parallel dazu, in einem Abstand von rund 9 m und um rund 16 m in nordwestlicher Richtung versetzt befindet sich nordseitig ein ebenfalls rechteckiges (Werkstatt-) Gebäude (rund 24 m auf rund 8 m). Diese beiden Gebäude sind durch einen Zwischenbau verbunden (rund 9 m auf rund 9 m; Mass gemessen aus dem Plan-Nr. 109 Baueingabe Situationsplan 1:500, vom 6.10.2017). Dieser sich aus den Plänen ergebende Sachverhalt konnte augenscheinlich bestätigt werden.
\n Gemäss der Baueingabe vom 16. Oktober 2017 (vgl. die Planunterlagen) soll ein abgewinkeltes, kompaktes Mehrfamilienhaus (MFH) mit zwölf Wohneinheiten und einem Büro/Gewerbe gebaut werden. Das Projekt sieht einen dreigeschossigen Neubau mit einem Untergeschoss (UG) und einem Attikageschoss (AG) vor. Im UG sind die Technik- und Nebenräume sowie eine Einstellhalle für dreizehn Autos geplant. Die Zufahrt zur Einstellhalle im UG erfolgt über die bestehende Grundstück-Zufahrt Q.________(Strasse). Weitere fünf Aussen-Parkplätze befinden sich auf der Nordostseite mit Zufahrt von der R.________(Strasse) her. Ausserdem gibt es noch einen Besucher-Parkplatz an der Q.________(Strasse), welcher zum Büro gehört. Im Erdgeschoss (EG) gibt es ein Büro/Gewerbe, eine 3½-Zimmerwohnung und eine 4½-Zimmerwohnung. Zudem gibt es im EG einen gedeckten Begegnungsplatz. Im ersten und zweiten Obergeschoss (OG) sind je zwei 3½-Zimmer-wohnungen, eine 4½-Zimmerwohnung und eine 2½-Zimmerwohnung geplant; im AG gibt es eine 4½-Zimmerwohnung sowie eine 5½-Zimmerwohnung.
\n Aus dem Plan-Nr. 109 (Baueingabe Situationsplan) ergibt sich, dass die geplante Überbauung dem Grundriss des bestehenden Gebäudekomplexes folgt. Der südwestliche Teil (nachstehend MFH Süd) entspricht in seiner Längenausdehnung etwa dem bestehenden Gebäude, während seine Breite mit 12 m um rund 2 m grösser ausfällt. Der Neubau kommt auf der Südwestseite auf die Gebäudeflucht des bestehenden Gebäudes zu liegen. Der nordöstliche Baukörper weist ebenfalls etwa die gleiche Längenausdehnung auf wie der bestehende Baukörper, während er neu mit 13.50 m erheblich breiter ist. Der Zwischenbau ist angesichts der vergrösserten Breiten der beiden Baukörper neu nur noch 2.90 m breit (vgl. Plan-Nr. 109 Baueingabe Situationsplan; Plan-Nr. 102 Baueingabe Erdgeschoss, 1:100, vom 6.10.2017); er umfasst namentlich den Korridor. Der Zugang erfolgt über ein Treppenhaus und einen Lift von Nordosten her an der Schnittstelle der beiden Baukörper.
\n Der Grenzabstand gegenüber dem Grundstück der Beschwerdeführer beträgt an der Südwestseite, wo der südwestliche Neubau die bestehende Fassadenflucht aufnimmt, durchwegs rund 1.0 m (vormals zwischen rund 0.6 m und 1.0 m). Die Gebäude- und Firsthöhe erhöht sich beim geplanten Neubau in diesem Bereich um rund 1.5 m bzw. rund 3.0 m im Vergleich zum bestehenden Gebäude Y.________ bzw. rückwärtig angebauten Gebäude. An der Nordwestseite weist das MFH Süd eine um rund 3.0 m höhere Gebäude- und Firsthöhe auf. Der Grenzabstand gegenüber der Liegenschaft der Beschwerdeführer beträgt (unter Berücksichtigung der 1.50 m übersteigenden Ausladung der Terrassen auf der Nordwestseite) rund 3.0 m.
\n Das bestehende nordwestliche Gebäude mit einer Gebäude- bzw. Firsthöhe von rund 5.0 m bzw. 7.0 m weist auf der Südwestseite gegenüber der Liegenschaft der Beschwerdeführer einen Grenzabstand von rund 6.5 m auf. Die Gebäudehöhe des geplanten (nordwestlichen) Gebäudeteiles (nachstehend MFH Nord) weist in diesem Bereich eine Gebäude- bzw. Firsthöhe von rund 11.50 m bzw. 13.50 m auf. Der Grenzabstand beträgt neu auf der Südwestseite 3.14 m (bei einer nicht anrechenbaren Ausladung der Terrassen von 1.50 m) und auf der Nordwestseite zwischen 3.01 m und 3.31 m (vgl. Plan-Nr. 102 Baueingabe Erdgeschoss; Plan-Nrn. 103 und 104 Baueingabe 1. Obergeschoss und 2. Obergeschoss, 1:100, beide vom 6.10.2017).
\n Der Strassenabstand des MFH Süd gegenüber der Q.________(Strasse) beträgt (minimal) 1.72 m.
\n 2.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss - wie bereits die Baukommission (Baubewilligung S. 3 Ziff. 3) - die Durchführung eines Augenscheines nicht als notwendig erachtet (Erw. 2). Die bestehenden Gebäude seien im KIGBO nicht verzeichnet (Erw. 4.1). Denkmalpflegerische Aspekte stünden einem Abbruch nicht im Wege (Erw. 4.2). Zu Recht beriefen sich weder die Baubewilligungsbehörde noch die Bauherrschaft auf die Besitzstandsgarantie (Erw. 5.1 ff.). Die in der Kernzone A gemäss Art. 26 Abs. 2 des kommunalen Baureglements (BauR) vom 26. September 2010 (teilrev. am 12.2.2017) zulässige Gebäudehöhe von 13.0 m werde an keiner Fassade der beiden MFH überschritten (Erw. 6.3). Gestützt auf § 52 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 i.V.m. Art. 24 Abs. 1 BauR könne die Bewilligungsbehörde innerhalb der Kernzonen im Einzelfall auch geringere Grenzabstände als die gesetzlich vorgesehenen Mindestabstände festlegen (Erw. 7.1). Unter Beachtung dieser gesetzlichen Vorgaben und der gesetzlichen Bestimmungen zur Einordnung (