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III 2020 115
 
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Entscheid vom 23. November 2020
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Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
 
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin
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Parteien
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    \n
  1. A.________,
    2. \n
  2. B.________,
    3. \n
  3. C.________,
    4. \n
  4. D.________,
    5. \n
  5. E.________,
    6. \n
  6. F.________,
    7. \n
  7. G.________,
    8. \n
  8. H.________,
    9. \n
  9. I.________,
    10. \n
  10. J.________,
    11. \n
  11. K.________,
    12. \n
  12. L.________,
    13. \n
  13. M.________,
    14. \n
  14. N.________,
    15. \n
  15. O.________,
    16. \n
  16. P.________,
    17. \n
  17. Q.________,
    18. \n
  18. R.________,
    19. \n
Beschwerdeführer,
\n alle vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. S.________
 
gegen
 
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    \n
  1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. T.________,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen,
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    \n
  1. U.________ AG,
    2. \n
Beschwerdegegnerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. V.________,
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (baurechtlicher Vorentscheid: Erschliessung)
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Sachverhalt:
\n A.1 Mit Beschluss (RRB) Nr. 643/2011 vom 21. Juni 2011 genehmigte der Regierungsrat den Gestaltungsplan W.________ und wies die gegen den Erlassbeschluss (GRB) des Gemeinderates Wollerau Nr. 308 vom 12. Juli 2010 erhobenen Beschwerden ab. Dieser RRB und somit der Gestaltungsplan W.________ sind in Rechtskraft erwachsen.
\n Der Gestaltungsplan W.________ umfasst die Grundstücke KTN 001 (1'525 m2), KTN 002 (755 m2) und KTN 003 (1'016 m2), welche sich im Eigentum der U.________ AG befinden. Die drei Grundstücke sind derzeit überbaut und werden über den X.________ (Weg) erschlossen. Nördlich und westlich schliesst an den Gestaltungsplanperimeter unter anderem das Grundstück KTN 004 (15'728 m2) an, ebenfalls im Eigentum der U.________ AG. Diese grosse Parzelle grenzt im Norden an die Y.________ (Strasse) an, welche sich in diesem Bereich im Eigentum der Gemeinde befindet (KTN 005). Die Y.________(Strasse) setzt sich anschliessend in östlicher Richtung namentlich aus den Grundstücken KTN 006 (im Privateigentum), KTN 007 (im Miteigentum der jeweiligen Eigentümer der vorerwähnten vier Grundstücke der U.________ AG), KTN 008 (im Miteigentum der Eigentümer von Drittgrundstücken) und KTN 009 (im Miteigentum der jeweiligen Eigentümer der vorerwähnten vier Grundstücke der U.________ AG) zusammen; sie mündet rund 400 m östlich von KTN 004 in die Z.________ (Strasse).
\n A.2 Am 13. Mai 2013 erliess der Gemeinderat auf Ersuchen der U.________ AG den Gestaltungsplan AA.________ welcher das Grundstück KTN 004 betraf (Gesuchspublikation im Amtsblatt Nr. xy). Auf Beschwerde hin hob der Regierungsrat diesen Gestaltungsplanerlass mit RRB Nr. 259/2014 vom 11. März 2014 auf. Dieser RRB ist rechtskräftig.
\n Im Amtsblatt Nr. yz liess der Gemeinderat auf Ersuchen der U.________ AG ein neues Gesuch um Erlass eines Gestaltungsplanes (\"AB.________\"), welches die Grundstücke KTN 004 und KTN 010 betraf, publizieren und öffentlich auflegen. Dieses Gesuch wurde mittlerweile im Oktober/November 2019 zurückgezogen; ein Gesuch um Erlass eines Gestaltungsplanes auf KTN 004 ist nicht mehr hängig (vgl. Vernehmlassung Beschwerdegegnerin S. 4 Rz. 9).
\n B. Auf ein Gesuch der U.________ AG um einen verbindlichen Vorentscheid betreffend die Erschliessung der drei Parzellen des Gestaltungsplanes W.________ sowie von KTN 004 hin stellte der Gemeinderat mit GRB Nr. 2014.335 vom 20. Oktober 2014 unter Abweisung von Einsprachen fest, dass die Grundstücke über die Y.________(Strasse) erschlossen werden können. Drei hiergegen erhobene Beschwerden hiess der Regierungsrat mit RRB Nr. 1084 vom 17. November 2015 gut. Er begründete dies zum einen damit, dass der Gemeinderat das Gesuch zwingend an die kantonale Gesuchszentrale hätte weiterleiten müssen. Zum andern liege für das der Gestaltungsplanpflicht unterliegende Grundstück KTN 004 noch kein rechtskräftig genehmigter Gestaltungsplan vor, weshalb betreffend die externe Erschliessung dieses Grundstückes noch kein verbindlicher Vorentscheid hätte getroffen werden dürfen. Die hiergegen von der U.________ AG am 15. Dezember 2015 erhobene Beschwerde wurde vom Verwaltungsgericht mit VGE III 2015 228 vom 26. Oktober 2016 abgewiesen.
\n C. Am 17. Juli 2017 reichte die U.________ AG beim Gemeinderat das folgende überarbeitete Gesuch ein:
\n 1. Es sei festzustellen, dass das Gestaltungsplangebiet der Gesuchstellerin (Gestaltungsplan «W.________»), umfassend die Baulandparzellen 001, 002 und 003 Wollerau, vorerst über die bestehende Y.________(Strasse) und erst zu einem späteren Zeitpunkt gegebenenfalls über die sich noch in Planung befindliche AC.________ (Strasse) zu erschliessen ist.
\n 2. Es sei festzustellen, dass auf der ganzen Y.________(Strasse) (Abzweigung Z.________(Strasse) bis mindestens Bahnübergang) gemäss Wegrodel der Gemeinde Wollerau ein öffentliches Fahrwegrecht mit privater Unterhaltspflicht besteht, und dass der Gesuchstellerin gestützt auf den Ortsgebrauch das Recht zusteht, die bestehende Y.________(Strasse) im ganzen heutigen Ausmass, d.h. in ihrer heutigen Breite mit Strassenfläche und Trottoir, für die Feinerschliessung ihrer Baulandparzellen mitzubenützen, womit die Gesuchstellerin bei einer zonen- und gestaltungsplankonformen Überbauung ihrer Baulandparzellen über die rechtlich gesicherte Zufahrt verfügt.
\n 3. Es sei festzustellen, dass die bestehende Y.________(Strasse) mit den heutigen Ausmassen von Strasse und Trottoir genügend verkehrssicher und im Übrigen so beschaffen ist, dass sie der zu erwartenden Beanspruchung durch Benützer und öffentliche Dienste gewachsen ist, womit die Gesuchstellerin bei einer zonen- und gestaltungsplankonformen Überbauung ihrer Baulandpar­ zellen auch über die technisch hinreichende Zufahrt verfügt. Die allenfalls noch notwendigen technischen Zusatzmassnahmen zur Herbeiführung der genügenden Zugänglichkeit seien im Vorentscheid genau festzulegen.
\n 4. Demzufolge sei als verbindlicher Vorentscheid gemäss